CASE A COMMENT
PICARD v. ROME ET ALJ
PRIVILEGE –
CONSTRUCTION –
TRAVAUX DE PLATRAGE –
FINS DES TRAVAUX.
La Cour Superieure, dans
‘affaire Picard v. Rome, efit a diterminer la
la validit6 de ce
validit6 d’un privilfge de constructeur. L’on contestait
privi1tge, parce qu’il semblait avoir &6 enregistr6 apres le delai prevu par
l’article 2013f C.C., c’est-A-dire 30 jours apr~s la fin des travaux. Voici la
situation dans laquelle s’est present6 le problxme.
En vertu d’un contrat passe A Iberville, Picard avait effectu6 pour les
comptes et benefice de Rome, des travaux de plitrage qui furent compltement
termines le 28 fdvrier 1957. Les travaux de construction sur rimmeuble conti-
nurent pendant un certain temps apr~s le 28 fvrier.
Le 30 mars, le demandeur Picard enregistra un privilfge sur l’immeuble et
accomplit les formalit6s d’enregistrement. Le 5 avril, Picard intenta la prsente
action contre Rome et d’autres mis-en-causes.
Avant de passer a l’analyse du jugement, il est necessaire de situer ce
probleme dans l’ensemble des lois consacrees A ce privilige. Les articles 2013,
2013a A f, C.C. traitent du privilege qui permet aux ouvriers, fournisseurs de
materiaux, constructeurs et architectes d’obtenir une sfireti r6elle sur l’im-
meuble qu’ils ont 6rig6. Ces articles sont l’expression d’une reconciliation,
effectuee par le legislateur, de deux principes fondamentaux: la protection
des droits de ceux qui ajoutent au patrimoine de leur d6biteur, et le maintien
du droit de propriete et du droit hypothecaire qui lui est associ6.
L’article 2013 C.C. 6dicte:
le fournisseur de matriaux, le constructeur et l’architecte ont un
L’ouvrier,
privilfge et un droit de preference sur l’inmeuble, mais seulement quant a la plus-
value donnee a cet imeuble par leurs travaux ou materiaux, A ‘encontre de
tous les autres crianciers.
C’est l’idee maitresse du privilfge sur construction d’immeuble qui est
6laboree en detail aux articles 2 013a A f, C.C.. L’interpr6tation de cette r gl&-
mentation doit donc se faire en raison de l’ide maitresse et des principles
qu’elle r~concilie.
Il faut remarquer que la reconciliation que l’on retrouve dans ces articles
ne se fit pas sans difficultes; en effet, l’histoire de cette legislation indique
qu’il fut n&essaire, en 1894, de modifier les dispositions du Code Napoleon
t6 introduites dans notre code lors de la codification. Il y eut
qui avaient
d’autres changements en 1895, 1904, 1916, 1924, 1947.2 Ces changements, bien
‘[1959] C.S. 23.
2(1895), 59 Vict., c. 42; (1904), 4 Ed. VII, c. 42; (1916), 7 Geo. V. c. 52; (1924),
14 Geo. V, c. 73; (1947), II Geo. VI, c. 72.
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[Vol. 6
qu’ils rendirent plus claire l’ide du lgislateur, ont soulev6 des problmes
qui n’ont pas encore 6t6 d6finitivement r~solus par les arrits de nos tribunaux.
L’un de ces probl~mes que nous voulons examiner est la determination
du moment ou les travaux prennent fin. L’article 2013f 6nonce ce qui suit:
Le constructeur et I’architecte ont un privil6ge sur ‘hritage, i raison de leurs
travaux comme tels, pourvu que, avant l’expiration de trente jours qui suivent
la fin des travaux, ils fassent enregistrer au bureau d’enregistrement de la
division oi est situ6 l’inneuble, un 6tat de leur cr~ances, respectives.
