LE DROIT D’UTILISER LES MURS EXTRRIEURS
D’UNE MAISON LOUPSE
Albert Mayrand, c.r.*
Le lieutenant-colonel Harold Monck Mason Hackett n’aimait pas
les oiseaux, du moins pas ceux qui avaient 6lu domicile sous la
corniche ornementale de son logement. Arm6 d’un chiffon enflamm6
fix6 au bout d’une perche, il mit le feu A un nid de moineaux.
L’op~ration r6ussit si bien que la maison brfila de fond en comble.
“La revanche des moineaux” dirait un historien.
L’aventure laissait le colonel sans logement et sans d6fense A
‘6gard du propri~taire de la maison, son locateur. Mais un contrat
d’assurance garantissait de l’indemniser pour tout dommage dont
il pouvait 6tre responsable comme. locataire. Selon les termes de la
police, l’assureur ne devait l’indemnit6 que si l’incendie avait pris
naissance dans les lieux lou~s.
Oi rincendie avait-il pris naissance? Dans le chiffon enduit de
paraffine? Dans le nid d’oiseau? A la corniche fix6e au mur ext6rieur
du logement? Le juge de premiere instance accepta la derni~re
alternative, mais il d6cida que la corniche ornementale ne faisait pas
partie des lieux lou6s, de sorte que l’assureur se trouvait d~gag6 de
toute responsabilit6. L’un des motifs de la decision 6tait que le bail
faisait d~fense au locataire d’apposer des plaques ou des inscriptions
aux murs ext6rieurs et d’6riger des antennes sur le toit sans le
consentement du locateur.
Mais la Cour d’appel a condamn6 rassureur en consid6rant la
corniche ornementale comme accessoire du mur ext6rieur faisant
partie des lieux lou~s.1 Ayant mgme toit, le colonel et les moineaux
avaient mgme logement.
On l’aura devin6, ceci s’est pass6 en Angleterre, pays de.pr~dilection
des colonels aventureux. La Cour d’Appel a permis A l’assureur d’en
appeler A la Chambre des Lords qui aura A se prononcer sur des
principes 6galement discut6s en common law et en droit civil.
* Professeur A la Facult, de Droit, Universit6 de Montrdal.
I Sturge v. Hackett (1962) 1 W.L.R. 1257; (1963) 36 Australian L.J. 421.
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Les murs et le toit d’un logement lou6 sont g6ndralement compris
dans l’objet du bail. Mais quel usage le locataire peut-il en faire?
Le contrat peut 6videmment supprimer toute difficult6 en d6terminant
de fagon pr6cise les droits des parties. Malheureusement, la convention
est presque toujours muette sur rutilisation des murs ext~rieurs et
du toit. II faut alors rechercher l’intention des parties; elle se pr6sume
en tenant compte de toutes les circonstances, telles que la nature des
lieux louds, leur destination antdrieure ou celle pr6vue au bail, la
profession du locataire et les usages: “Les obligations d’un contrat
s’6tendant non seulement A ce qui y est exprim6, mais encore h toutes
les cons6quences qui en ddcoulent, d’apr~s sa nature et suivant
‘6quit6,
‘usage ou la loi”.2
L’utilisation des murs pour fins d’affichage donne lieu A la plupart
des difficultds. A qui le droit d’affichage appartient-il? Au preneur
ou au bailleur? Des auteurs partent du principe que ce droit appartient
au propri6taire ou locateur; 3 d’autres affirment que ce droit appartient
plut6t au preneur 4 Nous suggdrons une autre formule:
les turs
ext rieurs et le toit d’une m aison ne sont gdn6ralement pas destin6s
& des fins publicitaires, de sorte que le droit d’affichage n’existe pour
le locateur ou pour le locataire que -dans les Iimites d’une convention
expresse ou implicite. La convention implicite est fondde sur les
prdsomptions qui naissent des usages et des circonstances. L’on
congoit aisdment que les usages varient A ce sujet selon que robjet
du bail est un immeuble commercial ou industriel ou une maison
d’habitation.
