UNREPORTED JUDGMENT
JUGEMENT NON RAPPORTE
From time to time, judgments of interest to the legal community
which for one reason or another do not appear in the regular reports
of the respective provinces will be published in the McGill Law
Journal. In all cases, the words in smaller type are extracted verbatim
from the judge’s notes; words appearing in larger type are those of
the editors.
CONTRACT-FRAUD
AUGER v. ST-ADOLPHE CONSTRUCTION AND DEVELOPMENT
CORPORATION ET AL., S.C.M. 773,889, April 6 1970, The Honorable
Mr Justice Andr6 Demers.
Fraud – Fraudulent Artifices – “High Pressure” Tactics By Salesman – Constructive
Fraud – C.C. 993.
This case is one of a series of decisions concerning a questionable
promotional scheme carried on by the St-Adolphe Construction and
Development Corporation. It was combined with an action by a
finance company, Associates Realty Credit Ltd., against the plaintiff.
In order to make an initial payment to the first defendant, Auger
borrowed $2,000 from the finance company, to whom he was
directed by the St-Adolphe Construction and Development Corpora-
tion. When he became disenchanted with his property, he stopped
payment on the loan.
Dans laction oii Auger est le demandeur, on d6crit en d6tails “les 6vdne-
ments ant~rieurs L la signature de l’acte de vente et du contrat, on y all~gue
particuli~rement au paragraphe 6, que la d~fenderesse St-Adolphe Construction
& Development Corporation, avec l’aide de la compagnie mise-en-cause Asso-
ciates Realty Credit Ltd. avait organis6 un syst~me et une machination pour
tromper le public en g6ndral, et le demandeur Auger, en particulier, afin de
vendre des terrains.
Disons
imm~diatement que la compagnie St-Adolphe Construction &
Development Corp., depuis plusieurs ann~es, ant6rieurement ii 1968, poss~dait
des terrains h environ quatre milles et demi de St-Adolphe d’Howard, sur
lesquels elle avait bati un chAlet principal, portant le norn de l’Ermitage, et
construit des routes h travers les bois. Elle avait fait subdiviser sa propritd
et le but de ses operations 6tait de vendre des terrains et, pour ce faire, elle
a employ6 des moyens de publicit6 pour le moins assez extraordinaires.
McGILL LAW JOURNAL
[Vol. 20
L’opdration commengait soit par des appels tdldphoniques, soit par des
cartes d’invitation qui dtaient distribu6es dans certains centres d’achat, invi-
tant les gens, au noin de Frenchie Jarraud, h un souper gratuit, b. divers
restaurants. Le Sieur Jarraud, h cette 6poque, faisait de la publicitd pour un
poste de radio, il apparaissait h la tdl6vision et jouissait d’une excellente
r6putation chez une certaine partie de la population. Jarraud signait des
cartes d’invitation et, plusieurs fois, il a agi comme maitre de cdr6monies h
l’Ermitage; il fut, maime, pour une p6riode de temps vice-president publicitaire
pour la ddfenderesse.
A ces soupers, on montrait des films sur les beaut6s du Nord et des
h6tesses offraient une journde dans le Nord, pour le prix de $10.00, avec un
bonus d’une camera, lorsque la visite n’dtait pas en fin de semaine. II n’6tait
pas question, h ce moment-la, de vente de terrains, mais seulement d’aller
passer une belle journe a la campagne.
La cause d’Auger, ayant servi de cause type pour plusieurs autres actions
du m~me genre, il est utile de rdsumer le t6moignage du demandeur.
Son 6pouse ayant 6t6 invitde, au nom de Jarraud, h un souper au Restau-
rant LaBarre 500, ils ddcid~rent de se rendre A ce souper oii on leur montra
des diapositives du Nord; c’dtait une soiree rdcrdative et Auger acheta un
billet de $10.00, pour une joume dans le Nord.
