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Le Concept de Valeur Rdelle en Evaluation Fonci~re
Introduction
La Loi sur l’9valuation foncire,1 apr~s de multiples p6rip6ties
depuis son d6p6t h l’Assemblde nationale en 1971 jusqu’h l’adoption
finale en 1973 des modifications ddictdes par le projet de loi 33, est
aujourd’hui l’instrument qui doit rdgir l’dvaluation fonci~re sur tout
le territoire qudbdcois. Cette loi vise h uniformiser les normes
d’dvaluation fonci~re pour toutes les municipalit6s du Qudbec. Son
but est de faire cesser un rdgime indquitable permettant h certaines
municipalitds de confectionner un r6le d’dvaluation qui ne corres-
pondait en rien h la valeur rdelle des immeubles situds dans les
limites territoriales de la municipalitd. La nouvelle loi oblige toutes
les municipalitds h dvaluer tous les immeubles selon leur valeur
rdelle en utilisant des critres identiques. Afin d’assurer l’uniformit6
des normes h utiliser pour dtablir la valeur rdelle des immeubles
des diffdrentes municipalitds, un manuel d’dvaluation sera prescrit
par r~glement du Lieutenant-Gouverneur en Conseil; ce manuel d’dva-
luation contiendra les mdthodes et les normes qui devront servir
de guides aux dvaluateurs pour l’6tablissement de la valeur rdelle
d’un immeuble.2 Pour bien comprendre cette obligation qui incombe
aux municipalitds, nous allons examiner le concept de la valeur
rdelle en 6valuation fonci~re afin d’en ddterminer la nature et les
implications.
L’6valuation d’un immeuble pour fin d’imposition municipale est
fondde sur sa valeur reelle
L’article 8 de la loi 3 6dicte que tous les immeubles d’une munici-
palit6 doivent etre inscrits au r6le d’6valuation, et ce h leur valeur
I L.Q. 1971, ch. 50, mod. par L.Q. 1972, ch. 46 et L.Q. 1973, ch. 31.
2 Ibid., art. 7.
3 Ibid.
aSauf dispositions contraires de la pr~sente loi, tous les immeubles doivent
6tre inscrits au r6le et ils doivent 1’8tre i leur valeur rdelle. Sous reserve
des exemptions prdvues dans la prdsente loi, les immeubles portds au
r6le sont imposables.)>
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rdelle. Afin de d6finir ce concept de la valeur rdelle, il nous faut
recourir h l’interpr6tation des tribunaux, car le ldgislateur n’a pas
cru ndcessaire d’inclure une telle d6finition dans les dispositions
ldgislatives concernant 1’dvaluation fonci~re. Nous croyons regretta-
ble que la d6finition propos6e par la loi de 1971 ‘ n’ait pas 6t6 retenue
par le projet de loi 33 de 1973; cette d6finition avait le mdrite
d’offrir un outil clair et prdcis permettant de rdpondre a toutes les
situations pouvant se prdsenter quant h la d6termination de la
valeur rdelle d’un immeuble. On doit donc s’en remettre h. l’inter-
prdtation judiciaire qui devra, comme depuis fort longtemps ddjh,
appliquer la loi en interpr6tant certaines dispositions laiss6es trop
vagues par le Idgislateur.
II convient de prdciser au prdalable la terminologie employde.
La loi de 1971 6dictait qu’un immeuble devait Ptre dvalu6 a sa valeur
,marchande,>, alors que le projet de loi 33 6tablit qu’un immeuble
doit 6tre 6valu6 h sa valeur ,crdelle)>. En rdalit6, comme nous l’indique
une nombreuse jurisprudence, 5 ces deux expressions sont synonymes;
l’usage de l’une ou i’autre de ces expressions ne change absolument
rien A la m6thode d’6valuation dont doivent se servir les dvaluateurs
municipaux pour ddterminer la valeur ,rdelle,> ou ,,marchande))
d’un immeuble. Nous utiliserons donc 1’expression de la loi de 1973,
soit celle de valeur xrdelle).