La publicit6 est le nerf du commerce et de l’industrie. Le bailleur
d’un 6tablissement commercial doit donc s’attendre A ce que son
les murs extdrieurs de la
locataire utilise pour fins publicitaires
bitisse lou6e. Une ddcision de la Cour supdrieure a reconnu A tin
industriel le droit de peindre une rdclame sur un mur qui venait d’6tre
mis A nu par la ddmolition d’une bAtisse contigud.5 L’impossibilit6
d’utiliser le mur pour fin publicitaire au moment de la passation du
contrat n’a pas affectd le droit d’affichage du locataire apres la
ddmolition de la maison voisine; sans 6tre lui-m~me titulaire du
droit d’affichage, le bailleur aurait pu sans doute rendre inefficace
celui de son locataire en 6rigeant une bAtisse sur remplacement de
2 Code civil, article 1024.
3 Ripert et Boulanger, Trait6 d& droit civil, t. 3 (1958), no. 1739, p. 574, note 1.
4 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Traitg thiorique ot pratique de droit civil (3e
id. 1906) t. 20 (t. 1, du contrat de louage), no. 508, p. 281.
5 Stanley System Inc. V. Daoust Lalonde & Co. Ltd. and St. Lawrence Realty
Co. Ltd. (1941) 79 C.S. 13. Le demandeur avait obtenu du locateur (mis en cause)
la concession du droit d’affichage et il s’opposait i l’utilisation du malne droit
par le locataire; son action a 6t6 rejetde.
No. 1 LE DROIT D’UTILISER LES MURS EXTERIEURS
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celle qu’il venait de d6molir. Au contraire, si le mur avait
t6 mis
fnu lors de la passation du bail, le propridtaire n’aurait pu impu-
n6ment rendre inefficace le droit d’affichage de son locataire par une
nouvelle construction, A moins que cette derni~re ait
t6 pr~vue ou
pr6visible. Mme alors, l’6rection d’une cl~ture dans
le seul but
malicieux de masquer l’affiche d’un locataire donnerait lieu A une
injonction et A un recours en dommages.6
Dans un bail d’habitation le droit d’affichage ne se pr6sume pas
aussi facilement que dans un bail commercial. Suivant l’usage, un
locataire peut toutefois apposer sa plaque professionnelle sur le mur
ext~rieur de son logement; cette publicit6 contr6lke par les chambres
professionnelles est obligatoirement discrete 7 quand elle n’est pas
prohib e. 8
L’usage fait donc presumer l’intention de permettre au locataire
l’utilisation raisonnable des tours ext~rieurs pour fins d’affichage;
mais l’usage n’est pas aussi g~n~reux A l’6gard du bailleur. En principe,
ce dernier ne peut utiliser les murs ext6rieurs ou le toit des maisons
louses. I1 lui appartient de se r~server ce droit au moment de la
passation du bail.8a L’on peut cependant presumer pareille reserve
lorsque des affiches du bailleur sont d6jA en place au moment de la
location, surtout quand le nouveau locataire sait que son pr~d6cesseur
les avait autorisdes; 9 l’on doit alors presumer que l’objet du bail
n’a pas 6t6 change.
Par exception, 1usage permet au bailleur de fixer aux murs des
lieux lou6s les dcriteaux annongant la mise en location prochaine ou
la vente de l’immeuble. Depuis 1938 10 l’article 1641-a du Code civil
reconnait cet usage en le r6glementant pour un territoire d~termin6:
“Un locataire dans Flile de Montreal n’est tenu de permettre la visite, pour
fins de location, du logement lou6, et l’affichage sur la facade de ce logement,
d’annonces aux mgmes fins, qu’au cours des soixante jours qui pr&c~lent la
date de l’expiration du bail verbal ou crit, i moins de convention contraire”.
6Brodeur V. Choini~r. (1945) C.S. 334; Cass 16 nov. 1886, S. 87.1.56.
7 E.g. article 66 des rbglements du Barreau.
s La loi des dentistes de Qudbec, S.R.Q. 1941 ch. 268, art. 122 par. 6 ne pernet
pas A un dentiste de s’annoncer par enseigne ailleurs qu’A son bureau de dentiste.
