Les droits et obligations des copropriétaires / Deuxième partie

McGILL LAW JOURNAL

REVUE DE DROIT DE McGILL

Vol 24

Montreal
1978

No. 3

Les droits et obligations des copropri~taires

Deuxiime partie*

Francine Vallde-Ouellet**

IV. DES DROITS SUR LA FRACTION

Ayant djih 6tudi6 dans les deux premieres parties de cet article
l’6tendue des droits de jouissance du copropritaire tant sur la par-
tie exclusive que sur les parties communes, nous traiterons main-
tenant des droits des coproprictaires qui sont exercs indiviscment
sur la partie exclusive et sur la quote-part de parties communes. Le
copropritaire, comme tout propritaire, peut passer tous les actes
juridiques susceptibles de transfcrer son droit, de le dcmembrer
ou de le restreindre. I1 peut ccder sa fraction b titre oncreux ou
h itre gratuit, par acte entre vifs ou h oause de mort; il peut con-
sentir sur cedle-ci un usurtuit, un droit d’usage, d’habitation, une
servitude, la grever d’une hypoth~que ou encore la donner en loca-
tion. Deux de ces actes juridiques, soit la cession et la location de
la fraction, retiendront ici notre attention.

* La prenire partie de cet article a paru dans le Vol.24:2.

** B.C.L. (Oxon), Professeur kt la facult6 de droit de McGill University.

1 Si la fraction, d4ment du patrimoine, fait ‘objet d’une transmission h6r-

ditaire et que plusieurs h~ritiers ou l6gataires sont appels hi succcder, la
fraction fera partie de l’indivision. Le partage pourra 6tre demand6 en vertu
de 1’art.689 C.c. Le partage en nature de la fraction ne sera possible que dans
la mesure oit il ne contrevient pas aux restrictions portant sur la division
d’une fraction: voir discussion inIra, h la p.363.
2 Givord et Giverdon, La coproprigt6; Loi du 10 juillet 1965 et ddcret du 17
mars 1967, 2e 6d. (1974), nos 157 et ss.; Kischinewsky-Broquisse, La copropridtg
des immeubles bcltis (1973), nos 195 et ss.

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A. La cession de la fraction

1. Le principe

Conform6ment

,La r6gle 6dict6e

l’article 441c C.c., la fraction constitue une
entit6 distincte qui peut faire l’objet d’une alidnation. La cession a
pour effet de transfdrer la propridt6 de la fraction h l’acqu6reur et,
par consdquent, de lui transfrer tous les droits et obligations atta-
chds h la qualit6 ,de propri~taire de fraction
i’arti-
cle 441n C.c., selon laquelle la ddolaration n’est opposable L un
acqu6eur qu’h compter du moment de l’enregistrement de son
droft prdsente un intdr&t particulier en matibre de cession d’une
fraction. Nous croyons que i’acqu6reur d’une fraction devient, con-
formdment aux principes du droit commun, propri6taire ,de la frac-
tion par le seul consentement des parties. Ndanmoins, la d6clara-
tion de copropri6t6 qui organise en grande partie la vie en co-
propri6t6 et, par consequent, qui ddlimite les droits et obligations
des copropridtaires, ne s’impose t l’ayant droit h titre particulier
qu’h partir du moment ofi il enregistre son drot (article 441n, pa-
ragraphe 2 C.c.). A cause des r~gles rdgissant le transfert de propri-
t6, le copropritaire-acqu6reur, bien que n’ayant pas encore enre-
gistr6 son droit, doit etre consid6r6 comme un propri6taire avec
tous les droits et les obligations que cette qualit6 comporte. Ainsi,
l’acqu6reur a Ia jouissance de sa partie’exclsive, mais doit souf-
frir, en contrepartie, l’exercise .du droit concurrent -des autres. II
peut h son tour ceder sa fraction, la louer ou
‘hypoth6quer. Mais
comme la ddclaration lui est inopposable tant qu’il ,n’a pas eregistr6
son droit, i1 est sounis au r~gime de droit commun de la copropr6-
t6 indivise avec tous les inconvdnients que cette situation compor-
te.4

Le regime or66 par l’article 441n C.c. ne devient donc admissible
que si, h I’6gard des tiers, y compris les autres copropri6taires, l’ac-
qu6reur de Ia fraction ne devient propri6taire qu’h compter de l’en-
registrement de son droit. Mais, il nous semble que ni les rigles de

3 Nous n’avons pas l’intention d’6tudier les effets g6n~raux de la cession.
II est h noter cependant, que le droit commun s’applique aux droits et obli-
gations de l’acheteur et du vendeur d’une fraction comme s’il s’agissait de
tout autre bien.
4 Ainsi, il est difficile, sinon impossible, d’6tablir la base en vertu de laquelle
ce copropri6taire est tenu de contribuer aux charges d6coulant de la copro-
prit6. Cette repartition des charges ne peut 6tre imposde par les dispositions
de la declaration, car celle-ci ne lui est pas opposable; elle ne peut 6tre im-
posde non plus par les dispositions de la ddclaration fixant la valeur relative
de sa fraction pour les m6mes raisons.

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1enregistrement, .ii l’article 44ln C.c. ne nous permettent de tirer
cefte conclusion. Selon ‘les r~gles de l’enregistrement, -le ddfaut d’en-
registrement d’un acte de vente rend cette vente inopposable h une
certaine cat6gorie de personnes,l au nombre desquelles on ne retrou-
ve pas lFensemble des copropri6taires en tant que tels. D’Vautre part,
rartiole 441n C.c. ne mentionne pas que la cession non enregistr~e
d’une fraction ne peut 6tre opposde au nouveau copropriitaire par
les aut-res coproprigtaires de Fimneuble0

Afin de trouver un heureux compromis h ce problme, il faudrait
modifiier le deuxime ain6a de l’article 441n Cc. pour qu’il se lise
ainsi: “La dclaration de copropri& et ses modifications obligent
leurs ayants droit h titre particulier h compter de leur enregistre-
ment”. Une autre solution serait d’ajouter l’article suivant au titre de
l’enregi-strement: “LA cession d’une fraction d~tenue en copropr-
t6 n’est opposable aux tiers qu’h compter de son emregistrement”.

L’une ou l’autre de ces solutions aurait l’avantage de combler
le vacuum cr66 par iParticle 441n C.c., mais la premiere solution de-
meure h notre avis pr6f6rable. En effet, selon la premiR-e solution,
tout copropri6taire, c’est-a-dire toute personne titulaire d’un droit
de propri6t6 dans une fraction, peut se voir opposer les disposi-
tions de la declaration. Au contraire, selon la deuxi~me solution,
un copropridtaire demeure oblig6 tant qu’il n’a pas c6d6 sa fraction
et que cette cession n’a pas fait ]’objet d’un enregistrement. L’ac-
qudreur ne devient, par ailleurs, titulaire de droits et n’est tenu h
des obligations h titre de propri6taire de fraction qu’au moment oil
son droit est enregistr6. La deuxi6me solution comporte ainsi deux
inconv6nients. Elle conf re h l’enregistrement un r6le exorbitant,
et elle fait en sorte qu’une personne qui -a c6d6 son droit r6el sur une
fraction continue .d’6tre consid6rde comme le titulaire de ce droit
rdel jusqu’au moment de lenregistrement de l’acte de cession

5 Voir, notamment, les arts2083 et 2098 C.c.
IC’est pourtant ce qu’affirment Beaudoin et Morin, La copropridtg des im-
meubles au Qudbec (1970) 30 R.du B. 4, aux pp.23-24: “Un acheteur ne pourra
donc &tre tenu h payer des frais avant que ses droits puissent 6tre opposds aux
tiers. Au cas oil 1’acheteur n’enregistrerait pas son droit de fagon h faire
supporter des frais par son vendeur, ce dernier pouTrrait se protdger en
faisant enregistrer lacte de vente lui-meme.

Cette disposition favorise la bonne administration de rirnmeuble. Les
administrateurs n’ont qu’b rdclamer de la personne dont le nom est enregistr6
comme propidtaire. Si un vendeur ndglige de faire enregistrer l’acte de vente,
il delneure li par la ddclaration”. Nous ne pouvons souscrire it cette opinion
car au moment du transfert de propridtd, le vendeur cesse d’atre copropri6-
taire et la d6claration ne peut donc plus l’obliger.

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qu’elle a consentie. I1 n’en demeure pas moins, que l’une ou l’autre
des solutions proposes constitue, h notre avis, une am6lioration
sensible au droit existant dont l’6tat ne saurait 6tre longtemps to-
ldr6. On ne saurait que souhaiter, encore une fois, l’intervention du
l6gislateur.

Laissant de c6t6 les difficultds d’interpr6tation posdes par la
r6daction de l’article 441n C.c., nous 6tudierons maintenant les
exceptions pos~es au principe selon lequel le propri~taire est libre
de disposer de sa fraction. Celles-ci d6coulent tant6t de la loi, tan-
t6t de la convention.7

2. Les restrictions au droit de disposer ddcoulant de la loi
a) Cession d’une partie exclusive

L’article 441c C.c. pose la premiere restriction au droit de dis-
position de la fraction; cet article 6nonce non seulement le principe,
mais aussi ses limites. I1 prdvoit que l’ali6nation totale ou partielle
d’une fraction comprend, dans chaque cas, la quote-part de par-
ties communes aff6rentes h la partie exclusive de la fraction qui est
ali6n6e. Le copropridtaire qui ddsire disposer de sa partie exclusive
ou de sa quote-part de parties communes ne peut donc disposer de
l’une sans I’autre.8 Cette affirmation peut sembler, h premiere vue,
contredire l’article 441h C.c. qui 6nonce simplement que “chaque
propri6taire dispose des parties exclusives comprises dans sa frac-
tion”. Comment expliquer cette contradiction apparente? L’origine
de cette antinomie vient, it notre avis, du fait que l’article 441h
C.c. reprend textuellement les termes de l’article 9 de la loi frangai-
se du 10 juillet 1965Y Sa solution se trouve, par cons6quent, dans
l’interprtation de cet article dont le sens a 6t6 restreint h la “fa-
cult6 pour le copropri6taire d’am6nager h sa guise la portion d’espa-
ce que constitue les parties privatives de son lot”.’0 L’article 9 n’en-

7 Toutefois, la d~claration de copropri6t6 ne pourrait pr~voir, du fait que
le copropri~taire est propri6taire de sa fraction, que le copropridtaire est
tenu, pour quelque cause que ce soit, de vendre sa fraction. Cette r~gle ne
rencontre aucune opposition en France: Givord et Giverdon, supra, note 2, no
282; Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, nos 196 et 222.
8 Cependant, voir infra le pouvoir de l’assemble de disposer d’une partie

commune.

parties privatives comprises dans son lot.”

9 Voir l’art.9 de la loi du 10 juillet 1965: “Chaque copropri6taire dispose des
10 Givord et Giverdon, supra, note 2, no 59; Lombois, Le statut de la copro-
prigtd des immeubles bdtis, D.1966 L.108, no 15: “Le droit de disposition, si
on croit le texte, ne serait relatif qu’aux parties privatives. Lh encore il semble
qu’on alt voulu venger, par la force des mots, la faiblesse des choses. Car la

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LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIATAIRES

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tend donc pas traiter de -la disposition juridique des parties exclu-
sives, mais plut6t de leur disposition physique, de sorte que la r~gle
adopt~e par le ,16gislateur frangais selon laquelle les parties privati-
yes sont ins6parahles des parties communes n’est pas alt~r6e par
l’article 9. De m~me, au Qu6bec, sur la base de larticle 441e C.c.,
etmalgrd les termes de l’article 441h C.c., on dolt 6galement affirmer
que le copropri6taire ne peut disposer de .sa partie exclusive sans
disposer de la quote-part des parties communes qui y est aff6rente.
Le nouvel acqu6reur acquiert donc, au moment de l’achat d’une
partie exclusive, la part de copropri6td dans les parties communes
y correspondant.

-b) Cession partielle de la fraction

Nous avons vu que le fractionnement entre parties communes
et exclusives ne peut &tre transversal, celles-ci 6tant insdparables de
celles-lh. D’autre part, l’op6ration par laquelle un copropri6taire
vendrait une partie de sa fraction, c’est-h-dire une part seulerment
de ses parties communes et exclusives –
la division ne s’oprant
pas dans ce cas entre partie exclusive et cofnimune, mais au niveau
de la fraction elle-m6me –

serait-elle valide?

L’artiole 441c C.c. pr6voit le cas de l’alidnation partielle d’une
fraction. Par cons6quenrt, en l’absence d’une disposition dans la d6-
claration prohibant la cession partielle, le copropidtaire pouirrait
subdiviser sa fraction, mais seulement dans la mesure oil cette op6-
ration ne porterait atteinte ni aux droits des autres copropri6taires,
ni i ,la destination de l’immeuble1 Cette solution est conforme h
l’esIit g6n6ral de la loi et aux dispositions de l’article 441h Cc.
qul prdvoit que le copropri6taire use et jouit librement de sa fraction
sous r6serve de cette double condition. Dans le cas oi l’op6ration
porte atteinte it la destination de l’immeuble,12
le copropri6taire
ne peut proc6der h la division qu’avec le consentement unanime des
copropri6taires conform6ment h l’article 442h C.c. De plus, dans

r~gle n’est pas exacte, si on entend parler ici de la disposition juridique: du
droit de vendre. Le copropridtaire ne peut vendre les parties privatives. Ce
qu’il vend, c’est son lot: quote-part de propri6t6 des parties communes et droit
(mais lequel?) sur les parties privees”.