La valeur rdelle a 6t6 ddfinie par M. le juge Pelletier, dans l’affaire
Compagnie d’approvisionnement d’eau v. Ville de Montmagny:
4L.Q. 1971, ch. 50, art. 1(q):
Valeur marchande:
le prix le plus probable, compte tenu des donndes
du marchd immobilier au moment de
‘6valuation, d’une vente librement
consentie de part et d’autre, avec une connaissance convenable de la
valeur ddprdcide de l’immeuble et de sa valeur actuelle et potentielle; ce
prix pouvant, en cas d’absence ou d’insuffisance du march6 ou de ses
donndes, Atre 6tabli uniquement selon la valeur physique d6prdcide ou
selon la valeur dconomique actuelle et potentielle, ou selon rune et rautre.
Dans le cas du site de la voie ferrde d’une entreprise de chemin de fer,
Particle 17 de la loi ddicte que la valeur r6elle s’dtablit d’apr~s la valeur rdelle
moyenne des terrains avoisinants.
5 Sansoucy v. Village de St-Cdsaire, [1962] R.L. 283; Sun Life Assurance Co.
v. City of Montreal, [1950] S.C.R. 220; Immeubles Claridge Inc. v. Ville de
Drummondville, [1969] R.L. 321; Rosalie Securities Ltd. v. Municipality of
Lucerne, [1968] C.S. 333; Compagnie d’approvisionnement d’eau v. Ville de
Montmagny (1915), 24 B.R. 416; Citd de Longueuil v. Canadian Pratt-Whitney
Aircraft Co. Ltd., [1965] B.R. 337; Royal Montreal Golf Club v. Paroisse de
St-Raphael de l’Ile Bizard, [1964] B.R. 223; Dominion Textile Co. Ltd. v. City
of Montreal, [1946] R.L. 257; Tellier v. Corporation de St-Michel des Saints,
[1951] C.S. 34.
.1974]
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[La valeur rdelle] c’est le prix qu’un vendeur qui n’est pas oblig6 de
vendre et qui n’est pas d6poss6d6 malgr6 lui, mais qui ddsire vendre
rdussira t avoir d’un acheteur qui n’est pas oblig6 d’acheter, mais qui
d6sire acheter.0
Cette d6finition, consacr~e en 1950 par la Cour Supreme du
Canada dans l’affaire Sun Life Assurance Co. v. City of Montreai,’
a ensuite 6t6 reprise par une nombreuse jurisprudence.” L’616ment
essentiel de cette d6finition est celui de la libert6 qui doit exister
lors des transactions entre le vendeur et 1’acheteur. La valeur de
l’immeuble ne repose pas sur le crit~re subjectif de la valeur de
1’immeuble pour son propridtaire, mais sur la valeur objective de
ce que 1’immeuble vaudrait pour celui qui voudrait l’acheter.f Cet
16ment est important afin de distinguer les techniques utilisdes
dans l’6valuation pour fin d’imposition municipale et celles utilis;es
dans 1’6valuation pour fin d’expropriation. Comme nous le dit M. le
juge Rinfret dans l’affaire Sun Life Assurance Co., ce sont des r~gles
diffdrentes qui devront s’appliquer dans l’un ou l’autre cas afin de
d6terminer les 616ments qui pourront influer sur la valeur de l’im-
meuble h 6valuer:
I need not insist on the point that a municipal valuation for assessment
purposes need not be in accordance with the rules laid down with regard
to the valuation of a property for expropriation purposes.’ 0
La valeur r~elle 6tant ainsi ddfinie, la jurisprudence nous enseigne
que trois mdthodes sont possibles pour la d6terminer: a) la m6thode
du march6 libre ou de comparaison; b) la mdthode de la valeur
6conomique; c) la mdthode de la valeur de remplacement. Le but
de ces trois mdthodes est de permettre aux 6valuateurs de fixer le
prix auquel pourrait se vendre l’immeuble h 6valuer. La r~gle sui-
tre 6tudi6s, parce
vante est commune aux trois techniques: doivent
que pouvant influer sur le prix de vente de l’immeuble, tous les
facteurs relatifs a tun tel immeuble qui existent au moment de
6 Supra, n.5, 418419.
ISupra, n.5.
