{"id":10957,"date":"2016-03-01T16:49:07","date_gmt":"2016-03-01T21:49:07","guid":{"rendered":"https:\/\/lawjournal.mcgill.ca\/index.php\/article\/les-expulsions-pour-arrirs-de-loyer-au-qubec-un-contentieux-de-masse\/"},"modified":"2019-07-03T17:07:52","modified_gmt":"2019-07-03T21:07:52","slug":"les-expulsions-pour-arrirs-de-loyer-au-qubec-un-contentieux-de-masse","status":"publish","type":"articles","link":"https:\/\/mcgill-lawjournal-new.nixa.ca\/fr\/article\/les-expulsions-pour-arrirs-de-loyer-au-qubec-un-contentieux-de-masse\/","title":{"rendered":"Les expulsions pour arri\u00e9r\u00e9s de loyer au Qu\u00e9bec : un contentieux de masse"},"content":{"rendered":"

Introduction<\/h1>\n

[L]e Comit\u00e9 recommande \u00e0 l\u2019\u00c9tat partie\u00a0: […] De r\u00e9glementer les conditions de location pour que les locataires puissent exercer leur droit \u00e0 un logement convenable \u00e0 un prix abordable et ne soient pas vuln\u00e9rables aux expulsions forc\u00e9es; [d]e veiller \u00e0 ce que sa l\u00e9gislation sur les expulsions soit compatible avec les normes internationales, particuli\u00e8rement en ce qui concerne l\u2019obligation de faire en sorte que personne ne se retrouve sans logement ou victime d\u2019autres violations des droits de l\u2019homme dues aux expulsions, et que les victimes d\u2019expulsions soient d\u00fbment indemnis\u00e9es ou b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une solution de relogement[1]<\/a>.<\/p>\n

Depuis son entr\u00e9e en fonction en\u00a01980, la R\u00e9gie du logement du Qu\u00e9bec <\/em>(ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0la R\u00e9gie\u00a0\u00bb) \u2014 le tribunal en charge du contentieux entre propri\u00e9taires et locataires \u2014 re\u00e7oit entre\u00a030\u00a0000 et\u00a050\u00a0000 demandes d\u2019expulsions pour des arri\u00e9r\u00e9s de loyer[2]<\/a> par ann\u00e9e. Si cette proportion est comparable \u00e0 celle que l\u2019on trouve dans d\u2019autres provinces[3]<\/a>, force est d\u2019admettre qu\u2019elle renvoie \u00e0 un contentieux de masse au Qu\u00e9bec, qui compte huit millions d\u2019habitant(e)s, dont\u00a040\u00a0% sont des locataires[4]<\/a>. \u00c0 titre de comparaison, la Cour sup\u00e9rieure ouvre moins de\u00a030\u00a0000 dossiers par an en mati\u00e8re familiale (divorce, obligation alimentaire, autorit\u00e9 parentale, etc.)[5]<\/a>. Malgr\u00e9 l\u2019ampleur de ce contentieux et le caract\u00e8re radical de cette sanction civile qui prive les locataires du droit au maintien dans les lieux, les donn\u00e9es disponibles sur la population concern\u00e9e, le nombre d\u2019individus et de familles vis\u00e9s, les cat\u00e9gories sociales touch\u00e9es et les cons\u00e9quences sociales et sanitaires de l\u2019expulsion sont rares, pour ne pas dire inexistantes[6]<\/a>. Dans le champ juridique, le contentieux locatif est l\u2019un des objets les plus d\u00e9laiss\u00e9s. La doctrine qu\u00e9b\u00e9coise compte peu de publications sur ce th\u00e8me, et la question des expulsions y occupe une place relativement marginale[7]<\/a>. Les articles de doctrine semblent \u00e9galement peu nombreux en Ontario et en Colombie-Britannique[8]<\/a>. En droit fran\u00e7ais, la question est un peu plus \u00e9tudi\u00e9e[9]<\/a>, surtout depuis l\u2019adoption de la Loi sur le droit au logement opposable<\/em> (DALO)[10]<\/a>. Aussi, face \u00e0 l\u2019accroissement des expulsions locatives, le gouvernement fran\u00e7ais a command\u00e9 une vaste \u00e9valuation des m\u00e9canismes de pr\u00e9vention[11]<\/a>. Enfin, d\u2019importantes \u00e9tudes de terrain ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es dans les housing courts <\/em>de plusieurs grandes villes anglaises et nord-am\u00e9ricaines[12]<\/a>. La crise financi\u00e8re de 2008, avec la hausse importante des expulsions qui l\u2019a accompagn\u00e9e, a par ailleurs contribu\u00e9 \u00e0 susciter un regain d\u2019int\u00e9r\u00eat pour cette question dans la doctrine anglophone[13]<\/a>. Reste que le ph\u00e9nom\u00e8ne des expulsions est aujourd\u2019hui sous-\u00e9tudi\u00e9[14]<\/a>, comme le souligne Matthew Desmond\u00a0: Eviction is perhaps the most understudied process affecting the lives of the urban poor<\/em>[15]<\/a>.<\/p>\n

