Le systeme Torrens et la publicite fonciere quebecoise

Le syst~me Torrens et

la publicit6 fonciere qu6b6coise

Franqois Brochu”

La rforme actuelle du syst~me de publicitd foncire
quebdcois est essentiellement axde sur l’organisation de modes
de consultation et d’inscription par voie dlectronique. Le rSle de
la publicitd des droits demeure inchang6 depuis un sihale et
demi, le syst~me servant uniquement A d6partager les droits
contradictoires d’ayants cause d’un menme auteur en fonction de
leur date de publication. Une approche diffreante a dtd choisie
par plusieurs autres pays qu out adoptd le syst~me Torrens et
qu reconnaissent une force probante aux droits inscrits. I1 s’agit
d’une preuve irriftagable des droits imrnobiliers aussi bien A
‘6gard des tiers qu’entre les parties A I’acte constitutif.

Afin d’apporter des dldments de r6flexion en cette p6-
riode de riforme de la publicit6 foncire quibicoise, ‘auteur
expose le contexte dans lequel est n6 le systame Torrens et les
principales r~gles qui rigissent son fonctionnement. L’idde de
depart de ce syst~me 6tait de supprimer tout recours aux titres
rtrospectifs en mati~re de transmission de la propridt, de ma-
nire A co que l’inscription au registre foncier poss~de un effet
constitutif de droits. La simplicit6 des procidures de transfert
est, avec les garanties qui se rattachent aux inscriptions du re-
gistre fonder, l’un des principaux avantages du syst~me Tor-
rens. Ce systame s’articule autour de trois principes de base
dont lateur 6tudie lea fondements.

Les diffirents systdmes juridiques auxquels le systame a
&6 intigr6 ne l’appliquent pas de manire uniforme. L’auteur
explique certaines diffirences ainsi que les contrdles relids a
l’implantation du systdme Torrens. Le texte aborde dgalement
une analyse comparative de Ia protection offerte aux propritai-
res et aux cr&anciers hypothicaires par le syst~me Torrens et de
celle offerte par la prescription acquisitive, qui joue un rble
fondamental an Quibec, et l’assurance-titre, trda populaire aux
ttats-Unis et pouvant 6galement s’imposer an Quibec faute de
changemonts majeurs. L’auteur prisente des conclusions qui
psuvent s’avdrer tr s utiles pour le programme quibicois de r-
forme de la publictd foncire.

The current reform of the Quebec system of publication
of rights in land is centred essentially on the organization of
electronic modes of consultation and registration. The role of
the publication of rights has remained unchanged for a century
and a half, with the system serving uniquely to decide between
contradictory rights of successors to the same registrant ac-
cording to their date of publication. A different approach was
chosen by several other countries that adopted the Torrens sys-
tem and that recognize a probative force for registered rights.
This becomes irrefutable evidence of rights in immovables both
towards third parties as well as towards the parties of the con-
stitutive act.

In order to contribute some elements of reflection during
this period of reform in the publication of land rights in Quebec,
the author sets out the context in which the Torrens system was
born and the principal rules that govern its functioning. The
point of departure for this system was to suppress all recourse
to retrospective titles in the transmission of ownership, so that
registration in the land register would have an effect constitu-
tive of rights. The simplicity of transfer procedures is, along
with the guaranties connected to registration in the land register,
one of the principal advantages of the Torrens system. The
system is organized around three basic principles, whose foun-
dations the author studies.

The different legal systems into which the system has
been integrated do not apply it in a uniform manner. The author
explains certain differences as well as the controls linked to the
implantation of the Torrens system. The article also takes up a
comparative analysis of the protection offered to ovners and to
hypothecary creditors by the Torrens system and that offered by
acquisitive prescription, which plays a fundamental role in
Quebec, and by title insurance, which is very popular in the
United States and which could equally be implemented in Que-
bec without major changes. The author presents conclusions
which could prove very useful for the Quebec program of re-
form of publication of rights in land.

“LL.D., notaire, professeur agrg A la Facult6 de droit et au Ddpartement des sciences gdomatiques
de l’Universit6 Laval. Une partie de la recherche a W rdalisde grace ?i une subvention du Fonds
FCAR.

Revue de droit de McGill 2002

McGill Law Journal 2002
Mode de r6fdrence: (2002) 47 R.D. McGill 625
To be cited as: (2002) 47 McGill L.J. 625

626

MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL

[Vol. 47

Introduction

I. Les origines du systbme Torrens

I. Les fondements du syst~me Torrens
A. La trilogie des principes fondateurs
B. L’application des principes r6gissant le syst~me Torrens

1. Le caractbre relatif ou absolu de la force probante
2. La port6e du principe d’assurance

C. Les contr6les sur lesquels repose le bon fonctionnement du syst~me

Torrens
1. Les contrles conduisant A I’implantation du syst~me Torrens
2. Les contr6les r6sultant de I’implantation du syst~me Torrens

III. La protection offerte par le systbme Torrens

A. Le syst~me Torrens et la prescription

1. Lapproche australienne
Iapproche canadienne
2.

B. Le syst6me Torrens et I’assurance-titre

Conclusion

2002]

F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS

627

Introduction

I1 est urgent… d’attendre ! C’est ainsi que l’on pourrait r6sumer 1’attitude du 16-
gislateur au regard des nouveaux pouvoirs que le Code civil du Qubec pr6voyait con-
fier, encore r6cemment,
. la publicit6 fonci~re qu6b6coise’. Depuis l’abrogation des
articles 2944, al. 2 et 2962 C.c.Q. le 9 octobre 2001,
il est devenu 6vident que
‘attente sera longue avant que le registre foncier ne parvienne A prouver 1’existence
de droits r6els immobiliers. La rdforme actuelle du systame de publicit6 fonci~re est,
en effet, essentiellement ax6e sur l’organisation de modes de consultation et
d’inscription d’actes par vole 6lectronique. Elle s’inscrit dans une tendance cana-
dienne et internationale ‘ h l’informatisation des registres fonciers. Quant an r6le de la
publicit6 des droits, il demeure le m~me qu’il y a un sicle et demi: A la suite de
l’entr6e en vigueur de la Loi modifiant le Code civil, la formalit6 publicitaire continue,
au Qu6bec, de se limiter h ddpartager les droits contradictoires d’ayants cause d’un
m~me auteur en fonction de leur date de publication. Plusieurs pays privildgient, en
revanche, une conception diffdrente de la publicitd fonci~re et de ses effets, allant jus-
qu’
reconnaitre une force probante aux droits inscrits. C’est notamment le cas des

Voir F Brochu, Les nouveaux effets de la publicit6 fonci~re: du rave A la r6alit6 U (1999) 40 C.
de D. 267 [ci-apr;s Brochu, Effets de la publicit6>].
2 Loi modifiant le Code civil et d’autres dispositions ldgislatives relativement a la publicitdfoncire,
L.Q. 2000, c. 42, art. 15, 19 et 252 [ci-apri-s Loi modifiant le Code civil]. L’effet des articles 2944, al.
2 et 2962 C.c.Q. avait 6t6 suspendu par l’article 155(1) de la Loi sur l’application de la reforme du
Code civil (L.Q. 1992, c. 57) A compter de leur adoption jusqu’au moment de leur abrogation.
“Voir F. Brochu, (2001) 2 C.P. du N. 113 [ci-aprbs Bro-
chu, Informatisation] ; La rdglementation relative A Ia publicit6 foncire
(2001) 103 R. du N.
335 ; G. Harvey, La r6forme de la publicit6 fonci~re
(2000) 1 C.E du N. 3 ; M. Gagnon, National 8:3 (mai 1999)
21 ; > Canadian
Banker 106:6 (novembre/dacembre 1999) 8 ; G. Blackwell, Can. Law. 22:2
(f6vrier 1998) 29 ; J.P.M. McAvity, The Scrivener 8:3 (septembre 1999) ; A. Levinsohn, GeoWorld 12:8 (aoflt 1999) 28; G. Blackwell, <> Can. Law. 21:1 (janvier 1997) 32.