11 Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 225; Sizaire, Le statut de la
copropridtg des immeubles bdtis (1969), no 120, note 263 bis; Rouen, 18 mars
1958,. Gaz.Pal. 19582.170.
12 Ce serait le cas notamment dans un immeuble luxueux oit les appartements
trbs vastes seraient rdserv~s h des gens A revenus 6Ievds. Voir h cet effet,
Aix-en-Provence, 4 mars 1975, D.1976, Somm.1; Civ.3e, 8 d6c. 1976, Gaz.Pal.
1977.2213.

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tous les cas oit un copropri6take d6sire procdder h lelidnation d’une
partie divise de sa fraction, il devra, pour qu’elle soit valide, s’assu-
rer que ,les ormalit6s -de l’article 441p, paragraphe 2 C.c., ont 6t6 res-
pectdes: la d6claration de copropri6td, le plan cadastral et le livre
de renvoi doivent 6tre pr6alablement modifi6s de facon h ce qu’une
nouvelle -fraction, poss6dant un numdro cadastral distinct, soit
cr66e.’3 Quant h Ia question ,de savoir si la d6olaration peut valable-
ment contenir une clause prohibant la cession d’une part de Ia frac-
tion, elle sera .discut6e au paragraphe 3.

L’article 441c C.c. prohibe l’ali6nation d’une partie exclusive
sans la part de parties communes qui lui est attach6e. De m~me,
l’ali6nation de la quote-part des parties communes devra 6tre ac-
compagn6e de la partie exclusive qui lul est attach6e. De plus,
l’ali6nation d’une partie divise d’une fraction est permise dans cer-
taines conditions (article 441p C.c.). I1 reste maintenant h d6ter-
miner s’il est permis .d’ali6ner une partie commune.

c) Cession d’une partie commune

Une premigre constatation s’impose: un copropridtaire seul ne
pourrait ali6ner une partie commune puisqu’il n’a dans cette partie
qu’un droit de copropri6t6. Mais
‘assemblde des copropri6taires
pourrait-elle le faire? Si la r6ponse A cette question est affirmative,
quelle sera alors la majorit6 requise? Les articles 442f et 442h C.c.
r6pondent clairement h ces questions. Les actes d’alidnation des
paities communes doivent 6tre autoris6s par le vote d’au moins la
moiti6 des copropri6taires repr6sentant au moins les trois quarts
des voix (article 442f, paragraphe 1 C.c.). Cependant, lorsque les par-
ties communes dont la vente est projet6e sont n6cessaires h la con-
servation de la destination de l’immeuble, l’unanimit6 des coproprid-
taires est ndcessaire pour pouvoir y proc6der (article 442h C.c.). 1 4
Quant aux parties communes ndcessaires au respect de la destination
de l’immeuble, il s’agira probablement, dans une large mesure, des
parties communes dnumdr6es par l’article 441f C.c. Il serait impen-
sable que l’assemble puisse alidner les escaliers, le gros oeuvre, les

13 La crdation d’une nouvelle fraction implique l’6tablissement d’une va-
leur relative et, par consequent, l’attribution de charges fix6es en proportion
de cette valeur relative en cas de silence de la declaration de copropri6td.
1 Le pouvoir donn6 h l’assemblde des copropri6taires d’alidner une parie
commune peut, dans une certaine mesure
tre vu dgalement comme une res-
triction au droit de jouissance du copropridtaire sur les parties communes.
Cette question ne relive pas directement du statut personnel du copropri6taire,
mais plut6t des droits accordds au copropridtaire en tant que membre de
l’assemblde des copropridtaires.

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LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRI.TAIRES

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passages et corridors, le systme de chauffage central ou la toiture.
D’autre part, on peut concevoir, dans certains cas, l’alidnation d’un
parc ou d’un jardin commun ou m&me des locaux de stationnement
communs, ces locaux n’6tant pas, bien qu’utiles, indispensables.”‘

3. Les restrictions conventionnelles au droit de disposer

Aprbs avoir 6tudi6 les restrictions au droit d’alidnation imposdes
par la loi, il importe de se demander si la ddclaration peut, au nom
de l’intr&t supdrieur de l’immeuble, apporter des restrictions au
droit du propridtaire de disposer librement de son bien, soit au
moyen de clauses d’inalidnabilitd, soit au moyen de clauses d’agr&
ment ou de preemption. L’interprdtation de l’article 441o C.c. aux
termes duquel la ddclaration ne peut imposer aucune restriction
aux droits des copropridtaires, sauf celles qui seraient justifides par
la destination de l’immeuble, ses caract6res ou sa situation, fournit
la solution t cette question.

a) Clauses d’inalidnabilitd

En droit civil qudbdcois, la clause emportant prohibition absolue
d’alidner une chose vendue ou cddde h titre ondreux est nulle.’0 La
validitd d’une telle prohibition contenue dans une ddolaration de co-
propridt6 est donc rdgie par le droit commun. D’autre part, la ques-
tion de savoir si la prohibition d’alidner qui est temporaire et justi-
fide par un intdr&t lgitime et sdrieux est valide en droit qu6bdcois
demeure incertaine.1 7 Cependant, mdme dans le cas oit une telle
clause serait jugde valide, 8 elle devrait ndanmoins, lorsque contenue

15 i1 semblerait, ndanmoins, que le pouvoir de l’assemblde de disposer des
parties communes soit relativement limit6, vu que la plupart des parties
communes d’un irmeuble sont gdndralement considdrdes comme n6cessaires:
voir Givord et Giverdon, supra, note 2, no 317.

16 Art.970 C.c. En droit civil, les clauses d’inalidnabilit6 perpdtuelle sont nulles
parce qu’elles restreignent l’exercice d’un attribut essentiel de la propridt6
qui est la libre disposition des biens: Planiol et Ripert, “Les biens”, dans
Traitg pratique de droit civil fran!ais, 2e 6d. par Picard (1952), t.III, no 224.

17 Sur cette question, voir Comtois, De la prohibition d’alidner dans les actes
& titre ondreux (1957) 59 R.du N. 212, aux pp.259 et 321. Malgr6 le plaidoyer de
Comtois en faveur de sa validit6, nous estimons que la prohibition temporaire
d’alidner est nulle en droit qudbdcois 6tant donn6 les termes de 1’art.970
C.c. lequel n’a pas d’!quivalent en droit frangais; voir Janelle v. Courchesne
& Mayrand (1907) 31 C.S. 157 (C.Rev.).

18 En admettant que les arguments avanc6s par Comtois regoivent les fa-

veurs de nos tribunaux.

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dans une ddclaration de copropri6t6, 6tre justifi6e par la destination
de l’immeuble conformdment h l’article 441o C.c..19 On doit donc
admettre que, dans un immeuble particulier, les copropri6taires peu-
vent restreindre, pendant une certaine p6riode de temps, la cession
des fractions s’ils sont en mesure de prouver qu’il y va de l’int6r~t
et des copropri~taires et de la coproprit6. Cette possibilit6 ne se
r6alise toutefois que dans la mesure oifi la clause d’inalidnabilitd tem-
poraire contenue dans une ddclaration de copropri6td ne contrevient
pas au principe que tout propridtaire a droit
]a libre disposition
de son bien. Dans le contexte de la copropri6t6, il nous semble diffi-
cile de concevoir une clause qui satisferait tous ces crit~res. La
question demeure -donc, pour nous, hypothdtique.

Par ailleurs, la ddclaration peut-elle valablement contenir une
clause prohibant la cession d’une part de la fraction? II faut ici se
r6f6rer h l’article 44 1p C.c., qui prdvoit qu’une clause de la ddclaration
interdisant l’alidnation d’une partie divise d’une fraction est autorisde
si elle est justifide par la destination de l’immeuble, ses caract~res
et sa situation. Ainsi, une clause qui interdirait de vendre le garage
(en autant qu’il soit partie exclusive) inddpendamment du reste de
la fraction pourrait 6tre justifide par la destination de l’immeuole si
le but de la clause 6tait h la fois d’assurer aux copropri6taires une
place de stationnement tout en leur 6vitant 1’encombrement de la
cour arri~re, partie commune. De m6rne, dans un immeuble de ca-
ractire luxueux, une clause qui interdirait la subdivision des apparte-
ments afin d’6viter la d6gradation de l’immeuble ou un changement

1 ) En France, h la suite de deux ddcisions de la Cour de cassation fonddes
sur le principe que le copropri6taire peut disposer de son lot sans aucune
restriction, il semble que toutes les clauses restrictives du droit de disposer,
sous quelque forme qu’elles soient, seront d6sormais frappdes de nullit6: Civ.3e
17 juillet 1972, Bull.Civ.III, 337; A.J.P.I. 1973.316 (obs. Bouyeure); 6 mars 1973,
Gaz.Pal. 1973A97 .(note Morand); voir aussi, Paris, ler mars 1974, J.C.P. 1977.
18740. En France, une clause restrictive du droit de disposer de son lot ne pour-
rait, par consequent
tre justifide par la destination de l’immeuble. Au Qudbec,
cette solution ne peut 6tre retenue puisque la loi elle-m~me, h l’art.441p C.c.
fournit un exemple de clause restrictive touchant la disposition d’une frac-
tion susceptible d’6tre justifide par la destination de l’immeuble.

20 Voir Chevalier, D.1939.4, h la p.79: “Certes l’intdrt que les propridtaires,
qui ont fait ensemble des travaux et expos6 des frais, & ce que Fun d’entre
eux ne soit pas remplac6 dans la jouissance de l’immeuble par des personnes
dont le voisinage peut n’Atre pas desirable pourrait justifier des clauses d’ina-
li6nabilitd conditionnelles ou temporaires. Le mieux serait toutefois de r6-
server aux propridtaires de l’immeuble un droit de preemption ou mieux en-
core de subordonner l’alidnation A l’agrdment des propridtaires r6unis en
assemblde”.

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dans le niveau -social de ses occupants pourrait &tre justifi6e2 On
peut aussi concevoir que les copropridtaires aient int6r& t ins6rer,
dlans la declaration de coproprit6, des clauses d’inali6nabilit condi-
tionnelle qui prennent la forme de clauses d’agr~ment on de clauses
de prdemption.

b) Clauses d’agr6ment et de preemption

Qu’en est4l de la validit des clauses d’agr6ment qui soume-tent
le futur acqu6reur h l’approbation des copropri6taires, ou des clau-
ses de prdemption qui obligent le vendeur h offrir, en premier lieu,
sa fraction aux autres copropri6taires de l’imnieuble? Nul doute, ces
clauses restreignent le droit des copropridtaires de disposer de leurs
fraotions comme bon leur semble et risquent, cans cette mesure,
d’&.re d6clar6es nulles comme constituant une entrave h ia libre
disposition des biens. Il en serait ainsi si la clause avait pour r6sul-
tat d’entraver grandement .la vente de la fraotion en rendant, par
exemple, laccomplissement de la condition extr8mement difficile et
ondreux pour le propridtaire. La clause doit 6galement poursuivre
tre utilisde afin d’ex-
un but ldgitime en ce sens qu’elle ne doit pas
clure de la copropi6td certaines catdgories de personnes consid-
rdes comme ind6sirables en raison notamment de leur race ou de
leur religion. La clause d’agr6ment, dans ce cas, contreviendrait aux
dispositions de ,la Charte des droits et libertgs de la personne22 les-
quelles probibent toute mesure discriminatoire bas~e sur la race, la
couleur, le sexe, l’&tat civil, la religion, les conviotions politiques, la
langue, l’origine ethnique ou nationale ou la condition sociale d’une
personne. Enfin, comme derni~re condition, la clause d’agrrnent ou
de pr6emption doit &.re justifi6e par la destination de I’immeuble,
conform6ment aux termes de larticle 441o C.c. Etant donn6 que,
dans les grands ensembles, les copropri6taires ne choisissent pas
ndcessairnement ler appartement en fonction des personnes qui
occupent l’immeuble, une telle clause ne pourrait, h notre avis, clans
ces circonstances particulires’ &re justifiide par la destination de
l’immeuble. Par consdquent, les clauses d’agr6ment ou de preemption
ne peuvent constituer, en aucun cas, des clauses de style et le r&
dacteur d’une dclcaration de copropri6t, doit agir avec prudence

21 Voir Legault, La copropridtd, (Bill 29), premiere partie: La Ddclaration de
coprbpridt6, Cours de perfectionnement de la Chambre des notaires (1970) 7,
t la p. 9: “II se peut fort bien que dans un condominium, on veuille conserver
des appartements de quatre, cinq ou six pi~ces pour families nombreuses et
ne pas laisser place h des logements de deux ou trois pi~ces dits ‘bachelors’ “.