Globalement, la doctrine s\u2019empare timidement du ph\u00e9nom\u00e8ne et ce d\u00e9sint\u00e9r\u00eat contraste fortement avec les pr\u00e9occupations exprim\u00e9es tant par les Nations Unies (notamment sur la situation au Canada[16]<\/a>) que par les associations de d\u00e9fense des droits des locataires ou des propri\u00e9taires. Les expulsions et, plus largement, le probl\u00e8me de l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 l\u00e9gale d\u2019occupation sont en effet au c\u0153ur des travaux des rapporteurs sp\u00e9ciaux sur le droit au logement, ces derniers constatant un accroissement des in\u00e9galit\u00e9s, surtout dans les grandes m\u00e9tropoles, et leurs cons\u00e9quences dramatiques en termes de droit au logement[17]<\/a>. Les associations qu\u00e9b\u00e9coises de locataires d\u00e9noncent pour leur part l\u2019augmentation continue des loyers, qui place les locataires devant des dilemmes intenables\u00a0: choisir entre le paiement du loyer, la sant\u00e9 ou l\u2019\u00e9ducation, par exemple. Les associations de locataires pointent les effets sexu\u00e9s[18]<\/a> et racis\u00e9s[19]<\/a> de la \u00ab\u00a0crise\u00a0\u00bb du logement, l\u2019absence de logements sociaux[20]<\/a>, la priorit\u00e9 accord\u00e9e aux demandes d\u2019expulsion sur les causes d\u2019insalubrit\u00e9 ou de moisissure notamment[21]<\/a>. Elles d\u00e9noncent une l\u00e9gislation trop peu protectrice \u00e0 l\u2019\u00e9gard des locataires[22]<\/a>. A contrario<\/em>, les organismes de d\u00e9fense des droits des propri\u00e9taires soutiennent qu\u2019\u00ab\u00a0un processus complet d\u2019expulsion d\u2019un locataire […] fait d\u00e9j\u00e0 perdre de trois \u00e0 quatre mois de loyer aux propri\u00e9taires\u00a0\u00bb[23]<\/a> et que le probl\u00e8me auquel les propri\u00e9taires sont confront\u00e9s n\u2019est pas tant celui de la pauvret\u00e9 que celui des barri\u00e8res l\u00e9gales et administratives, lesquelles d\u00e9courageraient l\u2019investissement dans le logement locatif[24]<\/a>. L\u2019Association des Propri\u00e9taires du Qu\u00e9bec <\/em>d\u00e9nonce, elle, la \u00ab\u00a0surprotection du locataire\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0d\u00e9clare la guerre aux mauvais payeurs\u00a0\u00bb en lan\u00e7ant des avis de recherche[25]<\/a>. Elle revendique l\u2019abolition du contr\u00f4le des loyers par l\u2019entremise de la suppression de la clause \u00ab\u00a0G\u00a0\u00bb du bail et l\u2019acc\u00e9l\u00e9ration des proc\u00e9dures d\u2019expulsion[26]<\/a>.<\/p>\n

C\u2019est dans ce contexte conflictuel que nous avons men\u00e9, en collaboration avec le Regroupement des comit\u00e9s de logement et associations de loca<\/em>taires du Qu\u00e9bec<\/em> (RCLALQ), la recherche dont nous pr\u00e9sentons quelques r\u00e9sultats ici[27]<\/a>. Celle-ci consistait \u00e0 documenter ce contentieux de l\u2019expulsion\u00a0: les dispositions l\u00e9gales applicables, le d\u00e9roulement des audiences et les voies de recours.<\/p>\n\n\n\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/em><\/strong>Pr\u00e9cisions m\u00e9thodologiques<\/em><\/strong><\/p>\n

Concernant l\u2019analyse de jurisprudence, nous avons \u00e9tudi\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment le contentieux \u2014 c\u2019est-\u00e0-dire les litiges \u2014 relatif au non-paiement depuis plus de trois semaines <\/em>d\u2019une part et les retards fr\u00e9quents<\/em> d\u2019autre part. En pratique toutefois et dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas ces deux motifs sont indissociables; les propri\u00e9taires demandent le plus souvent, selon nos donn\u00e9es, la r\u00e9siliation pour les deux motifs. Ils sont cependant l\u2019objet de dispositions l\u00e9gales distinctes et la preuve \u00e0 fournir n\u2019est pas la m\u00eame, elle est plus exigeante dans le second cas. Par ailleurs, les statistiques des rapports annuels de la R\u00e9gie distinguent ces deux contentieux. C\u2019est pour ces raisons que nous les avons dissoci\u00e9s dans le cadre de notre analyse.<\/p>\n