8 lmmeubles Claridge Inc. v. Ville de Drummondville, supra, n.5; Pigeon
Hole Parking (Eastern Canada) Ltd. v. Citd de Dorval, [1969] B.R. 936; Guy
Towers Inc. v. Cit9 de Montrdal, [1968] B.R. 277; Quain v. Municipality of The
South Part of South Hull, [1967] B.R. 954; Dominion Engineering Works Ltd.
v. Citd de Lachine, [1966] B.R. 621, confirm6 en Cour Supreme en 1970; Citd
de Longueuil v. Canadian Pratt-Whitney Aircraft Co. Ltd., supra, n.5; Royal
Montrdal Golf Club v. Paroisse de St-Rapha&l de l’Ile Bizard, supra, n.5; Tellier
v. Corporation de St Michel des Saints, supra, n.5.
9 Guy Towers Inc. v. Cit6 de Montreal, supra, n.8, 283.
10 Supra, n.5, h la page 224. Art. 57 du projet de loi 88 (Loi de l’expropriation)
6dicte que: a(L’ndemnit6 est fixde d’apr~s la valeur du bien expropri6 et le
montant des dommages qui r6sultent directement de l’expropriation.)>
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l’dvaluation. Seul un tel examen permettra de d6terminer la valeur
rdelle de l’immeuble.’1 Nous allons maintenant voir les modalit6s
de chacune de ces techniques.
(a) La mdthode de marchg libre ou de comparaison
Parmi les trois techniques, la m6thode dite du marchd libre ou
de comparaison est celle utilis~e le plus fr6quemment par les
6valuateurs. Le prix qui serait consenti entre un vendeur qui d6sire
vendre et un acheteur qui d6sire acheter est 6tabli par une 6tude
des ventes r6centes d’immeubles semblables a celui concern6 par
l’6valuation; l’6valuateur doit aussi faire appel a l’opinion des experts
connaissant la valeur des immeubles dans la localit6.12 La valeur
. celle du prix de vente ainsi fix6
r~elle de cet immeuble sera 6gale
. cette valeur. Ainsi
et l’immeuble sera port6 au r6le d’6valuation
disait M. le juge Rivard dans l’affaire Guy Towers v. Citg de Montrdal:
tre utilis6 dans le prd-
Le facteur de la valeur de comparaison ne peut
sent cas puisqu’il est impossible de faire une 6tude comparative de ventes
r~centes de propridtds semblables ou analogues h celle dont l’6valuation
est en cause.’ 3
Lorsque l’immeuble h 6valuer est susceptible de vente dans le
cours normal des affaires, c’est la m6thode qui doit 6tre utilis6e.
Puisque la plupart des immeubles peuvent normalement 6tre ainsi
vendus, il est normal que cette m6thode recoive un usage plus
fr6quent que les deux autres. Mais lorsque de telles ventes sont
impossibles, les 6valuateurs doivent tout de m~me fixer le prix
th6orique auquel serait vendu un immeuble. Ils font alors appel
soit h la m6thode de la valeur 6conomique, soit h celle de la valeur
de remplacement, selon que l’immeuble pr6sente tel ou tel type de
caract6ristiques; ils devront m~me souvent avoir recours aux deux
si les 616ments particuliers de l’immeuble le requiRrent.
(b) La mdthode de la valeur dconomique
Lorsque l’immeuble ne peut pas 6tre vendu selon les r~gles
normales du march6 immobilier, sa valeur r6elle ne peut pas 6tre
11 Guy Towers Inc. v. Citd de Montrdal, supra, n.8.
12 Sun Life Assurance Co. v. City of Montreal, supra, n.5; Immeubles Clarid-
ge Inc. v. Ville de Drummondville, supra, n.5; Pigeon Hole Parking (Eastern
Canada) Ltd. v. Citg de Dorval, supra, n.8; Guy Towers Inc. v. Citd de Montrdal,
supra, n.8; Compagnie d’approvisionnement d’eau v. Ville de Montmagny,
supra, n.5; Citd de Longueuil v. Canadian Pratt-Whitney Aircraft Co. Ltd., supra,
n.5; Tellier v. Corporation de St-Michel des Saints, supra, n.5.