22 S.Q. 1975, c.6; voir, en particulier, les arts.10 et 13 de la loi.

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avant de les insdrer dans une d6claration car, elles risquent, dans
une large mesure, d’6tre d&lar6es illicites.23

En France, quoique dans le pass6 les tribunaux aient admis la
valiclitd de ces clauses, 4 la doctrine enseigne qu’elles doivent, d6sor-
mais, etre r6put6es non dcrites pour le motif que “la notion de
destination de l’immeuble ne peut, selon la Cour supreme, restreindre
les droits du copropridtaire qu’en ce qui concerne l’usage et la jouis-
sance de son lot, mais non son droit de libre disposition”. Malgr6
qu’au Qu6bec la notion de destination puisse servir h justifier une
restiction au croit du copropri6taire h la libre disposition de ses
biens,26 on pett tenir que la solution frangaise sur la validitd d’une
clause d’agr6ment ou de preemption y sera souvent adoptde. En effet,
une telle clause ne peut 6tre justifide par la destination de l’immeuble
que lorsque des circonstances exceptionnelles se pr6sentent.

c) Clauses prohibant la reunion

Les declarations de copropri6td contiennent enfin un autre genre
de clause: celle qui prohibe la reunion de deux fractions. Cette
clause est-elle valide? A moins que la r6union des fractions ne soit
contraire h la destination de l’immeuble, ou ii celle des parties exclu-
sives qui font i’objet de la rdunion,2 7 il n’existe en mati~re de copro-
pri6t6 aucun prinoipe prohibant la rdunion de deux fractions. Puis-
que la r6union semble admise, la clause visant h la prohiber ne serait
elle-m~me valide que si elle 6tait justifi~e par la destination de l’im-
meuble2 8

23 Sur cette question voir Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, nos 221,
223 et 224: “Les clauses du r~glement n’autorisant la vente de lots qu’au profit
de copropri~taires ou interdisant la vente s6parde de chambres de service ou
d’emplacement de garage h des personnes 6trang~res h la copropri6t6 ne
peuvent 6tre licites que dans la mesure ohi elles poursuivent un but l6gitime,
n’entravent pas totalement la vente, et sont adaptdes au genre de rimmeuble,
mais nous conseillons de les proscrire.” (no 221)
24 Voir Rouen, 18 mars 1958, Gaz.Pal. 1958.2.170; Civ.lre, ler mars 1961,
25 Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 221; voir aussi Givord et
26Voir l’art.441p C.c.: “[Slont autorisdes, si elles sont justifides par la des-
tination de l’immeuble, ses caract~res ou sa situation les clauses interdisant
l’ali~nation d’une partie divise d’une fraction…”

Giverdon, supra, note 2, nos 167 et 168; voir supra, note 19.

Gaz.Pal. 1961.2.29.

rez-de-chauss6e que de les transformer en logement.

27Ainsi, il serait contraire h la destination des vestiaires communs situds au
28Voir l’art.441o C.c.; la reunion de deux fractions suppose une modification
de la declaration, ainsi que du plan et livre de renvoi (voir l’art.2175 al.3 C.c.).

1978J LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIATAIRES

369

B. La location de la fraction

1. Le principe

Le propri6taire d’une fraction d6tenue dans un immeuble en co-
proprit6 poss~de, comme tout propri6taire, le droit de donner son
bien -en location. Les r~gles du louage de choses contenues au Code
civil et les dispositions du bail r6giront, dans la plupart des cas,
les rapports juridiques qui s’6tablissent entre le coproprietaire et le
locataire. La declaration de copropridt6 ne peut retirer totalement
ce droit au copropri6taire, bien qu’elle puisse le soumettre h certai-
nes modalit6s. On pourrait concevoir, par exemple, que la declaration
limite le nombre total des appartements qui peuvent &tre louds. I1
est douteux, cependnt, que la declaration puisse imposer au co-
propri6taire l’obligation de soumettre le locataire h l’approbation
pr6alable de l’assemble des copropritaires. En France, cette clause
est vue par la doctrine comme une “entorse inadmissible h la jouis-
sance des parties divises et une ingrence intolerable du syndicate0
dans l’exercice de ce droit”.31 Par consdquent, s’il est admis que le
copropri6taire a le droit de louer sa fraction, il faut reconnaltre qu’il
ne peut le faire que soug rdserve des restrictions valides contenues h
la ddclaration; ces restrictions peuvent ddcouler, d’une part, du droit
de location lui-m6me et, d’autre part, des dispositions qu i permet-
tent de r6glementer la jouissance et l’utilisation des parties exclusi-
ves et communes.

En matibre de copropri&t6, les relations entre les divers occu-
pants d’un immeuble 6tant particuli~rement 6troites, le fait qu’un
copropri6tare baisse la jouissance des lieux h un locataire, ce qui
comprend non seulement l’usage de la partie exclusive, mais 6gale-
ment celui des parties communes, cr6e une situation de fait suscepti-
ble d’engendrer des relations juridiques complexes. En effet, l’6tat de
copropri6t6 affecte non seulement les rapports traditionnels entre
le locateur et le locataire, mais engendre 6galement des rapports de
droit ou de fait entre le looataire et l’assembl6e des copropri6taires,
ainsi qu’entre le locataire et les administrateurs.

29 La clause doit 6tre justifi6e par la destination de l’immeuble, ses caract6-

res ou sa situation (art.441o C.c.).

30 Voir art.14 de la loi du 10 juillet 1965: “La collectivit6 des copropri6taires
est constitu6e en un syndicat qui a la personnalit civile”; voir Kischinewsky-
Broquisse, supra, note 2, no 277.
31 Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 277; voir aussi Givord et

Giverdon, supra, note 2, no 189.

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

L’analyse des rapports impliquant, d’une part, le locataire d’une
fraction de copropridt6 et, d’autre part, lassemblde des copropri6-
taires, un autre copropri6taire, ou d’autres locataires de l’immeuble
rdv~le, en premier lieu, l’absence de liens juridiques conventionnels
unissant ces parties. Ces dernibres parties sont totalement 6trang6-
res au bail pass6 entre le copropri6taire et le locataire, lequel ne lie
que les personnes qui y sont parties, selon le principe de l’effet relatif
des contrats 6nonc6 b l’article 1023 C.c.
2 Le locataire doit donc
s’adresser b son locateur pour tout ce qui regarde l’exdcution du bail,
y compris le paiement du loyer dont la remise se fait au copropri6-
taire personnellement ou a son repr~sentant. Ni l’assembl6e des co-
propri6taires, ni un copropri6taire autre que le locateur ne peuvent
donc demander la rsiliation d’un bail consenti par le coproprid-
taire. En revanche, le locataire est lui-m6me 6tranger h la declara-
tion de copropri6t6 opposable aux seuls copropri6taires et h leurs
ayants droit. Par consequent, il ne peut, en principe, exiger le respect
des clauses de la d6claration de copropri~t6 non comprises dans son
bail, soit de l’assembl6e des copropri6taires, soit des copropri6taires
considdr6s individuellement.

Ces r~gles, juridiquement d~fendables, doivent cependant 6tre
temp r6es. Le looataire a une jouissance sur les parties commu-
nes et des rapports de fait s’6tablissent ndcessairement entre lui et
les autres personnes qui ont cette jouissance. En effet, le locataire
peut enfreindre les dispositions de la d6claration de copropri6t6.
Celle-ci lui est-elle alors opposable? Un copropri6taire 16s6 par un
acte fautif du locataire a-t-il, dans ce cas, un recours contre celui-ci?
A-t-il, en outre, un recours contre le copropri6taire bailleur? D’autre
part, le locateur lui-m~me peut 6tre troubl6 dans sa jouissance pai-
sible. A-t-il, dans ce cas, un recours contre le copropri6taire fautif?
Si l’auteur du trouble est un .autre locataire, quels sont alors les re-
cours de la victime? Voilt autant de questions qui sont particuli6res
a la coproprit6, mais dont les solutions peuvent, h l’occasion, 6tre
emprunt6es, soit aux r~gles particuliRres sur le louage de choses, soit
au droit frangais de la coproprit6.

2. L’opposabilitg de la d~claration au locataire

La d6claration de coproprit6 est-elle opposable au locataire? Plus
prdcisdment, les dispositions du Code civil permettent-elles, en l’ab-

S2Voir aussi Xischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 268; Givord et

Giverdon, supra, note 2, no 190; Sizaire, supra, note 11, no 129.

= Voir Civ., 21 oct. 1963, AJ.P.I. 1964.577 (note Cabanac).

1978J LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRII TAIRES

371

sence d’une clause du bail prdvoyant que la ddclaration fait partie
du bail,3 de considdrer la d6claration comme un acte ou document
opposable au locataire?

Le seul article ,de la loi sur la coproprit6 susceptible d’applica-
tion ici serait P’article 441n C.c., lequel 6nonce que da ddclaration
oblige les ayants droit h titre particulier des copropri6taires h comp-
ter de l’enregistrerrient de leur droit. Cependant, cette disposition
n’est gu~re utile. Afin de la rendre applicable au ,locataire, il faudrait,
en premier lieu, considdrer le locataire comme un ayant droit h titre
particulier du copropri6taire. Cette conclusion, il va sans dire, parait
sujette h discussion et pour certains, voire m~me inacceptable.3 5 En
deuxi~me lieu, il faudrait s’assurer que le looataire ait enregistr6 son
bail. 6 En l’absence de ces deux conditions, une olause de la d6cla-
ration qui prohiberait, par exemple, l’exercice d’une activit6 com-
merciale dans la partie exclusive loude au locataire ne pourrait
tre
opposable au locataire sur la seule base de lartidle 441n C.c. 7

En pratique, il est peu souhaitable que ,la d&claration ne soit pas
opposable au locataire. C’est pourquoi, on a tent4, en France, en se
servant de nombreux arguments plus ou moins convaincants, de
justifier ‘opposabilit6 du r~glement au locataire qui doit &tre consi-
ddr6 comme un ayant droit du copropridtaire. Or, comme en France,
lartiole 13 de la loi du 10 juillet 1965 ddclare que le riglement n’est
opposable aux ayants droit h titre particulier -des copropridtaires
qu’& compter ,de sa publication au fichier immobilier, il suffit que le
rZglement ait 6t6 pubdi6 pour qu’il soit opposable au locataire. 8

34 Dans cette hypothise, si le locataire fait ddfaut de se conformer h une
clause de la declaration, le copropri~taire jouit d’une action contractuelle ne
du bail.

-“Beaudoin et Morin, supra, note 6, h la p.25: “Les locataires ne sont pas
des ayants droit b titre particulier. Le louage n’est ni un transfert du droit
de proprit6, ni un ddmembrement de ce m6me droit. Le locataire ne re-
cueille par le bail que le droit d’obliger le bailleur ih le faire jouir des leux
lous. I1 ne recueille aucun droit dans la propridt6 de la fraction et dS lors ne
peut atre considdr6 comme un ayant droit relativement h la propridt6 de
cette fraction.”; contra, Givord et Giverdon, supra, note 2, no 297.
36 Etant donn6 qu’en mati~re locative, l’enregistrement du bail n’est pas la
r~gle, il nous semble juste d’affirmer que Part. 441n C.c. n’entend pas couvrir le
cas des locataires. Les ayants droit de l’art.441n C.c. sont plut6t les titulaires de
droits rdels soumis aux formalitds de l’enregistrement.

suppose aussi que le bail ne contient pas de clause rendant la ddcla-

3

70n

ration de coproprit6 opposable au locataire.

3sGivord et Giverdon, supra, note 2, no 297; Sizaire, supra, note 11, no 129,
note 283: “Bien que rexpression ‘ayant cause’ soit, dans son acception habi-
tuelle, rdservde pour qualifier les bdndficiaires du transfert d’un droit, il ne
nous semble pas que l’on puisse vraiment qualifier le preneur de tiers au

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

Le deuxieme argument se fonde sur le prinoipe que le copropridtaire
ne peut louer plus de droits qu’il n’en a lui-m~me. 9 Enfin, comme
troisieme -argument, on avance que le r~glement constitue la charte de
l’immeuble d~tenu en coproprit6; toute personne est -donc tenue de
ce fait d’exercer ses droits selon .a charte assujettissant l’immeuble.40
De son c6t4, la jurisprudence franaise, bien qu’ayant affirm6 h plu-
sieurs reprises que le locataire 6tait totalement 6tranger au r6gle-
ment 4 1 -a reconnu, dans plusieurs instances, que le locataire n’6tait
pas un tiers et qu’il 6tait tenu au respect du riglement. 2

Au Qudbec, l’argument selon lequel le bailleur ne peut louer
plus de droits qu’il n’en a ,Wi-m~me est peut-6tre celui qui est le
plus susceptible ,de convaincre. Lorsque le coproprietaire loue son
appartement, il ne peut accorder des droits de jouissance plus 6ten-
dus que ceux qu’il poss~de: nemo plus juris transferre potest quam
ipse habet. Puisque le proprietaire s’est engag6 h respecter les dis-
positions de la ddclaration, il ne peut cdder la jouissance de la frac-
tion que selon des conditions conformes aux conditions de jouissance
de ‘la d&otaration. Ainsi, le propri6taire qui donne en location une
fraction grev6e d’une servitude peut exiger de son locataire le res-
pect de la servitude, droit r6el, bien que cette derni~re n’ait pas 6t6
mentionne au bail.3 De meme, ce copropri6taire peut exiger du lo-
cataire le respect des dispositions de la ddclaration qui r6gissent la
fraction louse de sorte que ,toute personne, y compris le locataire,
occupant celle-ci est tenue de respecter celles-lh 44

regard du r~glement de coproprit.” Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2,
no 271; voir cependant: Bouyeure, Dix ans d’application de la loi du 10 juillet
1965 sur .a copropridtg des immeubles bdttis, A.J.P.I. 1975, 478. Cet argument
ne vaut pas au Qudbec alors qu’il faut, en outre, que le bail lui-m6me ait dt6
enregistr6. Cela suppose que le mot “droit”, h l’art.441n C.c., comprend le
droit d’un locataire.

note 183; Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 271.