Pour identifier les jugements pertinents, nous avons proc\u00e9d\u00e9 par mots clefs sur la base de donn\u00e9es SOQUIJ. Pour le premier contentieux, nous avons analys\u00e9\u00a0120 jugements s\u00e9lectionn\u00e9s de mani\u00e8re al\u00e9atoire sur une p\u00e9riode d\u2019un an[28]<\/sup><\/a>. Pour les retards fr\u00e9quents<\/em>, nous avons constitu\u00e9 deux \u00e9chantillons distincts de\u00a0120 jugements chacun. Le choix de faire deux \u00e9chantillons s\u2019explique pour deux raisons en particulier. En premier lieu, nous n\u2019avons pas pu trouver de d\u00e9cisions o\u00f9 seul ce motif \u00e9tait invoqu\u00e9 par les propri\u00e9taires. Dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas analys\u00e9s, les propri\u00e9taires demandent ou obtiennent la r\u00e9siliation pour les motifs et non pas sp\u00e9cifiquement pour des retards fr\u00e9quents. Il nous semblait donc important d\u2019\u00e9largir notre \u00e9chantillon. En second lieu, nous avons souhait\u00e9 examiner de mani\u00e8re plus sp\u00e9cifique l\u2019ordonnance de la \u00ab\u00a0derni\u00e8re chance\u00a0\u00bb (art\u00a01973 CcQ) qui permet aux locataires \u2014 uniquement en cas de retards fr\u00e9quents \u2014 d\u2019obtenir un d\u00e9lai \u00e0 l\u2019expulsion. Ainsi, dans le premier \u00e9chantillon[29]<\/sup><\/a>, nous avons retenu les affaires o\u00f9 les retards fr\u00e9quents \u00e9taient invoqu\u00e9s par les propri\u00e9taires, mais o\u00f9 les r\u00e9gisseurs ne statuaient pas n\u00e9cessairement sur ce moyen, en ne statuant que sur le retard de trois semaines. Dans le deuxi\u00e8me \u00e9chantillon, pour affiner nos r\u00e9sultats sur la jurisprudence relative \u00e0 l\u2019usage de l\u2019article\u00a01973, nous avons analys\u00e9\u00a0120 jugements suppl\u00e9mentaires en isolant les cas o\u00f9 les magistrats se pronon\u00e7aient explicitement sur cet article et la question des d\u00e9lais[30]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

Pour chaque affaire, nous avons compil\u00e9 les donn\u00e9es sur la pr\u00e9sence des parties, leur repr\u00e9sentation (par avocat ou non), le montant du loyer, les loyers dus, l\u2019expulsion et l\u2019ex\u00e9cution provisoire ordonn\u00e9es ou non. Nous avons \u00e9galement compil\u00e9 les \u00ab\u00a0notes\u00a0\u00bb des r\u00e9gisseurs lorsque les jugements \u00e9taient davantage motiv\u00e9s; quand le non-paiement \u00e9tait contest\u00e9 par les locataires, par exemple, les motifs de la contestation.<\/p>\n

Nous avons \u00e9galement analys\u00e9\u00a0123 jugements rendus entre le\u00a01er<\/sup> avril\u00a02014 et d\u00e9cembre\u00a02015 quand les locataires plaidaient l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution<\/em>[31]<\/sup><\/a> pour justifier le non-paiement.<\/p>\n

Outre l\u2019analyse de la jurisprudence, nous avons observ\u00e9\u00a0133 audiences cod\u00e9es (17 r\u00f4les diff\u00e9rents) \u00e0 Montr\u00e9al (aux deux bureaux), \u00e0 Victoriaville et \u00e0 Sorel-Tracy entre les mois de mars et juin\u00a02015.\u00a0116 audiences portaient sur le non-paiement<\/em>. Parmis ces audiences, 48 \u00e9taient non contest\u00e9es, 36 \u00e9taient contest\u00e9es (pour un total de 84) et 32 portaient sur les retards fr\u00e9quents<\/em>. La majorit\u00e9 de ces observations a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 Montr\u00e9al au bureau du village Olympique et au bureau sur Ren\u00e9 L\u00e9vesque (7 r\u00f4les;\u00a083 causes cod\u00e9es). Des observations ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es par les travailleurs et les travailleuses de neuf groupes membres du RCLALQ (10 r\u00f4les;\u00a050 causes cod\u00e9es) \u00e0 partir de la m\u00eame grille d\u2019observation\u00a0: \u00e0 Sorel-Tracy par l\u2019ALPS<\/em> (1 r\u00f4le); \u00e0 Victoriaville par l\u2019ALBF<\/em> (2 r\u00f4les); \u00e0 Montr\u00e9al par le Comit\u00e9 logement de Montr\u00e9al-Nord <\/em>(1 r\u00f4le), par le Comit\u00e9 logement de Beauharnois <\/em>(2 r\u00f4les), par Infologis<\/em> (1 r\u00f4le), le Comit\u00e9 logement Parc-extension <\/em>(1 demi-r\u00f4le), le Bail de Qu\u00e9bec<\/em> (1 r\u00f4le),\u00a0l\u2019Association coop\u00e9rative d\u2019\u00e9conomie familiale <\/em>(1 demi-r\u00f4le) et l\u2019Association des locataires de Villeray<\/em> (1 r\u00f4le).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Cet article s\u2019articule autour de trois objectifs. Il s\u2019agit, dans un premier temps, de rendre compte des donn\u00e9es disponibles sur les expulsions au Qu\u00e9bec et de faire voir l\u2019ampleur de ce ph\u00e9nom\u00e8ne largement sous-\u00e9valu\u00e9 et sous-\u00e9tudi\u00e9 (I). Dans un second temps, c\u2019est le fonctionnement et la r\u00e9glementation en vigueur au Qu\u00e9bec, soit les dispositions l\u00e9gales et la jurisprudence qui retiendront notre attention. Nous nous appuierons notamment sur nos notes d\u2019observation des audiences de non-paiement (II) et de retard fr\u00e9quent (III) pour montrer que le droit et la proc\u00e9dure laissent peu de pouvoir discr\u00e9tionnaire aux magistrats pour tenir compte des causes du non-paiement et des cons\u00e9quences sociales, familiales et sanitaires de leurs d\u00e9cisions. En d\u2019autres termes, les causes et les cons\u00e9quences de l\u2019expulsion, le plus souvent, ne sont pas trait\u00e9es comme des enjeux de droit, ce qui laisse peu d\u2019espoir aux locataires d\u2019obtenir des d\u00e9lais ou de ne pas \u00eatre expuls\u00e9s de leur logement. Dans une derni\u00e8re partie, nous avan\u00e7ons l\u2019hypoth\u00e8se selon laquelle l\u2019absent\u00e9isme des locataires aux audiences et leur sous-repr\u00e9sentation par avocat, malgr\u00e9 l\u2019existence d\u2019un service public d\u2019aide juridique (IV), trouvent une partie de leur explication dans le fait que \u00ab\u00a0ce recours a manifestement tr\u00e8s peu de chance de succ\u00e8s\u00a0\u00bb[32]<\/a>, pour reprendre les termes de la loi en question.<\/p>\n