13 Supra, n.8, 284.
19741
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d6terminde par une comparaison du prix de vente d’immeubles
semblables. Mais le juste prix auquel l’immeuble aurait 6td vendu
doit quand mime 8tre d6termin6 par les 6valuateurs; pour ce faire,
ils utilisent la m~thode dite de la valeur 6conomique de l’immeuble.
Selon cette technique, on presume qu’un acheteur fonderait son
prix d’achat sur une 6tude de la valeur 6conomique de l’immeuble,
compte tenu de la stabilit6 du revenu anticip6 ainsi que de la desti-
nation optimale de la propri~t6. 4 Cet 6l6ment de la destination
optimale est tr~s important, car ce n’est pas uniquement l’utilisation
actuelle de l’immeuble qui doit 6tre consid~r~e dans la fixation du
prix de vente, mais bien toutes ses utilisations possibles.15
Ainsi, si l’immeuble demeure aussi utile d’ann~e en annie pour
les fins auxquelles il est par nature destin6, il ne pourra pas y avoir
de d6pr~ciation fonctionnelle de 1’immeuble. Par ailleurs, si l’Age
de l’immeuble ou l’utilisation qui en est faite r~sulte en une diminu-
tion de l’utilitd pour laquelle il a 6t6 conru, sa ddprdciation fonc-
tionnelle sera considdrde comme l’un des dl1ments qui contribuent
h en diminuer la valeur, d’oii une baisse dans son 6valuation pour
fin d’imposition.16
De plus, un certain nombre de facteurs influent sur le revenu
que peut produire l’immeuble. Ainsi les 6lments du taux global
de capitalisation qui affectent normalement un tel revenu doivent
8tre appliques sur ce revenu. Ces 6l6ments sont les suivants:
les pertes de loyer, les ddpenses d’entretien et de r6paration de
l’immeuble, les frais d’administration, les primes d’assurance contre
l’incendie, les taxes fonci~res municipales et scolaires, l’intdr~t sur
le capital que l’immeuble reprdsente et l’amortissement du capital
investi dans le batiment. 7 Lorsque l’ensemble de tous ces facteurs
6conomiques aura 6t6 d6termin6, les 6valuateurs seront alors en
position de fixer le prix thdorique auquel rimmeuble aurait 6t6
vendu, ce prix 6tant la valeur rdelle de l’immeuble.
14 Pigeon Hole Parking (Eastern Canada) Ltd. v. Cit6 de Dorval, supra, n.8.
15 British American Oil Co. Ltd. v. Cit6 de Dorval, [1963] C.S. 569.
10 Dominion Engineering Works Ltd. v. Cit6 de Lachine, supra, n.8, confirmd
en Cour Supreme du Canada en 1970.
17Guy Towers Inc. v. Cit9 de Montrdal, supra, n.8. Pour un bon exemple de
la complexitd du processus de determination de la valeur dconomique et de
la valeur de remplacement, nous r~f~rons le lecteur aux notes de M. le juge
Rivard dans l’affaire Guy Towers Inc. Ce savant juge peut mieux que quicon-
que rdussir h expliciter rinterrelation des diff~rents facteurs 6conomiques qui
doivent 6tre consid6rds par les 6valuateurs pour determiner la valeur d’un
immeuble non-susceptible de vente dans le cours normal des affaires.