Plusieurs pays 6trangers ont proc&d6 A l’informatisation de leur syst~me de publicit6 fonci~re ou
sont en voie de le faire. C’est notamment le cas de la Colombie, de Porto Rico et de la Suede. Aux
Etats-Unis, certaines compagnies d’assurance-titre informatisent les registres qu’ees ont 6tablis pour
obvier aux lacunes de ceux qui sont tenus par les autorit6s locales. Voir H. Spencer, < Title News 79:2 (mars/avril 2000), en ligne: Title News <http://www.alta.org/storettlenews> (date d’accs : 12 f6vrier 2002). 6 Voir art. 2946 C.c.Q. ; Brochu, 4nformatisation , supra note 3 aux pp. 126-28. 628 MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 Etats, y compris plusieurs provinces canadiennes7 , ayant implant6 un syst~me inspir6 ce de la 16gislation australienne, c’est-A-dire un syst~me Torrens>>’. Les r6f6rences r6gime de publicit6 des droits ont 6t6 relativement fr~quentes, quoique succinctes, dans la doctrine qu6b6coise, principalement lorsqu’il s’agissait de mettre en 6vidence les limites des dispositions du Code civil du Bas-Canada touchant la publicit6 fon- ci~re9 . Alphonse Desjardins, fondateur des caisses populaires, s’en 6tait meme fait le promoteur”. En France, un auteur 6crivait en 1891 que [le syst~me] Torrens est, de tous les syst6mes contemporains, celui qui satisfait le mieux aux exigences th6oriques et pratiques d’un bon r6gime de publicit& “. I1 est donc 6tonnant que, au-delM de ‘ Ces provinces sont la Colombie-Britannique (1870) ; le Manitoba (1885); une partie de l’Ontario ‘Alberta (1886, 1906); la Saskatchewan (1886, 1906); et plus r6cemment, le Nouveau- (1885); Brunswick (voir infra note 197). Les autres provinces, soit le Quebec, l’Ile-du-Prince-Edouard, Terre- Neuve et la Nouvelle-Losse, n’exploitent qu’un syst~me d’enregistrement du titre. La Nouvelle- cosse a toutefois adopt6, en 1978, une loi introduisant le syst~me Torrens qui n’a, en revanche, ja- mais 6t6 mis en vigueur. Cette province avait, par ailleurs, d~jA adopt6 le syst~me Torrens en 1904 sans que la loi ne soit mise en application. ‘ Le syst-me Torrens est parfois qualifi6 de syst~me d’<inscription de droits (title registration system>) par opposition aux syst~mes dits d’enregistrement> ou de r6f6rence (<recording system ou deeds registration system); voir infra note 15. Le syst~me Torrens n'est, par ailleurs, que l'un des cinq syst-mes accordant une force probante aux droits inscrits d'aprs la classification 6tablie par Dowson et Sheppard, les quatre autres 6tant les systmes anglais, germanique, suisse et ottoman. Ces auteurs ajoutent toutefois que [i]n the large majority of jurisdictions the systems are derived, more or less directly, from Sir Robert Torrens' South Australian Act of 1857 but in many other influences are to be founi>: E. Dowson et V.L.O. Sheppard, Land Registration, 26 ed., Londres, H.M. Stationery Of- fice, 1956 lap. 98. ‘ Voir H. Gervais, <Introduction historique et comparaison des divers syst~mes hypoth6caires (1895) 1 Revue lIgale 309 A la p. 325 ; Anonyme, L'acte Torrens (1899-1900) 2 R. du N. 119 ; N. Lalibert6, (1934-35) 13 R. du D. 316 ; L. Lesage, De la reconnaissance judiciaire <Syst~me d'enregistrement du droit de propri6t6 acquis par prescription> (1935-36) 38 R. du N. 363 a la p. 371; <Lois (1936-37) 39 R. d'enregistrement> (1936-37) 39 R. du N. 523 ; G.-M. Giroux, La publicit6 foncinre (1937-38) 40 R. du N. 289 du N. 259 A lap. 265 ; R. Chalifour, oQuarante minutes chez le registrateur aux pp. 303-04; R. Comtois, <Prescription trentenaire acquisitive - enregistrement , (1958-59) 61 R. du N. 505 A lap. 507 ; D. Lord, De l'enregistrement des droits riels immobiliers, Co- mit6 de l'enregistrement de I'O.R.C.C., Montreal, 1974, Qu6bec, Archives nationales du Qu6bec (fonds E17, art. 25, document G/CY78-1) aux pp. 205-09; A. Beaumont et al., Atelier sur l'enregistrement, Qu6bec Comit6 conjoint M.T.F. - M.A.M. - M.J. (juin 1973), Quebec, Archives nationales du Qu6- lap. 64 et s. ; A. B61anger, Le rdgistrateur quebdcois > bec (fonds E17, art. 37, document LIC/I 11) (1981-82) 84 R. du N. 105 a lap. 113 et (1982-83) 85 R. du N. 531 A la p. 537 ; <<Loi sur les titres de propri6t6 dans certains districts 6lectoraux. Analyse et critique > (1985-86) 88 R. du N. 391 A la p. 409 et s. requite – ,oVoir Anonyme, <Les lois d'enregistrement et le syst~me Torrens (1902-03) 5 R. du N. 120. E. Besson, Les livresfonciers et la rdforme hypothdcaire : etude historique et critique sur la pu- blicitg des transmissions immobili~res en France et a l'itranger depuis les originesjusqu'a nos jours, Paris, Delamotte, 1891 A lap. 352. 2002] F BROCHU - LE SYSTEME TORRENS 629 l'appellation, les principes rdgissant ce syst~me de publicit6 fonci~re soient, au- jourd'hui, assez peu connus au Quebec. Les effets du syst~me drvelopp6 en Australie au milieu du XIX si~cle sont tr~s 6tendus si on les compare ceux que desire maintenir le 16gislateur qurb6cois. La pu- blicit6 constitue, d'apr~s les r~gles d'origine australienne, non seulement une 6tape essentielle sans laquelle on ne peut op6rer le transfert d'un droit'2, mais elle va 6gale- ment jusqu'h prouver l'existence des droits de mani~re irr6fragable aussi bien A 1'6gard des tiers qu'entre les parties h l'acte constitutif. Le Code civil du Quibec pro- posait-il, sous le couvert des anciens articles 2944, al. 2 et 2962, l'introduction d'un syst~me de publicit6 foncire d'inspiration Torrens au Quebec ? Le syst~me qu~b6- cois peut-il esp6rer atteindre une force comparable h celle qui existe dans les pays ayant introduit les principes imagines par Robert R. Torrens ? Un groupe de travail, form6 en 1996 par le ministre de la Justice du Quebec pour formuler des recomman- dations sur les aspects juridiques de la rrforme de la publicit6 fonci~re, ne semblait pas exclure cette possibilit6. Dans leur rapport, les membres de ce groupe de travail estimaient que : Des amdliorations devraient 6tre apportdes au syst~me actuel. Ces am6liora- tions devraient notamment viser [...] h augmenter la force probante du registre foncier en s'inspirant du modnie dit d'inscription de droit [dont fait partie le syst~me Torrens]. [...] Le syst~me d'inscription de droit est susceptible d'offrir 1'ensemble de la client~le des bureaux de la publicit6 des avantages sup6- rieurs ceux ddcoulant d'un syst~me de rdfdrence. II importe cependant que les 6tudes requises venant en 6tablir la faisabilit6, 1'efficacit6 et l'opportunit6 soient r~alis es dans les meilleurs drlais afin que l'on puisse apporter rapidement au syst~me actuel les amdliorations n~cessaires. Faute de ce faire, le syst~me de r6fdrence actuel va perdurer sans que les citoyens puissent bdnrficier des avan- tages que procurerait un systme amrlior63. Dans le but d'apporter des 6M1ments de rrflexion en cette prriode de r6forme de la pu- blicit6 fonci~re qurb~coise, nous exposerons le contexte dans lequel est n6 le syst~me Torrens ainsi que les principales r~gles r6gissant son fonctionnement. Nous examine- rons ensuite la protection offerte aux propri~taires et aux crranciers hypoth~caires par ce syst~me de publicit6 foncire en la comparant, notamment, h celle que procurent la prescription acquisitive - et l'assurance- titre. qui joue un r6le fondamental au Quebec - ,2 Voir DJ. Whalan, The Torrens System in Australia, Sydney, Law Book Company, 1982 h la p. 154 [ci-aprs Whalan, Torrens System]; AJ. Bradbrook, S.V. MacCallum et A.P Moore, Austra- lian Real Property Lmv, 2' 6d., Sydney, Law Book Company, 1997 au para. 5.09 et s. " Qubec, Ministre de la Justice, Rapport du groupe de travail sur la publicitdfoncire, Quebec, 1996 (Prsident : M' J. Auger) aux pp. 31-32 [ci-apr s Rapport Auger]. MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROITDE MCGILL [Vol. 47 I. Les origines du systbme Torrens La petite histoire veut que Robert R. Torrens, l'un des principaux instigateurs" du syst~me de publicit6 fonci~re australien qui porte, aujourd'hui encore, son nom">, ait pris la r6solution, alors qu’il 6tait agent de douanes A Londres vers la fin des ann6es 1830, de simplifier et de rendre s6curitaire le syst~me anglais de transfert de propri6t6. La m6saventure de Fun de ses amis, ruin6 par la d6couverte tardive d’un vice de titre qui lui avait fait perdre une propri&6t dans laquelle il avait investi toutes ses 6cono- mies, l’avait r6volt”. En 1840, Torrens, qui n’avait aucune formation juridique, s’est 6tabli Ad6laYde, ville australienne dont la colonisation avait d6but6 une dizaine d’ann6es plus t6t, pour poursuivre ses activit6s dans le domaine des douanes. Torrens trouvait paradoxal que les transactions immobili~res soient plus complexes, plus cofi- teuses et offrent moins de s6curit6 aux acqu&eurs que les mutations de navires. Signe que la question de la transmission des immeubles continuait de l’int~resser, Torrens a obtenu, treize ans apr~s son arriv6e en Australie, un poste de registrateur (registrar la fois acqu6rir les connais- general) dans un bureau d’enregistrement. 11 a pu, ainsi, sances n6cessaires A l’61aboration d’un nouveau syst~me de publicit6 fonci~re et sou- mettre ses id6es novatrices h l’opinion des praticiens”. En 1857, il a 6t6 6lu d6put6 au Parlement d’Australie-M6ridionale apr~s avoir fait campagne sur le theme de la n6- cessit6 de r6former le droit de la propri6t6 fonci&e'”. Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.04. > Un auteur a propos6 le remplacement de l’expression <<Torrens system>> par land transfer sys- la cr6a- tem>>, en raison de la participation plus que modeste, mais non d~sintress6e, du personnage tion du syst~me australien de publicit6 foncinre ; voir B.B. Anzis, <<Escaping the Grip of the Commis- sars : Some Truths about Torrens>> Survey Quarterly n’ 3 (septembre 1995) 28. A propos de la contri- bution limit~e de Torrens, voir M.J. Raff, German Real Property Lav and the Conclusive Land Title Register, th~se, Universit6 de Melbourne, 1999 aux pp. 14-50. L’expression title registration system>> est souvent utilis~e par les auteurs de langue anglaise pour d6signer les syst~mes de publicit6 fonci~re qui garantissent la validit6 des droits inscrits, par opposition aux syst~mes appel6s registration of deeds system>> ou <<recording system>> qui se limitent, comme c’est le cas au Quebec et en France, A rendre publics des contrats sans garantir ‘exactitude de leur contenu. La doctrine frangaise parle plu- t6t de syst~mes <<constitutifs de droit>> (par exemple en Australie, en Allemagne et en Suisse) et de syst~mes <<d6claratifs de droit> (par exemple en France et en Belgique). Voir notamment H. Lemaire, <<Formalit6 foncinre (publicit6 ou inscription) : 6tude des syst~mes d@claratifs et constitutifs dans la foncinre : Eu- CEE, quant t leurs effets>>, J.C.E 1991.1.447 et Juris-classeur civil annexes, <<Publicit rope occidentale>>, fasc. 20, par C. Mouly. 6 Robert R. Torrens cit6 par Whalan, Torrens System, supra note 12 la p. 16, note 10; P. M. Fox, <<The Story Behind the Torrens System>> (1950) 23 A.L.J. 489 A lap. 490. ” Fox, ibid. aux pp. 490-91. ‘8 C. Gide, <tude sur l'Act Torrens>> (1886) 15 Bulletin de la Socint6 de l6gislation compar6e 288 la p. 290. 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS En Australie-M&idionale, comme ailleurs en Australie, les premiers colons bri- tanniques avaient introduit le syst~me de transmission de la propri6t6 par deeds, c’est- a-dire par contrats pass6s de mani~re solennelle entre les vendeurs et les acqureurs”. Tous les deeds relatifs t un immeuble devaient 8tre consult~s lors d’une acquisition puisqu’ils formaient, mis ensemble, le titre de propri6t6 de l’immeuble . Cependant, le peu de soin apport6 A la d6signation des immeubles, combin6 1’absence de publi- cit6 des actes de vente et d’hypothbque, rendait les recherches difficiles et ne pouvait garantir aux acqu6reurs ou aux pr&eurs que leur titre 6tait inattaquable2 ‘. La situation 6tait, A bien des 6gards, semblable h celle qui prgvalait au Qu6bec A la m~me 6poque =. En s’inspirant du projet de r6forme avort6 du droit foncier anglais de 1830, plusieurs immigrants ont r~clam6 l’implantation en Australie de bureaux d’enregisrement dans lesquels les actes pourraient 8tre d6pos~s et conserv6s de mani~re h 6viter les probl6- mes r6sultant de l’occultisme des transactions immobilires ‘ . A l’instar de ce que prescrivaient les lois de quelques comt6s de la m6tropole anglaise’ , et un an apr~s la cr6ation de bureaux d’enregistrement dans l’ensemble du Bas-Canadae, des bureaux d’enregistrement ont enfin 6t6 cr66s, en 1842, dans les colonies australiennes pour fa- voriser l’opposabilit6 des deeds aux tiers”. Cependant, le d6p6t des actes dans un bu- ‘ Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 5.10: <<originally a deed was a ; H. Deschenaux, Le registrefoncier, t. II, vol. v, Fribourg, document which was sealed and delivered dfitions universitaires Fribourg Suisse, 1983 A lap. 15. ' Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. au para. 4.01 ; A. Sentenac, Du systbme dit de l'<<Act Torrens' et de ses applications t la colonie anglaise de Fidji et aux colonies franqaises du Congo et de l'Afrique Occidentale, thse de doctorat en droit, Universit6 de Toulouse, 1911 i lap. 16. 21 Voir D. Pike, <<Introduction of the Real Property Act in South Australia>> (1961) 1 Adel. L.R. 169 A lap. 174: <<Such slipshod methods allowed people, fraudulently or through inadvertence, to mort- gage or convey the same land more than once>. ‘ La premiere loi cr6ant des bureaux d’enregistrement a 6t6 adopt6e en 1830 : Acte pour dtablir des Bureaux d’Enregistrement dans les Comtis de Drummond, Sherbrooke, Stanstead, Shefford et Missis- quoi, S.B.-C. 1830, c. 8 ; voir R Brochu, <4.e m6canisme de fonctionnement de la publicit6 des droits en vertu du nouveau Code civil du Quebec et le r6le des principaux intervenants>> (1993) 34 C. de D. 949 aux pp. 951-53. ‘ Voir W.S. Holdsworth, <<The Reform of the Land Law: an Historical Retrospect>> (1926) 42 L. Q. Rev. 158 aux pp. 166-68 ; A. Offer, Property and Politics, 1870-1914: Landownership, Law, Ideol- ogy and Urban Development in England, Cambridge, Cambridge University Press, 1981 A lap. 27 et s. ; W.S. Holdsworth, A History of English Law, vol. 15, Londres, Methuen & Co, 1966 aux pp. 173- 76, 182-84 [ci-apr~s Holdsworth, English Law] ; Dowson et Sheppard, supra note 8 aux pp. 8-9, 36. 24Voir Pike, supra note 21 aux pp. 174-76. ‘ Voir supra note 23. ‘ Voir Ordonnance pour prescrire et rdgler l’enrdgistrement des 7tres aux Terres, Tinements, et Hdritages, Biens Rdels ou Immobiliers, et des Charges et Hypothalques sur iceux ; et pour le change- ment et l’amdlioration, sous certains rapports, de la Loi relativement a l’Alijnation et l’Hypothcation des Biens Rdels, et des Droits et intdr~ts acquis en iceux, O.B.-C. 1841, c. 30. 632 MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 4 reau d’enregistrement n’avait ni pour effet de les d6barrasser des vices dont ils pou- vaient &re entach6s, ni de les bonifier: registration was no more than a record that did not supersede deeds, make tifles legal or define doubtful boundaries and loca- tions>>?. En cons.quence, les deeds formant la chaine des titres relatifs A un immeuble devaient, malgr6 leur enregistrement, &re consult6s et analys6s lors de chaque trans- action” puisque rien ne garantissait leur validit6. Seuls les acquereurs qui se faisaient conc6der un titre directement par l’ttat pouvaient avoir l’assurance qu’il 6tait valable. Les limites du systime de publicit6 des actes ne rendaient pas les bureaux d’enregistrement inutiles, mais elles empechaient les acqu6reurs et les titulaires d’hypoth~que d’obtenir la moindre garantie quant h la validit6 du titre de leur auteur. La s6curit6 que procuraient les bureaux d’enregistrement 6tait, somme toute, aussi il- lusoire en Australie qu’au Qu6bec durant la premiere moiti6 du MX si~cle . En re- vanche, alors que nous sommes toujours dans l’expectative d’une r6forme touchant aux effets de la publicit6 des droits, la situation a rapidement 6volu6 en Australie. L’objectif poursuivi par Torrens consistait simplifier la proc6dure qui entourait 1’ali6nation des immeubles et la publicit6 fonci~re3’ en transposant en mati~re immo- bili~re le r6gime anglais de mutation des navires. Cherchant A faciliter les transferts de propri6t6 et h dispenser les acqu6reurs de faire effectuer, par des juristes sp6cialistes du droit immobilier, des recherches pr6alables, longues et cofiteuses, Torrens partit de l’id6e qu’il faudrait supprimer tout recours aux titres r6trospectifs lorsqu’il congut son syst~me de transmission des droits r6els et de publicit6 fonci~re32. Le gouvemement, dont Torrens faisait partie depuis l’61ection de 1857″3, ne consid6rait cependant pas cette r6forme prioritaire, c’est donc h titre priv6 que Torrens r6solut de pr6senter, le 4 ” Voir Pike, supra note 21 la p. 176; Bradbrook, MacCaum et Moore, supra note 12 aux para. 3.57, 3.58 et 4.01. ‘ Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. au para. 3.59 ; voir aussi Pike, ibid. 9 Voir Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 14-16: The dependent nature of titles constituait, d’apr~s Torrens, le principal d6faut du syst6me d’enregistrement des titres (deeds registra- tion system). ‘0 Voir Pike, supra note 21 aux pp. 176-77 ; Whalan, ibid. la p. 339. On peut appliquer au syst~me australien de 1842 ce que le professeur G.W. Hinde 6crivait pro- pos du syst~me d’enregistrement n~o-z61andais cr66 en 1841 : The only guarantee of title which a person dealing with land under the old system of registration of deeds could have was the knowledge and skill of his solicitor>>: G.W. Hinde, <Indefeasibility of Title Since Frazer v. Walker> dans G.W. Hinde, dir., The New Zealand Torrens System Centennial Essays, Wellington, Butterworths, 1971, 33 la p. 13 ; Besson, supra note 11 ]a p. 34. ” Torrens souhaitait notamment supprimer les examens de titres et faire en sorte que, par une fic- tion, les titres ne soient pas transf&6rs par le prc&lent titulaire mais conc16ds par l’Etat lors de cha- cune des transactions. Voir W.N. Harrison, <The Transformation of Torrens's System into the Torrens System (1961-64) 4 U.Q.L.J. 125 A la p. 126 ; infra notes 81 et 93. >2Voir Hinde, supra note 30 3>Voir supra note 18. lap. 35. 