I.\u00a0\u00a0 Sur la banalit\u00e9 des demandes d\u2019expulsions<\/h1>\n

Les locataires ne sont pas les seuls \u00e0 \u00eatre touch\u00e9s par le ph\u00e9nom\u00e8ne des expulsions. La crise des subprimes <\/em>(foreclosure-gate<\/em>) en\u00a02008 a bien mis en lumi\u00e8re la violence des expulsions de propri\u00e9taires surendett\u00e9s ainsi que de leurs locataires[33]<\/a>, principalement dans les quartiers pauvres et racis\u00e9s des \u00c9tats-Unis[34]<\/a>. Le Qu\u00e9bec n\u2019a pas \u00e9chapp\u00e9 \u00e0 cette vague de saisies immobili\u00e8res en Am\u00e9rique du Nord. Ainsi, au plus fort de la crise des subprimes<\/em>, en\u00a02009, il y eut\u00a02\u00a0503 saisies au Qu\u00e9bec. En\u00a02013, ce nombre est tomb\u00e9 \u00e0\u00a01\u00a0359 propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles. Il faut toutefois ajouter que\u00a0256 propri\u00e9taires dans l\u2019incapacit\u00e9 de payer leurs dettes ont choisi d\u2019abandonner leurs propri\u00e9t\u00e9s cette m\u00eame ann\u00e9e[35]<\/a>. Ce volume de saisies est de toute \u00e9vidence important et r\u00e9v\u00e9lateur du taux d\u2019endettement de nombreux Qu\u00e9b\u00e9cois et Qu\u00e9b\u00e9coises. Il reste n\u00e9anmoins sans commune mesure avec les dizaines de milliers de demandes d\u2019expulsions d\u00e9pos\u00e9es chaque ann\u00e9e et, selon nous, probablement ordonn\u00e9es par la R\u00e9gie du logement, pour non-paiement du loyer en particulier.<\/p>\n

Malgr\u00e9 l\u2019ampleur du ph\u00e9nom\u00e8ne, la probl\u00e9matique des expulsions pour non-paiement n\u2019est pas un enjeu d\u2019\u00e9tude pour les pouvoirs publics, si bien que les donn\u00e9es pr\u00e9cises sur les diff\u00e9rentes causes des expulsions l\u00e9galement autoris\u00e9es sont inexistantes. Tout au plus, le rapport annuel de la R\u00e9gie du logement distingue les cas de r\u00e9siliation pour non-paiement<\/em> du loyer de ceux pour retard fr\u00e9quent <\/em>du loyer. Les expulsions sans faute des locataires, comme les \u00e9victions<\/em> (pour agrandissement, par exemple) ne sont pas comptabilis\u00e9es. Seules les expulsions pour reprise <\/em>du logement par le propri\u00e9taire (pour s\u2019y loger ou pour loger un membre de sa famille) sont indiqu\u00e9es.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\nDemandes de r\u00e9siliation du bail\u00a0: donn\u00e9es disponibles<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\n2011\u20132012<\/td>\n2012\u20132013<\/td>\n2013\u20132014<\/td>\n2014\u20132015<\/td>\n<\/tr>\n
Recouvrement-r\u00e9siliation<\/td>\n38\u00a0659<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/td>\n