Le jour fixd, vers les neuf heures du matin, s’6tant rendu avec son
dpouse au Restaurant Sambo, un monsieur se prdsenta h eux comme 6tant
leur guide pour la journde, il leur fit laisser leur voiture et, accompagnds
d’un autre couple, ils partirent pour le Nord. Apr~s un arr~t h un club de
curling, h St-Sauveur, oii on leur servit du cafd, des sandwiches, des liqueurs
douces, etc., on leur fit la remise d’une camdra. On se dirigea ensuite vers
le chalet principal de la ddfenderesse, qui a nora de l’Ermitage et qui est
situd a quatre milles et demi du Village de St-Adolphe d’Howard. L’Ermitage
est en plein bois, biti sur le bord d’un lac, et les photos qui sont produites,
montrent que l’endroit est tr~s joli.
Lh, on leur prdsenta un nomind Banville qui ne laissa pas -Auger et son
dpouse de la journe. Apr~s avoir jetd un coup d’oeil rapide sur les lieux,
ils f-urent convids dans une salle de confdrence. A cet endroit, il n’y avait
qu’un couple par table, de telle sorte que les invitds ne pouvaient commu-
niquer entr’eux. Un maitre de cdr6monies raconta quelques histoires, on
montra des diapositives, puis, un. nomm6 Nantel, suppos6 dconomiste, leur
fit une conference sur les placements d’argent. II est inutile de rdp6ter qu’au
cours de ses remarques, il leur ddclara que les Canadiens-Frangais n’dtaient
pas d’affaires. De la conference de Nantel, Auger a compris qu’il s’agissait
d’investissements et que c’dtait la fagon de faire de l’argent. Aussit6t la con-
fdrence terminde, Banville demanda au demandeur de signer immddiatement
un papier qu’il lui prdsentait. II s’agissait d’une formule d’achat, non remplie,
mais pli6e de telle sorte que le demandeur ignorait son contenu. Sur les
instances de son guide, Auger signa la formule et aux applaudissemenfs de
l’assistance, on le prdsenta comme un nouveau membre qui venait de signer.
Immddiatement apr~s, sous la conduite de Banville, il fut dirig6, avec son
dpouse, vers un petit bureau, au sous-sol; li, Banville parla d’investissements
et des avantages, mais sur le refus d’Auger de ne vouloir rien signer, il
recourut h l’aide d’un nommd Dauphinais, et les deux hommes, a tour de
r6le, reprdsent~rent les avantages qu’il y avait h faire ‘tn investissement, etc.
1974]
UNREPORTED JUDGMENT
Cela dura trois heures et Auger nous declare que son 6pouse 6tait tr~s fatigu~e
et pr~te bL perdre connaissance, lorsqu’il consentit A descendre dans le grand
bureau du g~rant otL on lui fit signer diffrents -papiers et on lui remit une
carte de membre. Ce n’est qu’apr~s que toutes ces signatures furent faites,
qu’il put aller souper. Apr!s le souper, vers les sept heures et trente, il
repartit dans l’auto de Banville, et en cours de route, ce dernier l’informa
qu’on allait chez le notaire. Comme question de fait, c’est ce qui se produisit;
rendus hi St-Jr6me, is montirent au bureau du notaire St-Vincent, oi un
Acte de Vente et un Acte de Pr6t avaient 6t6 prepares. Le Notaire lut les
parties importantes des actes et le demandeur et son 6pouse sign6rent les
Luntrats. Remarquons imm diatement que ce qui est 6trange dans toute
cette affaire, c’est qu’on a jamais montr6 hi Auger, le terrain qu’il 6tait suppos6
avoir achet6 et, h ce jour, il ignore s’il s’agit d’un terrain sur le sommet d’une
montagne ou dans un mar~cage.
Plusieurs t~moins sont venus confirmer le t~moignage de Auger. Ces
t moins ont, eux aussi, des procedures avec la d~fenderesse: – On leur faisait
laisser leurs voitures h Montr~a, et il n’y avait qu’un couple par auto et le
chauffeur 6tait un vendeur. Ils n’ont jamais pu de la journde communiquer
avec d’autres personnes et il est 6vident que certains d’entr’eux se sentaient
lg~rement d~sorient~s.