39 Givord et Giverdon, supra, note 2, no 297; Sizaire, supra, note 11, no 129,
40Givord et Giverdon, supra, note 2, no 297; Kischinewsky-Broquisse, supra,
41Voir les arr6ts citds par Givord et Giverdon, supra, note 2, no 297, note 4.
42 Grenoble, 13 oct. 1965, D.1966.168 (note Givord); Trib.inst.Cannes, 6 mars

note 2, no 271.

1969, A.J.P.I. 1969.544 (obs. Cabanac).

43I1 s’expose n~anmoins

une action en dommages de la part du locataire,
pour diminution de la jouissance, le cas dch~ant, de m6me qu’A une action en
dommages de la part du propridtaire du lot dominant au cas oti le locataire
lui aurait portd atteinte dans rexercice de la servitude.

44I1 faut reconnaitre que bien que l’opinion selon laquelle la d~claration
est opposable aux locafaires a des effets ddsirables, les divers arguments mis
de l’avant pour la ddfendre demeurent juridiquement critiquables. Si le loca-
taire n’a pas enregistrd son bail, il pourra toujours tenter de soutenir que la

19781 LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRII TAIRES

373

Ndanmoins, afin d’6viter toute contestation, le copropri6taire au-
rait int6rt h inclure dans le bail qu’il consent une clause h l’effet que
le locataire a eu connaissance de la ddclaration et qu’il s’engage h la
respecter h peine de r6siliation du bail et de dommages-int6rts, le
cas 6ch6ant0 5 De plus, le copropintaire-locateur, avant d’autoriser
le locataire b effectuer -des travaux ou a exercer rne .activitd quelcon-
que, devrait s’assurer de l’accord de l’assembl6e. On pourrait aller
plus loin encore et prendre le soin d’ins6rer dans la ddolaration une
clause qui obligerait le copropridtaire qui d6sire louer .sa fraction
h rendre opposable au locataire les dispositions de la d~olaration.48

3. Trouble causd par le locataire

Dans la mesure oi l’on admet que le locataire est -tenu au respect
de la d6claration de coproprit6, toute violation de la d6dlaration
par le locataire engage sa responsabilit6 et donne -lieu en faveur du
locateur h un recours en dommages-int6r6ts, 7 ou m6me en r6siliation
s De plus, les administrateurs, de mane que le copropri6taire
du bail
16S6 ,4 9 peuvent exercer une action visant h assurer le respect des
dispositions de la ddolaration. Ainsi, le locataire qui exerce une acti-
vit commerciale dans un local r6servd
l’habitation ou qui station-
ne sa voiture dans la cour, alors qu’il est prdvu h la declaration que

d6claration de copropridtd ne lui est pas opposable. Une interpretation a
contrario de l’art.441n al.2 C.c. lui donne certes raison.
45 L’opposabilit6 de la ddclaration soulve la question de savoir si, redi-
proquement, le locataire peut exiger de son copropridtaire qu’il fasse res-
pecter la declaration. La jurisprudence frangaise reconnait que le locataire
peut se prdvaloir de stipulations du r~glement h l’encontre des copropri6-
taires: Com., 19 janv. 1965, AJ.P.I. 1965.872. Cependant, il ne pourrait se pr&
valoir, h l’encontre du copropri6taire bailleur, d’une disposition du r~glement
de coproprit6 auquel il n’est pas partie et qui n’aurait pas
t6 prise dans son.
intdr6t: Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 268.

41 En France, on dacide que non seulement la d6claration de copropridt6 est
opposable aux locataires, mais aussi que les locataires doivent respecter les
d6cisions prises par le syndicat et qui concernent la jouissance des parties
communes: Givord et Giverdon, supra, note 2, no 191; Kischinewsky-Broquisse,
supra, note 2, no 272; Sizaire, supra, note 11, no 129, note 283 et no 181, note
433. Au Qu6bec, il serait 6galement prudent d’ins6rer dans le bail une clause
h leffet que le locataire s’engage h respecter les d6cisions prises par l’assem-
bl6e des copropri6taires.

47 Et, dans les cas qui le permettent, les copropri6taires pourront exiger

l’exdcution forcde de robligation viol6e.

48 Voir rart.1635 C.c.
49 Voir l’art.441i C.c.

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

cette derni~re doit 8tre libre en tout temps, s’expose h une poursuite
le condamnant au respect de la ddclaration. 0

M~me en dehors de la question de l’opposabilitd de la d6claration,
certaines violations de la d6claration engagent la responsabilitd du
locataire parce qu’elles constituent en m6me temps une violation
des r~gles de ,droit commun de la coproprit6 ou du louage. Ainsi, le
locataire ne peut, en cours de bail, changer la forme ou ia destina-
tion de la chose;”1 le locataire doit user du local en bon pare de fa-
miljle et le maintenir en bon 6tat de propret6;5 2 le locataire ne peut,
sans le consentement du locateur, employer ou conserver dans le
local aucune substance qui constitue un risque d’incendie ou qui
aurait pour effet d’augrnenter les primes d’assurances du locateur. 3
C’est pourquoi, tout en refusant d’admettre l’opposabiiitd de la d6-
claration, nos tribunaux pourraient, dans ces cas, obliger le locataire
au respect des dispositions de la ddclaration qui reprennent des
prescriptions de la loi sur le louage.

Admettre la responsabilitd du locataire, c’est dgalement admettre
celle du copropri6taire bailleur. En France, la jurisprudence recon-
nait que le copropri6taire bailleur est responsable, envers les autres
copropridtaires, des violations de la d6claration de copropri6td par
son locataire.4 Comme le bailleur s’est engag6 t respecter ]a d6cla-
ration de copropridt6, le copropridtaire 16s6 a, contre le copropri6-

50 Si le copropridtaire loue sa fraction contrairement aux dispositions de la
declaration pour un usage commercial alors que le local est destin6 h l’habita-
tion, le locataire qui doit cesser d’exploiter son commerce dans les lieux
lou6s par suite de l’opposabilitd de la declaration de coproprit6, a-t-il un
recours en responsabilitd contre le copropridtaire-locateur? Oui, dira-t-on dans
les cas oL le locataire ignorait cette clause de la declaration. Mais le locataire
peut-il ignorer une clause de la declaration qui a fait l’objet de publication?
Cette question de la prdsomption de connaissance nde de la publication d’un
droit est h l’origine de nombreux d~bats qu’il ne nous est pas permis d’expo-
ser ici. Voir notamment, Meloche v. Simpson (1899) 29 S.C.R. 375 quant h
l’art2251 C.c. et La Banque Provinciale du Canada v. Dionne [1957] C.S. 167
quant b rart.88 de la Loi sur les banques, 1970 S.R.C., c.B-1. II nous semble que
la publication crde une pr6somption de connaissance A l’dgard des titulaires
de droits subsdquemment acquis.

5 1Voir l’art.1618 C.c.
52Voir l’art.1657 C.c.
53 Voir l’art.1658 C.c.
4 Givord et Giverdon, supra, note 2, no 191; Sizaire, supra, note 11, no 129;
Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 270; le copropri6taire commet lui-
m~me une faute en louant une fraction Ii un locataire qui ne respecterait pas
les clauses de la declaration; le copropridtaire conserve ndanmoins un recours
en garantie contre le preneur: Sizaire, supra, note 11, no 129.

19781 LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRItTAIRES

375

taire bailleur, une action en r6paration -du pr6judice r6sultiant d’un
manquement A la declaration par un locataire.5

4. Trouble causd au locataire

Ayant examin6e la question de .’opposabilit6 de la d~claration de
coproprit6 au locataire et les cons6quences -de celle-ci sur les rap-
ports juridiques entre le locataire et les autres membres d’une co-
propriJt6 dans les cas otL le locataire ne respecte pas la d&laration,
nous 6tudierons maintenant les probl*mes qui se posent au -moment
oiL le locataire est lui-mhne troub dans sa jouissance paisible. Afin
de d6terminer les recours du locataire, il importe d’identifier
‘au-
teur ou la cause du trouble de jouissance.

En principe, le locataire troubid dans sa jouissance paisible a un
recours contre son locateur, en vertu des obligations contractueales
de ce ,dernier sr6sultant du contrat de louage. 6 Cependant, dans le cas
oit le trouble caus6 au locataire provient du fait d’un tiers, la ques-
tion est plus complexe. Le locataire a certes alors un recours en res-
ponsabilitd civile d6lictuelle contre le tiers responsable, en vertu des
regles de droit commun,57 m6me si ce tiers est un propxi6taire adja-
cent. Quant au recours du locataire contre son locateur-copropri6-
taire pour un trouble de jouissance oaus6 par un tiers, fit-il un copro-
pri6taire voisin ou un autre locataire, il faut en chercher le fondement
et la justification dens les articles 1608, 1635 et 1636 C.c. *sa

Aux termes de l’artiole 1608 C.c., le locateur n’est pas responsable
si le copropritare voisin est consid6r6 comme un tiers. Cependant,
le droit qubcois n’est pas fix6 quant it la signiflication .du mot “tiers”
dans cet article. On a tant6t reconnu qu’un looateur n’dtait pas res-

6 Voir l’art.441i C.c.; le copropridtaire poursuivi aura alors un recours en rem-
boursement contre le locataire en faute: voir rart.1636 Cc. par analogie. Les
administrateurs en tant que reprdsentants de la collectivit6 ont 6galement
qualit6 pour exercer un recours en r6paration du dommage caus6 par un
locataire qui ne respecte pas la ddclaration de copropri6t6: Givord et Giverdon,
supra, note 2, no 191; Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, nos 270, 271 et 273.
En France, le syndic tient, de sa seule qualitd, le droit de demander h un lo-
cataire l’enl-vement dune installation 6tablie en infraction au riglement de
copropri6td: Grenoble, 13 dec. 1965, D.1966J.168 (note Givord).

56 Voir l’art.1654 C.c.
67Dodick v. -Learmonth (1933) 54 B.R. 321 (inondation causde par un tiers);

Paquet v. Nor-Mount Realty Company (1916) 49 C.S. 302.

5 SRussell v. Clay (1894) 6 C.S. 62; Panneton v. Fraser (1893) 4 C.S. 355.
58a Les modifications apport6es en 1975 aux arts.1616 et 1617 C.c. par Yin-
troduction des nouveaux arts.1635 et 1636 C.c. n’affectent pas la doctrine
et la jurisprudence -portant sur l’interpr~tation des .anciens arts.1616 et
1617 C.c. que nous citons ci-dessous.

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

ponsable pour ;les -troubles causds par un co-locataire pour le motif
que celui-di est un tiers au sens de l’article 1608 C.c.;59 tant6t la solu-
tion contraire, basde sur une interpr6tation contraire du mot “tiers”,
a 6t6 adoptde.60

La doctrine est dgalement divisde. Ceux qui consid~rent le co-
locataire comme tn tiers fondent leur opinion sur le fait que le
locateur n’a auoun contrble ,sur les actes des co-ooataires, contraire-
ment au commettant, au gardien et au parent qui ont tn contr6le
respectif sur les actes de leurs pr~pos6s ou des personnes dont ils
ont la garde 0 Le looateur ne peut donc 6tre tenu responsable d’actes
qu’.l ne peut ni pr~voir, ni pr6venir. Les tenants de la solution oppo-
s~e soutiennent au contraire que le co-locataire n’est pas un tiers,
puisque le locateur est responsable de la jouissance paisible du lo-
oataire et qu’i’l est responsable en m6me -temps du choix des co-
locrataires. 2

M. le professeur Durnford, qui a fait une 6tude fouillke de la ju-
risprudence sur cette question, en conclut que le locateur ne sera
pas tenu responsable dans les cas oii il n’aurait pas pu emp~cher
l’acte fautiif (par exemple, dans ‘le .cas oi 1’aote fautif est un acte
isol6); n6anmoins, toujours selon M. Durnford, le locateur sera tenu
responsable dans les cas suivants: a) s’il a fait preuve de n6gligence
(par exemple, en ne choisissant pas avec soin ses locataires, en per-
mettant la r6p6tition de lacte fautif, ou en n’agissant pas quoique
avis6 du trouble); ou b) s’il a lui-m~me particip6 h l’acte fautif.P

Bien qu’il existe une certaine relation contractuelle entre les co-
proprietaires du fait de l’opposabilit6 de la d6claration de copro-
priet6, il semble juste d’affirmer que le copropri6taire voisin est un

09 Voir Peate Musical Supplies Ltd v. Lazarus Realty Corp. [1957] R.L. 109
(C.S.); Beaulieu v. Beaudry (1899) 16 C.S. 475; Clerk v. Poissant (1920) 57 C.S.
528; Nantel v. Bounadare [1944] R.L. 51 (C.S.). A l’6poque oil cette jurispruden-
ce a 6t6 dtablie, 1’art.1608 C.c. 6tait formul6 ainsi: art.1616 C.c.: “Le locateur
n’est pas tenu de garantir le locataire du trouble que des tiers apportent h sa
jouissance par simple voie de fait sans pr6tendre aucun droit sur la chose
lou6e; sauf au locitaire son droit aux dommages-int6r6ts contre ces tiers
et sujet aux exceptions dnonc6es en l’article qui suit.”
60 Voir Tremblay v. Doddridge (1942) 48 R.L.n.s.22 (C.S.); Leblanc v. Leclair
(1934) 72 C.S. 491; Cooper v. The Holden Co. (1913) 44 C.S. 525; Dame Barre
v. Dame Viau (1931) 69 C.S. 111; Vdzina v. Scales (1926) 64 C.S. 49; Taylor v.
Frigon (1913) 44 C.S. 108.
61 Voir Faribault, “Du louage” dans Traitd de droit civil du Qudbec (1951),

t.XII, aux pp.103-104.