38\u00a0005<\/p>\n

 <\/td>\n

37\u00a0969<\/td>\n35\u00a0536<\/p>\n

 <\/td>\n<\/tr>\n

Retards fr\u00e9quents<\/td>\n5\u00a0681<\/p>\n

 <\/td>\n

5\u00a0742<\/p>\n

 <\/td>\n

5\u00a0676<\/p>\n

 <\/td>\n

5\u00a0369<\/td>\n<\/tr>\n
Reprises<\/td>\n1\u00a0145<\/td>\n1\u00a0122<\/td>\n898<\/td>\n850<\/td>\n<\/tr>\n
\u00c9victions<\/td>\n?<\/td>\n?<\/td>\n?<\/td>\n?<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9siliation pour un autre motif[36]<\/a><\/td>\n5\u00a0015<\/td>\n4\u00a0524<\/td>\n4\u00a0192<\/td>\n3\u00a0739<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Source\u00a0: R\u00e9gie du logement, Rapport annuel de gestion, 2013-2014<\/em>, aux pp\u00a068\u201369;
\nR\u00e9gie du logement, Rapport annuel de gestion, 2014-2015<\/em>, \u00e0 la p 74.<\/p>\n

Entre\u00a01998 et\u00a02014, le non-paiement du loyer et les retards fr\u00e9quents repr\u00e9sentaient entre\u00a052\u00a0% et\u00a062\u00a0% du volume total des demandes \u00e0 la R\u00e9gie[37]<\/a>. \u00c0 partir des donn\u00e9es disponibles, nous pouvons donc conclure qu\u2019ils constituent les principaux motifs de contentieux \u00e0 la R\u00e9gie.<\/p>\n

Ces chiffres ne portent cependant que sur le nombre de demandes <\/em>d\u2019expulsions d\u00e9pos\u00e9es par les propri\u00e9taires; ils ne correspondent pas au nombre d\u2019expulsions finalement ordonn\u00e9es<\/em>, pour lesquelles il n\u2019existe aucune donn\u00e9e officielle. Nous ne pouvons donc que produire des estimations sur la r\u00e9alit\u00e9 de l\u2019expulsion au Qu\u00e9bec. Au regard des\u00a0240 jugements que nous avons examin\u00e9s en mati\u00e8re d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyer, l\u2019\u00e9cart entre le nombre de demandes <\/em>d\u2019expulsions et le nombre d\u2019expulsions finalement ordonn\u00e9es <\/em>appara\u00eet relativement faible. L\u2019expulsion appara\u00eet quasi automatique en mati\u00e8re de non-paiement depuis plus de trois semaines (120\/120), tandis qu\u2019elle est ordonn\u00e9e dans\u00a079.5\u00a0% des cas en mati\u00e8re de retards fr\u00e9quents (E1\u00a0: 101\/120; E2\u00a0: 90\/120). Ainsi, en ce qui concerne les arri\u00e9r\u00e9s de loyers, l\u2019expulsion semble ordonn\u00e9e dans\u00a086.3\u00a0% des cas (311\/360).<\/p>\n

Il convient ensuite de pr\u00e9ciser que le nombre de demandes <\/em>annuelles ne correspond pas au nombre de jugements <\/em>rendus annuellement par la R\u00e9gie, puisque de nombreux dossiers sont en attente. Il reste que le volume des jugements rendus est imposant\u00a0: pour\u00a02014\u20132015, les propri\u00e9taires ont d\u00e9pos\u00e9\u00a040\u00a0905 demandes, et la R\u00e9gie a rendu\u00a028\u00a0980 d\u00e9cisions[38]<\/a>.<\/p>\n

Par ailleurs, ce n\u2019est pas parce que le tribunal ordonne l\u2019expulsion que les locataires quittent n\u00e9cessairement le logement. \u00c0 l\u2019issue du proc\u00e8s, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article\u00a01883 du Code civil du Qu\u00e9bec <\/em>(\u00ab\u00a0CcQ\u00a0\u00bb), les locataires ont d\u2019abord la possibilit\u00e9 de payer les sommes dues entre la date d\u2019audience et la date du jugement (ou de la prise connaissance du jugement) et le jugement d\u2019expulsion est alors annul\u00e9. \u00c0 ce jour, les donn\u00e9es disponibles ne permettent pas de mesurer le nombre de fois o\u00f9 les locataires se pr\u00e9valent de cette disposition. Les parties peuvent aussi conclure une entente de paiement et le propri\u00e9taire peut renoncer \u00e0 faire ex\u00e9cuter le jugement. C\u2019est notamment ce qui ressort de l\u2019\u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e sur les expulsions au Nunavik, o\u00f9\u00a011\u00a0000 Inuits sont log\u00e9s dans des logements sociaux en grande partie insalubres et surpeupl\u00e9s. Concr\u00e8tement, depuis le d\u00e9but des ann\u00e9es\u00a02000, l\u2019Office municipal d\u2019habitation Kativik (OMHK) obtient chaque ann\u00e9e des centaines de jugements ordonnant l\u2019expulsion des locataires. Jusqu\u2019en\u00a02010, cependant, il ne proc\u00e9dait pas aux expulsions. Mais \u00e0 partir de cette date, l\u2019OMHK a commenc\u00e9 \u00e0 identifier certains \u00ab\u00a0mauvais payeurs\u00a0\u00bb et \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 des expulsions s\u00e9lectives\u00a0: \u00ab\u00a0Ainsi,\u00a05 familles ont \u00e9t\u00e9 expuls\u00e9es en\u00a02010;\u00a016, en\u00a02011; et\u00a014, en\u00a02012\u00a0\u00bb [notes omises][39]<\/a>.<\/p>\n