On retrouve la m~me expression “fin des travaux” dans les articles d~clarant
la n6cessit6 de l’enregistrement du privilege de l’ouvrier et du fournisseur de
mat&iaux.S II est tr6s important de dterminer ce que veut dire “fin des
travaux” car, comme le souligne M. Giroux,4 c’est la base et le point de d6part
du problne de la conservation du privilege; il est impossible de parler de
la validit6 d’un privilfge sans discuter de la fin des travaux qui marque le
commencement de la p6riode de conservation du privilige et qui doit atre fix6
dans le temps avec pr&ision.
Le Code Civil i 1’article 2013a prcise que “les mots ‘fin des travaux’
laquelle la construction est devenue prate pour l’usage
signifient la date i
auquel elle est destin6e.” Cette d6finition, bien qu’elle 6claircisse ce que le
l6gislateur vent dire par “fin des travaux”, ne suffit pas car elle est peu
pr6ise. Il est donc n6cessaire, afin de fixer dans le temps ]a fin des travaux,
de d6finir premi&ement le mot “construction” et ensuite 1’expression “prate
pour l’usage auquel elle est destin~e.”
En cherchant a determiner la signification du mot “construction” nos tribu-
naux ont h6sit6 entre deux sens possibles: soit le r6sultat du travail d’un corps
de metier ou d’un ouvrier, ce qui donnerait lieu A plusieurs constructions
et plusieurs fins de travaux pour chaque nouveau bAtiment, soit l’ensemble
de tous les travaux divers ncessaires A la finition d’un immeuble.
Le fond du probl6me dans l’affaire Picard v. Rome se trouve justement
dans Fusage des deux sens du mot construction. II 6tait essentiel, comme
il fut indiqu6 auparavant, de determiner i quelle date precise avait eu lieu
la fin des travaux afin de d6ider si le privilge de Picard avait &6 enregistr6
a temps, c’est-A-dire dans les trente jours suivant la fin des travaux.
Picard en intentant son action all6gua que ses travaux avaient donn6 A ]a
propri6t6 une plus-value d~passant la somme de $473.51 qu’il r~clamait et
Qu’avant l’expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, le demandeur
a enregistr6 en date du trente mars 1957 sur l’immeuble plus haut mentionn6… un
privilige d’entrepreneur.5
3Articles 2013d et 2013e, C.C.
4Giroux, G. M., Le Prvilege Ouvrier, Editions Albert Levesque (Montreal) 1933,
no. 297 p. 299.
vPicard v. Rome, pr&it6 A la p. 25.
No. 2]
CASE AND COMMENT
La preuve 6tablit que les travaux avaient &6, en effet, ex~cut~s par Picard
et avaient 6t6 terminus le 28 fvrier, donnant A l’immeuble une plus-value
d’au moins $473.51.
En defense, Rome all~gua entre autres, que le privilige avait &6 enregistr6
tardivement, soit plus de trente jours apr~s la fin des travaux du demandeur.
L’honorable juge Brossard consid6ra comme principale la difense r~sum~e
ci-haut et, dams son jugement, s’attarde i expliquer pourquoi elle doit 6tre
rejet~e. Notant qu’A la date d’enregistrement, “certains travaux g6n6raux de
construction de limmeuble auxquels furent incorpor6s les travaux du deman-
deur n’&aient pas terminus depuis plus de trente jours.”‘ il se rapporte A la
these de Giroux 7 pour donner A l’expression “fins des travaux” et au mot
“construction” l’interpr~tation suivante:
… (par) les mots “fin des travaux” doit s’entendre dans le cas d’un ensemble
de travaux effectu6s sans “solution de continuit” non pis siparcment et indivi-
duellement de chaque partie de la construction affirente aux travaux de chaque
corps de m6tier, mais de cet ensemble de travaux.8
Et plus loin il ajoute:
Les mots “fin des travaux” doivent s’entendre de la date .laquelle toute construc-
tion et non pas simplement celle d’un corps de mtier est devenue pr&e pour
l’usage auquel elle est destin&e. 9
En d~elarant la validit6 du privilfge du constructeur Picard, ce jugement
dtermine nettement la signification du mot “construction” comme l’ensemble
des travaux effectu~s, la totalit6 de l’am6lioration port~e A. l’immeuble.