Dans la plupart des cas, aprhs le discours du Sieur Nantel, on appelait
un num~ro et le vendeur d~clarait que si le client signait, cela lui permettrait
de gagner une t~l6vision en couleurs.
II est en preuve que, dans certains cas, des contrats ont 6t6 sign~s, mme
jusqu’a onze heures du soir et qu’on passait deux ou trois couples h la fois,
chez le notaire.
Dagenais, qui est pr~sentement g6rant de St-Adolphe Construction et qui,
itl’6poque, en 1968, n’6tait qu’un vendeur, a admis la fagon de procdder,
employee par St-Adolphe Construction. A la page 85 de son t6moignage, on
lit ce qui suit:-
… II y avait une petite conf6rence. I1 y avait un contrat dans un folder,
pli6 seulement en deux, puis il y avait un num~ro de cri6 qui 6tait un
num ro de terrain, et quand les gens se levaient, on disait qu’ils 6taient
des nouveaux membres at St-Adolphe, on leur offrait d’aller leur expliquer
plus longuement tout en leur dormant une liqueur imm diatement…
Quand le guide ou chef de groupe avait donn
les explications n~cessaires
aux gens int~ress~s, ils partaient de ih puis allaient dans le bureau du
grant… Toute la transaction 6tait toute r6p6t~e h nouveau de A A Z.
Le seize et demi pourcent (1611%) 6tait expliqud. Et de lh, ils savaient
qu’ils passaient chez le notaire inndiatement, ils savaient ga, c’est le
g6rant qui leur annongait ga.
La defense n’a pas cru bon de faire entendre ni Dubeau ni Mercier, les
grants a cette 6poque, et, Dagenais, pour sa part, n’a commenc6 h travailler
que le 10 juin, comme vendeur, il a admis, qu’a ce moment-la, il apprenait
ni plus ou moins l’affaire de St-Adolphe. Dagenais a admis que les guides
avaient ordre de parler, au commencement, d’investissements, et h mesure
qu’on avangait, on parlait d6finitivement de terrains. A une question qu’on
lui pose: <,Est-ce qu'on parlait d'investissement?)> il rdpond:
,L’investissement
c’6tait une piastre et quarante ($IAO) par jour qu’on leur demandait puisqu’on
leur donnait un terrain en garantie … >. Et plus loin, a la question:
par un terrain, par un emplacement.>>
On voit par les propres admissions de Dagenais qu’on proc6dait en
parlant d’investissement, subsdquemment de terrain en garantie et, finale-
ment, de vente d’un terrain.
Les faits que la preuve nous a rdvdlds sont-ils
tels, qu’ils justifient
I’annulation du contrat de vente pass6 entre le demandeur et la d6fenderesse?
Pothier ddfinit ainsi le dol:
Toute esp~ce d’artifices dont quelqu’un se sert pour tromper un autre.
Mignault, Tome 5, page 222, dit ce qui suit:
Le dol principal comme l’indique Pothier, est celui qui fait naitre chez
I’une des parties l’idde de contracter.
Aubry-Rau, dans le Cours de Droit Civil Frangais, 4e 6d. Tome 4, page 301:
Tout contrat est susceptible d’tre annulM lorsque le consentement de
l’une des parties a 6t6 surpris par dol.
On entend par ,(dol, en mati~re de convention, toute esp ce de
manoeuvres, de ruses ou d’artifices employds par une personne pour en
tromper une autre.
Le dol ne devient une cause de nullitd de la convention, qu’en autant
que les manoeuvres pratiqudes envers l’une des parties, ont 6td telles,
qu’il est 6vident que sans ces manoeuvres, elle n’aurait pas contract6.
Dolus causam dans contractui.
Sur la gravit6 des actes, on lit dans Trudel: Traitg de Droit Civil, Volume
7, page 180:
On doit 6tre certain que, sans les activitds frauduleuses, le contractant ne
se serait pas li par la contravention.