Enfin, si les locataires peuvent d\u00e9cider de rester dans le logement malgr\u00e9 le jugement de la R\u00e9gie, ce ne semble pas \u00eatre le cas le plus fr\u00e9quent, selon l\u2019Association des propri\u00e9taires d\u2019appartement du Grand Montr\u00e9al (APAGM)[40]<\/a>. Dans le m\u00eame sens, les propri\u00e9taires ont relativement peu recours aux m\u00e9canismes d\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e. La Cour du Qu\u00e9bec, qui a comp\u00e9tence en mati\u00e8re d\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e, ne publie aucune donn\u00e9e sur ces jugements, mais selon une enqu\u00eate journalistique, elle aurait \u00e9mis\u00a04\u00a0465 brefs d\u2019expulsion[41]<\/a> en\u00a02008 et\u00a04\u00a0288 brefs d\u2019expulsion en\u00a02009 pour un total de\u00a032\u00a0458 d\u00e9cisions<\/em> rendues en\u00a02008\u20132009 par la R\u00e9gie du logement[42]<\/a>.<\/p>\n

Les rares \u00e9tudes r\u00e9alis\u00e9es sur les expulsions dans d\u2019autres pays rel\u00e8vent que les donn\u00e9es statistiques sont cependant toujours sous-\u00e9valu\u00e9es. Celles-ci ne tiendraient jamais compte des expulsions dites \u00ab\u00a0sauvages\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0n\u00e9goci\u00e9es\u00a0\u00bb entre les parties ou \u00ab\u00a0impos\u00e9es\u00a0\u00bb par les propri\u00e9taires, lesquelles seraient bien plus nombreuses que les expulsions \u00ab\u00a0l\u00e9galement\u00a0\u00bb autoris\u00e9es. Selon Eloisa Rodriguez-Dod, les donn\u00e9es produites excluent g\u00e9n\u00e9ralement au moins deux \u00e9l\u00e9ments[43]<\/a>. En premier lieu, elles ne comptabilisent pas les locataires qui quittent leurs logements suite \u00e0 des menaces de leurs propri\u00e9taires, ou suite \u00e0 un r\u00e8glement \u00e0 l\u2019amiable. Selon une \u00e9tude de terrain r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 Milwaukee, les expulsions l\u00e9galement autoris\u00e9es par une d\u00e9cision judiciaire (donc connues et comptabilis\u00e9es) seraient minoritaires dans la ville\u00a0: elles ne repr\u00e9senteraient que\u00a024\u00a0% des cas. Les proc\u00e9dures informelles, les \u00ab\u00a0ententes\u00a0\u00bb plus ou moins impos\u00e9es, comme les expulsions forc\u00e9es par les propri\u00e9taires, pr\u00e9vaudraient et repr\u00e9senteraient\u00a048\u00a0% des cas. Le reste des expulsions correspondrait aux saisies immobili\u00e8res (23\u00a0%) ou aux destructions d\u2019immeubles (5\u00a0%)[44]<\/a>. Au Qu\u00e9bec, le nombre d\u2019expulsions finalement ex\u00e9cut\u00e9es, \u00ab\u00a0n\u00e9goci\u00e9es\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0impos\u00e9es\u00a0\u00bb, est inconnu[45]<\/a>. En deuxi\u00e8me lieu, ce qui vient fausser le comptage des expulsions selon Rodriguez-Dod tient au fait que celui-ci se limite au titulaire du bail\u00a0: les conjoints, enfants ou colocataires sont ainsi oubli\u00e9s et donc non comptabilis\u00e9s. Or, d\u2019apr\u00e8s la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019habitation du Qu\u00e9bec (SHQ), les m\u00e9nages locataires seraient \u00e0 pr\u00e8s de\u00a050\u00a0% compos\u00e9s de deux personnes ou plus, et pr\u00e8s de 26,4\u00a0% des m\u00e9nages locataires seraient des couples avec enfants[46]<\/a>.<\/p>\n

Bref, en raison de l\u2019\u00e9tat actuel de la documentation disponible, en Europe comme en Am\u00e9rique du Nord, il est \u00e0 proprement parler impossible de conna\u00eetre et d\u2019\u00e9valuer pr\u00e9cis\u00e9ment le nombre de personnes vis\u00e9es par une demande d\u2019expulsion, ainsi que le nombre de personnes effectivement expuls\u00e9es[47]<\/a>. Au Qu\u00e9bec, on peut tout au plus se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 cette estimation produite par une enqu\u00eate non publi\u00e9e, cit\u00e9e dans un rapport de la Direction de la sant\u00e9 publique de Montr\u00e9al\u00a0: \u00ab\u00a0un m\u00e9nage locataire sur dix a craint d\u2019\u00eatre \u00e9vinc\u00e9 de son logement au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es\u00a0\u00bb[48]<\/a>.<\/p>\n