02 Voir Mignault, Le droit civil canadien (1906), t.7, t la p.268.
63 Voir Durnford, The Liability of the Landlord for the Acts of Co-tenants

(1968) McGill L.J. 1, i la p.13.

1978J

LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIt TAIRES

377

tiers au sens de
‘article 1608 C.c. .4 Le copropri6taie bailleur n’a
aucun contr6le sur le choix ni sur ,les agissements des copropri~taires
de l’immeuble; 11 ne peut, en aucun cas, obtenir leur expulsion de
l’immeuble puisqu’ils sont propri6taires.

D’autre part, Hl est int&ressant de noter l’tat de la jurispruden-
ce frangaise sur cette question. Ainsi, dans une instance oii un co-
propritaire avait caus6 des troubles h un locataire par suite d’une
sur8Mlvation, la Cour de cassation& a admis la respons-abilit6 con-
tractuelle du -locateur. D’autre part, la Cour d’appel de Lyon
a
refus6 ce recours au locataire, le trouble 6tant cause, cette fois, par
1installation d’une salle de bain d6fectueuse. Ces deux arr~ts, con-
tradiotoires en apparence, peuvent cependant &tre r6concili6s: dans
le premier cas, des modifications au toit, partie -commune, avaient
oaus6 des infiltrations chez le locataire, tandis que, dans le deuxi’me
cas, ce sont des travaux A l’int~rieur -d’une partie exclusive qui
avaient caus6 un trouble au locataire. Dans le deuxi~me cas, le co-
propri6taire n’6tait pas donc en mesure, de quelque mani~re que ce
soft, d’emp~cher le trouble. Par consdquent, il ne devait pas en 6tre
tenu responsable. D’autre part, nous croyons que si le propri6taire
avait 6t6 n6gligent, c’est-a-dire s’il avait lui-m6me commis une faute,
il aurait eu h r6pondre du manquement h son obligation contractuelle
de fournir Ia jouissance paisible au locataire. Dans cette mesure, les
positions frangaise et qu6b6coise sont conciliables.

1.1 reste maintenant h consid6rer le cas oti les dommages sont cau-
s6s au locataire du fait des parties communes. Lorsque le dommage
est caus6 par la ruine du bitiment, le locataire a, 6videmment, un
recours en responsabilit6 contre son locateur, sur la base de l’obliga-
tion de ce dernier de fournir une jouissance paisible h son locataire.
Le locataire b6n,6ficie aussi, contre son locateur-copropri6taire et
contre 1’ensemble des copropri6taires –
consid&6s n(anmoins indi-
viduellement – d’un recours en responsabilit6 civile d6lictuelle bas6
sur l’awicle 1055 C.c., puisque les parties communes leur appartien-
nent, chacun pour une quote-part. De plus, Farticle 441z C.c. pr6voit

64 Notre jurisprudence a ddjii ddcid6 que le locataire n’avait pas de recours
contre son locateur pour les dommages causes par un propri6taire voisin
h un mur mitoyen: Russell v. Clay, supra, note 58; Panneton v. Fraser, supra,
note 58.

6 Civ.lre, 21 mars 1961, AJ.P.I. 1961.172, cit6 dans Kischinewsky-Broquisse,
supra, note 2, no 269; voir Durnford, supra, note 63, pour un exposd de la po-
sition de la Cour de oassation sur la question de- savoir si le co-locataire est
un tiers au sens de rart.1725 C.N. (6quivalent de l’ancien art.1608 C.c.). En Fran-
ce, il semble que le co-locataire n’est pas considdr6 comme un tiers.

66 Lyon, 25 mars 1965, AJ.P.I. 1965.580 (note Cabanac).

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

que, jorsque des dommages sont aus6s au locataire par le d6faut
d’entretien ou le vice de construction des parties communes, les
administrateus sont en leur qualit6 responsables de ces dommages
envers le locataire. Cet artiole tient h la fois des articles 1054 et 1055
C.c. D’une part, il se compare aux dispositions de Particle 1054 C.c.
lesquelles crdent une prdsomption de responsabilit6 ou de faute h
l’encontre du gardien de la chose, l’administrateur pouvant, sous plu-
sieurs aspects 6tre consid6r6 comme le gardien de l’immeuble, mais
en differe en ce qu’i1 requiert, en outre, la preuve que le dommage r4-
sulte d’un vice de construction ou d’un d6faut d’entretien. D’autre
part, il parait tre, clans une certaine mesure, une application de l’arti-
de 1055 C.c. dont i1 ‘se distingue cependant puisque l’imputation vise
dans ce cas, le propri6taire et non le gardien juridique. Les adminis-
trateurs sont 6galement responsables envers le locataire de toutes
les fautes qu’ils commettent dans l’ex6cution des devoirs qui leur
incombent et dont la charge comprend, en vertu de l’article 441v C.c.,
la conservation de l’immeuble, l’entretien et 1’administration des
parties communes.

En conclusion, on peut affirmer que le locataire est, en principe,
tranger A l’6gard de I’assembl6e des copropri6taires ou des admi-
un
nistrateurs. Aucun lien de droit n’unit ces parties. Cependant, la
ddolaration s’impose comme un charte commune qui lie tous les
occupants de l’immeuble. Le principe de l’opposabilit6 de la dclara-
tion au locataire qui pouvait, h premibre vue, apparaitre comme une
h~drsie juridique, semble maintenant avoir trouv6 racines et fonde-
ment. En France, la tendance A consid6rer, de plus en plus, le r~gle-
ment de copropri6tt comme opposable aux locataires, est vue corn-
me s’inscrivant “… dans une 6volution sociale tendant h saper le
vieux principe de l’effet relatif des contrats qui s’adapte mal aux
imp6ratifs nouveaux du droit des collectivit6s”Y.8

67 On peut se demander si les administrateurs sont dgalement responsables
en vertu de l’art.1054 C.c. bien que rart.441v C.c., contrairement h I’art.18 de la
loi frangaise du 10 juillet 1965, ne mentionne pas express6ment que les ad-
ministrateurs ont la garde de limmeuble. La responsabilit6 en vertu de
‘ort.1054 C.c. devrait, i notre avis, 6tre 6cart6e dans le cas oi le dommage
r6sulte d’un vice de construction ou d’un d6faut d’entretien h cause du re-
cours sp6cifique h l’art.441z C.c.: voir Givord et Giverdon, supra, note 2, no
324 et par analogie Sdvigny v. Boismenu [1963] B.R. 323 oit la Cour d’appel a
refus6 au demandeur le b6ndfice de la pr6somption de l’art.1054 C.c., la res-
ponsabilit6 pour le dommage causd par la ruine du bhtiment devant atre limi-
t e

n’art.1055

Is Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 279.

C.e.

s

1978]

LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIATAIRES

379

V. LES OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES:

L’OBLIGATION AUX CHARGES

Aux droits des copropri6taires correspondent des obligations.
Ainsi, le copropri6taire est tenu au respect des dispositions de la d6-
claration; 9 il est 6galement tenu ,de jouir de sa fraction h la con-
dition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropri&
la destination de l’immeuble.: 0 Toute violation de ces
taires, ni
obligations, qu’elles soient contractuelles ou l6gales, -donne naissan-
ce h. une action en dommages-int6r6ts au profit du copropri~taire
16sd’T ou, ie cas chant, de 1’ensemble des copropri6taires, reprsen-
t6 par les admhistrateurs
Comme ces questions ont d6jh 6t6
discut6es au chapitre des droits du copropri6taire, nous ne traite-
rons ici que de l’obligation pour le copropri6taire de contribuer au
paiement des charges affrentes h l’immeuble, laquelle pr6sente de
nombreuses difficult6s expliqu6es assez facilement par le fait que
le l6gislateur qu6b6cois, contrairement au i6gislateur frangais, a
donn6 aux parties ici une tr~s grande latitude. Comme la jurispru-
dence qu6bdcoise est encore inexistante dans ce domaine et que le
Code civil est relativement ,silencieux, iH convient d’aborder seulement
des questions qui, quoique g6n~rales, pr6sagent les problemes qui
attendent les futurs coproprif.taires. I1 s’agit de la nature des charges
qui font l’objet de l’obligation du copropritaire, de la r6partition
des charges, de Ia responsabiit6 des charges, de la modification des
charges et, finalement, du paiement des charges.

A. Les charges auxquelles le copropri6taire est tenu de contribuer

Plusieurs artides de la loi traitent sp~cifiquement de i’obligation
de contribuer au pajement des charges.7 3 Plus particulirement, l’arti-

6 En France, la doctrine et la jurisprudence ont d~cid6 que les obligations
d6coulant du rggIement de copropri6t6 sont des obligations contractuelles:
Civ., 22 f6v. 1965, AJ.P.I. 1965.778; D.1966.37 (note Esmein); Civ., 13 oct. 1965,
Gaz.Pal. 1966.1.41 (note Cabanac); Givord et Giverdon, supra, note 2, nos 207
et 270.

70 Voir lrt.441h C.c.
71 Voir l’art.441i C.c.
72 Voir lYart.441y C.c.
73 Voir les arts.441k, 442f, 442j et 442k C.c. Ce probl~me est consid6r6 en
France comme
‘un des plus complexes et des plus importants de la copro-
pridtd comme en t6moigne une abondante litt6rature; Givord, Les travaux
d’amdlioration et les charges de copropridtd, Gaz.Pal. 1967.2.94; Morand et
Peynet, Tantigmes de coproprigtd et tantiames de charges, Gaz.Pal. 19692.2;
Morand, La qualification des 6quipements en coproprigtd et la repartition

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

cle 441k C.c. crde sp&ifiquement une obligation de contribuer aux
charges de l’immeuble ddcoulant de la coproprit6 et de l’exploitation
de l’immeuble et spcialement aux charges de la conservation, de
1entretien et de l’administration des parties communes ainsi qu’aux
d penses entraindes par le fonctionnement des services communs.
D’autre part, 1’article 441k C.c. ne mentionne pas les charges affd-
rentes aux parties exolusives. I1 va sans dire que ces charges sont
acquittdcs par de propridtaire concern6 qui en a seu- la responsabilit6
sans qu’il ne soit ddsirable de prdvoir leur r6partition qui est fonc-
tion du droit de propri6t6. Cependant, dans le cas oii certaines d6-
penses d’entretien des parties exclusives ont des repercussions sur
l’ensemble de la copropri&d, il peut 6tre avantageux que la d~clara-
tion pr6voit leur r6partition collective entre les diff6rents copro-
pridtaires4

1. La distinction entre les charges gdndrales et les charges spiciales

Bien que le Code civil ne distingue pas de fagon expresse et
syst6matique entre les diff6rentes esp~ces de charges affrentes aux
parties communes, il rdsulte de la lecture de l’article 441k C.c. qu’il
existe deux sortes de charges: celles qui sont v6ritablement des char-
ges de la propri6t6 (ce sont les charges de conservation, de r6para-
tion, de r6fection et d’administration des parties communes75) et
celles qui sont des charges spdciales entraindes par le fonctionne-
ment des services communs (e.g. chauffage, salaire du concierge, as-
censeur, antennes collectives). Bien qu’il ne soit pas essentiel, dans
le regime de copropridt6 du Quebec, de classer une ddpense, soit
parmi les charges g6n6rales, soit parmi les charges sp6ciales, puis-
que la loi les soumet au m~me r6gime 16gal, une telle classification
s’av~re utile pour le cas oii la d6olaration de coproprit6 les r6parti-
rait selon des modes diffdrents.

D’une part, les charges de la conservation des parties communes
comprennent les d6penses de r6paration, de rdfection ou de rempla-

des charges, AJ.P.I. 1969.106; Cabanac, Les charges de copropridtd et l’article
10 de la loi du 10 juillet 1965, AJ.P.I. 1966.7; Arnaud, La rdpartition des char-
ges de copropridtd, A.J.P.T. 1966.682; Cabanac, Le nouveau regime des charges
communes de copropridtd d’apres la loi du 10 juillet 1965, Gaz.Pal. 1965.2.80.

74A d6faut, des travaux tels que la peinture des balcons extdrieurs ou des
portes extdrieures exclusives peuvent susciter des probl~mes quasi insolubles
si un copropridtaire d6cidait de s’y opposer.

7 5 L’art.521 C.c., seul article du Code civil traitant de Ia copropridt6 avant
l’adoption de la loi de 1969, r6glait avant tout la rdpartition des charges de rd-
paration et de construction.