2002] F BROCHU – LE SYSTME TORRENS 633 juin 1857, un projet de loi sur le transfert d’immeubles inspir6 des deux premieres moutures d’octobre 1856 et d’avril 1857 qui avaient 6t6 rendues publiques, dans un quotidien sympathique h sa cause, durant la campagne 6lectorale. La communaut6 ju- ridique 6tait hostile au projet de r6forme de Torrens. Cependant, la communication en novembre 1857, la veille de la pr6sentation du projet de loi en deuxi~me lecture, d’un rapport d6pos6 la Chambre des communes d’Angleterre et qui pr6nait pour la m6- tropole une r6forme semblable A celle propos6e par Torrens en Australie-M~ridionale, facilita les choses’. La troisi~me et derni~re lecture eut lieu en d6cembre 1857 et la loi, adopt~e par 19 des 26 d6put6s mais toujours d6sapprouv6e par la communaut6 ju- ridique, flit sanctionn~e par le Gouvemeur le 27 janvier 1858 pour entrer en vigueur le 2 juillet de la meme ann6e sous le nom de Real Property Ace’. Son but atteint, Torrens abandonna son mandat de d6put6 pour veiller h la bonne marche du nouveau syst~me de publicit6 foncire h titre de registraire g6n6ral du bureau de la publicit des droits qui venait d’Etre cr66 en vertu de la nouvelle lo?. Quelques mois plus tard, ainsi qu’en 1860 et en 1861, d’importants amendements ont 6t6 apport6s A la loi pour com- bier des lacunes d~cel6es par Torrens lui-mme7. Les modifications avaient pour but d’6viter, entre autres, que les tribunaux adoptent, dans le fiatur, l’interpr6tation pr~co- nis~e par la Cour supreme dans deux d6cisions rendues en 1860 et dont les conclu- sions allaient, sinon h l’encontre de la lettre de la loi Torrens, h I’encontre de son es- prit ‘ . C’est donc apr6s les amendements de 1861 que la loi Torrens a finalement pris la forme qui l’a fait connaitre dans le monde entier. ” Voir DJ. Whalan, <<The Origins of the Torrens System and its Introduction into New Zealand dans Hinde, supra note 30, 1 aux pp. 7-9 [ci-apr~s Whalan, <<Origins of the Torrens System ]. D'apr;s cet auteur, Torrens, exemples a l'appui, se serait inspir6 largement du rapport anglais de 1857 pour preparer la version de son projet pr~sentde en troisihme lecture, meme si le principal intdress6 a pr6tendu le contraire. Voir dgalement Dowson et Sheppard, supra note 8 A lap. 37. "Voir Fox, supra note 16 A lap. 491 ; Pike, supra note 21 aux pp. 181-82. Voir Fox, ibid A lap. 492. Voir Harrison, supra note 31 ; Pike, supra note 21 aux pp. 183-87 ; Fox, ibid aux pp. 492-93. La principale lacune de la mouture originale du syst~me Torrens concemait la possibilit6 de remettre en cause la validit6 du titre d'un acqudreur de bonne foi, apr~s que son droit efit 6t6 inscrit au livre fon- cier, lorsque le titre du vendeur 6tait vici6. Aucune disposition ne permettait donc h un acqu6reur d'avoir confiance en la validit6 d'un droit inscrit au livre foncier. " VoirWhalan, <Origins of the Torrens System >, supra note 34 aux pp. 9-10, oh il cite l’affaire Hutchinson c. Leeworthy (1860), Austl., (C.S. S.A.) non publi6, dans laquelle les juges admettaient que l’on puisse contester la validit6 d’un certificat 6mis par un registrateur et contredire 1’existence d’un droit inscrit au livre foncier, et l’affaire Payne c. Dench, imprim6 dans South Australian Parlia- mentary Papers, 1863, No. 100, dans laquelle les juges statuent au contraire qu’un certificat de titre 6tait inopposable au titulaire d’un droit non publi6 au livre foncier. Voir DJ. Whalan, <<Immediate Success of Registration of Title to Land in Australasia and Early Failures in England (1966-67) N.Z.U.L.R. 416 aux pp. 416 et 422 [ci-aprgs Whalan, <<Success of Registration>] ; Pike, ibid. aux pp. 185-86. MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol.47 k ceux qui affichaient un certain scepticisme quant h la possibilit6 de pouvoir mettre en pratique ses theories sur le transfert du droit de propri6t6 et sur la publicit6 fonci~re, Torrens r6torquait que les villes de la Hanse”9 utilisaient un syst~me analogue au sien depuis six cents ans ‘ . Quelques auteurs se sont 6galement appliqu6s A 6tablir une comparaison entre le r6gime Torrens et le m6canisme des <appropriances par bannies>> utilis6 en Bretagne au Moyen-Age”, question de rappeler que le mode de transmission de la propri~t6 immobili~re australien n’avait rien de r~volutionnaire 2. M~me si Torrens n’a jamais fait r6f6rence aux pratiques bretonnes de la purge des vi- ces de titres”, il est vrai que les appropriances par bannies 6voquent, au meme titre ” La Hanse 6tait, h l’origine, un groupement de villes d’Allemagne du Nord qui s’6taient rdunies au XII’ sicle pour participer h des 6changes commerciaux. Compos~e de plus d’une centaine de villes h son apog6e, vers la fin du XIV sicle, la Hanse perdit ensuite de son importance jusqu’A ]a rupture, en 1862, de ]a demiare alliance conclue entre les villes de Liibeck, Hambourg et Brame (l’alliance res- treinte conclue entre ces trois villes, en 1630, s’6tait substitute, en fait, A la Hanse proprement dite qui prit fin en 1669). C’est parce qu’elles maintinrent pendant plusieurs siacles d’anciennes traditions germaniques prescrivant l’inscription des droits sur des registres fonciers que les villes de la Hanse ont 6t6 cites en exemple par Torrens, voir Besson, supra note 11 A la p. 252 ; J. Challamel, Etude sur le rdgime hypothcaire de la ville de Breme>> (1878) 7 B.S.L.C. 482 A la p. 505. Voir t. Worms, Histoire commerciale de la Ligue hanseatique, Paris, Guillaumin Cie, 1864 A la p. 522 ; P. Dollinger, La Hanse (Xl1 – XVII’ sicles), Paris, Aubier, 1988 A la p. 9. Le systame Torrens s’apparente au sys- tame hans~atique et en aurait 6t6 largement inspir6 grace A l’importante contribution d’un juriste alle- mand, Ulrich Htibbe, aux travaux de Torrens. Voir Raf, supra note 15 ; voir contra Whalan, K<Origins of the Torrens System>>, supra note 34 aux pp. 6-7. ‘0 Voir Gide, supra note 18 la p. 310; R. Viollette, L’Act Torrens, son application en Australie et en Tunisie, th~se de doctorat en droit, Universit6 de Paris, 1900 A lap. 65 ; H. Auer et H. Hofmeister, Le livrefoncier moderne : etude de droit compard s’appuyant en particulier sur l’exemple autrichien, Vienne, Association de coop6ration intemationale du notariat autrichien, 1992 h lap. 11. 4’ En Bretagne, l’appropriance, c’est–dire la purge qui permettait de <<donner A une acquisition immobili~re une force in~branlable, en la prot6geant h jamais contre les nombreuses causes d'6viction, de rsolution ou de retrait dont elle 6tait menacde>> dcoulait d’une suite de bannies, pro- clamations faites en public, h la porte de l’6glise, le dimanche, voir M. Planiol, <<Les appropriances par bannies dans l'ancienne province de Bretagne>> (1890) 14 Nouvelle revue historique de droit fran- gais et 6tanger 433 ; U. Couchouren, Des appropriements ou appropriances dans le droit coutumier breton, thse de doctorat en droit, Universit6 de Rennes, 1888 h ]a p. 1. Le but poursuivi lors de l’accomplissement des bannies 6tait identique, au XIII sidcle, a celui recherch6 A l’occasion de l’inscription des droits dans les registres dans les villes de la Hanse: obliger, grace h rampleur des moyens utilis~s pour assurer la publicit6 des transactions projetes, toutes les personnes; dtenant un droit sur l’immeuble A le d~noncer avant que l’acquisition ne devienne d6finitive, de telle sorte qu’aucune prtention d’un tiers ne subsiste au terme du processus de transfert. ” Voir Gide, supra note 18 h lap. 309 ; Besson, supra note 11 aux pp. 63, 66, 338-39 ; J.-G. Ferron, Etude historique et critique sur la publicitd des droits reels inmobiliers, Bordeaux, Y. Cadoret, 1897 h lap. 87. ” La systame des appropriances par bannies est resta en usage en Bretagne, jusqu’h l’entr6e en vi- gueur de la loi du 9 messidor an I (27 juin 1795, publie dans Bulletin des lois de la Rdpublique, an 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS 635 que les lois des villes de la Hanse, la procedure et les effets du transfert de la propri~t4 en droit australien. A la suite de voyages effectu~s par Torrens en Australasie pour faire connaitre les principes de la loi sud-australienne de 1861 sur la propri6t4′, les autres colonies d’Australie s’en sont inspir~es, de mme que la Nouvelle-Zalande, Singapour, six provinces canadiennes et plusieurs 6tats am6ricains>. Aujourd’hui, on peut dire qu’il n’existe pas une mais plusieurs <lois Torrens>>. En effet, les pays ayant adopt6 ce sys- tame l’ont tous adapt6 h leurs besoins, de telle sorte que si les principes de base de- meurent partout les m~mes, des diff6rences existent d’un endroit A 1’autre, y compris h l’int~rieur m~me de l’Australie’ . M, 2′ s~rie, cahier 164, n 963), c’est-A-dire une soixantaine d’ann6es avant 1’adoption de la loi Tor- rens en Australie. Ce dlaissement du syst~me des appropriances en 1795 constitue probablement, avec le fait que cette procedure ne d~pendait d’aucune inscription de droits sur des registres, l’une des raisons pour laquelle Torrens n’a pas fait allusion aux appropriances bretonnes et n’a cit6 que le sys- tame hans6atique pour d~montrer la faisabilit6 de son projet de rdforme des r~gles concemant les transferts immobiliers et la publicit6 fonci~re. <<La loi Torrens>> (1885) 17 Bull. Stat. L.C. 681 (tiad. par Y Guyot). Queensland (1861); Nouvelle-Galles du Sud (1862); Victoria (1862); Tasmanie (1862); Aus- trale-Occidentale (1874); Northern Territory (1886); Australian Capital Territory (1925). Voir Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 8-12. La Nouvelle-Z61ande adopta le systame en juillet 1870 et Singapour en 1886. Pour les provinces canadiennes, voir supra note 7 ; JV. Di Castri, Registration of Title to Land, vol. 1, Toronto, Carswell, 1987 aux para. 12, 14 et 16 ; D.H.L. Lamont, Lamont on Real Estate Conveyancing, 2! 6d., Toronto, Carswell, 1991 aux pp. 1-11; B.H. Ziff, Prin- ciples of Property Law, 2 6d., Scarborough (Ont.), Carswell, 1996 A la p. 412 et s.; S. Petersson, <<Something for Nothing: The Law of Adverse Possession in Alberta>> (1992) 30 Alta. L. Rev. 1291 A ]a p. 1300 ; I.L. Head, <<The Torrens System in Alberta: A Dream in Operation>> (1957) 35 R. du B. can. 1 A lap. 6 ; R. Stein, <<Some Aspects of Title by Registration in the Maritime Provinces of Can- ada> (1976) 2 Dal. Li. 633 ; M. Bastarache et A. Boudreau Ouellet, Pricis du droit des biens rjels, 2! 6d., Cowansville (Qc), Yvon Blais, 2001 a la p. 250. Pour plus de details sur les 6tats amdricains, voir B. Burke, Real Estate Transactions: Examples and Explanations, 2′ d., New York, Aspen Law and Business, 1999 Ia p. 204; T.G. Feeney, <Registration and Land Titles in the Common Law>> (1964) 2 Colloque international de droit compar6 18 A la p. 21 ; B.C. Shick et I.H. Plotlin, Torrens in the United States: A Legal and Economic History and Analysis ofAmerican Land-Registration Systems, Lexington (Mass.), Lexington Books, 1978 aux pp. 2, 18-19 ; Deschenaux, supra note 19 A lap. 17 ; Blanger, supra note 9 lap. 113. Au sujet de la place qu’occupe le syst~me Torrens aux Etats-Unis aujourd’hui, voir ci-dessous section IU.B. ” Le pouvoir de lgifdrer en mati~re civile rel~ve non pas du parlement f~dlral australien mais de la compdtence de chacune des six assemblies lgislatives 6tatiques que comporte ce pays. Voir Brad- brook MacCallum et Moore, supra note 12 aux par. 1.16 et 4.06. Plusieurs auteurs, comme Whalan, ont ddplor6 le manque d’uniformit6 des lois Torrens l’intdrieur de l’Australie et m~me de l’Australasie. Voir DJ. Whalan, <<The Torrens System in New Zealand - Present Problems and Fu- ture Possibilities>> dans Hinde, supra note 30,258 A lap. 265 [ci-aprs Whalan, <New Zealand ]. Voir 6galement S. Birrell et al., <Is the Torrens System Suitable for the 21' Century N dans Proceedings of 1995 New-Zealand - Australia Cadastral Conference, Wellington, New Zealand, 1995, en ligne: MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 II. Les fondements du syst~me Torrens Afin de comprendre les fondements du syst~me Torrens et de les comparer A ceux l'occasion de la r6forme qu~b6coise de la publicit6 foncire, nous 6num6- propos6s rerons les trois principes qui le supportent et en 6tudierons la port6e. Par la suite, les mesures de contr6le n6cessaires pour mettre ces principes en oeuvre seront analysees. A. La trilogie des principes fondateurs Qualifi par un auteur de <<principe du rideau>“, le pr~cepte qui rend inutile toute investigation relative h l’histoire juridique d’un titre de propri6t6 constitue Fun des pi- Hers du syst~me Torrens. Le Conseil priv6 a eu 1’occasion de le rappeler, h la fin du si~cle dernier, dans la c6l bre affaire Gibbs c. Messert : The main object of the [Land Transfer] Act […] is to save persons dealing with registered proprietors from the trouble and expense of going behind the regis- ter, in order to investigate the history of their author’s title, and to satisfy them- selves of its validity. 9 La suppression de la n6cessit6 de recourir aux titres ant6rieurs ou, pour reprendre l’expression sugg6r6e par Ruoff, de regarder derriere le <<rideau>> dress6 entre le titre du vendeur et les titres de ses auteurs, n’a 6t6 rendue possible que grace l’instauration d’un second principe fondamental qualifi6, toujours par Ruoff, de <<principe du miroir>>. Profitable A 1’acqu6reur, ce deuxi~me principe, plus souvent appel6 principe d’<<incontestabilit6 du titre>>”, permet A toute personne de bonne foi de Administering our Land <http://www.sli.unimelb.edu.au/research/cad-anthology> f~vrier 2002). ” Voir T.B.F. Ruoff, An Englishman Looks at the Torrens System (Being Some Provocative Essays on the Operation of the System After One Hundred Years), Sydney, Law Book Co. of Australasia, 1957 A lap. 11 : <<The curtain principle is one which provides that the register is the sole source of in- formation for proposing purchasers, who need not and, indeed, must not concern themselves with trusts and equities which lie behind the curtain>>. (date d’accs : 12 [1891] A.C. 248 [ci-apr~s Gibbs]. 49Ibid. lap. 254, rapport6 notamment par Hinde, supra note 30 lap. 35 et R.A. Woodman, <<The Torrens System in New South Wales: One Hundred Years of Indefeasibility of Title>> (1970) 44 A.L.J. 96 A lap. 99. ‘0 Voir Ruoff, supra note 47 i lap. 8: <<The mirror principle involves the proposition that the register of title is a mirror which reflects accurately and completely and beyond all argument the current facts that are material to a man's title>>. “‘ En anglais, indefeasibility of title>. Pour une d6finition, voir Woodman, supra note 49 h la p. 96 la p. 17 : <<By virtue of the mirror principle it is intended that the owner's paper title Ruoff, ibid. should be absolute and indefeasible [...] or conclusive and unimpeachable evidence of the existence and character of his entitlement>>. 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS 637 se fier A 1’image de l’tat juridique d’un immeuble refl6t~e par le <divre foncier>5 2. Cette confiance dans le livre foncier d~coule du fait qu’un acte de transfert ou d’hypoth~que devient g6nralement irr6vocable une fois inscri 3. Le 16gislateur qu6- b~cois avait pr6vu, h la suite des recommandations de l’Office de r6vision du Code ci- vil, l’adoption de principes semblables A ceux mis de l’avant par Torrens’. Ils seraient devenus applicables au terme d’une proc6dure transitoire de report de droits” sans pour autant faire 6chec au principe du consensualisme hMrit6 du droit frangais’. Ces dispositions ont cependant 6t6 retranch6es du code civil le 9 octobre 2001′ 7 en raison de I’anticipation de difficult6s relatives h leur mise en application”5 . En d6pit de la place importante qu’il occupe dans le syst6me Torrens, le principe d’irr6vocabilit6 ou d’incontestabilit6 n’est pas 6voqu6 clairement dans les lois des provinces australiennes relatives au transfert de propri6t6. L’existence de ce principe se d6duit, en fait, d’une s6rie de dispositions plus ou moins r6p6titives que la doctrine a divis6es en quatre cat6gories 5 : les paramountcy provisions, qui disposent qu’ 2 En Australie, il s’agit de <Register Book> ou Register>. Nous emploierons indiffdremment les expressions divre foncier et registre foncier . ” Nous verrons qu’il existe des exceptions, notamment en cas de fraude dont nous traitrons plus loin ainsi que de la question relative A l’admission ou non de la prescription acquisitive par le droit australien et par les provinces canadiennes ayant adopt6 le syst~me Torrens. 54Voir art. 2944, al. 2 et 2962 C.c.Q. ; Brochu, Effets de la publicit&>, supra note 1 aux pp. 279 a 309. “Voir art. 3046 A 3053 C.c.Q. ; Brochu, ibid aux pp. 316-18. . La force probante rattach~e aux syst~mes constitutifs de droit, dont fait partie le syst~me Torrens, ne tient pas, en th6orie, au mode de transfert des droits reels, c’est-A-dire au r~le jou6 par 1’inscription dans le processus de cr6ation des droits. Ele est plut6t tributaire de la purge des vices de titres r6sul- tant de contr~les qui peuvent 8tre effectu6s dans le cadre de syst mes monistes, attaches au principe du consensualisme. L’opposition entre les syst~mes constitutifs et les syst~mes monistes est donc moins forte qu’il peut paraitre. Voir Lemaire, supra note 15 aux para. 5, 75 et 90; J.-B. Grisoni, Les conceptions franqaise et suisse de la publicit fonci~re et leurs effets, th~se, Universit6 de Lausanne, 1990 [non publi~e] aux pp. 50, 71 et 257 ; t. Sander, La modemisation de la publicit6 fonci~re par l’harmonisation europ6enne et l’informatisation A partir de l’exemple alsacien-mosellan> , Strasbourg, Institut du droit local alsacien-mosellan, 1992 aux pp. 18 et 29 ; C. Atias-Letremy, Le transfert con- ventionnel de proprijtJ immobilire, t. 1, th~se de doctorat en droit, Universit6 de Poitiers, 1974 [non publi6e] aux n 124 et 142: <[L]e processus d'acquisition ne commande pas 6troitement la force pro- bante des mesures de publication>. Voir supra note 2. “Voir infra note 113. “Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.20 ; Boyd c. Mayor of Wellington, [1924] N.Z.L.R. 1174 A lap. 1211 [ci-apr~s Boyd], rapport par Whalan, Torrens System, supra note 12 A la p. 293 : The Torrens statutes are so badly drafted in this respect [indefeasibility] that it is dif- ficult […] to extract from them the principle intended by the legislation>. Pour le Canada, voir Di Castri, supra note 45 an para. 756. 