Voir le rbglement 36-i, j et k relatif h cette enseigne.
8a Gaz. Pal. 1961.2.184; commentaire G. Cornu dans Rev Trim. dr. civ. 1962,
p. 124, no. 2.
9 Comparer cependant une ddcision contraire de la Cour d’appel d’Angleterre:
Re Webb (1951) 2 All E.R. 131, (1951) 1 Chitty’s L.J. 189; la d6cision infirne
(1950) 2 All E.R. 828, (1951) 1 Chitty’s L.J. 37.
10 2 Geo. VI, ch. 99, modifiant l’article 1641-a ajout6 au Code en 1934 (24 Geo.
V ch. 75) et d6jb’-nodifi6 en 1935 (25-26 Geo. V ch. 93).
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Pour les logements situ6s en dehors de l’ile de Montr6al et pour
les batisses autres que les logements, A d~faut de convention, rusage
est la seule r~gle, mais il tend A s’uniformiser dans le sens de
l’article 1641-a.
l’objet des affiches,
Les r~glements de certaines chambres professionnelles, qui
r~gissent la publicit6 permise A leurs membres, sont 6tablis dans
l’int6r~t public, de sorte que la convention ne peut y d~roger. Plusieurs
lois provinciales r6glementent aussi
leurs
dimensions ou leur emplacement: loi concernant les panneaux-r~clames
et les affiches,”I loi de la R6gie des alcools, 12 loi prohibant certaines
affiches,13 loi des vues animes, 14 loi des representations th6atrales, 15
loi des produits agricoles 16 et loi concernant l’ile d’Orldans. 17 Une
loi provinciale peut aussi autoriser les municipalit6s A r6glementer
l’affichage dans son territoire, mais elle doit respecter le droit
f6d~rale. ‘ 7a
d’apposer des affiches & l’occasion d’une 6lection
A Montr6al, l’on 6tudie pr6sentement un projet de Code d’affichage
dont le but principal est d’arn6liorer
‘aspect des rues de la ville.
Ce Code ferait ]a distinction entre l’enseigne, annongant 1’tablissement
sur lequel elle est appos6e, et ‘affiche annongant des produits. Pour
cette dernibre, la r~glementation serait plus s6v~re.
Outre ces limites du droit d’affichage impos6es par des lois et
r~glements d’ordre public, il y a le principe g6n~ral que personne
ne doit exercer son droit abusivement. Mais comment d6finir rabus
du droit d’affichage? A d~faut de r6glementation ou de convention
precise, c’est encore rusage qui trace
la limite. Une publicit6
excessive selon les r~gles du bon gofit n’est pas n6cessairement abusive
si l’usage la tol~re. Le restaurateur manque rarement roccasion d’en-
laidir son 6tablissement et
‘entourage par de multiples affiches
multicolores annongant tous les produits dont il aimerait gaver ses
clients; excessive selon les r~gles de l’esth6tique, cette publicit6 ne
rest malheureusement pas selon celles de l’usage. I1 appartient au
bailleur de r6agir contre ces exc s en limitant dans le bail le droit
d’affichage de son locataire.
L’apposition d’affiches sur les murs et le toit est abusive si elle
endommage ]a batisse. Dans un climat comme le n6tre, ott il importe
11 S.R.Q. 1941, ch. 145.
12 S.R.Q. 1941, ch. 255, tel que remplac6 en 1961 par 9-10 Eliz. II ch. 86,
rclames concernant les boissons alcooliques art. 121 et s.
:13 S.R.Q. 1941, ch. 146, art. 3.
14 S.R.Q. 1941, ch. 55, censure des affiches art. 25 et s.
15 S.R.Q. 1941, ch. 54, art. 2.
16 S.R.Q. 1941, ch. 132, art. 11.
17 S.R.Q. 1941, ch. 250, art. 8.
2 7a Regina v. McKay and McKay (1963) 2 O.R. 162, 38 D.L.R. (2d) 668.