1978]

LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRI TAIRES

381

cement des parties communes (toiture, terrasse, escaliers); ces char-
ges comprennent donc toutes les d6penses occasionn6es par 1’usure
‘usage.70 ]n France, on inclut 6galement pam-i ces d6pen-
ou par
ses les frais d’&6clairage des parties communes.7 7 Les charges relatives
b l’entretien des parties communes comprennent les ddpenses occa-
sionn~es par l’achat de produits de nettoyage, les frais de balayage
et de nettoyage des parties communes, ainsi que les salaires du per-
sonnel d’entretien. Ces charges comprennent donc toutes les ddpenses
n6cessaires pour maintenir les parties communes en bon 6tat de
propretZ 8 Les charges d’administration des parties communes com-
prennent, notament, les honoraires des administrateurs, les frais
entran6s par toute r6union de l’assembl6e g6n6rale et, en gndrai-,
toutes les d~penses reli6es au fonctionnement de l’assembl6e g6-
n6rale.79

D’autre part, les d6penses entrain6es par le fonctionnement des
services communs recouvrent ,un grand nombre de d6penses, l’ex-
pression “services communs” 6tant elle-m6me trs large. Ces servi-
ces dommuns comprennent, notamment, l’enlkvement des ordures
m6nag~res, rentretien des espaces verts, l’enl~vement de la neige,
les ddpenses ncessaires pour assurer le fonctionnement du chauffa-
ge central, de la climatisation de l’air, de l’ascenseur, des vide-ordures,
des monte-charges, de la distribution d’eau chaude et froide, des
antennes collectives de t616vision et de la piscine.so On peut compter
aussi parmi ces d6penses, celles qui sont ndcessaires pour assurer la
s6curit6 de l’immeuble, ainsi que le salaire du portier ou du con-

70 Givord et Giverdon, supra, note 2, no 216; Kischinewsky-Broquisse, supra,
note 2, no 126; Bouyeure, supra, note 38, ; Ia p.501; Sizaire, supra, note 11, no 69;
Givord, Les travaux d’amdlioration et les charges de coproprigtd, Gaz.Pal.
1967.2.94.

77 Civ.3e, 14 mai 1970, D.1971J.95; on pourrait aussi consid6rer que l’6claira-
ge de 1escalier constitue une charge entrane par le fonctionnement des ser-
vices communs.

78 Givord et Giverdon, supra, note 2, no 216; Kischinewsky-Broquisse, supra,
note 2, no 127; Bouyeure, supra, note 38, h la p.501; Sizaire, supra, note 11, no
69.

79 Givord et Giverdon, supra, note 2, no 216; Kischinewsky-Broquisse, supra,
note 2, no 128; Bouyeure, supra, note 38, h Ia p.501; Sizaire, supra, note 11, no 69.
80 Givord et Giverdon, supra, note 2, no 215. Ces auteurs considerent que les
d6penses de gardiennage, les frais d’entretien des espaces verts et vojes intd-
rieures, les frais d’entretien et de r6fection des vide-ordures et les frais d’en-
lvement des ordures m6nag~res sont des depenses relatives h la conservation,
h 1entretien et h l’administration des parties communes; Kischinewsky-Bro-
quisse, supra, note 2, nos 131 et 132; Bouyeure, supra, note 38, h Ia p.500; Sizaire,
supra, note 11, no 70.

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

cierge.8’ En France, cette expression “d6penses entraindes par le
fonctionnement des services communs” a regu une interpr6tation
trbs large. Elle recouvre toutes les d6penses qui, directement ou in-
directement, sont aff6rentes h l’616ment consid~r6; qu’il s’agisse des
frais de fonctionnement, d’entretien, de r6paration et m8me de rem-
placement. On 6limine ainsi en France la distinction entre les charges
d’entretien et les travaux de r6fection ou de remplacement quand il
s’agit du fonctionnement des services communs.82

2. Le caractre facultatif de l’obligation

Les charges 6tant des d~penses collectives faites dans l’int6r~t
commun, on peut se demander si la d6claration peut dispenser une
fraction de l’immeuble de l’obligation de participer aux charges de
la copropri6t. En France, nile r~glement, ni une ddcision de l’as-
sembl6e g6n6rale ne peuvent dispenser un lot (fraction) du paiement
des charges; 83 cette obligation a donc un caract~re imp6ratif.84 Le
droit qu~b6cois ne semble pas avoir adopt6 cette voie. L’article 441k
C.c. prevoit que “[c]hacun des copropri~taires est tenu de contribuer
conform6ment aux dispositions de la d6claration de copropri6t6…”
Le promoteur pourrait donc se r6server une portion moins lourde des
charges tant qu’il demeure propridtaire d’au moins une fraction et
ce jusqu’h ce qu’il ait vendu toutes les autres fractions. I1 ne semble
pas exister de principes g6n6raux en mati6re de copropri6t6 qui pro-
hiberaient une telle disposition, laquelle serait m~me conforme h
l’article 441k C.c. qui n’est que suplldtif de volont6.

B. La rdpartition des charges

A d6faut de disposition contraire dans la ddclaration de copropri-
t6, les charges sont r6parties au pro rata des droits de propri6t6,
c’est-i-dire selon la valeur relative de la fraction.” Les charges sont
donc rdparties entre les copropri6taires dans la m~me proportion

81 Le salaire du concierge peut 6galement 6tre considdrd comme une d6pense
relative A l’entretien des parties communes; voir Kischinewsky-Broquisse,
supra, note 2, no 127.

82 Bouyeure, supra, note 38, h la p.501; Givord et Giverdon, supra, note 2, no

215-1; Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 135.

Pal. 1973.1.733 (note Morand).

83 Civ.3e, 10 oct. 1972, Bull.Civ., III, 371; Trib.gr.inst.Paris, 11 mai 1973, Gaz.
84 Le caract~re impdratif est donnd par l’art.43 de la loi du 10 juillet 1965.
85 Cette solution n’est pas des plus heureuses; une modification h ]a loi serait

ndcessaire pour emp~cher des abus dans ce domaine.

6 Art.441k C.c.

19781 LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRII.TAIRES

383

que leurs droits rdels de proprit. 8 Comment d~termine4-on cette
valeur?

La valeur de la fraction est 6tablie dans la d6claration de copro-
pri6t6 et conformndent h l’article 4411 ,C.c., qui est impdratif, elle
est d6termin6e en fonction de la nature, de da superficie et de la si-
tuation de la pattie exclusive qu’elle comprend, mais sans tenir
compte de son utilisation. II s’agit -par cons6quent de d6finir ces
termes.

La valeur d’une partie exclusive est d’abord d~termine en fonc-
tion de sa natuaie,88 concept qui ne nous semble pas facile h prdciser,
sinon par son 6tat matdriel. La nature d’une partie est ainsi diffdrente
selon qu’il s’agit d’un local d’habitation, d’un vestiaire ou d’un gara-
ge: s’agit-il d’tm grand espace vide sans aucune division, ni armoire,
ni vestiaire, ni salle de bain, ni sans aucun 6nment d’&quipement tel
que cuisinire ou lave-vaisselle, ou s’agit-il piut6t d’un local pr&t t
l’habitation contenant toutes les commodit6s ndcessaires et m&me
certains d1nients ddcoratifs comme les appareils d’6olairage. On doit
sans doute aittibuer une valeur sup 6rieure h .l’appartement possddant
toutes Jes commodit~s -ds qu’on 6limine tous les autres facteurs;
de m~me, une terrasse non chauffde ou un garage devrait se voir
attribuer une valeur infdrieure de ce seul fait.

La superficie est le deuxi~me crit re de d6term ination de la va-
leur dune partie exclusive et est sans .doute le plus important puis-
qti’il fient compte de la surface occupde par la partie exclusive.s9

Enfin, la situ ation de .la partie exclusive doit 8tre prise en consi-
dration. Le rddacteur de la ddclaration doit alors se demander si la
partie est situe das un angle de l’immeuble, si la vue donne sur
tine montagne, sur un aut-re immeuble ou sur une rue achalandde, si
le local est sombre ou ensoleilM, ou encore si l’appartement est situde
t un dage suprieurP

81 La valeur de la partie exclusive est d6termin6e par rapport h l’ensemble
des valeurs des parties exclusives; la quote-part dans les parties communes
est 6gale hi la valeur de la partie exclusive de la fraction par rapport bL Pen-
semble des valeurs des parties exclusives.
88 L’art.5 de la loi frangaise du 10 juillet 1965 emploie la notion de “consis-

tance” par opposition Ii celle de “nature” retenue par le lagislateur qudb~cois.

89 En France, on a utilis6 trois mdthodes: la surface hors d’oeuvre qui com-
prend l’Ydpaisseur des murs extdrieurs; la surface privative qui comprend
I’dpaiseur des cloisons; et la surface r6elle laquelle est obtenue en mesurant
la surface entre les murs. Cette derniire serait la plus dquitable puisqu’elle
correspond h la surface utile; voir Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no
117.

0o Voir, notamment, sur cette question trZs technique, Seguin et Peynet,

L’estimation des lots en copropridti, Gaz.Pal. 1967.2.71.

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

Quant h l’utilisation de la partie exclusive dans la d6termination
de sa valeur, l’article 4411 C.c. defend ‘d’en tenir compte de telle sorte
qu’un local destin6 A un usage commercial ne peut, de ce seul fait,
se voir attribuer une valeur relative sup6rieure A cele attiibude au
local destin6 h 1’habitation. Cependant, puisque la nature et la si-
tuation de la partie exclusive fait partie des crit~res de d6termina-
tion, Ia valeur d’un -local w6serv6 au commerce situ6 au rez-de-chaus-
s~e est sup&ieure h celle d’un local commercial situ6 au deuxi~me
6tage tout comme un local d’habitation ensoleillk avec vue sur une
montagne se volt attribuer une valeur sup6rieure h celle accord6e au
local d’habitation situ6 sur une rue passante et priv6e de lumi~re.

Conform6ment h l’artile 441k C.c., le r6daoteur de la d&laration
a le choix entre 6tablir la contribution aux charges selon utne formule
qu’il aura choisie ou fixer la contribution des copropri6taires en pro-
portion de la valeur relative de la fraction, cette valeur 6tant d6-
termin6e selon les crit~res que nous venons d’ num6rer. Cette option
accord6e par le l6gislateur donne tne grande latitude aux parties qui
comporte h la fois -des avantages et des inconv6nients.

En premier lieu, il faut reconnaltre au nombre des avantages que
l’absence de distinction entre les diff6rentes cat6gories de char-
ges et le fait que le lgislateur n’impose pas un mode different de
r6partition selon que ‘les charges constituent -des charges ddcoulant
de la propri6t6 par opposition h des charges entrain6es par le fonc-
tionnement des services communs, vitent de grandes difficult6s de
qualification. En effet, l’entretien du tapis recouvrant tn escalier
commun peut aussi bien 6tre consid6r6 comme tne charge relative
h l’entretien ,d’une partie commune qu’une dapense entrain6e par un
service commun. En second lieu, on peut s’attendre h ce qu’un syst6-
me aussi souple que celui propos6 par l’article 441k C.c. permette aux
parties de concevoir la formule iddale de r6partition des charges
dans les cas oh d’immeuble pr6sente des caract~ristiques non usuelles.
La latitude per=se par l’artiole 441k C.c. prdsente, cependant, de
graves inconvdnients. Bn premier lieu, le fait qu’il n’existe aucune
correlation obligatoire entre la rdpartition -des ,charges et la r6parti-
tion des droits de propridt
(ces droits 6tant 6tablis selon ]a formule
proposde h l’article 4411 C.c.) peut entrainer qu’un copropri6taire soit
tenu de contribuer au paiement de certaines charges (e.g. r6paration
du toit), dans une proportion supdrieure h celle correspondant h ses
droits de coproprit6. Du fait que le nombre de votes dont dispose
un copropritaire est proportionnel 4 la valeur relative de sa frac-
tion, les copropridtaires peuvent 6tre tents ,de proc~der h certaines
reparations dont le cofit ultime sera support6 en grande partie par

1978]

LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRITAIRES

385

un copropridtaire qui ne dispose pas .d’un nombre de voix proportion-
nel h sa part de contribution aux charges. Cet inconv6nient pourrait
6tre -aboli par l’instauration d’une corr61ation existante entre les
droits de coproprit6 d’un copropri6taire et sa part de contribution
aux charges .ddcouant de la coproprit6.

En aleuxime lieu, m-me s’il est prdvu que la contribution aux
charges, de quelque nature qu’elles soient, est 6tablie proportionhelle-
ment h la valeur relative de la fraction, certains copropri6taires souf-
frent un pr6judice du fait qu’ils doivent contribuer h des d6penses
entraindes par le fonctionnement de services communs dont ils ne
profitent pas. Ainsi, un copropri6taire sans voiture, pourrait
tre
tenu de contribuer au paiement du salaire du prdpos6 au garage
charg6 du stationnement et de l’entretien -des voitures; un copro-
prigtaire, m6me sans enfants, serait tenu de contribuer au service de
garderie 6tabli dans l’immeuble; un parapl6gique serait tenu de con-
tribuer h l’entretien du tennis.