L’arr& Picard v. Rome, en soutenant cette interpretation, va A ‘encontre
de plusieurs jugements qui adoptaient l’autre definition ou, du moins, expri-
maient de fortes
le moment oii chaque corps de
metier a termin6 ses travaux comme &ant la fin des travaux pour ce corps
de metier sans 6gard aux autres.
tendances A consid~rer
Dans l’affaire Vezio v. Lessaro et al.10 l’honorable juge Duclos exprimait
l’opinion suivante:
Dans un 6difice ou b.timent, il y a plusieurs constructions. II y a la construction
des fondations; la construction des murs, du toit, etc. Quand par exemple, la
construction des fondations est
termin~e, cette construction “Fst devenue prite
pour l’usage auquel elle est destin&e” e’est-i-dire A recevoir les murs.
Et de nouveau en 1942 dans l’affaire Asconi Building Corp. v. Creswell-
Pomeroy Ltd., rhonorable juge Pr~vost de la Cour du Banc du Roi, formula
ainsi son opinion:
Quand l’Art. 2013a parle de construction devenue prte pour l’usage auquel
elle est destin~e, il n’entend pas designer n~cessairement par 1i une maison ou un
bitiment quelconque dans son int6gralit6, mais toute entreprise relative A l’industrie
toute une
de la construction
immobili~re. On peut entreprendre de construire
GIbid., p. 26.
7Giroux, G. M., op. cit., no. 298 pp. 299-300.
Picard v. Rome, prkit6 A la p. 26.
9Ibid., p. 26.
10(1926), 64 C.S. 298 aux pp. 299 et 300.
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[Voi. 6
maison, ou seulement ses fondations. Dans le premier cas la construction objet du
contrat, c’est la maison; dans le second cas, ]a construction consiste dans les
fondations seulement.
En second lieu, la date de la fin des travaux doit 6galement 6tre recherch~e
les parties sans 6gard aux
en fonction de ce qui fait l’objet du contrat entre
entreprises confides
i des tiers.l1
Cette d~cision de la Cour du Banc du Roi fut suivie en 1951 par la Cour
Sup~rieure dans l’arr~t Dorval v. Plante et Boidet.12
En raison de l’norme difference que 1on trouve entre ces d6cisions et celle
de Picard v. Rome, il parait utile de savoir laquelle est la plus conforme aux
buts que se propose le l6gislateur aux articles 2013, C.C.
M. Walter S. Johnson dans son article “The End of the Work”‘ 3 pr~sente
une 6tude des changements qu’a subi l’article 2013a en vue de la fin des
travaux; il souligne que le changement opr6 en 1895 fut fait justement en
vue de corriger les injustices qui r~sultaient du texte ant6rieur qui 6tait
le suivant:
2013b: Le droit de pr6f6rence ou privil6ge sur l’h6ritage existe en ]a mani~re
suivante:
suivent le parachivement ou la cessation des dits travaux.1 4
Ce texte
… et avec enregistrement pourvu qu’il soit effectu6 dans les trente jours qui
littralement forqait chaque ouvrier, fournisseur de
matiriaux, constructeur et architecte A enregistrer leur privilege dans les
trente jours qui suivaient la date ol ils avaient cess6 de travailler i l’immeuble.
Ces gens 6taient souvent dans rincertitude quant i
la fin de leurs travaux et,
surtout dans le cas des ouvriers, perdaient fr6quemment leur privil6ge.
interpr&t
L’honorable juge Langelier dans
‘affaire Quintal v. Binard et Barolet1 5
d6clare que c’itait pr&is~ment pour obvier A ces difficult6s que la loi de
1894 fut modifi6 et Ia formule suivante adopt~e: “Dans les trente jours qui
suivent la date
. laquelle ia construction est devenue pr&e pour l’usage auquel
elle est destinie.” 1’8 L’on doit renarquer que cette formule est essentiellement
celle que l’on trouve aujourd’hui.