Enfin, aucune information sur les r\u00e9gions, les quartiers, les cat\u00e9gories sociales concern\u00e9es et les cons\u00e9quences sociales et sanitaires des expulsions n\u2019est disponible, contrairement aux exigences fix\u00e9es par le droit international[49]<\/a>. Nous pouvons faire l\u2019hypoth\u00e8se qu\u2019au Qu\u00e9bec, comme ailleurs[50]<\/a>, ce sont d\u2019abord les quartiers et les cat\u00e9gories sociales aux revenus les plus faibles, les travailleurs et les travailleuses pr\u00e9caires[51]<\/a> avec au premier rang les femmes[52]<\/a>, les racis\u00e9s[53]<\/a>, les autochtones[54]<\/a> et les migrants[55]<\/a>, qui sont concern\u00e9s par les expulsions. L\u2019une des plus importantes \u00e9tudes de terrain r\u00e9alis\u00e9es aux \u00c9tats-Unis r\u00e9v\u00e8le par exemple que ce sont tout particuli\u00e8rement les femmes racis\u00e9es des quartiers pauvres qui sont concern\u00e9es[56]<\/a>; mais les contextes sociaux et juridiques \u00e9tant distincts[57]<\/a> en d\u00e9pit des homologies, il est \u00e9vident qu\u2019une \u00e9tude centr\u00e9e sur le cas qu\u00e9b\u00e9cois serait tout \u00e0 fait cruciale pour v\u00e9rifier cette hypoth\u00e8se.<\/p>\n

Enfin, les cons\u00e9quences des expulsions ne sont pas document\u00e9es au Qu\u00e9bec. Si bien que la Direction de la sant\u00e9 publique de Montr\u00e9al doit elle-m\u00eame s\u2019appuyer sur des \u00e9tudes r\u00e9alis\u00e9es aux \u00c9tats-Unis pour tenter d\u2019appr\u00e9cier les cons\u00e9quences sur la sant\u00e9 physique et mentale des locataires qui craignent une expulsion et ainsi d\u2019attirer l\u2019attention des pouvoirs publics[58]<\/a>. Ces \u00e9tudes montrent qu\u2019il existe des corr\u00e9lations fortes entre l\u2019expulsion et le d\u00e9veloppement de probl\u00e8mes de sant\u00e9 mentale[59]<\/a>, notamment chez les m\u00e8res de famille[60]<\/a>. D\u2019autres \u00e9tudes ont \u00e9galement \u00e9tabli que les personnes expuls\u00e9es sont aussi pouss\u00e9es vers les quartiers les plus d\u00e9favoris\u00e9s, o\u00f9 elles paient, le plus souvent, des loyers \u00e9quivalents ou sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux qu\u2019elles payaient pr\u00e9c\u00e9demment[61]<\/a> et qu\u2019elles risquent davantage de perdre leur emploi[62]<\/a>. On rel\u00e8vera par ailleurs que les locataires d\u2019HLM se trouvent le plus souvent exclues des programmes d\u2019aide financi\u00e8re et de logements sociaux[63]<\/a> et cela, m\u00eame au Qu\u00e9bec[64]<\/a>.<\/p>\n

II. Le non-paiement du loyer depuis plus de trois semaines et la marginalisation du pr\u00e9judice des locataires<\/h1>\n

La R\u00e9gie peut ordonner l\u2019expulsion de locataires dans deux cas de figure\u00a0: pour faute et sans faute. Les principaux motifs d\u2019expulsion pour faute sont le non-paiement depuis plus de trois semaines<\/em> et les retards fr\u00e9quents<\/em> dans le paiement du loyer. Il peut \u00e9galement s\u2019agir de cas, beaucoup moins fr\u00e9quents, li\u00e9s au non-respect par les locataires des obligations du bail (troubles de voisinage, d\u00e9gradation du logement, harc\u00e8lement, etc.). Par contre, les locataires peuvent \u00eatre expuls\u00e9s de leur logement sans avoir commis de faute en cas de reprise du logement<\/em> par le propri\u00e9taire, quand celui-ci souhaite le reprendre pour son usage personnel ou pour y loger un membre de sa famille (arts\u00a01957\u201362 CcQ). C\u2019est \u00e9galement le cas quand le propri\u00e9taire d\u00e9cide de changer l\u2019affectation du logement (le transformer en commerce, par exemple) ou encore de l\u2019agrandir substantiellement ou de le subdiviser (arts\u00a01959\u201361,\u00a01965\u201370 CcQ). On parle alors d\u2019\u00e9viction<\/em>, mais le r\u00e9sultat est le m\u00eame que celui de la reprise. Si l\u2019\u00e9viction est autoris\u00e9e, les locataires sont expuls\u00e9s sans avoir commis de faute[65]<\/a>. Cependant, nous concentrons ici notre analyse sur les deux premiers cas, le non-paiement depuis plus de trois semaines<\/em> et les retards fr\u00e9quents<\/em>, tous deux explicitement li\u00e9s \u00e0 l\u2019expulsion pour des arri\u00e9r\u00e9s de loyer.<\/p>\n