638 MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROITDE MCGILL [Vol. 47 moins qu’il n’ait commis une fraude4 , le propri6taire dont le titre apparalt au registre foncier ne peut se voir opposer que les droits pr6alablement inscrits A ce registre ; les ejectment provisions, qui ajoutent qu’aucune action en revendication ne peut 8tre exerc6e contre le propri6taire inscrit ; les notice provisions, en vertu desquelles un ac- qu6reur de bonne foi peut faire fi de la connaissance qu’il aurait eue d’une transaction non inscrite au registre foncier au moment de son acquisition6′ ; et enfin, les protection provisions qui ont pour effet de prot6ger le titulaire d’un droit inscrit, lorsqu’il est de bonne foi, contre les cons6quences qui pourraient r6sulter du fait que le titre de son auteur a 6t6 inscrit au registre foncier par erreur ou A la suite de manoeuvres fraudu- leuses. Le principe d’incontestabilit6, pierre angulaire du systame Torrens, d6coule donc de plusieurs dispositions qui ont toutes pour effet de tendre A prot6ger les titulai- res d’un droit qui se sont fi6s, de bonne foi, aux inscriptions apparaissant au registre foncier avant de contracter pour acqu6rir ce droit. L’importance et la port6e de ce principe ont 6t6 mises en relief, au d6but du si~cle, dans une d6cision n6o-z61andaise dont 1’extrait suivant vaut 6galement pour l’Australie : The cardinal principle of the statute is that the register is everything, and that, except in cases of actual fraud on the part of the person dealing with the regis- tered proprietor, such person, upon registration of the title under which he takes from the registered proprietor, has an indefeasible title against all the world . En raison de 1’exception pr6vue au principe d’incontestabilit6 lorsqu’un tiers fait ins- crire un droit de mani~re frauduleuse, la force probante du syst6me Torrens est moins <<absolue>> que celle reconnue autrefois au syst~me de publicit6 des villes hans6ati- ques’ ou A celui de la Bretagne. Cet assouplissement par rapport aux effets excessifs Pour une d6finition et des exemples de fraude, voir Whalan, Torrens System, ibid. aux pp. 309- 17 ; Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. aux para. 4.40 A 4.49 ; Di Castri, ibid. aux para. 870 A 872. 61 Voir Whalan, ibid. lap. 317: <<[I]n Australia, the exonerative effect of the "notice" provision is very great and [...] a course of conduct needs to be very clearly dishonest before the courts will hold ; Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. aux para. 4.42 et 4.43 ; Di Castri, that there has been fraud ibid. au para. 879. la p. 269 et Hinde, supra note 30 62Fel c. Knowles (1907), 26 N.Z.L.R. 604 A lap. 620, cit6 par E.P. Wills, <<Just how indefeasible is la p. 36 ; Frazer your Land Transfer Title>>, [1963] N.Z.L.J. 269 c. Walker, [1967] 1 A.C. 569 aux pp. 574 et 580, 1 All E.R. 649 [ci-aprs Frazer avec renvois au A.C.]. 63 Voir infra notes 83 et 96. 64 Voir supra note 39. Dans le syst~me hans6atique, l’accomplissement du transfert des droits repo- sait sur leur inscription au registre foncier plut6t que sur l’6change des consentements. En plus de cet effet constitutif, l’inscription consolidait les droits : ceux-ci devenaient incontestables, mme entre les parties, A compter du moment de leur inscription. L’avantage d’un tel syst~me r6sidait dans le fait qu’il n’y avait aucune diff6rence entre la propri6t6 apparente et la proprift6 relle puisque, d’une part, les inscriptions ne pouvaient 8tre contredites et que, d’autre part, les droits immobiliers ne pouvaient exister sans elles. Voir M. Patrognet, De l’inscription au livre foncier : ses effets entre les parties et b 2002] F BROCHU – LE SYSTME TORRENS 639 que l’on aurait pu ddcider d’accorder aux inscriptions dans le syst~me Torrens n’empeche cependant nullement les inscriptions d’avoir une port6e consid6rable, comme nous le verrons plus loin . Le <principe d'assurance>> constitue, apr~s les principes du <rideau>> et d’incontestabilit>> expos6s pr6cdemment, le troisi~me et dernier pilier sur lequel repose le syst~me Torrens. II permet de limiter le pr6judice subi par une personne dont le droit de propri6t6 se trouve d6finitivement 6teint h la suite de l’inscription, au regis- tre foncier, du titre d’un acqu6reur de bonne foi qui porte sur le m~me immeuble. Ce principe 6tait absent de la d6funte r6forme du syst~me de publicit6 fonci~re pr6vue au Code civil du Quibec. II pourrait cependant 8tre introduit au Qu6bec, inddpendam- ment de toute mesure destin6e confdrer une force probante aux droits inscrits, si les conclusions d’un comit6 de travail form6 durant l’automne 2001 par le ministre de la Justice y sont favorables . Cela ferait en sorte de corriger certains irritants du proces- sus de garantie des titres immobiliers sans toutefois apporter de solution globale aux lacunes intrins~ques du systpme qu6b6cois de publicit6 fonci~re, semblables h celles qui minaient le syst~me australien durant la premi~re moiti6 du XIX si~cle. Contrairement aux r~gles qu6bdcoises sur la publicit6 fonci~re, le syst~me Torrens privil6gie les acqu6reurs au d6triment des propri6taires inscrits’ et accorde ainsi une nette prf6rence h la s6curit6 <<dynamique>> plut6t qu’A la s~curit6 <<statique>>’ . En ef- l’dgard des tiers, Dijon, Imprimerie R6gionale, 1907 A lap. 84; Ferron, supra note 42 aux pp. 270- 71 ; E. Lehr, TraitJ elomentaire de droit civil germanique, t. 1, Paris, Plon, 1892 au n0 313 ; E. Besson, supra note 11 aux pp. 256, 285 et s. ; E Cart, L’inscription de la proprit6 immobiliare dans le groupe des lois germaniques, Lausanne, Auguste Jaunin, 1904 aux pp. 76-77. 0 Voir supra notes 41 et 43. Les bannies se d6roulaient pendant trois dimanches cons~cutifs dans la paroisse oii se situait l’immeuble a acqu~rir. En ‘absence d’opposition A la vente l’int6rieur des d6- lais prescrits (huitjours calcul6s A partir de la troisi~me bannie ou dix ans lorsqu’il n’y avait eu qu’une seule bannie), ‘acheteur devenait d~finitivement propri6taire de l’immeuble. II importait peu que son auteur, qui devait obligatoirement avoir poss&16 ‘immeuble pendant plus d’un an antieurement A la vente, ait lui-m~me 6t6 rellement propri6taire. II n’6tait nullement tenu compte de la bonne on de la mauvaise foi de l’acqureur. Le droit de l’acqu&eur 6tait protg6 d&s qu’un juge avait pris acte de l’accomplissement des bannies. Voir Couchouren, supra note 41 aux pp. 30-36, 60-68. Voir le texte correspondant aux notes 85-88. 67 Voir P. B6gin, Le ministre de la Justice et notaire g6n6ral du Qu6bec prend des engagements im- portants concemant la profession>> Entracte 10:12 (15 d6cembre 2001) 3 la p. 4 ; A. Duhamel, <Les notaires sur le pied de guerre>> LesAffaires (29 d6cembre 2001) 17. 6’Voir Whalan, <New Zealand , supra note 46 A lap. 276. Voir R. Demogue, Les notions fondamentales du droit privi: essai critique, Paris, Arthur Rous- seau, 1911 a la p. 72 et s. : <<[L]a s~curit6 subjective donn6e par l'application de l'id6e de scurit6 dy- nanique est une incitation A l'action, [ ...] la scurit6 objective donn6e par l'ide de s6curit6 statique protege les poss6dants. C'est alors au lgislateur h choisir entre ces deux donnes dont la valeur rela- tive est ind~montrable. [...] Les 16gislateurs occidentaux, hommes d'action, pencheront en g~n6ral pour la premi&e qui favorise les affaires. Au contraire ceux qui veulent surtout d6fendre les droits ac- MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 fet, le principe du rideau dispense les acqureurs d'examiner la chaine des titres du titulaire d'un droit inscritf'. Par ailleurs, l'acqu6reur de bonne foi, et pour valeur", n'a se soucier d'un 6ventuel vice dans le titre de son vendeur, A partir du moment oa pas les inscriptions au registre foncier d6montrent que ce vendeur est bel et bien propri6- taire de l'immeuble convoit672. Le titulaire d'un droit inscrit est, pour sa part, i l'abri de toute poursuite qu'un tiers pourrait tenter de fonder sur un droit n'apparaissant pas au registre, car la simple connaissance qu'il aurait pu avoir de l'existence d'une con- vention ne suffit pas la lui rendre opposable si elle n'a pas 6t6 inscrite. B. L'application des principes r6gissant le systdme Torrens Les trois principes sur lesquels repose le syst~me Torrense' ne sont pas appliques de manire uniforme dans les pays qui les ont adoptrs. La force probante que procure ce syst~me de publicit6 fonci~re, de m~me que les modalitrs d'indemnisation des per- sonnes qui en subissent des prejudices, peuvent donc varier d'un ttat l'autre. Ces principes s'61oignent considdrablement des r~gles de droit applicables au Quebec. 1. Le caractbre relatif ou absolu de la force probante La port~e du principe du rideau et de celui d'incontestabilit6 est assez facile comprendre dans le contexte de relations entre, d'une part, une personne dont les droits sont inscrits au registre foncier et, d'autre part, un acqurreur potentiel ou encore un tiers qui pr~tend d~tenir des droits contraires sur le mime immeuble. La question de la consequence du principe d'incontestabilit6 sur l'inscription d'un droit d6rivant d'un acte nul s'est toutefois posre en Australie d'abord, et en Nouvelle-Zlande en- quis, les partisans des conceptions aristocratiques ou contemplatives de la vie, pencheront 6videm- ment plus pour la seconde>. ; voir aussi Whalan, <<New Zealand>>, ibid. lap. 259. 7 Avant l’instauration du syst~me Torrens, cet examen r~trospectif 6tait essentiel (notamment en raison de I’application de la rgle nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet, selon laquelle nul ne peut transfrer plus de droits qu’il n’en a lui-mame) afin de permettre de d~couvrir et ; voir Bradbrook, MacCallum et de corriger les faiblesses dont le titre du vendeur pouvait atre affect Moore, supra note 12 an para. 4.01. La protection conf~re par 1’application du <<principe du rideau> ne s’6tend toutefois pas aux limites des immeubles ; voir Birrell et al., supra note 46 aux sections 1.2 et 2. 7, Voir Di Castri, supra note 45 au para. 875. Cette condition est diff&ente de celle qui 6tait prvue 1’article 2962 C.c.Q. : voir Brochu, <<Effets de la publicitl, supra note 1 A lap. 285. 72 Voir Gibbs, supra note 48 A lap. 254: <<[...] every one who purchases, in bona fide and for value, from a registered proprietor, and enters his deed of transfer or mortgage on the register, shall thereby acquire an indefeasible right, notwithstanding the infirmity of his author's tile>. ” Le principe <<du rideau>>, le principe d’<<incontestabiliti (du <<miroir> ou d’<<irrvocabilit6>) et le principe d’<<assurance>. 2002] F BROCHU – LE SYST-ME TORRENS suite7′ . Si, A. l’6gard d’un acqu6reur ou des tiers qui consultent le registre foncier, l’inscription a pour effet de corriger, d’une certaine mani6re, les vices du titre d’un propri6taire vendeur>, est-il en revanche permis de conclure, lorsque le titre du ven- deur est valable, que l’effet correcteur de l’inscription jouera entre les parties A un acte nul ? En d’autres termes, l’inscription peut-elle, dans le systime Torrens, venir an se- cours d’un acheteur qui, en toute bonne foi, a conclu un acte nul ? Deux th6ories, proposant chacune une solution diffdrente au problme de la por- t6e inter partes de l’inscription d’un droit r6sultant d’un acte nul, se sont longtemps oppos6es ‘ . La prerniere, appel6e <<th6orie de l'incontestabilit6 diff6r6e>>”, pr6ne l’application de l’effet correcteur de l’inscription aux seules transactions conclues aprbs celle qui est affect6e de nullit6. En d’autres mots, un titre inscrit sur la base d’une transaction nulle peut, en vertu de cette th6orie, 8tre attaqu6 par le propri6taire 16s6 ind6pendamment du fait de son inscription’. Conform6ment au principe du ri- deau, le titre susceptible d’annulation ne devient incontestable qu’A partir du moment oji un tiers, s’6tant fi6 de bonne foi h l’inscription de ce titre au registre foncier, ac- quiert l’immeuble pour valeur et fait inscrire son propre droit au registre. La seconde th6orie, connue sous le nor de <<th6orie de l'incontestabilit6 imm6diate>7 , penche, au contraire, pour une protection directe du droit de l’acqu~reur pour valeur inscrit de bonne foi au registre foncier – savoir une protection qui s’applique sans que la pr6- sence d’un interm6diaire ne soit n6cessaire – mame si le contrat grace auquel l’inscription a pu Ptre obtenue est nul ou susceptible d’annulation. note 59 alap. 1201. 74 Voir Gibbs, supra note 48 ; Assets Co c. Mere Roihi, [1905] A.C. 176, 92 L.T. 397 ; Boyd, supra ” Cette correction est une cons&juence du principe d’incontestabilit6. Pour op~rer une purge des vi- ces de titre, l’inscription doit cependant porter sur un droit acquis sans fraude. De plus, les ayants cause d’un propri6taire dont le droit a 6t6 acquis de mani~re frauduleuse doivent eux-m~mes Etre de bonne foi s’ils veulent b6n6ficier de 1’effet correcteur du principe d’incontestabilit6 du droit de leur auteur. 76 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 aux para. 4.27-4.32 ; Hinde, supra note 30 aux pp. 40-50 ; Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 297-308 ; R. Sackville, <<The Torrens System - Some Thoughts on Indefeasibility and Priorities>> (1973) 47 A.L.J. 526 aux pp. 528-32; Woodman, supra note 49 aux pp. 96-105. En anglais, i s’agit de <<deferred indefeasibility theory>. Par exemple, lorsqu’une vente est consentie a non domino, c’est-,-dire par une personne qui n’dtait titulaire d’aucun droit sur l’immeuble vendu, le <wdritable propid6taire>> peut faire annuler l’inscription du titre accord6 h l’acqu~reur m~me si ce demier 6tait de bonne foi. Toutefois, le titre que cet acqu&eur cde par la suite A un tiers de bonne foi devient incontestable dis son inscription. L’inscription d’un droit lransmis au moyen d’un acte nul n’acquiert donc un caract~re incontestable, en vertu de la thorie de l’incontestabilit6 diffr6e, que lorsque cette inscription sert de fondement h une inscription subs6quente. ” En anglais, on parle de immediate indefeasibility theory . MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol.47 Le conflit entre les deux th6ories portant sur la valeur d’un droit inscrit sur la base d’un titre nul a 6t6 tranch6, en Australie et en Nouvelle-Zlande, en faveur de la doc- trine de l’incontestabilit6 imm6diate’ . A moins que le titulaire d’un droit inscrit ait ses fins, l’inscription per- lui-m~me employ6 des moyens frauduleux pour parvenir met, en principe, de rendre son droit irrdvocable, y compris A l’6gard de la personne qui le lui a crd6 ou du vrai propridtaire dont on a contrefait la signature. Ces demiers sont, de la sorte, d6pouillrs de la facult d’obtenir, d’une part, l’annulation de l’acte en vertu duquel a 6t6 transmis le droit du titulaire inscrit et de requ6rir, d’autre part, la radiation de l’inscription qui consacre l’anrantissement de leur titre. Cela est con- forme avec le fait que l’inscription poss~de un effet constitutif de droit dans le sys- t~me Torrens”‘. C’est, a-t-on dit, principalement pour des raisons pratiques et de srcurit6 que la thforie de l’incontestabilit6 immddiate a 6t6 admise en Nouvelle-ZMlande et en Aus- tralie: […] the case for immediate indefeasibility is not based on irrefutable logic, but must depend on value judgments concerning the weight of conflicting policies. [ …] Security of title is undoubtedly a basic aim of the Torrens system and a registered proprietor is insecure to the extent that his signature can be forged to a registrable instrument and his certificate of title can be obtained by the forger. Yet deferred indefeasibility potentially threatens the security of all tifles, since an innocent purchaser always runs the risk of having his title impeached on the ground that registration of his title was based on a void instrument. Ultimately the most convincing rationale for immediate indefeasibility lies in the proposi- tion that no purchaser of Torrens system land should be required to investigate the history of his vendor’s title or to make inquiries that are burdensome or dif- ficult. Any other views increases the cost and complexity of all conveyancing transactions, as well as detracting from the goal of security of tide. If a pur- chaser taking a registrable transfer is required to ascertain at his peril the true identity of the person signing the transfer, an unduly onerous burden is placed on him7. L’inscription confere donc aux droits portds au registre foncier une force probante ab- solue, car ces droits sont rdputds faire partie du patrimoine de l’acqu~reur, dans les cas ‘0 Voir Breskvar c. Wall (1971), 126 C.L.R. 376 A lap. 386 [ci-apr~s Breskvar] : […] a registration which results from a void instrument is effective according to the terms of the registration. It matters not what the cause or reason for which the instrument is void ; l’arr~t Breskvar, qui concemait l’Austrlie, allait dans le m8me sens que la dcision du Conseil priv6 rendue quatre ans plus tot, en 1967, dans l’affaire ndo-zdlandaise Frazer, supra note 62 lap. 584. “, Voir Breskvar, ibid. lap. 386: <The rifle [which the certificate of title] certifies is not historical or derivative. It is the title which registration itself has vested in the proprietor > ; Frazer, ibieL A la p. ; voir 6galement 580: <<It is in fact the registation and not its antecedents which vests and divests tifle Connnonwealth c. State of New South Wales (1918), 25 C.L.R. 325 A lap. 342. 12 Sackville, supra note 76 A lap. 531. Voir aussi Hinde, supra note 30 aux pp. 70-75. 2002] F BROCHU - LE SYSTEME TORRENS 643 oii i tait de bonne foi, peu importe qu'un vice soit apparu au cours de l'une des 6ta- pes du transferte. Dans les provinces canadiennes ayant adopt6 le syst~me Torrens, les tribunaux ont, en revanche, pr6fr6 la th6orie de l'incontestabilit6 diff&re . Le sys- tme Torrens, dans sa <<version canadienne>>, n’est done pas, A proprement parler, un syst~me constitutif dot6 d’une force probante <<absolue>. l se rapproche plut6t des systomes de publicit6 fonci~re allemand et suisse” . Peu importe que l’on retienne la solution de la th6orie de l’incontestabilit6 inmm6- diate ou celle apport6e par la th6orie de l’incontestabilit6 diff&6e, quelqu’un subit n6- cessairement, en d6finitive, un pr6judice. Dans la premiere hypoth~se, il s’agit du propri~taire victime d’un fiaudeur qui imite sa signature et dont la propri&6t est yen- due h un tiers de bonne foi ; dans la seconde hypothse, il s’agit piutt du tiers de bonne foi qui apporte des ameliorations A l’inmmeuble qu’il croit avoir acquis du v6ri- table propri6taire ‘. C’est pourquoi on ne peut affirmer que l’une de ces th6ories soit plus &quitable que 1’autre. La pire decision aurait probablement 6t6 de n’en prendre au- cune, de refuser de trancher, en faveur du propri6taire tromp6 ou du tiers acqu&eur, le nceud gordien relatif la valeur de la force probante des inscriptions au registre foncier. 