Cette analyse est d’ailleurs soutenue par l’opinion de M. Giroux:
En pr6sence d’un tel texte (Art. 2013a), on ne pent admettre que la fin des
travaux soit la date
. laquelle un corps de m~tler donn a cess6 de travailler sur
un immeuble. En vertu de cette th6orie, il y aurait plusieurs fins des travaux, v.g.
la fin des travaux pour les briqueteurs serait la date A laquelle ils ont termin6
leurs ouvrages. L’article 2013a contredit nettement cette opinion qui
lui est dia-
m~tralement oppos~e, mais qui cependant 6tait possible et commun~ment acceptie
avec 1’ancienne r&laction des articles 2013 et suivants.17
lI[1942] B.R. 718. Voir aussi ]a critique de M. Walter S. Johnson dans son article
“The End of the Work”
(1951), 11 R. du B. pp. 254, 255.
12[1951] C.S. 359. Voir l’opinion de M. C. Demers, TraitN de Droit Civil du Quebec,
Montreal,
(1950), t. XIV, p. 174.
130p. cit., p. 245.
24(1894), 57 Vict. c. 46.
15(1901), 20 C.S. 199, i. la p. 202.
16(1895), 59 Vict. c. 42.
17Giroux, G. M., op. cit., no. 298, p. 299.
No. 2]
CASE AND COMMENT
De plus l’on peut dire que cette interpretation est conforme aux deux droits
que cherche A rconcilier l’article. D’une part, celui qui participe aux travaux
et ainsi augmente la valeur de l’immeuble et qui parfois doit attendre quelque
peu pour que sa cr~ance soit r~gle, se trouve automatiquement prot~g6 par
un droit reel m&ne contre la faillite du propri~taire tant que durent les
travaux. D’autre par il est raisonnable que tout tiers, ayant un intfrct actuel
ou futur sur l’immeuble, s’attende A ce que, tant qu’il y a des travaux: en cours,
il ait des cr~ances non acquitties.
Mais d~s que les travaux ont pris fin, la situation change; ceux qui ont
particip6 aux travaux et qui ont encore des r~clamations A faire doivent
chercher A les prot~ger, car on ne pet s’attendre qu’un tiers qui exerce un
droit quelconque stir l’immeuble supporte une reduction de la valeur de
ce droit A cause d’un privil ge dont il ignore la pr6sence.
L’on voit donc que 1’enregistrement du privilge dans les trente jours qui
suivent la fin de 1’ensemble des travaux ne va pas A l’encontre des droits
en jeu mais aide plut~t .les r&oncilier d’une fa~on 6quitable.
Par contre, les arguments qui peuvent etre avances en faveur de l’inter-
protation qui permet plusieurs fins de travaux pour claque construction
d’immeuble semblent limit6s A une interpretation grammaticale et logique du
texte des articles 2013, C.C. et suivants, cette interpretation n’est certainement
pas plus conforme A la redaction de ces articles que celle qui a &6 soutenue
dans l’arr& Picard v. Rome, ou encore A l’application de la r~gle que tout
droit allant 5 l’encontre du droit de propri~t6 est un droit strict qui doit itre
jusqu’A
interpr&t de faqon A l’6tendre le moins possible et sauvegarder,
l’encontre du texte de la loi, le propritaire et les int&is des tiers. Ceci
est sans doute un argument valable, mais en raison de la reconciliation effectu~e
l’autre interpritation semble nettement pr6frable.
dans un esprit d’6quit,
L’honorable juge Brossard dans l’affaire Picard v. Rome a donc rendu une
dcision qui semble conforme A l’idie du l6gislateur exprim6e dans le regime
du privilfge en faveur de ceux qui participent A la construction d’immeubles.