Aubry-Rau, h la page 304:
Il appartient au juge d’apprdcier souverainement
la pertinence et la
gravitd des faits alldguds comme constitutifs du dol et sur le point de
savoir si les manoeuvres ont 6t6 la cause ddterminante du contrat.
Or, apr~s avoir entendu les tdmoignages, relu la preuve transcrite, nous
en venons h la conclusion que, de leur depart de Montrdal, jusqu’h la signa-
ture chez le notaire, le demandeur a
t6 1’objet d’un “third degree”. La ddfen-
deresse St-Adolphe Construction & Development Corp. a, par des artifices,
employd des moyens qui ont incit6 h contracter, des gens qui n’en avaient
pas l’intention.
I1 a 6t6 admis par Dagenais, et prouv6 hors de tout doute, que ce n’est
qu’t la toute derni~re minute, que le demandeur apprenait qu’il devenait
propridtaire. On avait pass6 d’un investissement b. un investissement avec
garantie, pour en venir 6. lui declarer qu’il avait achetd un terrain.
Il est indiscutable que la pression qui s’est exercde sans rdpit, i partir
de l’instant oi le demandeur est arriv6 it l’Ermitage, jusqu’au moment oil il
a sign6, a dt6 telle, qu’il lui a 6td impossible de porter un jugement libre sur
la transaction qui s’est faite. Son consentement a 6t6 obtenu gratce hi des
moyens iIl6gaux et que cette cour rdprouve, et qui 1’ont entrain6 dans une
transaction qu’il n’aurait jamais consentie autrement. Nous ne pouvons passer
sous silence, et sans blame, la conduite de Frenchie Jarraud, qui a 6td partie
dans cette opdration malhonndte, par laquelle des pauvres gens qui n’en
19741
UNREPORTED JUDGMENT
avaient pas les moyens et n’avaient pas l’instruction voulue, ont 6t6 entraindes
dans une transaction ruineuse pour eux. D’une journde qu’on se proposait
de passer agrdablement dans le Nord, certains des tdmoins se sont r6veill6s
vers
les onze heures du soir, propridtaires d’un terrain qu’ils n’avaient
jamais xvu.
Ce n’est pas parce qu’on a pass6 un contrat devant le notaire que Yon
pouvait couvrir les artifices et le dol ant6rieurs qui ont amend le demandeur
a consentir h signer l’acte de vente.
Consfddrant que le demandeur a 6tabli que c’est par dol, artifices, fausses
repr6sentations et pressions indues qu’il a 6t6 amend a signer rActe de Vente;
Considdrant qu’il y a lieu d’annuler b toutes fins que de droit ledit Acte
de Vente:
Pour ces motifs, le tribunal declare nul et annul6 h toutes fins que de
droit l’Acte de Vente intervenu entre le demandeur et la d~fenderesse.
Comments
What is of chief interest in this case is the extent to which it
indicates how the civilian doctrine of fraud differs from that at
common law. An action in fraud at common law is a remedy for
misrepresentation. Thus mere silence cannot normally constitute
fraud: Smith v. Hughes (1871), L.R. 6 Q.B. 597. While exceptions to
this general rule exist (cf. Dimmock v. Hallett (1866), 2 Ch. App. 21),
it seems unlikely that they might be extended to cover a case such
as this.
Unlike the common law, the civil law gives a remedy for fraud-
ulent artifices, which may embrace, as in this case, extremely
complex and devious methods of inducing erroneous beliefs. The
civilian action for fraud does not depend on an arbitrary classifica-
tion of selling techniques as representations or non-representations.
To this. extent it is more sophisticated and of greater aid to
consumers than the remedy at common law.
Demers, J. found the manager of the St-Adolphe Construction and
Development Corp. fraudulent and further held that he had acted
as a mandatary for Associates Realty. On the basis of this relation-
ship, Demers, J. annulled the contract between the plaintiff and
Associates Realty, citing Aubry-Rau, IV Cours de Droit Civil Fran-
gais 5th. ed. (1902), 506 and Trudel, VII Traitg de Droit Civil, du
Quebec (1946), 184 for the proposition that a mandator is liable
for the fraud of his mandatary.