8’ Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.25. La force probante des ins- criptions en Australie et en Nouvelle-Z6lande est qualifi6e d’absolue par rapport A celle plus mitig~e que l’on trouve dans les autres grands syst~mes de publicit6 foncire actuels. D’anciennes idgislations ont toutefois d6j accord6 A la publicit6 fonci~re une force probante sup6rieure A celle du syst me Tor- rens, c’est-&-dire une force probante vraiment <<absolue>>, voir supra notes 69 et 70 ; infra note 102 ; voir aussi Deschenaux, supra note 19 a lap. 17 ; L. Bordeaux, Les nouvelles Mgislations immobilires et hypothcaires, Paris, Dalloz, 1917 au d0 463. Voir Di Castri, supra note 45 aux para. 758-60 ; M. Neave, <Indefeasibility of Title in the Cana- dian Context>> (1976) 26 U.T.LJ. 173 aux pp. 178-182; R.B. White, The Elements of a Torrens Ti- tle>> (1973) 11 Alta L. Rev. 392 a lap. 408. ” Alors que i’Australie et la Nouvelle-Zlande admettent qu’une inscription au registre foncier puisse 6tre incontestable A i’dgard des parties a l’acte inscrit, la Suisse et l’Allemagne ont pr~f6r6 re- jeter cette thdorie de l’incontestabilit6 imm&liate, proche de l’ancien systame hans~atique, comme en fait foi la prsomption simple d’existence des droits inscrits expos6e aux articles 891 et 894 du Code civil allemand ainsi qu’aux articles 937 et 975 du Code civil suisse. La Suisse et l’Allemagne ont adopt6 la th6arie de l’incontestabilit6 diff&de, ou principe de la foi publique (Code civil allemand, art. 892 ; Code civil suisse, art. 973), laquelle est destin6e A prot~ger les tiers qui se fient de bonne foi aux inscriptions contenues aux registres fonciers, m~me lorsque ces inscriptions ne sont pas exactes. Pour une reproduction de la plupart de ces dispositions, voir Brochu, <<Effets de la publicitd , supra note 1 aux pp. 276,280. Voir White, supra note 84 A lap. 404. "Pour un plaidoyer en faveur de cette th~orie, voir White, ibid aux pp. 397-98, 409. MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol.47 Lors de 1'adoption du Code civil du Quibec, le l6gislateur qu6b6cois avait pr6vu la mise en vigueur d'un article, maintenant abrog688, qui aurait consacr6 la th6orie de l'incontestabilit6 imm6diate au Qu6bec. L'article 2944, al. 2 C.c.Q. 6tait, en effet, destin6 h consolider un droit en le rendant irr6vocable non seulement h l'6gard des l'encontre de la personne m~me qui en aurait dispos6,9. Plut6t que de tiers mais aussi s'appliquer instantan6ment, la purge des vices de titres op6r6e par cet article aurait 6t6 conditionnelle A 1'absence de contestation du droit inscrit pendant une p6riode de dix ans', ce qui correspond ce que pr6voit la Suisse alors que l'Allemagne impose '6coulement d'un d6lai de trente ans. De plus, le principe qu6bfcois se serait appliqu6 ind6pendamment de la bonne ou de la mauvaise foi du titulaire mentionn6 au registre foncier, contrairement A ce que pr6voient les r~gles australiennes et n6o-z6landaises sur l'incontestabilit6 imm6diate. L'application du principe du rideau et de la th6orie de l'incontestabilit6 imm- diate, lorsque cette derni~re est admise, obligent A nuancer la port6e du principe fon- damental de l'incontestabilit6 du titre qui caract6rise le syst~me Torrens. S'il est vrai que le principe d'incontestabilit6 signifie qu'un titre ne peut 8tre annulM, cela ne veut pas dire que le titre ne sera jamais 6cart6 cons6cutivement A l'inscription d'un autre titre incontestable: a title which is indefeasible at one point of time may very well be defeated sub- sequently. Indeed, total indefeasibility is unattainable under the system (and is perhaps an unattainable ideal in any event) ; for every successive "indefeasible title" that is conferred by registration has the potentiality to destroy the protec- tion that registration conferred on the previous "indefeasible title". "Indefeasi- bility" is a shield which will ward off most attacks on a title, but which will be pierced, with fatal results to the title which it guards, by the sword of a later "indefeasible title"91 . I1 en aurait 6t6 de m~me en droit qu6b6cois si le principe de l'acquisition tabu- laire, pr6vu h l'article 2944, al. 2 C.c.Q., avait 6t6 mis en vigueur au lieu d'8tre ab- rog6Y. " Voir Loi modifiant le Code civil, supra note 2, art. 15 ; au moment de la mise en vigueur du Code civil du Quibec, les effets de cet article avaient 6t6 suspendus par la Loi sur l'application de la r- forme du Code civil, supra note 2, art. 155(1). 9 Cet article introduisait au C.c.Q. un principe que nous avons qualifi6 d'oacquisition tabulaire . Voir Brochu, '<Effets de la publicit6 , supra note 1 aux pp. 308-09. Rappelons que le nom de la th6orie de l'incontestabilit6 imm&liate ne fait pas r6f6rence au moment oh elle s'applique mais A lapersonne h qui elle s'applique. " Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 296-97. Voir aussi Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.23. ' Voir Brochu, Effets de la publicit&>, supra note 1 h lap. 299 ; Loi modifiant le Code civil, supra note 2, art. 15, 252. 2002] F BROCHU – LE SYSTME TORRENS En r6sum6, le systme Torrens est, dans son pays d’origine, un syst~me de publi- cit6 constitutive, puisque ce ne sont pas les conventions conclues entre les cocontrac- tants mais les inscriptions au registre foncier qui op~rent le transfert des droits93. I1 s’agit d’une premi~re difference, que l’on peut qualifier de mineure, par rapport an droit civil qu6bdcois qui a toujours privil6gi6 la force cr6atrice de la volont6. Le sys- tame de publicit6 instaur6 par Torrens confere aux inscriptions une force probante que l’on pourrait qualifier d’absolue en Australie et en Nouvelle-ZMlande 5. En effet, hor- mis l’emploi de moyens frauduleux pour les obtenir , les inscriptions font preuve de 1’existence d’un droit non seulement h l’6gard des tiers, comme le veut le principe d’incontestabilit6 du titre, mais aussi entre les parties contractantes puisque ces pays ont retenu la doctrine de l’incontestabilit6 imm6diate. En revanche, le syst~me Torrens n’accorde aucune force probante absolue aux inscriptions dans les provinces cana- diennes qui ‘ont adopt6 puisque, contrairement h la Nouvelle-ZM1ande et aux 6tats australiens, les tribunaux canadiens semblent pr6f6rer la th~orie de l’incontestabilit6 diffr~e h celle de l’incontestabilit6 immidiate. 2. La port6e du principe d’assurance Seul ‘EWtat, par la procdure de l’inscription, a le pouvoir d’octroyer des titres A l’int~rieur du syst~me Torrens tel qu’il est appliqu6 dans son pays d’origine7. L’unique volont6 des parties A une convention est donc insuffisante pour op6rer un transfert. Dans ce contexte, il est alors normal que l’ttat soit amen6 h offrir un d6- dommagement aux individus qui, n’eut 6t6 de la force probante absolue des inscrip- tions au registre foncier, n’auraient pas subi l’extinction de leur droit au profit d’un 9’ Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 aux para. 4.25,5.10-5.11 ; Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 154,281,294. 94Voir supra note 56. 9 I convient toutefois de relativiser le sens du mot <<absolu>. Voir supra note 83 et infra note 96. 9 Voir A la p. 22, ci-dessus. Compte tenu des exceptions – dont la fraude constitue un exemple – apport6es au principe d’incontestabilit6 du titre, il convient de nuancer la porte de l’expression <'force probante absolue>> et de ne pas 6tre aussi cat6gorique que certains auteurs frangais h propos des effets de l’inscription des droits dans le syst~me Torrens. Voir G. Thion de la Chaume, De la publicitj des droits reels en France et a l’dtranger, Paris, A. Pedone, 1901 h la p. 160; E. Thave, Du registre foncier dans le nouveau Code civil suisse, Paris, A. Pedone, 1910 b la p. 96; A. Bitouz6, Le double aspect de la publicit foncire. Institution civile et institution de police, th~se, Universit6 de Rennes, 1960 aux pp. 110-11 ; Grisoni, supra note 56 A la p. 50 ; P.-J. Chenu, De la transcription & la publicitd foncire, Bordeaux, Impr. Delmas, 1960 A la p. 52. Comme le soulignait Harrison, supra note 31 la p. 131 : <<General statements as to the effect of registration [...] are often incorrect because they con- fuse the protection given to a bona fide purchaser on the faith of the register with the more limited protection conferred by a certificate as such>. 9 Voir supra note 81 ; Viollette, supra note 40 A la p. 29: <<Torrens suppose qu'A chaque mutation la terre est cense revenir A l'Etat qui la conc&lerait directement>. 646 MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol.47 tiers acqu6reur de bonne foi”. Le principe d’assurance vient contrebalancer les effets du principe d’incontestabilit6 des inscriptions”. A d6faut pour la personne d6pouillre d’un droit reel de pouvoir exercer une action en revendication contre le titulaire du la place du sien’0 , il ne reste done t cette victime de 1’application de la droit inscrit regle de l’incontestabilit6 que la possibilit6 d’intenter une action en dommages contre ‘Etat sur la base du principe d’assurance. Au Quebec, l’indemnisation repose tradi- tionnellement sur les 6paules des notaires et, depuis peu, sur des compagnies d’ assurance-titre’ ‘. Dans la majorit6 des 6tats australiens, une disposition de la loi Torrens oblige les victimes A essayer d’obtenir, par elles-m~mes, une compensation en poursuivant l’auteur de leur dommage’0 4 . Tout recours contre l’Etat, repr6sent6 par le registrateur, n’est possible que si le responsable de la perte subie est d6c6d6, a fait faillite, est in- trouvable ou a transf&, de bonne foi, son droit r6el A un tiers 3. Une certaine com- plexit6 entoure done la mise en ceuvre du principe d’assurance, ce qui retarde le mo- ment de la reparation du prrjudice. L’indemnit6 versre par I’ttat, m~me le fonds cet effet 4 , correspond A la valeur du dommage subi par le demandeur. On pr6vu 98 Voir R.R. Torrens, cit6 par Di Castri, supra note 45 A la p. 22-1 ; Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 297, 345 et s. ; Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.121 et s. Ruoff, supra note 47 aux pp. 17, 32: the insurance principle […] warrants that if the mirror of title gives a specious or an in- complete reflection by reason of which someone incurs a loss that cannot otherwise be made good, the State will recompense him. When this happens there is a conversion of a legal right into cash, for the person deprived is to be put in the same situation, so far as money can do it, as if the wrongful act complained of had not been done. “o II demeure possible d’exercer une action en revendication si le nouvel acqu~reur a employ6 des moyens frauduleux pour faire inscrire son titre et qu’il n’a pas, par la suite, transmis l’immeuble A un i 1’application du principe d’incontestabilit6 du titre, tiers de bonne foi. La fraude 6tant une exception le proprirtaire dont le droit a 6 6teint ne pourra poursuivre l’Etat que si son action en revendication exercre contre le fraudeur, inscrite au registre foncier, s’est av6r6e infructueuse. Voir Duhamel, supra note 67. ‘ Voir Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 352-53. 03 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.129 ; Whalan, ibid. aux pp. 353- 54. ’04 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. au para. 4.122; PW. Young, <(Current Issues> (1996) 70 A.L.J. 785 h lap. 786. Depuis 1975, l’Etat d’Australie-MWridionale a vers6 trois millions de dollars australiens pour indemniser des victimes de fraude. De plus, un demi million de dollars ont 6t6 drboursrs h titre de compensation pour des erreurs commises par le personnel responsable du livre foncier et 82 000$ pour d’autres erreurs relatives, principalement, au cadastre. En juin 1996, des dos- siers de demande d’indemnisation totalisant 3 500 000$ n’avaient pas encore 6t6 traits. 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS tend A 6valuer ce montant non pas oil 1’action en dommages a 6t6 intent6e”‘ . la date oi s’est produit le pr6judice, mais h celle Si les principes de base du syst~me Torrens sont relativement simples A compren- dre, il reste A voir quele proc6dure fut adopt6e pour rendre leur application possible dans les pays et les provinces oit il est en vigueur. C. Les contr6les sur lesquels repose le bon fonctionnement du systdme Torrens En pratique, de nombreux contr6les pr~c~dent l’inscription du transfert d’un droit au registre foncier, de telle sorte que la fraude demeure exceptionnelle dans un sys- t~me de type Torrens. Les contr6les les plus importants ont lieu lorsque le propri6taire d’un immeuble conc6&6 avant l’instauration du systime Torrens d6cide d’abandonner le syst~me traditionnel d’enregistrement – deed registration system – pour soumet- tre son immeuble au syst~me Torrens'”. La conversion d’un immeuble au syst~me Torrens passe alors n6cessairement par une op6ration dite d’<mmaticulation> ‘ qui consiste a rechercher et h inscrire, sur le feuillet d’un registre foncier, l’ensemble des droits qui gr~vent cet immeuble. Cette op6ration s’apparente h la proc6dure du <<report des droits>> pr6vue au Code civil du Quibec'”. Des contr6les de moindre envergure ont lieu, par la suite, lors de chaque ali6nation. Nous traiterons bri~vement, h tour de r6le, des mesures de contr6le qui pr~c~dent et qui suivent la mise en application du systrme Torrens pour un immeuble donn6. 1. Les contr6les conduisant A l’implantation du syst~me Torrens En Australie, la proc6dure d’immatriculation qui permet aux propri6taires d’assujettir leur immeuble au systeme Torrens est g6n6mraement facultative lorsque les inuneubles ont 6t6 conc6ds par la Couronne avant l’adoption de la loi Torrens. Elle est, en revanche, obligatoire pour les concessions post6rieures, l’immatriculation “” Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid au para. 4.134; Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 357-59. 1(6 Voir le texte correspondant au note 19 et s. Le deed registration system, premier syst~me de pu- blicit6 foncire en vigueur en Australie, dtait d’inspiration anglaise et ressemblait, quant ses effets, au syst~me actuellement en vigueur au Qu6bec. En effet, les futurs acqu6reurs devaient, avant de con- clure une transaction, examiner le titre du propri6taire vendeur ainsi que celui de chacun de ses au- teurs successifs. 7Voir Gide, supra note 18 ‘ “‘ Voir les art. 3046 A 3053 C.c.Q., abrogs par 1’article 73 de la Loi modifiant le Code civil, supra lap. 293. note 2; Brochu, <Effets de la publicit6>, supra note 1 aux pp. 316-18. 648 MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 ayant alors lieu d’office’. Face aux protestations des juristes hostiles une modifica- tion des rfgles australiennes d’inspiration anglaise portant sur la publicit6 fonci~re, Torrens avait compris l’inutilitd d’imposer aux propri6taires, par des textes de loi rigi- des, l’adoption d’un nouveau syst~me dont les m6rites ne pouvaient ais6ment 8tre r6- v616s que par un usage volontaire. De fait, sa strat6gie de laisser aux titulaires de droits r6els le libre choix d’opter pour l’un ou l’autre des syst6mes de publicit6 porta fruit, puisqu’un nombre de plus en plus important de propri6taires d6cid~rent, libre- ment, de placer leur immeuble sous le r6gime du syst~me Torrens au vu des avantages qu’ils pouvaient en retirer”‘ . Parmi ces avantages, on peut citer la facilit6 d’obtenir du l’inscription des crdit et de trouver des acqu6reurs grace aux garanties rattach6es droits”‘. Aujourd’hui, la presque totalit6 des immeubles situ6s en Nouvelle-Zlande, en Australie-M6ridionale, en Australie-Occidentale et dans l’ttat du Queensland sont assujettis au syst~me Torrens, tandis que l’on continue de proc6der des immatricu- lations d’immeubles en Nouvelle-Galles du Sud, en Tasmanie, dans Ittat de Victoria et, au Canada, dans les provinces de ‘Ontario, du Manitoba et du Nouveau-Brunswick'”. Au Qu6bec, les difficult6s li~es A la conception d’un mode fonctionnel et 6quitable de <report des droits>> sont A la base de 1’abandon, par le 16gislateur, du syst~me de publicit6 l’occasion de la r6forme du Code civil, se seraient fonci~re dont les effets, imagin6s rapproch6s de ceux que l’on retrouve dans un syst~me Torrens”‘. Le propri6taire d’un immeuble qui d6sire en obtenir l’immatriculation doit, en Australie, adresser h l’autorit6 comp~tente un formulaire de demande. Outre certaines le requ6rant est tenu de faire 6tat des droits mentions relatives h son droit de propri&6t, dont des tiers sont titulaires sur son immeuble et de fournir le nom et 1’adresse des oc- cupants et des propri6taires des h6ritages contigus. & l’appui de sa demande, le pro- pri6taire est 6galement tenu de d6poser une copie de tous les actes en sa possession qui constituent ou qui modifient son titre sur l’immeuble et de fournir un plan certifi6 “9 Voir Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 47, 50; Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.135. 1. Les conversions volontaires au syst~me Torrens n’ont pas remport6 le meme succ~s aux Etats- Unis. Voir M. Lobel, A Proposal for a Title Registration System for Realty> (1977) 11 U. Richmond L. Rev. 501 aux pp. 519-20. .Voir Whalan, Success of Registration>>, supra note 38, aux pp. 418-19,421. “2 Voir Whalan, New Zealand , supra note 46 A ]a p. 258 ; Whalan, Torrens System, supra note 12 lap. 50 ; Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 aux para. 1.04, 4.135, 4.08 ; Lamont, su- pra note 45 aux pp. 1-10, 1-11. En Alberta, oti existait un deeds registration system avant l’implantation du syst-me Torrens, tous les immeubles ont maintenant 6t6 convertis au syst~me Tor- rens ; voir Petersson, supra note 45 aux pp. 1300-01. l’ Voir Rapport Auger, supra note 13 aux pp. 26-30 ; Brochu, Effets de la publicit&l, supra note 1 aux pp. 316-18. Le m~me probl~me se pose aux Etats-Unis, voir infra note 189. 