En France, la repartition des charges gdn6rales de coproprit6,

c’est-h-dire des charges relatives h la conservation, h l’entretien et
l’administration des parties communes, est ndcessairement propor-
tionnelle h ‘a valeur relative du lot telle qu’elle r6sulte de sa consis-
tance, de sa -superficie et de sa situation et sans 6gard h son utili-
sation. Cette r6gle, impdrative en France, alors qu’elle n’est que
suppl6tive de volont6 au Qu6bec, est ainsi justifide:

La repartition de ces charges qui sont supposdes profiter h tous, au
pro rata des droits de proprigt4 de chaque copropridtaire, est assez satis-
faisante. Tous les frais engagds dans l’int6r&t commun pour le maintien de
l’irnmeuble doivent 6tre supportds par l’ensemble des propri~taires. La
participation aux ddpenses au ,pro rata des droits de propri6td de chacun
constitue un crit~re d’une utilisation facile, aux consdquences 6quitables.
Il est normal que le propri6taire de lots d’une plus grande valeur supporte
une partie importante des d6penses entran6es par la conservation de
l’immeubleX’
Les m6mes raisons peuvent servir a justifier au Qu6bec un mode
de r6partition des charges gdn~rales de ‘Ia coproprit6 qui serait, n6-
cessairement, et non pas seulement h titre facultatif, fonction de la
valeur relative des fractions. Cependant, ces raisons n’ont que peu de
poids lorsqu’elles ont trait aux charges entran6es par le fonctionne-
ment des services communs. En effet, les- services communs ne profi-
tent pas n6cessairement aux copropri6taires dans une proportion
6quivalente h leurs doits de proprit. C’est pourquoi l’ainda ler
de l’article 10 de la ‘loi frangaise .du 10 juillet 1965 pr6voit que les

91 Kischinewsky-Broquisse, supra, note 2, no 129.

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coproprikaires sont tenus de participer aux charges entraindes par
les services colleotifs et les 61,ments d’dquipement commun en
fonction ,de l’Putilit6 que ces services et 616ments pr6sentent h l’6gard
de chaque lot.

Cet article entdrine une pratique qui s’dtait 6tablie en France au
moment oi l’article 6 de la loi du 28 juin 1938 (lequel s’appliquait
en l’absence de dispositions contraires du r.glement de copropri&t)
prdvoyait que les charges 6taient r6parties “proportionnellement aux
valeurs respeatives des fractions divises de l’immeuble eu 6gard h
leur 6tendue et h leur situation.” Les Frangais ,avaient mal accueilli
P’article 6 qui obligeaft un copropri6taire h contribuer h
‘ entretien
de services collectifs ou d’6l6ments d’6quipement commun qui
n’avaient pour lui aucune utilitY 2 Ils ont par cons6quent ufilis6
largement le pouvoir, que leur donnait l’article 6, de p rdvoir un mode
de rgpartition autre qu’un mode bas6 sur la valeur relative de la
fraction en ce qui concerne les d6penses relatives aux services com-
muns. Ils prff6raient rdpartir ces d6penses .selon l’utilit6 que leur
apportaient ces 616ments. L’alin6a ler de larticle 10 de la loi du 10
juillet 1965, bien qu’innovateur en principe, n’a donc fait que codi-
fier une pratique 4tablie.

Au contraire, le 16gislateur qu6b~cois n’a pas cru bon de faire la
distinction entre les diverses categories ,de d penses; il a n6anmoins
laiss6 aux rdacteurs de la d6claration de copropri6t6 la libert6 de
pr6voifr un mode diff&rent. Eut-il 6t6 pr6f6rable de .suivre la voie
tracde par l’article 10 de la loi frangaise? Cet article pr6sente, il est
vrai, de nombreuses difficults 6tant donn6 sa r~daotion actuelle.
En premier lieu, il oblige A faire la distinction entre les charges gd-
ndrales de la coproprit6 et les charges sp~oiales entralndes par les
services colleatifs et les 6 lments d’ 6quipement commun. Cette dis-
tinction, comme en t6moigne une abondante litt~rature frangaise,
peat devenir source de conflits. En deuxi~me lieu, il oblige h re-
ohercher l’utilit6 que peut prdsenter, pour un lot donn6, un 616ment
d’&juipement colleotif 95 Pour ne donner qu’un exemple, il peut de-
venir extrimement difficile de mesurer l’utilit que pr6sente, pour un

seur devaient contribuer aux ddpenses entrain es par son fonctionnement.

22 Ainsi, les copropri~taires du rez-de-chaussde qui n’utilisent jamais I’ascen-
93 Voir Givord et Giverdon, supra, note 2, nos 209 et ss.; Kischinewsky-Bro-

quisse, supra, note 2, no 122.

94 Voir, supra, note 73.
9 5 La loi du 10 juillet 1965 6vite au moins d’avoir h prendre en consideration
la situation familile du coproprietaire en utilisant le critbre “de l’utilit6 h
1’dgard de chaque lot” au lieu du crit6re de l’utilitd pour le copropridtaire.

1978] LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRItTAIRES

387

lot particulier, l’en’lkvement des ordures menag-res. Enfn, l’article
10 ne precise pas -si les charges de fonctionnement des services com-
muns comprenment aussi les charges de remplacement de ces 6qui-
pements. Etant donn6 que le mode de r~partitdon de ces diff~rentes
cat6gories de charges n’est pas le mime, il faut pouvoir classer ces
charges, soit parmi les charges g6n6rales, soit parmi les charges sp6-
cialles. Ces problemes ne se posent pas au Qu6bec quand il .s’agit d’ap-
pliquer ‘le r6gime propos6 par .article 441k C.c. et les redacteurs d’une
declaration devront donc prendre en consideration les quelques dif-
ficult6s que nous avons soulev6es au cas oi ils .seraient tent~s de
prvoir un mode de rgpartition des charges des services communs
qui serait fonction de l’util.t6 qu’.ls procurent.

C. La responsabilit des charges

Conform6ment

t -‘article 441k C.c., Flobligation aux charges in-
combe au copropridtaire: “Chacun des copropridtaires est tenu de
contribuer … h toutes les charges d6coulant de ,a coproprit6 et de
l’exploitation de l’immeuble”. Cependant, si la fraotion pour laquelle
les charges sont dues a .6t donnde en location, est dans ‘l’indivision,
ou est soumise h un usufruit, il faut tenix compte, entre les parties
concern~es, des r~gles particuli~res A ces contrats ou situations juri-
diques. Ainsi, le locataire est tenu des menues reparations d’entre-
tien (article 1627 C.c.); l’usufruitier est tenu des r6parations d’en-
tretien alors que le nu-propritaire est responsable des grosses r6pa-
rations (article 468 C.c.). Entre le copropni6taire et le locataire ou
l’usufruitier, il ,s’effectue donc une r~partition des charges confor-
me aux r~gles applicabtles au louage ou au droit d’usufruit.”

En cas de transfert de la proprit6 d’ume fraction, il est 6galement
important de savoir qui est responsable ,du paiement des charges A
l’gard des admiistrateurs. L’article 441n C.c. nonce que la ddcla-
ration de copropridt6 ‘lie les ayants droit i titre particulier des co-
propri6taires it compter de l’enregistrement de leur droit. Si le copro-
pri~taire vend sa fraction, le vendeur n’est plus propri6taire it comp-

96La pr6sente loi sur le louage ne permet pas 1insertion d’une clause qui
aurait pour effet, dans un bail h duroe fixe de douze mois ou moins, de faire
varier directement ou indirectement le loyer en cours de bail. Dans un bail de
plus -de douze mois, le loyer peut 6tre rdajust6 mais seulement en fonction
d’une variation des taxes municipales ou scolaires affectant l’immeuble, du
cofit unitaire du combustible ou de l’dlectricit6 lorsque ces frais sont acquittds
par le locateur, et enfin de certaines primes d’assurance: art.1664f C.c. D’autre
part, l’art.1657 C.c. oblige le locataire h user du local en bon p6re de famille
et h le maintenir en bon 6tat de propret6.

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[Vol. 24

ter du transfert de proprit6 et ce, malgr6 le fait que l’acqugreur n’ait
pas encore enregistr6 son titre. D’autre part, l’acqu6reur dont le
titre n’est pas enregistr6 ne sera pas li par la declaration de copro-
pridt6 tant que son droit n’aura pas
td enregistr6. La d~claration
dans ce cas opposable au vendeur? Certains sont
-demeuret-elle
d’avis que la daclaration derneure opposable au vendeur tant que
l’acqu&eur n’a pas enregistrd son titreY7 Nous avons d6jh 6mis l’opi-
nion que ni
‘article 441n C.c., ni les r~gles g6n6rales de l’enregistre-
ment ne permettaient de soutenir cette thbse et qu’une modification
h la loi serait souhaitable.9 8 En France, la -situation est r6glke par l’ar-
tide 6 du ddcret du 17 mars 1967 qui impose aux panties l’obligation
d’aviser le syndic de tout transfert de droit affectant un lot. Le
transfert d’un lot n’est donc opposable au syndicat qu’h compter
de sa notification au syndicY’ Comme il est essentiel de connaltre
le moment pr6cis h compter duquel un copropi6taire cesse d’tre dd-
biteur -des charges h l’6gard des administrateurs, une solution ana-
logue h celle retenue en France pourrait avantageusement 6tre in-
troduite au Qudbec. 10

D. La modification des charges

Cette’question est d’abord r6gie par ‘article 442f, alin6a 2 C.c., aux
termes duquel l’assernble gdn6ral peut, h a double majoritd qui y est
pr6vue, ddcider d’une modification h la ,ddolaration de copropri6t6.
Ainsi, la d6claration qui contient une ‘disposition expresse fixant la
r6partition des charges, ou qui renvoie au mode de r6partition des
articles 441k et 4411 C.c., peut 6tre modifiee sur la ‘question des char-
ges conform6ment , ‘l’article 442f, alinda 2 C.c. .10 D’autre part, s’il

9 7 Beaudoin et Morin, supra, note 6, b la p.2 3.
9sVoir, supra, aux pp.360 et ss.
99 Civ.3e, 3 oct. 1972, J.C.P. 1972.11.17259 (note Guillot); AJ.P.I. 1973.894 (note
100 Les copropridtaires successifs d’une m~me fraction proc deront entre eux

Bouyeure).

A une ventilation pro rata temporis des charges affdrentes h la fraction pour ‘la
pdriode au cours de laquelle la mutation a eu lieu.

101 En France, cette question est fort complexe. L’art.11 al.1 de la loi du 10
juillet 1965 pr~voit que la repartition des charges ne peut
tre modifide qu’h
l’unanimit6 des copropridtaires. Cependant, dans le cas des arts.11 als.1 et 2, et
25f de cette loi, rassembl6e ou le cas 6chdant, le tribunal, pourra modifier la
r- partition des charges sans que l’unanimit6 ne soit n~cessaire. De plus, un
copropridtaire qui se sent 16s6 par une repartition injuste des charges pourra
en demander la revision au tribunal: voir l’art.12 de la loi du 10 juillet 1965
et les arts.52, 53 et 54 du ddcret du 17 mars 1967. Enfin l’art.43 de la loi du 10
juillet 1965 prdvoit que l’art.10, lequel d6termine les r6gles de rdpartition, est
d’ordre public. Toute disposition d’un r~glement de copropridt6 contraire h
une disposition d’ordre public est frapp~e de nullit6.

1978]

LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES

389

n’existe aucune disposition de la d6claration fixant le mode de r-.
partition des charges, chaque copropri6taire est tenu de contribuer
en proportion de 9a valeur relative de sa fraction et dans ce cas, la
modification des charges a n~cessairement lieu t la suite d’une d6ei-
sion de 1’assemble de modifier la valeur relative d’une fraction.0 2
II est possible 6galement qu’une modification de la d claration adop-
tde h la majorit6 de l’article 442f C.c. ait .aussi pour effet de modifier
une repartition des charges originalement bas6e sur l’articde 441k C.c.
puisqu’il s’agit d’une modification de la d~claration. Ainsi, une clause
de la ddclaration pr~voyant que le mode de r6partition des charges
n’a plus lieu en proportion de la valeur relative des fractions, mais
selon une autre formule constitue une modification de la d claration
et la majorit .pr6vue h 1’article 442f, alinda 2 C.c. est alors suffisante
pour opdrer une modifioation de -a .r6partition des charges.

E. Le paiement des charges

Deux autres dispositions de la loi sur la copropridt6 concernent
directement Ia question des charges. I1 s’agit des articles 442j et
442k C.c. compris cans la section V du chapitre de la coproprit6
Intitul~e “De la participation aux charges.” Pour que la copropri6td
puisse rencontrer ses paiements h 6ch&ance, les copropri6taires doi-
vent s’acquitter avec diligence du paiement de leurs charges. Le
Code ne peut 6videmment solutionner le probl6me des d6biteurs
tardifs, mais prtvoit cependant un certain nombre de m canismes
relevant de la fixation du montant h payer et de l’ex6cution de cette
obligation. D’abord, i’article 442j C.c. 6nonce que le montant et la
date d’exigibilit6 des sommes ngcessaires pour faire place aux char-
ges d’entretien de l’immeuble, ainsi qu’aux d6penses de toute nature,
sont fix6s par .les administrateurs apris consultation de l’assembke
des copropridtaires. Les copropri6taires r6unis en assembl6e g6n6rale
approuvent donc par un vote le budget pr6par6 par des administra-
teurs qui couvre les d6penses courantes et les d6penses exception-
nelles occasionndes par des travaux d’amlioration ou de recons-
truction. Les administrateurs peuvent alors, sur consultation de
l’assemble, fixer le montant et la date d’exigibilitd des sommes n-

102 Cette clacision doit atre prise, soit h

‘unanimit6 (voir notanment Comtois,
“La loi concernant la copropridtd des immeubles” dans Lois nouvelles II,
i la p.80; Beaudoin et Mdrin, supra, note 6, b. la p.23),
par Cr~peau (1970),
soit i la majorit6 de 1’art.442f C.c., mais sous rcserve du consentement des
copropritaires concerns selon l’interpr6tation de lart.442g C.c. qui est
retenue.