Le fait que cette d6cision va i l’encontre de quelques jugements soit de la
Cour Sup~rieure oui mnme de la Cour du Banc de la Reine fe la rend que
plus remarquable et l’appui des auteurs cites laisse esprer qu’elle sera suivie
A l’avenir.
Une 6tude compl~te du probl~me de la fin des travaux demanderait 6gale-
ment l’examen de deux autres questions qui d6passent la porte du jugement
de 1’affaire Picard v. Rome; la premiire, extension de l’tude du mot construc-
tion faite ci-haut, est de determiner si le privilfge s’Etend aux travaux de
reparation et renovation; la seconde est celle qui fut indiqu6e au d6but de
l’examen de l’expression “devenue prate pour l’usage auquel
commentaire:
elle est destinEe”. Ces deux probltmes sont de trop grande envergure pour
fond ici, il suffira donc d’indiquer d’une fa~on g.n&-ale l’aspect
8tre trait6s
present de ces problWmes.
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[Vol. 6
En cherchant i pr&iser queUes sortes de travaux sont compris dans
la
construction dont parle l’article 2 013a C.C., il faut d&erminer si ce mot,
en plus de designer l’ensemble des travaux n6cessaire pour bitir un inmeuble,
comprend aussi les travaux de reparation ou de renovation’ qui peuvent se
faire sur un immeuble d~j i 6rig6.
Sur ce point ni la jurisprudence ni la doctrine sont unanimes; certains
juges et auteurs considrent ce privilge comme 6rant un droit strict et, remar-
quant que les mots r6paration ou r6novation ne sont pas inclus dans le texte
de nos articles comme ils le sont dans ceux du Code Napolon, d6clarent que
ces travaux ne donnent pas droit au privilge.18 D’autres suivent le principe
d’&juit6 et, prvoyant qu’il pourrait y avoir enrichissement sans cause si
ces travaux 6taient exclus de la protection du privilge, d&larent que le
privilge entre en jeu si les travaux r~sultent en une plus-value. 19
L’tat actuel du droit positif semble bien r6sum6 dans l’arr& Hudon v.
‘honorable juge Denis, commentant I’arr& Masson
Olitsky et Vanofsky 20 ou
V. Salomon,2 1 d6clare,
. la discussion, il est certain que
Quoi qu’il en soit de ces opinions contradictoires de trois juges de la Cour du
Banc du Roi contre deux juges de la meme cour; sur une question qui reste
ouverte
le privilfge n’existe que quant A 1a
plus-value donn6e A l’inumeuble par les travaux qui y sont faits.
I1 reste donc i, examiner bri~vement la signification de l’expression “pr&e
pour 1’usage auquel elle est destin6e”. Cette expression semble avoir &6
introduite pour servir de guide a la d6termination de la fin des travaux.
Ii semblerait ;i premi&e vue que 1’aptitude d’un bitiment a r6pondre t
ses fins se trouverait i. 1’instant oil
le bitiment devient habitable. Mais
malheureusement, on ne peut dire qu’un in-imeuble est pr&t pour l’usage auquel
il est destin6 au moment o&i il est habit6 car un bitiment peut fort bien l’Etre
avant que les travaux soient termin6s ou encore ne l’&re que quelque temps
aprs.22 La jurisprudence a d’ailleurs rejet6 cette solution.m
Nos tribunaux hsitent quant au critire A employer pour d&ider du moment
oii une construction r6pond i ces fins. Est-ce quand les travaux requis par le
contrat entre le constructeur et le propritaire sont ternin6S?24 Est-ce quand
18Voir: Jubinville v. Dagenais & Perrault Limiti, [1942] C.S. 4; La Perelle Lumber
Co v. Langlois, (1939), 77 C.S. 1; Boileau v. Terriault, (1935), 73 C.S. 129; Rochon
v. Garneau & Dame Bernstein, (1935), 73 C.S. 5.