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS 649 par un arpenteur-g6omtre'”. ttant donn6 1’importance des effets r~sultant de l’immatriculation, c’est-&-dire la force que confere la loi Torrens aux droits inscrits au registre foncier, les actes fournis par le propri6taire sont soigneusement examin6s par le registrateur 5 qui s’assure que l’immeuble appartient v6ritablement au requ6rant’ 6. Cet examen de titres, comme le soulignait un auteur en 1861, will not differ from that of an ordinary conveyancer; only, that under the new system such examination will take place once for all, whereas… [under the deeds system] the process is repeated upon every fresh transaction”7. Les droits valablement constitu~s mais non port6s au registre foncier perdent tons leurs effets lorsque le regime Torrens devient op6rationnel. L’article 3046, al. 3 C.c.Q., maintenant abrog6″‘, pr6voyait l’instauration d’une r~gle semblable. Pour 6viter la radiation de droits non 6teints, le registrateur fait publier les demandes d’immatriculation dans la Gazette officielle et dans un journal local. I1 fixe 6galement une p6riode, dont la duroe peut varier suivant la complexit6 du dossier, pendant laquelle toute personne pr&endant avoir un droit sur un immeuble peut, d’une part, prendre connaissance de l’intention du propri6taire d’assujettir l’immeuble au sys- tpme Torrens et, d’autre part, faire opposition h la proc&Iure d’immatriculation”. Le registrateur est 6galement libre d’ordonner la notification de toute demande l’une ou l’autre des personnes – par exemple un ayant droit on d’immatriculation un voisin – mentionn6es par le demandeur dans le formulaire destin6 h l’assujettissement de l’immeuble au syst~me Torrens afin de s’assurer de leur con- sentement’ 0 . Cette proc6dure a sans doute constitu6 une source d’inspiration pour le l6gislateur qub~cois au moment de la conception de l’article 3051 C.c.Q. qui est maintenant abrog6′ 1 . La r6ception, par le registrateur, d’un formulaire d’opposition entraine la suspension de l’immatriculation jusqu’h ce que le conflit entre le propri6- “1 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 aux para. 4.136, 4.141 ; Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 19, 51, 56, 60, 61. “‘ Dans l’Etat australien de Victoria, 1’examen des titres pr6alable la conversion d’un immeuble au r6gime de la loi Torrens peut, lorsque cette conversion est demand~e h l’occasion d’une vente ou d’une hypoth~que, 8tre confi6 an solicitor, d6jh charg6 de se prononcer sur la qualit6 du titre du ven- deur ou du constituant, plut& qu’au registrateur. Cette mesure a 6t6 adoptde en 1986 pour rduire les cofits lies aux conversions. Le fonds d’assurance couvre les erreurs commises par le solicitor, sauf s’il a agi par fraude. Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid aux para. 4.128, 4.131, 4.139. “‘ Voir ibid. au para. 4.138 ; Whalan, Torrens System, supra note 12 h lap. 57. ,,7 H. Sewell, citd par Whalan, ibid ,,8 Voir supra note 108. “9 Ces mesures de publicit6 ne sont pas sans rappeler celles utilis6es autrefois en Bretagne ; voir su- pra note 41. ,”0 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 aux para. 4.136-4.137 ; Whalan, Torrens 2′ Voir supra note 108. System, supra note 12 aux pp. 57-58. MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 taire et l’opposant soit tranch6 par les tribunaux. La suspension est toutefois lev6e lorsque l’opposant n’a entrepris aucune d6marche pour faire confirmer son droit A l’int6rieur d’une p6riode de temps d6termin6e”2’. d6sormais aux requerants permettent particuli6res Ce n’est qu’une fois ces contr6les effectu6s et ces pr6cautions prises que le regis- trateur peut faire droit une demande d’immatriculation en d6livrant un certificat de titre au demandeur. Compte tenu de la s6v6rit6 des contr6les et du d6sir des gouver- nements 6tatiques d’acc6l6rer la conversion des immeubles au syst~me Torrens, des d’obtenir dispositions l’immatriculation de leur immeuble en d6pit de l’imperfection de leur chaine de titres. Dans l’ttat de Victoria, il est alors n6cessaire pour le requ6rant de verser une contri- bution au fonds d’assurance constitu6 pour indemniser les victimes de l’application des principes de base des lois Torrens”. En Nouvelle-Galles du Sud, ce sont plut6t des certificats de titre comportant des restrictions qui sont 6mis pour pr6venir les fu- turs acqu6reurs de la possibilit6 que des charges non identififes gr~vent l’immeuble d6sign6. Ces droits, non mentionn6s au certificat de titre mais maintenus exception- nellement en vigueur par une clause restrictive inscrite sur le certificat, ne s’6teignent qu’apr~s l’expiration d’un d6lai que le 16gislateur de Nouvelle-Galles du Sud a fix6 a six ou douze ans suivant les circonstances’2″. Ce m~me 16gislateur autorise 6galement l’6mission de certificats de titre portant une r6serve en ce qui conceme les limites d’un immeuble, lorsque la d6termination de ces limites est impossible A obtenir avec pr6cision'”. Toujours dans l’espoir d’activer la conversion au syst~me Torrens, les lois australiennes, plut6t que de s’en remettre a la seule volont6 des propri~taires d’abandonner le deed registration system, contiennent, depuis moins d’une cinquan- taine d’ann6es, des dispositions rendant l’immatriculation obligatoire dans certaines circonstances” 6. Le registrateur est ainsi autoris6, par exemple, A exiger que les subdi- “2 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.137 ; Whalan, Torrens System, supra note 12 A lap. 58. ‘2 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. au para. 4.138. Cette mani~re de proc6der se rappro- che de l’assurance-titre, voir section IHI.B, ci-dessous. ,24 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. au para. 4.140. Cette proc6dure ressemble A celle qu’un auteur a propos~e pour faciliter l’implantation du syst~me Torrens aux ttats-Unis. Voir B. Goldner, <<The Torrens System of Title Registration: A New Proposal for Effective Implementation>> (1982) 29 U.C.L.A. L. Rev. 661 A lap. 690 et s. ‘2’ Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. Des titres limited as to parcels>> et limited as to title>, c’est-h-dire dont les bomes ou la qualit6 du titre elle-meme ne sont pas garantis, peuvent 6ga- lement 6tre 6mis en Nouvelle-Z61ande. Voir J.A.B. O’Keefe et W.L. Farrands, Introduction to New Zealand Law, 2 6d., Wellington, Butterworths, 1973 la p. 335 ; Ruoff, supra note 47 h la p. 54 ; M.H. Warburton Mnzis, <<The Doctrine of Possession in New Zealand's Land Transfer System>> New Zealand Surveyor rd 285 (mars 1995) 32. 26 Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. aux para. 4.142-4.145 ; Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 64-71. 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS visions d’immeuble ou encore les lots tridimensionnels de copropri&6t soient imma- tricul6s au moment de leur cr6ation. Dans l’ttat du Queensland, une disposition pr6- voit m~me qu’en cas de d6faut pour un propri6taire de se conformer aux avis r6p6t6s du registrateur imposant l’immatriculation des immeubles situ6s dans un secteur don- n6, son la propri6t6 de l’ttat apr~s l’coulement d’une p6riode de douze ans'”. immeuble deviendra automatiquement Le certificat de titre, d6livr6 par le registrateur au terme de la proc6dure d’immatriculation, est le duplicata du feuillet du registre foncier propre h un immeu- ble'”. Le registre foncier constitue, en effet, un recueil, souvent informatis6, de feuillets immobiliers identifi6s par un num6ro de r6f~rence et sur lesquels sont inscrits tous les droits, encore en vigueur, consentis sur un immeuble ainsi que le nom de leur titulaire. A moins qu’une indication'” ne vienne restreindre la port~e des mentions inscrites an registre foncier, les feuillets de ce registre et les certificats de titre qui en sont la copie font preuve des droits qui y sont inscrits. Les irr6gularit6s qui seraient survenues lors de la proc&Iure d’immatriculation ne peuvent 6tre invoqu6es pour contredire les inscriptions du registre foncier'”. Une fois d6livr6 au propri~taire, le certificat de titre a pour effet de prouver que la personne qui y est d6nomm6e est r6el- lement investie des droits sp6cifi6s’31. 2. Les contr6les r6sultant de I’implantation du syst~me Torrens L’immatriculation marque le point de depart de l’application des trois principes fondamentaux qui font l’originalit6 du syst~me Torrens. Les contr6les exig6s pr6ala- blement F’immatriculation sont imposants mais, une fois accomplis et la d6livrance du certificat de titre obtenue, les transactions subs6quentes s’en trouvent simplifi6es. II n’est plus n~cessaire, en effet, de proc6der un examen de titres lors de chaque mutation de propri6t6, contrairement L ce que devront continuer de faire les acqu6- reurs qu6b6cois en cons6quence de I’abandon de la deuxi~me phase de la r6forme de la publicit6 fonci~re “2. Sous le r6gime du syst~me Torrens, il suffit l’acqu6reur de remettre au registrateur une copie de l’acte de transfert, conclu avec le vendeur sur la base des seules inscriptions apparaissant au registre foncier’ ‘, et d’y joindre le certifi- ‘” Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. au para. 4.144 ; Whalan, ibid. lap. 67. , Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid an para. 4.09 ; Whalan, ibid. A lap. 79. ‘SPar exemple, une mention l’effet que les contr6les exerc6s par le registrateur ne permettent pas de certifier que tousles droits affectant l’inimeuble ont 6t6 immatricul~s au registre foncier. “7’Voir Whalan, Torrens System, supra note 12 .lap. 90. .. Voir Whalan, ibid t lap. 85. ” Voir Loi modifiant le Code civil, supra note 2 ; Brochu, <Effets de la publicit&>, supra note 1 la p. 321. . Voir Bradbrook, MacCalium et Moore, supra note 12 au para. 4.16. Normalement, une concor- dance parfaite existe entre les droits inscrits sur un feullet du registre foncier et ceux dont il est fait MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 cat de titre qui 6tait rest6 entre les mains du vendeur”‘. Certaines lois Torrens exigent, en plus, la production d’une <<attestation d'exactitude>‘ 3 , sign6e par le vendeur, A l’effet que le contrat <<is correct for the purposes of the statute>>”. Apr~s que le regis- trateur ait v6rifi6 que l’acte de vente a 6t6 sign6 par les parties en pr6sence de t6moins et qu’il respecte le formalisme exige par la 16gislation en vigueur”‘, le transfert s’op~re par l’inscription du droit de l’acqu6reur au registre foncier’38 . I est ensuite compl6t6 par la remise d’un nouveau certificat de titre ou de l’ancien certificat amen- d6’ 39. La simplicit6 des proc6dures de transfert est, avec les garanties qui se rattachent aux inscriptions du registre foncier, l’un des principaux avantages du syst~me Torrens. A l’inverse, une trop grande simplicit6 peut etre une prime offerte A la fraude, puis- qu’il suffira d’imiter la signature d’un propri6taire pour qu’il soit d6pouill6 de son bien. L’intervention d’un officier public lors des transactions immobili~res, comme le suggcrait Challamel il y a fort longtemps”, serait sans doute de nature A augmenter la s6curit6 des titulaires de droits r6els sans nuire pour autant aux acqu6reurs. III. La protection offerte par le syst~me Torrens La prescription acquisitive et l’assurance-titre sont souvent consid6r6es comme les principaux moyens permettant de combler les lacunes de syst~mes de publicit6 fonci~re dont la force probante est restreinte. Un auteur a d’ailleurs soutenu que mention au certificat de titre. Par mesure de prudence, il est toutefois pr6f6rable pour les acqu&reurs de se fier surtout aux inscriptions qu’ils d6couvriront en consultant le registre foncier. Voir Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 91-92. “‘ Wime si rien n’empche les cocontractants de compl6ter eux-m~mes les formulaires d’acte de vente, ils ont le plus souvent recours aux services d’interm6diaires (avocats et agents immobiliers). Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. aux para. 5.09, 5.11. ,’ Traduction frangaise de <certificate of correctness>>. 136 Ruoff, supra note 47 A la p. 30. En Australie, seules la Tasmanie, Victoria et l’Australie- Occidentale sont muets quant A la n6cessit6 de produire un tel certificat. Voir Whalan, Torrens System, supra note 12 A lap. 145. ‘ Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 4.14: […] the Registrar has gen- eral powers including the power to call for documents and to require persons to appear before her or him. Many powers of the Registrar are discretionary but the Registrar cannot refuse to register an in- strument produced in proper form>> ; Whalan, Torrens System, ibid. aux pp. 140, 147-48. The Regis- trar is not mechanically to register all instruments presented to him: he has a duty to examine every instrument and to refuse to register any instrument, unless it deals with land in a manner and form provided in the Act or any other Act allowing registration under the Torrens Act>> (Whalan, ibid. ii ]a p. 148). 38 Voir supra notes 81, 93 et le texte correspondant. 39 Voir Whalan, Torrens System, supra note 12 aux pp. 156-57. Le certificat de titre a 6t6 compar6, non sans raison, A un 4titre de bourse nominatif&. Voir Bitouz6, supra note 96 A la p. 108 ; Besson, supra note 11 a lap. 338. “0 Voir J. Challamel, (1886) 15 Bull. Soc. 16g. comp. 330 i lap. 332. 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS 653 l’importance de la prescription acquisitive serait inversement proportionnelle h la qualit6 des m~canismes congus pour assurer la publicit6 des droits”‘. Cette throrie, selon laquelle un systime de publicit6 foncire parfait rendrait la prescription inutile, servira de point de depart pour tenter de mesurer la qualit6 de la protection des droits rels immobiliers offerte par le systeme Torrens. L’assurance-titre constituera un se- cond indicateur de performance dont nous 6valuerons la pertinence. Nous cherche- rons notamment h savoir si le succ~s de ces polices d’assurance, destinies h indemni- ser les titulaires de droits incertains en cas de poursuite, est attribuable h i’existence de syst~mes de publicit6 fonci~re offrant pen de garanties aux propri6taires inscrits 2. En principe, le degr6 de p6n6tration de la prescription acquisitive et de l’assurance-titre en Australie, aux ttats-Unis et dans l’Ouest canadien devrait permettre de connaltre le niveau de protection des titulaires de droits r6els immobiliers qu’offre le syst~me Tor- rens et de le comparer aux performances du syst~me qurbrcois de publicit6 fonci~re. A. Le syst~me Torrens et la prescription C’est un lieu commun de lire, dans les rares ouvrages de langue frangaise conte- nant des d6veloppements approfondis sur le syst6me Torrens, que la prescription ac- quisitive n’a aucune raison d’8tre en Australie et qu’elle aurait 6 supprimre lors de l’implantation, i partir de 1858, de nouvelles r~gles sur le transfert de proprirt6 et la publicit6 fonci~re’. fl est vrai que les principes fondamentaux du syst~me Torrens, notamment celui d’<<incontestabilit&> du titre port6 au registre foncier, peuvent sem- bler incompatibles avec un mode de preuve et d’acquisition de la proprirt6 fond6 sur la possession prolongre d’un immeuble”. I1 serait, d’une part, logique que la pres- cription acquisitive soit devenue inutile en tant que moyen de preuve et que, grace A la … Voir G. Comil, !tude sur la publicitj de la propriftd dans le droit romain, Bruxelles, Bruylant, 1890 A la p. 70: <Aucune l6gislation, jusqu'A ce jour, n'a consacr6 un syst~me parfait de publicit6 de la propriet6. L'usucapion subsiste donc partout, comblant, dans une certaine mesure, les lacunes des diff&ents syst~mes de publicit6 de la propridt6; mais plus la publicit6 augmente, plus le rrle de l'usucapion s'efface>. ,’ Voir Goldner, supra note 124 aux pp. 668-69 ; J.L. McCormack, <<Torrens and Recording: Land Title Assurance in the Computer Age>> (1992) 18 William Mitchell L. Rev. 61 la p. 78 ; SJ. Quiner, <(Title Insurance and the Title Insurance Industry>> (1973) 22 Drake L. Rev. 711 A lap. 720. Voir con- tra Shick et Plotkin, supra note 45 h lap. 70. “. Voir Gide, supra note 18 h lap. 326 ; Besson, supra note 11 A la p. 355; E. Worms, De la pro- prit consolide, Paris, E. Dentu, 1888 aux pp. 419-20,423 ; Viollette, supra note 40 aux pp. 53, 57 ; Chenu, supra note 96 A la p. 53 ; R. Decottignies, Les prdsomptions en dmitpriv, Paris, Librairie g6- nrale de droit et de jurisprudence, 1950 5. lap. 67 ; contra Bordeaux, supra note 83 lap. 136 ; M. Dagot, <<Livres fonciers et publicit6 foncire>> J.C.P. 1972.1.2448 au par. 6 ; Deschenaux, supra note 19 4 lap. 17, n. 26. ‘” Voir Petersson, supra note 45 h lap. 1316; Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 16.82. MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 force probante des droits inscrits au registre foncier, la probatio diabolica”‘ n’existe plus sous le r6gime du syst~me Torrens’. D’autre part, il paraltrait injuste qu’un pos- sesseur, n6cessairement au courant de l’existence des droits d’un titulaire inscrits au registre foncier, puisse, sur la seule base de sa possession, obtenir un titre au m6pris des inscriptions contenues au registre et qu’il d6pouille ainsi le titulaire de son bien. Pourtant, en 1920, Hogg constatait que seuls sept 6tats, sur les vingt-deux ayant adopt6 le syst~me Torrens dans le monde, interdisaient le recours A la prescription ac- quisitive qui contredit les inscriptions du registre foncier’. La prescription acquisitive n’est pas la seule forme de prescription susceptible de poser probl~me avec les principes du syst~me Torrens. La majorit6 des pays de com- mon law poss~dent un Limitation of Actions Act, c’est-A-dire une loi sur la prescrip- tion extinctive. Les effets de cette loi sont tels qu’ils se rapprochent, h l’6gard des ins- criptions au registre foncier suppos~es incontestables>>, de ceux de la prescription acquisitive. Apr~s l’6coulement d’une certaine p6riode de temps qui s’6chelonne entre dix et trente ans, voire soixante ans selon les circonstances et les pays, le propri6taire d’un immeuble immatricul6 perd la possibilit6 d’intenter une action en revendica- tion'” contre la personne ayant exerc6 une possession paisible et continue sur son lui-m~me peut donc s’6teindre bien. II perd 6galement son titre”‘. Le droit de propri&6t “‘ Signifie opreuve diabolique>>, en ce sens qu’elle oblige un propritaire A remonter la chaine de ti- la nuit des temps pour v&ifier la force de chacun des maillons. Voir H. tres de ses auteurs jusqu’ Roland et L. Boyer, Expressions latines du droitfranais, 2′ 6d., Lyon, Hermes, 1985 A lap. 366. 146 Voir Decottignies, supra note 143 117 Voir J.E. Hogg, Registration of Title to Land throughout the Empire: A Treatise on the Law Re- lap. 67. lating to Warrant, Toronto, Carswell, 1920 aux pp. 84-85. “‘ Au sujet des raisons historiques qui feraient en sorte que les actions en revendication sont r6pu- t6es imprescriptibles en France, voir N. Kanayama, La R6volution et la prescription : la naissance du principe de l’imprescriptibilit de l’action en revendication en droit frangais>> dans La Rivolution et l’ordre juridique priv. Rationalit6 ou scandale ? Actes du Colloque d’Orleans, 11-13 septembre 1986, t. 2, Orleans, Presses universitaires de France, 1988, 733. Pour une remise en cause de ]a doc- trine majoritaire, qui reprend indirectement certains arguments ayant contribu6 A l’adoption du Limi- tations Act anglais de 1833, voir M. Bandrac, La nature juridique de la prescription extinctive en ma- ti~re civile, Paris, tconomica, 1986 aux para. 127-30. “‘ Ces principes ont d’abord 6t6 adopt6s en Angleterre dans le Real Property Limitation Act, 1833 (R.U.), 3 & 4 Will. IV, c. 27, avant d’6tre mis en pratique, entre autres, en Australie et dans les provin- Ia p. 176 ; Pe- ces canadiennes anglaises. Voir notamment Holdsworth, English Law, supra note 23 tersson, supra note 45 aux pp. 1296-98 ; Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 aux pa- ra. 16.03, 16.70. En France, au contraire, la prescription extinctive ne s’applique pas au droit de pro- pri6t6. Voir Bandrac, ibid. aux pp. 124-26 ; C. Atias, Droit civil. Les biens, 4′ 6d., Paris, Litec, 1999 au para. 76 ; P Malaurie, L. Ayn~s et R Th&y, Droit civil. Les biens, la publicitfoncikre, 4’ 6d., Paris, Cujas, 1998 aux para. 458-59. L’imprescriptibilit6 du droit de propri6t6 6tait 6galement admise au Qu6bec sous le r6gime du Code civil du Bas-Canada. Voir R Martineau, La prescription, Montral, Presses de l’Universit6 de Montr6al, 1977 au para. 239. 