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(c) La mgthode de la valeur de remplacement
Le but de cette technique est aussi de d6terminer le prix thdorique
d’un immeuble lorsque ce dernier n’est pas susceptible de vente
dans le cours normal des affaires. Parce que la mdthode de la valeur
de remplacement d’un immeuble ne s’attarde qu’h determiner sa
valeur compte tenu uniquement de sa ddprdciation physique, il
importe de souligner que cette mdthode est frdquernment utilisde en
conjonction avec la m6thode de la valeur 6conomique.18 La ddpr6-
ciation physique d’un imneuble correspond h l’usure de cet immeuble
rdsultant de son utilisation au cours des anndes. L’effet de cette usure
est que l’immeuble ne rdpond plus parfaitement h la destination
pour laquelle il avait 6t6 conru, de sorte que doivent alors 6tre
consid6rds tous les facteurs 6conomiques qui peuvent influer sur
la valeur de l’immeuble. Ainsi dans l’affaire Guy Towers v. Citd de
Montrdat,9 oit il s’agissait d’6valuer un immeuble h bureaux situ6
dans le centre commercial de Montrdal, M. le juge Rivard en vint
h la conclusion que l’immeuble .4 6valuer comportait certaines carac-
t6ristiques (revenus de location, r6parations et am61iorations effec-
tu6es par les locataires, importance relative du taux d’int6r6ts
composes sur le fonds d’amortissement) permettant de considdrer
que les facteurs 6conomiques influant sur la valeur de l’immeuble
6taient tels qu’ils avaient une importance aussi prononcde que les
facteurs de la d6pr6ciation physique de l’immeuble. I1 fallait donc
accorder une importance de 50% h la valeur de remplacement et
de 50%
la valeur 6conomique pour 6tablir la valeur rdelle de
l’immeuble concern6.
Trois moyens sont utilisds pour fixer la valeur de remplacement. 20
La premiere consiste h prendre le coot actuel de l’immeuble et
en d6duire un pourcentage dquivalent h la ddprdciation physique
de l’immeuble. Par la seconde, on obtient le cooit de remplacement
en 6valuant les matdriaux employ6s et le cooit du travail requis pour
driger un immeuble semblable h celui concern6. Le coot de la main-
d’oeuvre est 6valu6 selon les indices de l’annde de l’6valuation, car
ces coots peuvent 6tre sup6rieurs ou infdrieurs h ceux en vigueur
lors de la construction de l’immeuble. Enfin, le cofit de remplace-
ment peut 6tre obtenu en calculant au pied cube la valeur des
18 Sun Life Assurance Co. v. City of Montreal, supra, n.5; Guy Towers Inc.
v. Citd de Montreal, supra, n.8; Dominion Engineering Works Ltd. v. Citd de
Lachine, supra, n.8.
19 Supra, n.8.
20o Sun Life Assurance Co. v. City” of Montreal, supra, n.5; Guy Towers Inc.
v. Citd de Montrial, supra, n.8.
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mat6riaux et de la main-d’oeuvre et en multipliant le prix ainsi
obtenu par le cubage total de l’immeuble.
En somme, toutes ces m~thodes ont pour but de permettre aux
6valuateurs de determiner, aussi pr~cis~ment que possible, le prix
qui serait consenti entre un acheteur voulant acheter et un vendeur
d~sirant vendre. Le prix de vente ainsi d~termin6 par les 6valuateurs
correspondra h la valeur r~elle de l’immeuble et c’est la valeur h.
laquelle l’immeuble devra 6tre inscrit au r6le d’6valuation fonci~re.
L’obligation d’ tablir l’6valuation d’un immeuble h 100% de sa
valeur r elle
D6terminer la valeur r~elle d’un immeuble selon des normes
pr~cises et uniformes est essentiel h la confection du r6le d’6valuation
fonci~re. Mais l’effet de ce processus complexe sera annuls si les
6valuateurs ne portent pas la totalit6 de la valeur r~elle au r~le
d’6valuation des immeubles imposables.