No. 1 LE DROIT D’UTILISER LES MURS EXTERIEURS
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de ne pas affecter l’tanchit4 des toits, un locataire ne peut y
installer des affiches lourdes sans la permission de son locateur et
sans prendre des prfcautions toutes particuli6res.18
Dans les maisons A logements multiples, chaque locataire ne peut
exercer son droit d’affichage que sur les murs correspondant A son
logement. Cependant, l’usage lui permet parfois d’apposer une plaque
de dimension raisonnable A la porte coch~re ou A 1’entr6e commune,
indiquant ses nom et profession. 19 L’affichage pour des fins 6tran-
gores A l’occupation du locataire constitue, il nous semble, une autre
forme d’abus. Les affiches 6lectorales, en particulier, ne devraient
6tre appos6es qu’avec l’assentiment du bailleur et du locataire.
Le locataire peut-il conceder
‘affichage sur les murs ext6rieurs
de la bftisse qu’il occupe? A premiere vue, le locataire ayant le droit
de sous-louer son logement en tout ou en partie, il semble bien qu’il
puisse ceder son droit d’affichage. Cependant, A moins de convention
contraire, ce droit n’est qu’un accessoire du droit d’occupation; il ne
faudrait donc pas diviser les deux. Ainsi, le locataire cordonnier peut
annoncer sa profession, mais s’il permet A un charcutier d’annoncer
ses produits sur le parement ext6rieur de la cordonnerie, il utilise
les murs A des fins autres que celles pr~vues au contrat. Autre chose
est
‘annonce d’un commerce exerc6 par le locataire ou le sous-
locataire dans les lieux lou6s et I’annonce d’un commerce exerc6
ailleurs. Le locataire qui veut conceder l’affichage devrait donc s’en
r6server le droit express6ment.19a Toutefois, il semble qu’en France
rusage permette au locataire de conceder l’affichage A moins de
stipulation contraire. 20
Le locataire a le droit de donner un nom A la maison qui n’en a pas
d6jA un. II abuse cependant de ce droit s’il affiche un nom de nature
A d6pr6cier les lieux lou~s ou A tourner le propri6taire en ridicule.
Ce dernier doit tout de mgme supporter les exag~rations non mali-
cieuses et inoffensives de son locataire; ainsi, on a tol~r6 l’inscription
“la bicoque” oppos6e sans intention malveillante sur une villa louse.21
18 La CommunautM des Soeurs de ta Charit6 v. Kares (C. de R. 1920),
(1922)
60 C.S. 226.
19 Baudry-Lacantinerie et Wahl, op. cit., t. 20 (du contrat de louage t. 1) no.
508, A la p. 284.
19a L. Faribault, t. 12, Traiti de Droit Civil du Qubec (1951), p. 80.
20 Voir les d~eisions cities par Baudry-Lacantinerie et Wahl, op cit., t. 20 no.
508 p. 281 note 3. Contra: Trib. de Prigueux 31 mai 1900, Trib. comm.. Saint-
Etienne 8 f~v. 1899, D. 1902.2.337, S. 1903. 2.317, commentaire R. Demogue Rev.
Trim. dr. civ. 1902, p. 902 no. 39.
21 Trib. civ. Fontainebleau, 5 janv. 1899, Gaz. Pal. 99.1.272.
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Selon un dicton, “‘on ne peut tirer l’argent d’une pierre”. Bailleurs
et preneurs s’efforcent pourtant de tirer un revenu des tours faits de
pierres, naturellement muettes, qu’ils chargent d’une publicit6 tapa-
geuse. Bien sfir, l’esth~tique doit ceder le pas aux n~cessit6s de ]a
vie, mais le droit et la pond~ration devraient nous preserver des abus
dans ce domaine. D’ailleurs l’exag~ration 6loigne souvent du but que
l’on veut atteindre: le colonel Hackett a d6truit la maison qu’il
voulait toute pour lui. Plut~t que de couvrir nos murailles d’affiches
publicitaires qui agacent la cientele, laissons un peu A la nature, au
lierre et aux oiseaux le soin de les d6corer.
CASE and COMMENT