2002] F BROCHU – LE SYSTtME TORRENS 655 par non-usage, cr6ant ainsi une contradiction entre les inscriptions du registre foncier et la condition d’un immeuble sans proprirtaire quoique poss&16 par un tiers'”. La prescription acquisitive, qui permet A un possesseur d’acqu6rir un titre, est le corollaire de la prescription extinctive qui provoque la perte du titre d’un propri6taire. 1. Lapproche australienne Dans un syst~me de publicit6 fonci~re garantissant la validit6 des titres inscrits, la prescription acquisitive peut 8tre perque comme une br~che permettant un posses- seur de contredire le registre foncier et, par consequent, 8tre rejetre. Plusieurs 6tats australiens, commencer par Victoria et l’Australie-Occidentale, n’ont cependant pas tard6 h reconnaitre que la prescription pouvait, an contraire, avoir le m6rite d’assurer la cr&libilit6 du registre foncier dans certaines situations de <bocage>> oti les inscrip- tions, pour des raisons diverses, 6taient devenues inexactes. A titre d’exemple, lorsque le proprirtaire d’un immeuble drc6de et qu’aucun hritier ne revendique la proprit6 du bien, le registre foncier cesse de reflter la rralit6 s’il continue d’indiquer que le drfunt, plusieurs annres apr~s sa mort, est toujours titulaire du droit de propri6t6. La m~me chose se produit lorsqu’n propri6taire abandonne son bien, disparait, et qu’un tiers prend possession de l’immeuble drlaiss6. Dans de telles circonstances, la pres- cription acquisitive a le mrrite de permettre la reconnaissance d’un 6tat de fait; elle corrige les incertitudes que le registre foncier entretient an sujet de la titularit6 des droits rels qui touchent un immeuble que personne, sauf un possesseur, ne met en valeur et ne rrclame”‘. Aujourd’hui, la majorit6 des 6tats australiens. acceptent, t des degrds divers, qu’un possesseur puisse acqu6rir un immeuble au detriment du titulaire du droit de proprirt6 inscrit au registre foncier. Les 16gislations de Victoria, d’Australie- Occidentale et de Tasmanie sont les plus favorables aux possesseurs. En effet, lors- qu’un possesseur a exerc6 une possession continue, paisible, publique et t titre de proprirtaire pendant une dur6e au moins 6gale an nombre d’annres au terme des- quelles le droit du proprirtaire inactif se trouve 6teint par l’application des Limitation ..0 Voir J.S. Williams, <<Title by Limitation in a Registered Conveyancing System > (1968) 6 Alta L. Rev. 67 t la p. 68 ; Di Castri, supra note 45 au para. 842 (vol. 2) ; Petersson, supra note 45 la p. 1305 ; Handley c. Archibald (1899), 30 R.C.S. 130 a lap. 137: <<the statute [of Limitation] does not run against a party out of possession unless there is a person in possession>. L’extinction du droit de propridt6 par non-usage ne peut done pas profiter h l’ttat, puisque la prescription extinctive ne se r~a- lise qu’en prdsence d’un tiers possesseur. ..’ Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 aux para. 16.02, 16.82 ; G.A. Jessup, <<The House that Torrens Built* (1945) 18 A.LJ. 302 A lap. 302. "' Sauf le Territoire de la capitale australienne et le Territoire du Nord: voir Whalan, Torrens Sys- tem, supra note 12 L la p. 325 ; Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid au para. 16.82, note 285. MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 Acts', ce possesseur peut pr6senter une demande d'inscription au registrateu&"4 . I1 est fait droit h la demande du possesseur et le titre du propri6taire inscrit est radi6 si ce la requite du pos- dernier, apr~s avoir requ un avis du registrateur, ne s'oppose pas sesseur h l'int6rieur du d6lai fix6 ou ne parvient pas A d6montrer, A l'int~rieur d'une action en revendication, la sup6riorit6 de son titre'. La marge de manoeuvre du pro- pri6taire est donc restreinte : son seul espoir de pouvoir conserver son titre r6side dans un d6faut du possesseur de respecter toutes les exigences requises par la loi pour ac- qu6rir par prescription. La Nouvelle-Galles du Sud est le dernier Etat d'Australasie h avoir amend6, en 1979, sa loi Torrens pour reconnaitre aux possesseurs la possibilit6 d'acqu~fir par prescription un immeuble en d6pit de l'inscription du droit d'un propri~taire au regis- tre foncier. L'acquisition ne peut porter que sur un lot entier. Des dispositions ont 6t6 prises pour empecher que la prescription ne s'applique, par exemple, une 6tendue de terrain situ6e entre la ligne de division de deux lots et une limite d'occupation appa- rente, comme une cl6ture ou un ruisseau, qui aurait empech6 le propri~taire de l'un des lots de jouir de la totalit6 de son immeuble'". Si un possesseur ne peut acqu6rir par prescription une parcelle situ6e au-delh de la ligne de division du lot qu'il occupe, il peut, en revanche, acqu6rir un lot entier alors m~me que sa possession, en raison de la pr6sence d'une limite d'occupation apparente, se serait exerc6e en deq de la fron- ,' En raison de la suspension possible des dalais de prescription, qui survient par exemple lorsque le propri6taire inscrit est mineur au moment de la d6possession, le possesseur devra g6nralement at- au lieu des dix, douze ou quinze annOes normalement n6cessaires tendre une trentaine d'ann~es - avant de pouvoir acqu6rir l'immeuble. Dans les rares dtats qui autorisent pour prescrire - l'acquisition, par un possesseur, des terres de la Couronne, la dur~e de la possession requise pour prescrire est g6n6ralement plus longue et se situe autour de soixante ans. Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. aux para. 16.04-16.69 " Voir Woodward c. Wesley Hazell, n* B8/1994 aux para. 24.27 (Cour Supr. Tasmanie), en igne: QL (ATAS): One cannot escape some feeling of sympathy for the plaintiff in the position in which he found himself. Ignorant of the law of adverse possession, he believed that the land was his in accordance with the certificate of title and available for him to sell when the time was ripe. [...] I find that the plaintiff has been dispossessed of the disputed land by the defendant and its predecessors in title for a period in excess of twelve years prior to the commencement of these proceedings. Accordingly, the Limitation Act operates to prevent the plaintiff bringing any action to recover the disputed land and the declara- tions and other reliefs sought in the application will not be made or granted. ,>s Voir Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 aux par. 16.83-16.84; Whalan, Torrens la p. 325 ; E.K. Phillips, <The 1963 Amendments to the Land Transfer and System, supra note 12 Property Law Acts [19641 N.Z.L.J. 110 h lap. 111. " R.A. Woodman et P. Butt, <<Possessory Title and the Torrens System in New South Wales> (1980) 54 A.L.J. 79 A lap. 85 ; Bradbrook, MacCallum et Moore, ibid. au para. 16.86. F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS 2002] tire v6ritable’7 . Pour le reste, les conditions d’application de la prescription acquisi- tive sont sensiblement les m~mes en Nouvelle-Galles du Sud qu’en Australie- Occidentale, en Tasmanie et dans l’ttat de Victoria: le propri6taire inscrit au registre foncier dispose d’un d6lai d’au moins un mois pour s’opposer la radiation de son ti- tre. Le d6lai commence h partir de la notification qui lui est faite, par le registrateur, de la demande d’inscription du possesseur. Toute opposition a pour effet de suspendre pour trois mois la demande du possesseur, le temps pour le propri6taire d’essayer de d6montrer que son droit n’a pas 6t6 teint, c’est–dire d’6tablir que les conditions re- quises pour que la prescription puisse se produire n’ont pas 6t6 r6unies’. Le d61ai de prescription n’est pas interrompu A l’6gard d’un nouveau propri6taire. Le possesseur doit alors d6montrer que le nom de l’acqu6reur a 6t6 inscrit au registre foncier dans l’intention de 1’emp8cher de r6clamer la propri6t6 d’un immeuble pour lequel l’int6r& du pr6c6dent propri6taire ne s’6tait manifest6 que tardivement ‘ . L’Australie-Mridionale, l’Etat du Queensland et la Nouvelle-Z61ande ont adopt6 une approche de la prescription acquisitive diff6rente de celle admise en Australie- Occidentale, en Tasmanie, dans l’Ittat de Victoria et en Nouvelle-Galles du Sud. Si les r~gles de base sur la qualit6 et la dur6e de la possession sont les memes que celles que nous venons de voir'”, des mesures ont toutefois 6t6 prises pour circonscrire I’acquisition par prescription aux immeubles sans maitre. En effet, il suffit pour le propri6taire dont le titre est inscrit au registre foncier, ou h ses h6ritiers s’il est d6c6d6, de s’opposer h la demande d’inscription du possesseur pour faire 6chec l’acquisition par prescription ‘ . Mme si, en vertu de la stricte application des r~gles sur la pres- cription extinctive, le droit du propri6taire doit 8tre radi6 pour cause de non-usage de l’immeuble, les lois Torrens lui accordent une demi~re chance de s’opposer h cette radiation. En l’absence d’opposition, le 16gislateur pr6sume que l’immeuble est un bien sans maitre ou que le propri6taire, qui une copie de la requ~te du possesseur a … En Nouvelle-Z6lande, A l’instar de la Nouvelle-Galles du Sud, le possesseur d’un immeuble qui occupe 6galement la fraction d’un immeuble voisin ne peut acqu6rir, au moyen de la prescription ac- quisitive, que l’immeuble d6fini dans le titre de la personne ayant abandonn6 son bien, A 1’exclusion de la parcelle voisine. En revanche, lorsque le possesseur d’un immeuble ne l’occupe pas en totalit6, il ne peut, contrairement A ce que pr6voit la Nouvelle-Galles du Sud, acqu6rir ledit immeuble en entier et doit se contenter de la portion qu’il a effectivement occup~e. Voir Phillips, supra note 155 A la p. 129. .5 Voir Woodman et Butt, supra note 156 aux pp. 86-87. ‘5 Ibid. A la p. 86 ; Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 16.86. En Nouvelle-Z6lande, la possession doit cependant 6tre exercde pendant une dur6e minimale de vingt ans, alors qu’un minimum de dix, douze ou quinze ans, selon les ttats, est suffisant en Austra- lie. Voir Phillips, supra note 155 A lap. 112 ; FM. Brookfield, <<Prescription and Adverse Possession> dans Hinde, supra note 30, 162 aux pp. 195,206. 161 Voir Whalan, <Tile by Adverse Possession and the Land Transfer Act> [1963] N.Z.L.J. 524 aux la p. 110; Whalan, Torrens pp. 527-29 [ci-apr~s Whalan, <<Adverse Possession>]; Phillips, ibid. System, supra note 12 aux pp. 326-28 ; Ruoff, supra note 47 h lap. 22. MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 6t6 envoye’62 , ne d6sire pas que son titre de propridt6 soit incontestable’ 3. On a donc r6ussi, en Australie-Mridionale, dans l’Etat du Queensland et en Nouvelle-ZMlande, h concilier l’application des r~gles sur la publicit6 fonci~re avec celles sur la prescrip- tion acquisitive et sur la prescription extinctive. Un proprirtaire dont le titre est inscrit au registre foncier est ainsi assur6 de la pdrennit6 de son droit de proprirt6, m~me si un possesseur vient s’6tablir sur son immeuble, h moins qu’il ne renonce a l’incontestabilit6 de son titre en approuvant, par son silence, la demande d’inscription formul6e par le possesseur'” . La prescription acquisitive ne porte donc aucun prrju- dice aux titulaires de droits inscrits au registre foncier, grAce aux proc&iures de notifi- cation et h la possibilit6 de suspendre 1’application des Limitation Acts en cas d’opposition de leur part. 2. Lapproche canadienne Alors que la majorit6 des ttats d’Australasie admettent que la prescription acqui- sitive puisse 8tre un moyen acceptable de modifier le contenu du registire foncier, l’Alberta est la seule des six provinces canadiennes ayant adopt6 le syst~me Torrens'” qui autorise 1’acquisition de droits rrels par la prescription. Dans les autres provinces de i’Ouest et en Ontario, la prescription acquisitive est consid6re incompatible avec la confiance qui doit se rattacher, dans un syst~me Torrens, aux inscriptions du regis- tIre foncier. Les lois Torrens de ces provinces, en plus d’interdire expressrment l’acquisition d’immeubles par l’effet d’une possession prolong~e, disposent que les ’62 La connaissance, par le proprintaire, de la demande d’inscription formulae par le possesseur est fondamentale. C’est pourquoi des procedures de notification par envoi d’un courrier au demier domi- cile connu du proprintaire ou par publication d’avis dans les journaux ont 6t6 prvues. Voir Phillips, ibid. la p. 113 ; Bradbrook, MacCallum et Moore, supra note 12 au para. 16.85 ; Whalan, Torrens System, ibid. A lap. 328. ,63 Voir Whalan, <<Adverse Possession>, supra note 161 h la p. 528: These provisions do provide a scheme whereby the Statutes of Limitation can be ap- plied to Torrens system land. It is submitted that they give adequate protection to a registered proprietor by ensuring that, even if the actual limitation period has passed, the registered proprietor can only lose his title where he takes no action to protect it. These provisions certainly appear to solve the problems involved when a registered proprietor cannot be found, and, it is submitted, do not derogate unduly from the gen- eral principle that Statutes of Limitation have no place in a system of law which pur- ports to protect title to land. ” Voir Jessup, supra note 151 A la p. 364; Whalan, Torrens System, supra note 12 la p. 328: <Under these provisions even if a person sleeps on the rights and permits someone else to exercise them, absolute security is still retained by the person re-asserting those rights when called upon to do so by the usurper. But, if there is a failure to re-assert the rights, then the provisions confer on the usurper a fee simple estate in the land and the rights and obligations that go with it>>. ,65Voir supra note 45. 2002] F BROCHU – LE SYSTtME TORRENS 659 Limitations Acts, adoptrs par chacune des 16gislatures, sont inapplicables lorsque la prescription extinctive aurait pour effet d’6teindre un droit rrput6 <inattaquable>> A la suite de son inscription au registre foncier’ ‘ . C’est donc en limitant la port~e des r6- gles sur la prescription extinctive et en interdisant la prescription acquisitive que la Colombie-Britannique, la Saskatchewan, le Manitoba et 1’Ontario pr6tendent pouvoir confrer aux inscriptions du registre foncier toute la force qui les caractrise dans le syst~me Torrens. En Alberta, le Limitation of Actions Act joue pleinement, en revan- che, contre les propritaires dont le titre est inscrit au registre foncier lorsque l’immeuble drlaiss6 est occup6 par des tiers qui exercent une possession paisible et continue pendant au moins dix ans’67. k l’instar de ce qui se produit en Australie- Occidentale, en Tasmanie, dans l’ttat de Victoria et en Nouvelle-Galles du Sud, le possesseur doit faire constater en justice l’accomplissement de la prescription acqui- sitive. Le propri6taire dposs&d6 ne peut, en pratique, s’objecter A la perte de son droit qu’en soulevant le non-respect, par le possesseur, de l’une des conditions requises pour prescrire”. La prescription acquisitive, en Alberta, ne conceme donc pas que des biens sans maitre, contrairement h la solution qu’ont retenue la Nouvelle-Z7lande, l’Australie-M~ridionale et l’ttat du Queensland pour limiter an minimum les accrocs de la prescription aux principes du systime Torrens. Si les droits des proprirtaires al- bertains nrgligents peuvent, & l’occasion, 8tre sacrifirs au profit d’un possesseur, les droits des tiers qui se fient aux inscriptions du registre foncier au moment de transiger – l’inverse nullement mis en pril par la prescription acquisitive”9 . et que le syst~me Torrens a pour vocation premiere de protrger – ne sont Ainsi que le rsumait Sandra Petersson, <[t]here are two approaches to adverse possession in a Torrens system. It is either allowed, or essentially abolished>“‘ . La prescription acquisitive est consid6re par plusieurs comme 6tant absolument nrces- saire au sein d’un syst~me de publicit6 fonei~re de type Torrens”‘, alors que d’autres ” Voir Petersson, supra note 45 aux pp. 1294-95 ; Lamont, supra note 45 a lap. 12-14; Di Castri, supra note 45 aux para. 845-48 (vol. 2) ; Gatz c. Kiziw, [1959] R.C.S. 10 la p. 14, 16 D.L.R. (2’) 215. L’exclusion des Limitation Acts 6tait 6galement pratiqu~e dans les 6tats australiens lorsque la prescription acquisitive 6tait interdite. A titre d’exemple, r’article 45 du Real Property Act, 1900 (N.- G. Sud), n 25, disposait, avant l’amendement de 1979 qui rendait possible ‘acquisition par prescrip- tion : <No title to land adverse to or in derogation of the title of the registered proprietor shall be ac- quired by any length of possession by virtue of any statute of limitations relating to real estate, nor shall the title of any such registered proprietor be extinguished by the operation of any such statute>. 7 Voir Petersson, supra note 45 aux pp. 1303-10 ; Williams, supra note 150 aux pp. 70-74. ‘ Voir Williams, ibid. a lap. 74. 169 Petersson, supra note 45 a lap. 1317. 