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

cessaires pour faire face h ces d6penses .1
3 Bien qu’l soft essentiel
1
que les administrateurs consiltent l’assembl6e, la d6cision prise par
cette dernire ne les lie pas. A mesure que les charges r~guli~rement
votes deviennent exigibles, les copropri6taires en sont les d6bi-
teurs.104

De plus, afin de garantir le paiement des sommes que le copro-
pri~taire doit aux administrateurs, le 16gislateur a cr6
leur profit
tn privilege sur la fraction du coproprigtaire (article 442k C.c.). Ce
privil~ge couvre toutes les sommes dues, et semble s’6tendre au-delA
du simple paiement des charges pour comprendre, notamment, les
montants que -les propri~taires auraient h payer aux administrateurs
par suite d’une condamnation h des dommages-int~r&ts. Si le privi-
lege comporte l’avantage de naltre du seul fait de la loi, il comporte
certaines conditions d’exercice sans lesquelles il ne peut 6tre con-
serv6. La loi a pr6vu des dais tr~s court, semblables aux ddlais ap-
plicables en mati~re de privileges de construction, h l’int rieur des-
quels les administrateurs doivent agir s’ils veulent conserver leur
droit. Les administrateurs doivent enregistrer un avis ou bordereau
sous forme d’affidavit, indiquant le montant de la rolamation et la
d6signation de la fraction qui fait l’objet du privilege dans les
soixante jours qui suivent -la date d’6ch6ance de la .dette; ‘approba-
tion pralable de ‘assembl6e n’est pas requise pour proc~der i len-
registrement du privilege qui prend rang immddiatement aprbs la
cr6ance du vendeur. En cas de non-paiement, les administrateurs pew-
vent, en plus de recourir aux voies d’exdcution de droit commun,
faire vendre la fraction en justice pour 6re prnf6r6s sur le prix, et
m~me se porter acqu&eus de la fraction s’its y sont r6guli6rement
autoris~s (articles 441x et 441y C.c.).

103 11 est prdf6rable que les montants soient exigibles au d6but de chaque
exercice afin que les administrateurs consituent un fond de roulement suffi-
sant pour acquitter les ddpenses pr6vues pour 1’exercice. La loi ne pr6voit
aucune disposition rdglementant le placement de ces fonds; il n’existe aucune
obligation de verser les sommes regues A un compte bancaire. La seule
obligation imposde aux adrninistrateurs est celle d’agir en bon pare de famille
et de rendre compte annuellement.

04 Sur la nature juridique de 1obligation d’acquitter les charges, voir Givord
et Giverdon, supra, note 2, no 252. Certains sont d’avis qu’il s’agit d’une obli-
gation rdelle: H6braud, A propos d’une forme particuli re de copropridtd; la
copropridtd par appartements [1938] Rev.trimdr.civ. 23, bL la p.60; Aberkane,
L’obligation “propter rem” en droit positif frangais, (1957), aux pp.198 et ss.;
Comtois, supra, note 102, h la p.77; d’autres sont d’opinion qu’il s’agit d’une
obligation personnelle: Chevalier D.1939.81.

‘

1978J

LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIATAIRES

391

VI. CONCLUSION

Oue pouvons-nous tirer -de cette analyse sommaire des droits et
obligations du coproprbtare. Droit de jouissance sur la partie exclu-
sive, droit de jouissance sur la partie commune, droit de disposition
de -la fraotion nous portent h conclure que nous ‘sommes ici en pr6-
sence d’un droit de proprit6.

Le ‘droit de proprit6 est traditinnellement exolusif, individualis-
te et absoiu. Le droit du copropritaire sur -sa fraction rencontre-t-il
ces caract~res? I1 est vrai que le droit .de propri6t6 implique l’exclu-
sivit6 d’usage et il est 6galement vrai que deux personnes ne peu-
vent, en m6me temps, 6tre propri6taires de la totalit6 d’une seule et
m6me chose. Mais il faut se rendre compte que l’individualisme ex-
tr6me a fait -place, en ce domaine,
ine collectivisation du droit de
propri6t6 .6alis6e, en grande partie, par les limites l6gales apport6es
aux droits du propri6taire dans l’int6r&t col-lectif.0 5 D’autre part, l’a-
doption de nombreuses lois que visent v6ritablement h donner au
droit de proprit6 une vocation -sociale a rest.reint lYabsolutisme du
droit de proprit6 individuel.”I

Ainsi, aujourd’hui, ‘le droit de propri6t6 apparaft’m comme un
droit amput6 d’une partie de son aire,”8 conditiorm6 par ,’obtention

’05 C’est dans ce sens qu’il faut comprendre le contr6le actuel exerc6 par la
Commission des loyers: voir la Loi concernant la rdgie des loyers, S.Q. 1950-51,
c.20, amend6e par la Loi pour favoriser la conciliation entre Locataires et pro-
pridtaires, S.Q. 1976, c.51, telle que modifi6e; la doctrine de rabus de droit fait
aussi partie du courant visant h conf6rer au droit de propri6td une utilisation
sociale: voir Baudouin, Aspects modernes de la propridt6 privde en droit qud-
bdcois (1964) 1 Rev.dr.comp.123, h la p.130; voir, entre autres, la Loi des monu-
ments historiques, S.R.Q. 1964, c.62.

’06 Voir, notamment, la Loi sur l’expropriation, S.R.C. 1970, c.16 (ler Supp.),
la Loi sur la radiodiffusion, S.R.C. 1970, c.B-11, art.42; Loi sur la Socidtd cana-
dienne des t~ldcommunications transmarines, S.R.C. 1970, c.C-11; Loi sur les
Commissions de port, S.R.C. 1970, c.H-1, art.19; Loi sur l’Administration de la
vote maritime du Saint-Laurent, S.R.C. 1970, c.S-1; Loi sur les tdldgraphes,
S.R.C. 1970, c.T-3; Loi de l’expropriation, L.Q. 1973, c.38; Loi de l’instruction
publique, S.R.Q. 1964, c.235; Loi des compagnies de flottage, S.R.Q. 1964. c.96;
Loi de l’acquisition de certaines terres pour fins de colonisation, S.R.Q. 1964,
c.103; Loi de la voirie, S.R.Q. 1964, c.133; Loi des travaux publics, S.R.Q. 1964,
c.138, art.14; Loi du minist&re du tourisme, de la chasse et de la p~che,
S.R.Q., 1964, c.199; Loi des compagnies de gaz, d’eau et d’glectricitd, S.R.Q. 1964,
c.285; Loi des cites et villes, S.R.Q. 1964, c.193.

07 Du moins i1 s’agit de 1’analyse que pr6sente Gilli, Reddfinir le droit de
propridtd (1975), aux pp.123 et ss., dans sa conclusion, “Un droit de propri6t6
nouveau.”

108 Voir la Loi des compagnies de gaz, d’eau et d’ilectriciti, supra, note 106.

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

de permis,’ 0 et parfois m6me menac6 par une appropriation orois-
sante au b6n~fice de la collectivit6.110 Dans cette perspective, la no-
tion de aa proprit6 d’une fraction, qui suppose des limites inh6ren-
tes au droit .de proprit6 en raison de ce que l’exercice du droit est
conditionn, par le cadre collectif dans lequel il est confin6, ne pent
donc plus surprendre. D’autre part, ce droit apparait comme 6tant
celui qui est le plus susceptible d’expliquer le droit des copropri-
taftes sur leur fraction. En effet, la copropri~t6 a ,6t d6finie comme
“[Il]a combinaison des droits r~els conf~rant pratiquement h son titu-
laire les avantages 6conomiques de la propri6t,”. 111 Si l’objet de la
copropri6t6 est, comme nous J’avons vu, de conf~rer 4 son titulaire
la jouissance exclusive, perp6tuelle, cessible et transmissible d’une
fraction d’un immeuble,”1 2 le droit de proprint6 d’une fraction devient,
certes, ile moyen par excellence de rgaliser cette ‘forme d’appropria-
tion.

Le &roit de ‘proprit6 d’une fraction comporte cependant certaines
particularit6s par rapport au droit de propri6t6 traditionnel. C’est
un droit h la fois individuel et collectif. Droit individuel parce qu’il
conf~re h son titulaire en tant qu’individu des droits sur un objet,
6tant la fraction. Ces droits sont tant6t exclusifs, tant6t communs.
Ils sont exclusifs en ce sens que les droits conf6r~s sur une partie
de la fraotion (la partie exclusive) n’appartiennent qu’h une setle
personne. La ,determination de ces droits en tant que droits exclusifs
est donc fonction du mode d’exercice du droit. C’est ainsi que les
droits sur la partie de 1a fraotion qui ne sont exerc~s que par une
seule personne sont exclusifs et portent sur les parties exclusives.
D’aut-re part, les droits exerc6s sur d’autres parties de la fraction
(les parties communes) peuvent 6tre communs. Dans ce cas, ils sont
exerc6s par plusieurs personnes. Ces droits sont appel6s communs
parce qu’ils sont propres A plusieurs, ou parce qu’ils appartiennent
plusieurs personnes. Ces personnes sont consid6res, n6anmoins,
individuellement et non en tant que collectivit6. Ainsi, les droits
exclusifs et communs ne comportent auoune diffgrence de nature,
mais seulemen-t une diff~rence d’intenst6 qui est fonction de leur
mode d’exercice. Les droits communs ne doivent pas 6tre consid6r6s
comme 6tant divis~s entre leurs diff&ents titulaires, mais plut6t
comme limits en raison des rapports 6troits de voisinage liant les
diff~rents propridtaires de fractions.

109 Voir la Loi des citds et villes, S.R.Q. 1964, c.193.
“10 Voir supra, note 106.
11 Flattet, La propridt6 par dtages (1956), a la p.596a.
112 Voir arts.441b et ss. C.c.

1978]

LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIATAIRES

393

Ce droi t du propri&taire d’une fraction est un droit colleotif aussi
parce qu’il conff-re h la collectivit6, dont le titulaire est membre, des
droits sur un objet – V’immeuble –
dont la fraction fait partie;
ces droits qui sont confr,&s a ,a collectivit6 sont les mdines qui sont
retirs au propri6taire de fraotion en tant qu’individu. 113 Ce droit est
aussi appeid collectif, parce que les droits individuels du copropri-
taire sont, eux-mmes, exercds au sein d’une collectivitY. Symnbiose
d’individuel et de collectif, le droit de propri&t6 sur la fraction n’en
demeure pas moins un droit unique. I1 ne doit donc pas 6tre vu
comme la somme d’un droit de propritd et d’un droit de coproprid-
t6, bien que ces deux notions decrivent sans doute la nature et
1’tendue d’un droit qui comporte tant6t les prdrogatives de la pro-
pri& et tant6t celles de la copropri~t6. II s’agit quand m6me d’un
droit unique, h la fois individuel et collectif.

INDEX

Premiere partie
I. Introduction

A. La copropri~t6 en tant que mode d’appropriation
B. Quelques notions sur la nature juridique du droit de copropridt6

II. Le droit de jouissance sur la partie exclusive

A. Droit de propri6t4 exclusif

1. La d&claration peut-elle imposer i un coproprintaire une modifi-

cation A Pusage de sa partie exclusive?

2. La majorit6 requise p~ur radoption d’une resolution modifiant

l’usage d’une partie exclusive

B. Les restrictions au droit du copropridtaire

1. Le droit concurrent des autres copropri6taires
2. La declaration de copropridt6

a) La destination de l’immeuble,
b) La destination de la partie exclusive
c) Les conditions d’utilisation de la partie exclusive

3. Lassemble des copropri~taires

a) Les travaux n6cessaires b la conservation de l’immeuble
b) Les travaux ayant une repercussion sur les parties communes

I’ Voir ibid.; Supervielle, La notion de c6propf’igtg (1948) Bull.lg.compare
1025, aux pp. 1029 et ss. consid~re qu’il y a un premier rapport entre l’ensemble
des copropritaires et la chose, et un deuxi~me rapport entre le copropri6taire
individuel et la chose.

McGILL LAW JOURNAL

[Vol. 24

III. Le droit de jouissance sur les parties communes

A. Droit de propri6t6 indivis:
B. Les restrictions au droit du copropridtaire

1. Le droit concurrent des autres copropri6taires sur les parties

communes

2. La d6claration de copropri6td

a) La destination de l’immeuble et des parties communes
b) Les conditions de jouissance des parties communes

3. L’assemblde des copropridtaires
4. Les administrateurs

Deuxiime partie

IV. Les droits sur ]a fraction

A. La cession de la fraction

1. Le principe
2. Les restrictions au droit de dispjoser ddcoulant de Ia loi

a) Cession d’une partie exclusive
b) Cession partielle de la fraction
c) Cession d’une partie commune

3. Les restrictions conventionnelles au droit de disposer

a) Clauses d’inalidnabilitd
b) Clauses d’agrdment et de prdemption
c) Clauses prohibant la rdunion

B. La location de la fraction

1. Le principe
2. L’opposabilitd de la ddclaration au locataire
3. Trouble caus6 -par le locataire
4. Trouble caus6 au locataire

V. Les obligations des coproprldtalres: I’obligation aux charges

A. Les charges auxquelles le copropri6taire est tenu de contribuer

1. La distinction entre les charges gdn6rales et les charges spdciales
2. Le caract~re facultatif de l’obligation

B. La r6partition des charges
C. La responsabilitd des charges
D. La modification des charges
E. Le paiement des charges

VI. Conclusion