La jurisprudence,2 1 appel~e h interpr6ter des dispositions analo-
guesss h celles de l’article 8 de la Loi sur l’dvaluation foncikre, en
est venue a la conclusion que c’est 100% de la valeur r6elle d’un
immeuble qui doit 6tre port6 au r6le d’6valuation. Lorsque la valeur
h laquelle l’immeuble est port6 au r6le est inf6rieure h 100% de la
valeur r~elle de cet immeuble, le r6le est entach6 de nullit6 absolue
et il sera cass6 advenant une contestation devant un tribunal. Ainsi,
dans l’affaire Rosalie Securities Ltd. v. Municipality of Lucerne oil
il s’agissait d’une demande en cassation d’un r6le d’6valuation fon-
cire oit les 6valuateurs n’avaient port6 que 65% de la valeur
rdelle des immeubles de la municipalit6, M. le juge Labb6 a conclu:
.. une nombreuse jurisprudence 6tablit qu’un r6le d’6valuation d6li-
bdr6ment bas6 sur un pourcentage de la valeur r6elle est nul de nulit6
absolue.P
Les tribunaux n’exigent pas des 6valuateurs qu’ils r6ussissent h
d6terminer 100% de la valeur r6elle d’un immeuble, car il est
impossible d’en arriver h une 6valuation aussi exacte et rigoureuse.
Ainsi les tribunaux permettent-ils une marge d’erreur de 10% h
20% dans la determination de la valeur rdelle d’un immeuble.F Mais
21 Immeubles Claridge Inc. v. Ville de Drummondville, supra, n.5; Rosalie
Securities Ltd. v. Municipality of Lucerne, supra, n.5; Rivard v. Paroisse de
Wickham-Ouest (1916), 25 B.R. 32; Pelletier v. Citd de Riviare-du-Loup (1921),
59 C.S. 489; Gervais v. Paroisse de St-Urbain, [1961] C.S. 226.
22Code municipal, art. 650 et seq.; Loi des Citds et Villes, art. 485.
2 3 Rosalie Securities Ltd. v. Municipality of Lucerne, supra, n.5, 335.
24 lmmeubles Claridge Inc. v. Ville de Drummondville, supra, n.5; Daignault
v. Paroisse de Notre-Dame de St-Hyacinthe (1928), 66 C.S. 338.
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[Vol. 20
ds que les 6valuateurs d6terminent cette valeur rdelle, compte tenu
de la marge d’erreur, c’est 100% de cette valeur rdelle qui devra
6tre port6 au r6le d’6valuation.
L’effet pratique de cette r~gle est le suivant: un contribuable
propri6taire d’un immeuble sur-6valu6 pourra demander au tribunal
de rdduire l’6valuation de son immeuble s’il d6montre que cet immeu-
ble est en fait sur-6valu6. Par ailleurs, un contribuable dont l’immeu-
ble a dt6 6valu6 h sa valeur rdelle ne pourra pas demander au
tribunal de rdduire son 6valuation si 100% de la valeur r6elle de son
immeuble a
6 port6 au r6le, et ce m6me si tous les autres
immeubles de la municipalit6 n’ont 6t6 port6s au r6le qu’h 65%
de leur valeur rdelle. Son seul recours sera en cassation du r6le
d’6valuation.25
Conclusion
On voit donc que le processus d’6valuation, quoique fort complexe
dans ses aspects techniques, permet aux 6valuateurs d’en arriver
h d6terminer de la fagon la plus scientifique possible le prix th6orique
qui serait consenti entre un vendeur et un acheteur, prix correspon-
dant b la valeur rdelle de l’immeuble qui sera portde au r6le d’6va-
luation fonciRre. C’est en rapport avec cette valeur que le propridtaire
de l’immeuble sera tax6 pour fins municipales, d’oi l’importance de
la fixer le plus exactement possible afin d’assurer une source de
revenu adequate pour la municipalit6 ainsi qu’une base 6quitable
d’imposition pour le contribuable.
Charles R. Schmidt*
25 Immeubles Claridge Inc. v. Ville de Drummondville, supra, n.5; British
American Oil Co. Ltd. v. Citd de Dorval, supra, n.15.
* B.C.L. (McGill); membre du comit6 de rddaction, Volume 20, McGill Law
Journal.