170 ibid. 171 Bien avant que la prescription acquisitive n’ait 6t6 admise en Nouvelle-Galles du Sud, G.A. Jes- sup (supra note 151 lap. 302) rapporte qu’un juge avait drclar6, dans l’affaire Turner c. Myerson (1917), 18 S.R. (N.S.W.) 133 A la p. 136: It is to my mind one of the great flaws in the system of the MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol.47 pensent, au contraire, qu’elle constitue un anachronisme dans un syst~me oi a 6t6 6limin6e l’insrcurit6 inhrente aux deed registration systems'”. L’un et l’autre de ces points de vue sont bien ancrrs dans les diffdrents pays qui ont adopt6 les r~gles fon- damentales du syst~me Torrens. LA oii elle est autorisre, la prescription constitue, comme la fraude, une exception au principe d’incontestabilit6 du titre cher au syst~me Torrens. Cette exception est, toutefois, plus ou moins importante selon que l’on per- met, ou non, que l’opposition d’un propri6taire drposs6d6 puisse faire obstacle A la radiation de son droit et A la rralisation de la prescription acquisitive au profit d’un tiers possesseur qui requiert l’inscription d’un droit de propri6t6 au registre foncier. ‘acquisition par le possesseur ne porte en aucun temps pr6judice De plus, puisque aux tiers qui transigent avec le proprirtaire dont le nom est inscrit au registre fon- cier ’73, il n’est pas faux de dire que le syst~me Torrens – dont le but principal est de faire en sorte que toute personne qui consulte le registre foncier puisse se fier au con- conserve toute sa <<puret&> malgr6 sa liaison avec la prescrip- tenu des inscriptions – tion acquisitive. A l’inverse de ce qui se produit au Qu6bec ou en France, la prescription acquisi- tive n’est plus un moyen de preuve de l’existence des droits reels immobiliers dans une bonne partie des pays qui ont adopt6 le syst~me Torrens”74 : elle ne constitue, lors- qu’elle est autoris6e, qu’un mode d’acquisition consenti aux possesseurs qui ont, par leur travail, mis en valeur un immeuble d6laiss6 par un proprirtaire et par ses ayants droit. La preuve de 1’existence et de la titularit6 des droits, y compris ceux acquis par prescription, repose essentiellement sur la publicit6 qui en est faite au registre foncier. L’inscription d’un droit au registre foncier a pour effet de le rendre ophrant et de crier, A l’6gard des tiers ou m~me des parties lorsque la throrie de l’incontestabilit6 imm6- diate est admise, une prrsomption d’existence et de validit6 de ce droit. C’est la raison en Australie et en Nouvelle- pour laquelle le syst~me Torrens peut &re qualifi, Z7lande, de syst~me de publicit6 fonci~re ayant une force probante <<absolue>> n’est donc pas possible d’6tablir de lien entre, d’une part, l’absence ou l’existence de r~gles sur la prescription acquisitive et, d’autre part, le degr6 de protection des droits offert par un syst~me de publicit6 fonci~re. La reconnaissance, ou non, de la prescrip- tion acquisitive dans un pays donn6 ne constitue pas un crit~re pertinent pour . 11 Real Property Act that there is no provision analogous to the Statute of Limitations by which long- continued possession crystallises a title>>. 17 2 Voir Williams, supra note 150 ,73 Tant que le possesseur remplissant toutes les conditions ncessaires pour acqurir un immeuble au moyen de la prescription ne fait pas inscrire son droit de proprint6 au registre foncier, il demeure dans la pr~carit6. Le tiers acqu&eur qui transige avec un propritaire ngligent est donc A l’abri des revendications d’un possesseur s’il fait inscrire son droit avant lui. lap. 75. ‘ Sauf lorsque le <<possesseur>>, bien qu’ayant acquis l’immeuble du proprirtaire inscrit au registre foncier, a n6glig6 de faire inscrire son droit de proprirt6 au registre foncier. ,’ Voir supra note 83 et le texte correspondant. 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS 1’valuation du niveau d’excellence atteint par un systhme de publicit6 des droits. L’assurance-titre serait-elle un meilleur instrument de mesure de la protection que le syst~me Torrens apporte aux titulaires de droits rdels immobiliers ? B. Le systdme Torrens et I’assurance-titre Exception faite de deux textes publi6s en 1957 et 1974 “6, ce n’est que rdcemment que l’assurance-titre a commenc6 A faire parler d’ele an Qudbec'”. Cr6ation amdri- caine, cette forme d’assurance a pris naissance en 1876, Philadelphie, afin de prot6- ger les acqu&eurs contre les pertes on les dommages pouvant rdsulter de vices de ti- tres ‘ . Elle est aujourd’hui pr6sente dans tons les 6tats am6ricains sauf l’Iowa”‘ , ainsi que dans un nombre croissant de pays, dont le Canada et l’Australie'”. Contrairement aux autres types d’assurance qui protbgent habituellement les preneurs contre les ris- ques ddcoulant d’6v6nements futurs, ‘assurance-titre indemnise 1’assur6 des pertes financi~res qui rdsultent de la pr6sence de vices de titres existant ddjA au moment de la souscription de la police”‘. En d’autres mots, l’assureur s’engage A corriger les vices de titres actuels du preneur et a r6gler les problmes de conformit6, comme ceux tirant leur origine d’un empi~tement, dans la mesure otL ces irr6gularitds sont ddnoncdes par ,Voir J. Martineau, <.'assurance-titres>> (1957) 59 R. du N. 480; P. Wickham, <<Title Insurance and the Financing of Real Estate Transactions>> (1974) 77 R. du N. 176. ,” Voir notamment L’assurance-titre : un remde inutile pour une maladie inexistante, Montrdal, Chambre des notaires du Qu6bec et Secor, 1989 ; G. Lemay, Assurance-titre : la Chambre opte pour le statu quo> Entracte 4:4 (1′ mars 1995) 3 ; S. Labr~che, <L'assurance titres commence prendre de l'ampleurn> Les Affaires (13 septembre 1997) 77 ; L. Baribeau, <<Le Qu6bec dans la mire des assu- reurs-titres>> National 8:3 (mai 1999) 18. 171 Voir G.L. Garity, dir., The 71tle Industry White Papers, Washington, American Land Title Asso- ciation, s.d. a lap. 1 ; B.A. McKenna et al., itle Insurance: A Guide to Regulation, Coverage and Claims Process in Ontario, North York, CCH Canadian, 1999 A lap. 3. ‘6 M” me si l’Iowa n’a pas adopt6 le syst~me Torrens, i dispose ndanmoins d’un systame de publi- cit6 foncire consid&6 plus efficace que ceux en vigueur ailleurs aux Etats-Unis. Cela explique en bonne partie la prohibition de l’assurance-titre dans cet Etat. Voir DJ. Cook, <owa's Prohibition of Title Insurance - Leadership or Folly ?o (1983-84) 33 Drake L. Rev. 683 aux pp. 702, 709; D.K. Wall, <<Chicago Title Insurance Co. v. Iowa (1990) 50 Surveying and Land Information Systems 37. ,' Voir J. Melnitzer, <The "Unholy War" Over Title Insurance>> Can. Law. 22:7 (juillet 1998) 14; J. Melnitzer, <<The Fallout From Title Insurance>> Can. Law. 22:8 (aofit 1998) 27 ; S. Gordon, <Meta- morphosis: The Transformation of Canadian Real Estate Conveyancing>> National 8:3 (mai 1999) 10 ; K. Marron, <<Title Insurance and Financial Services>> Can. Law. 25:2 (fdvrier 2001) 17 ; E Back- house, Round 2>> National 10:7 (novembre 2001) 27; B. McKenna, <<Title Insurance Around the World: An Update>> Title News 78:4 Title News <http://www.ata.org/store/ttlenews> (date d’accs : 12 f6vrier 2002). (juillet/aofit 1999), en ligne: “‘ Voir Cook, supra note 179 h la p. 690 ; Burke, supra note 45 a la p. 183 ; <<How Title Insurance itle News Differs From Other Lines of Insurance>> 7itle News 79:4 (juillet/aoflt 2000), en ligne: <http://www.alta.org/store/ttlenews> (date d’accs : 12 fdvrier 2002). 662 MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 un tiers pendant la dur6e de la police. L’assureur prend en charge les honoraires et les d6bours6s n6cessaires pour d6fendre le titre de 1’assur6 sans 6gard h la faute. L’assurance-titre se distingue donc de 1’assurance de dommage <<classique>> du fait que 1’assur6 ne verse qu’une seule prime pour &re prot6g6 contre les cons6quences d’6v6nements pass6s qui pourraient toucher son immeuble pendant qu’il en demeure propri6taire. Au Canada, l’assurance-titre est offerte par quelques soci6t6s dont le siege se trouve aux ttats-Unis'”, ainsi que par le Barreau ontarien’83 . L’assurance-titre doit-elle sa popularit6 A la faiblesse du syst~me Torrens ? La question est d’autant plus pertinente qu’un v6ritable bras de fer a oppos6, outre- fronti~re, ces deux modes de s6curisation des titres immobiliers. La perc6e de 1’assurance-titre a 6t6 facilit6e, aux ttats-Unis, par la complexit6 du syst~me de publi- cit6 fonci~re qui, dans la plupart des 6tats am6ricains, oblige les acqu6reurs proc6der A des examens de titres A 1’aide de registres tenus en fonction du nom des cocontrac- tants'”. En plus de ne disposer bien souvent d’aucun index des immeubles'”, les exa- minateurs de titres doivent, dans le meilleur des cas, couvrir une p6riode de recherche de trente ans”. Apr~s avoir 6t6 pr6sent dans les comt6s de plus d’une vingtaine d’6tats am6ricains A partir de 1895′”, le syst~me Torrens est aujourd’hui presque 6imin6 en raison d’une conjonction d’&v6nements dont les principaux sont l’opposition s6v~re de l’industrie de l’assurance-titre h l’6gard de r~gles sur la publicit6 foncire lui por- tant ombrage, la difficult6 de mettre en ceuvre le principe d’assurance en p6riode de crise 6conomique et les d6bats doctrinaux sur les m6rites comparatifs de cette forme de publicit6 fonci~re et de 1’assurance-titre’83 . La proc6dure de conversion et les cofits ’82Les principales soci6t6s sont First Canadian 7itle (www.firstcanadiantitle.com), Chicago litle (www.ctic.ca) et Stewart Title (www.stewart.ca). ‘ TItlePLUS est administr6 par la Lawyer’s Professional Indemnity Company de l’Ontario (www.lpic.ca). Voir C.R. Carter, <<Title Insurance in 1998>> et B. Aaron, <<The Changing Real Estate Practice of the Nineties: Why Change is Upon Us>> dans K. Greenwood, dir., The Future of Real Es- tate Practice: From Title Insurance to Technology – What You Need to Know, Halifax, Continuing Legal Education Society of Nova Scotia, 1998. Voir Burke, supra note 45 aux pp. 5-7, 169 et s. ,s Les compagnies d’assurance-titre ont cr66, pour leurs besoins personnels, des registres qui peu- vent ressembler h nos index des immeubles. Voir T.J. Fiflis, <<Land Transfer Improvement : The Basic Facts and Two Hypotheses for Reform>> (1966) 38 U. Col. L. Rev. 431 h ]a p. 435; Q. Johnstone, <<Title Insurance>> (1957) 66 Yale L.J. 492 h ]a p. 507 ; McCormack, supra note 142 aux pp. 68-69. ‘”Voir Burke, supra note 45 A lap. 189 et s. ,7Voir Fiflis, supra note 185 aux pp. 436-37 ; voir aussi supra note 45. Voir Burke, supra note 45 A la p. 205 ; Goldner, supra note 124 A la p. 670 ; Fiflis, ibid. h la p. 444 ; Johnstone, supra note 185 aux pp. 513-14; C.D. Bostick, <<Land Title Registration : An English Solution to an American Problem>> (1987) 63 Indiana L.J. 55 aux pp. 55-56, note 1-2; McKenna, su- pra note 180 lap. 4. 2002] F BROCHU – LE SYST-ME TORRENS relatifs 1’implantation du systime Torrens ont, par ailleurs, frein6 son expansion au moment oii la concurrence avec l’assurance-titre commengait poindre 9. Le peu de succ~s remport6 par le syst~me Torrens aux ttats-Unis combin6 A l’exportation par les Am6ricains de l’assurance-titre aussi bien en Australie que dans les provinces de l’Ouest canadien ne doivent pas etre interpr6t6s comme un signe de faiblesse ou d’inutilit. L’un et l’autre de ces modes de protection r6pondent des be- soins diff6rents qui peuvent, A certains 6gards, 6tre compl6mentaires. Alors que la force probante associ6e au systpme Torrens ne couvre g6n6ralement pas les cas de fraude'”, l’assurance-titre protege, au contraire, les acqu6reurs au-delA des exceptions pr6vues t l’application du principe d’incontestabilit6. En revanche, l’assurance-titre n’offre aucune garantie quant la qualit6 du titre d’un acqu6reur dont elle s’engage h d6fendre les int6r~ts. Elle favorise, au contraire, la perp6tuation des irr6gularit6s et des vices de fitres’9′ alors que le syst~me Torrens dispose d’un effet cr6ateur de droit. En d6finitive, ni l’assurance-titre ni la prescription acquisitive ne permettent de mesurer ad6quatement la qualit6 de la protection offerte par le syst~me Torrens. Ces deux instruments protecteurs ne viennent que compl6ter l’action du syst~me Torrens dans les pays otL il a 6t6 implant6. ils jouent alors un r6le beaucoup plus t6nu que s’ils 6taient les modes principaux de s6curisation des droits r6els immobiliers comme c’est le cas pour la prescription au Qu6bec on ‘assurance-titre aux ttats-Unis. La garantie qui se rattache A l’inscription des droits dans le syst me Torrens on dans les syst6mes qui y sont apparent~s'” demeure, y compris pour plusieurs auteurs am6ricains, parma les plus completes qu’il soit possible d’imaginer en droit contemporain’9 3 . Conclusion L’adoption de dispositions l~gislatives qui permettraient de doter le syst~me de publicit6 fonci~re qu6b~cois de pouvoirs se rapprochant de ceux dont b6n6ficie le syst~me Torrens semble malheureusement lointaine. Les articles 2944, al. 2 et 2962 C.c.Q. 6taient destin6s conf6rer At la publicit6 le pouvoir de prouver l’existence de droits inscrits au registre foncier. ls permettaient m~me au pr6tendu titulaire d’un droit inscrit h tort de le faire entrer dans son propre patrimoine. Un acte nul aurait ain- ‘ Voir Goldner, supra note 124 a lap. 688 ; Fiflis, ibid aux pp. 470-74 ; McCormack, supra note 142 aux pp. 103-14. ‘ Voir supra note 96. ‘ Voir S.H. Troister et K.A. Waters, Real Estate Conveyancing in Ontario : A Nineties Perspective, Larer’s Professional Indemnity Company (septembre 1996) aux pp. 7, 96; Fiflis, supra note 185 aux pp. 454-57. ‘9’ Voir supra note 8. .’ Voir supra note 83 ; Goldner, supra note 124 aux pp. 684-85 ; Bostick, supra note 188 aux pp. 64,73-74. MCGILL LAW JOURNAL / REVUE DE DROIT DE MCGILL [Vol. 47 si pu donner naissance A un droit valable grace A la purge qu’aurait op6re ‘inscription de ce droit au registre foncier. La formalit6 de l’inscription aurait alors renforc6 la protection des acqu6reurs en leur permettant d’etre maintenus dans leur acquisition'” ou en emportant une pr6somption irr6fragable de l’existence de leur droit A 1’expiration d’un d6lai d’au moins dix ans”9>. Sans etre totalement identiques ceux qui r6sultent de l’application du syst~me Torrens, les effets des articles 2944 et 2962 C.c.Q. auraient reconnu aux inscriptions une force probante A la fois proche de celle que procure ce syst~me d’origine australienne et de celle des 16gislations suisse et allemande'”. A d6faut de trouver, comme l’a fait le Nouveau-Brunswick'”, une fagon d’adapter et d’implanter des principes comparables h ceux du syst~me Torrens, la prescription acquisitive continuera de jouer un r6le d6terminant en mati6re de preuve du droit de propri6t6 au Qu6bec. Quant A 1’assurance-titre, elle aura probablement le temps de comme un moyen rapide de prot6ger s’imposer – les propri6taires fonciers'”, A l’exemple de ce qui s’est produit aux Etats-Unis. Le march6 qu6Mbcois sera d’autant plus tentant pour les multinationales ceuvrant dans le domaine de l’assurance-titre que la r~organisation partielle du syst~me de publicit6 fonci~re leur simplifiera le travail sans pour autant permettre aux examinateurs de ti- tres de garantir l’exactitude des actes publi6s. pour le meilleur et pour le pire – Souhaitons que le programme qu6Mbcois de r6forme de la publicit6 fonci~re ne se limite pas h mettre en place des moyens technologiques de pointe pour faire fonction- ner un syst~me de publicit6 dont les effets demeureront, tout compte fait, les memes ‘9Voir art. 2962 C.c.Q. ‘ Voir art. 2944, al. 2 C.c.Q. Lamontagne propose la reconnaissance d’une pr6somption irr6fraga- ble de 1’existence des droits 6nonc6s dans des documents revEtus de la forme authentique. D.-C. La- montagne, Lapublicitddes droits, 3′ 6d., Cowansville (Qc), Yvon Blais, 2001 la p. 124. Brochu, Effets de la publicit&i, supra note 1. ,9’ Le 19 mars 2001, le Nouveau-Brunswick a termin6 la mise en place d’un syst~me de publicit6 foncinre qui permet a l’ltat de garantir les titres et de d6livrer un certificat de propri6t6 enregistre au terme d’une proc&lure de conversion se rapprochant de celle qui 6tait prdvue aux articles 3048 et 3049 C.c.Q. Auparavant, le syst~me de publicit6 fonci~re de cette province ressemblait a celui que nous connaissons au Qu6bec, sauf pour ce qui est du comt6 d’Albert oti le Nouveau-Brunswick avait introduit, en 1984, le syst~me Torrens dans le contexte d’un projet pilote. ‘9 Voir Gordon, supra note 180 A la p. 13: New Brunswick recently enacted legislation – and that will simplify the process of guaranteeing title. You can make Nova Scotia appears set to do so – a number of significant improvements to the system that will negate the need for title insurance>>; Baribeau, supra note 177 ; Labrche, supra note 177 ; M. Hick, Going Global : The U.S. Title Indus- try’s Next Big Frontierx> Title News 77:6 (novembreldacembre 1998), en ligne: Title News <http://www.alta.org/store/ttlenews> (date d’accs : 12 fgvrier 2002). 2002] F BROCHU – LE SYSTEME TORRENS 665 que ceux imagin6s par le 16gislateur an milieu du XIC sidle. 11 est urgent de donner suite aux recommandations contenues dans le Rapport Auger avant qu’eles ne som- brent dans l’oubli et de s’interroger s6rieusement, sans plus attendre, sur le r6le que nous voulons confier h notre syst~me de publicit6 fonci~re'”. ‘9’L’initiative conjointe de la F&6dration des ordres professionnels dejuristes du Canada (<<FOPJC>>) et de l’Association du Barreau canadien (<<ABC>>) est, en ce sens, fort louable. Ces organismes ont mis en place, en f6vrier 1999, un <Projet national sur le droit inmobilier qui <<vise h offrir aux mem- bres de la profession juridique et aux barreaux une ressource permettant de contr6ler et de maltriser les changements rapides en droit immobilier et en pratique de l'immobilier>>, voir en ligne: <http:llabc.cba.org/DroitImmobilier/>. Ce projet, cofinanc6 par I’ABC et la FOPJC, tire son origine du Comit6 national d’assurance-titres qu’avait cr& la FOPJC en 1997 afin de mesurer les effets de ‘assurance-titre sur la pratique de l’immobilier au Canada. Le ministre de la Justice du Qu6bec a form6, au cours de l’automne 2001, un comit6 de travail charg6 de proposer des solutions au pro- bIrme de la publicit6 fonci~re, voir supra note 67. </div> <footer class="article__footer-nav"> <div class="article__issue-nav mid-wrapper"> <a target="_blank" href="https://mcgill-lawjournal-new.nixa.ca/wp-content/uploads/pdf/8008877-47.3.Reaume.pdf" class="arrow-left">The Demise of the Political Compromise Doctrine: Have Official Language Use Rights Been Revived?</a> in this issue <a target="_blank" href="https://mcgill-lawjournal-new.nixa.ca/wp-content/uploads/pdf/1025527-47.3.Trotter.pdf" class="arrow-right">Anger, Provocation, and the Intent for Murder: A Comment on R. v. Parent</a> </div> <div class="article__related-content"> <svg class="header-article__footer--1" version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0px" y="0px" viewBox="0 0 3470.4 807" style="enable-background:new 0 0 3470.4 807;" xml:space="preserve"> <style type="text/css"> .st0_af1{clip-path:url(#SVGxushsyc7);} .st_af1{fill:none;stroke:#ED1C24;stroke-width:2.9939;stroke-linecap:round;stroke-linejoin:round;stroke-miterlimit:10;} </style> <g> <defs> <path id="SVGmsnh7yy7" d="M3466.3,0c0,0-704,333.5-1119.8,304.6S1193.9,32.9,596.9,70S0,107,0,107v555.8c0,0,193.5-131.7,510.5-86.5 c317,45.3,831.6,234.7,1214.4,230.5s576.4-238.8,806.9-247c230.5-8.2,671-8.2,798.6,24.7s140,37,140,37L3466.3,0z"/> </defs> <clipPath id="SVGxushsyc7"> <use xlink:href="#SVGmsnh7yy7" style="overflow:visible;"/> </clipPath> <g class="st0_af1"> <line class="st_af1" x1="-949.5" y1="-83.2" x2="51.6" y2="911.6"/> <line class="st_af1" x1="-894" y1="-83.2" x2="107.1" y2="911.6"/> 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