19Voir: Hudon v. Dame Olitsky & Vanofsky, [1945] C.S. 201; Sirois v. Novis,
[1943] R.L. 418; Masson v. Salomon, (1937), 62 B.R. 50; Chartrand v. Bigras, (1936),
74 C.S. 52; Blouin v. Dame Martineau, (1925), 63 C.S. 73.
20[1945] C.S. 201.
21(1937), 62 B.R. 50.
2 2 Voir Giroux, G. M., op. cit., nos. 298, 300 pp. 300, 313. II consid~re l’habitation
comme une pr~somption refutable. Voir aussi Johnson, W. S., op. cit., pp. 256 it 260
an sulet de l’abandon des travaux.
23Voir Johnson, W. S., op. cit., pp. 247, 248 et Ia liste des arr~ts A. la note no. 5.
24Dorval v. Plante, pr&it&; Asconi v. Cresvell-Pomeroy, pr&it6; Alpi v. Hamel
& Lake, (1939), 66 B.R. 448.
No. 2]
CASE AND COMMENT
sont accomplies les sp6cifications contenues dans un permis municipal autorisant
la construction,2 5 ou encore lorsque le propri~taire et l’architecte acceptent
les travaux?
Peut-on dire que la fin des travaux a lieu quand l’ensemble des travaux
est presque termin6 et qu’il ne reste que des dtails i finir,2 6 ou doit-on
plut6t fixer ce moment quand tous les travaux mime les plus minimes sont
terminus ?27
Le nombre des solutions offertes souligne que le problime en est un d’esp~ce
et que la rfponse depend des circonstances.
Le crit~re i employer doit donc, me semble-t-il, Etre laiss6 & la discretion
des tribunaux, mais en raison des divergences et de l’incertitude qui existent,
il serait utile d’6tablir un point de repfre assez precis qui 6liminerait autant
que possible la contradiction dans les jugements.
Le cadre de ce commentaire ne permet pas de faire ii
l’itude de. la
jurisprudence et de la doctrine qui pourrait 6tablir ce point de repte. Mais
‘examen des principes qui gouvernent le privilfge suggfre qu’il doit 6tre
trouv6 en raison de la part que jouent trois classes de personnes impliqu~es
dans ce privilfge:
1) ceux qui participent aux travaux, car sans eux il n’y a pas de construc-
tion: la fin des travaux est atteinte quand ils n’ont plus de travaux
i faire; de plus le privilege est itabli pour leur protection;
2) le propri6taire, car c’est lui qui ordonne les travaux; il peut construire
comme il l’entend puisqu’il est maitre chez lui;
3) les tiers avec int6r&t actuel ou futur, car c’est en raison de leurs int&rts
que le privilfge doit 8tre enregistr6 dans un dflai fix6 sous peine
d’extinction.
28
Ce bref examen de l’arr~t Picard v. Rome et des difficult6s qui entourent
. ceux qui
l’application de certains textes de la loi du privilfge accordi
participent aux constructions immobilifres rfvfle i la fois la valeur de ce
jugement et la n6cessitE de r~soudre ces difficult~s. L’on peut dire que la
solution de Faffaire Picard v. Rome est un pas vers la solution 6quitable
du problfme de la fin des travaux et il est A esprer que d’autres jugements
russiront & 6liminer les incertitudes qui nuisent au d~veloppement de la
construction immobilifre: partie importante de notre 6conomie.
HUBERT SENECAL*
X5lubinville v. Dagenais, prcit&
26Paquin v. Beauchamp, (1931), 69 C.S. 139.
27SChulte United Properties Ltd. v. Germain, (1932), 53 B.R. 386, i la p. 390.
28Voir Giroux, op. cit., nos. 302 & 313, pp. 302 i 305, 314, oit
il est propos6 que
la fin des travaux doit te examine surtout au point de vue des tiers.
*Editorial Assistant, McGill Law Journal, second year student.