En pratique, ces deux causes sont confondues, puisque les propri\u00e9taires demandent souvent la r\u00e9siliation pour les deux motifs. Elles font toutefois l\u2019objet de dispositions l\u00e9gales sp\u00e9cifiques et sont trait\u00e9es lors d\u2019audiences distinctes, si bien qu\u2019il convient de les analyser s\u00e9par\u00e9ment. Le premier motif, le plus fr\u00e9quemment invoqu\u00e9 par les propri\u00e9taires (35\u00a0536 demandes en\u00a02014\u20132015) est donc la demande d\u2019expulsion pour non-paiement du loyer depuis plus de trois semaines. Le droit applicable ne pose pas de probl\u00e8me d\u2019interpr\u00e9tation particulier, puisque la r\u00e9siliation est quasi automatique d\u00e8s que le retard est \u00e9tabli (A). Nous verrons alors que les locataires ne se pr\u00e9sentent le plus souvent pas \u00e0 l\u2019audience, si bien que l\u2019essentiel du contentieux est trait\u00e9 en leur absence (B). Quand, toutefois, ils se pr\u00e9sentent \u00e0 l\u2019audience, leur t\u00e9moignage est, le plus souvent, juridiquement inop\u00e9rant (C). Ainsi, concr\u00e8tement, ce contentieux se pr\u00e9sente comme \u00ab\u00a0sans espoir\u00a0\u00bb pour les locataires (D).<\/p>\n

A.\u00a0 Le droit applicable<\/h2>\n

Depuis plus d\u2019un demi-si\u00e8cle, les m\u00eames dispositions s\u2019appliquent[66]<\/a>\u00a0: trois semaines apr\u00e8s la date convenue, si le locataire n\u2019a pas pay\u00e9 son loyer, le propri\u00e9taire peut demander la r\u00e9siliation du bail et l\u2019expulsion du locataire (art\u00a01971 CcQ). Si l\u2019\u00e9ch\u00e9ance est le premier du mois, l\u2019action en r\u00e9siliation pourra donc \u00eatre entreprise le\u00a023e<\/sup> jour du m\u00eame mois. Ce d\u00e9lai de trois semaines, appel\u00e9 \u00ab\u00a0d\u00e9lai de gr\u00e2ce\u00a0\u00bb, constitue selon Pierre-Gabriel Jobin une preuve de \u00ab\u00a0cl\u00e9mence\u00a0\u00bb de la part du l\u00e9gislateur \u00e0 l\u2019\u00e9gard du locataire r\u00e9sidentiel \u00ab\u00a0n\u00e9gligent\u00a0\u00bb ou qui rencontre des difficult\u00e9s financi\u00e8res[67]<\/a>.<\/p>\n

\u00c0 l\u2019expiration de ce d\u00e9lai, que nous pouvons consid\u00e9rer comme \u00e9tant court pour, par exemple, une personne venant de perdre son emploi[68]<\/a>, la sanction est radicale\u00a0: le magistrat v\u00e9rifie si le paiement du loyer a \u00e9t\u00e9 ou non effectu\u00e9 et dans la n\u00e9gative, il doit ordonner la r\u00e9siliation du bail, quels que puissent \u00eatre le montant et le nombre de loyers dus ou les causes de l\u2019insolvabilit\u00e9 du locataire. La Cour supr\u00eame du Canada a ainsi d\u00e9j\u00e0 eu l\u2019occasion de pr\u00e9ciser qu\u2019apr\u00e8s trois semaines \u00ab\u00a0le commissaire [d\u00e9sormais, le r\u00e9gisseur] a le devoir de r\u00e9silier le bail. Il ne jouit d\u2019aucune discr\u00e9tion\u00a0\u00bb[69]<\/a>. D\u00e8s que le non-paiement d\u2019un seul mois de loyer est constat\u00e9 (que le montant d\u00fb soit de 2 $[70]<\/a> de 20 $[71]<\/a> ou plus), aucune raison financi\u00e8re ne peut venir emp\u00eacher la r\u00e9siliation du bail[72]<\/a>. Le ch\u00f4mage, le fait d\u2019avoir commis une erreur de date ou de montant, d\u2019avoir \u00e9t\u00e9 victime d\u2019un vol, hospitalis\u00e9 ou emprisonn\u00e9 ou de ne pas avoir touch\u00e9 ses prestations d\u2019aide sociale ou d\u2019aide au logement[73]<\/a> ne peuvent emp\u00eacher la r\u00e9siliation si celle-ci est demand\u00e9e. Plusieurs avocats ont d\u00e9j\u00e0 plaid\u00e9 que l\u2019objet de la loi est de favoriser le maintien des locataires dans les lieux et que les lois sociales doivent recevoir une interpr\u00e9tation large et lib\u00e9rale[74]<\/a>. Suivant cette logique, ils ont propos\u00e9 des solutions innovantes pour tenter de temp\u00e9rer la radicalit\u00e9 de cette interpr\u00e9tation[75]<\/a>, mais jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, ils se sont vu opposer que \u00ab\u00a0[c]ette philosophie socio-juridique n\u2019a jamais eu pour effet de faire dispara\u00eetre les obligations l\u00e9gales des parties\u00a0\u00bb[76]<\/a>.<\/p>\n

Le caract\u00e8re exp\u00e9ditif de la proc\u00e9dure est, par ailleurs, organis\u00e9 par la loi puisque le juge ne peut accorder aucun d\u00e9lai pour tenir compte de la situation sociale des locataires. L\u2019article\u00a01973 CcQ dispose en effet qu\u2019en mati\u00e8re de non-paiement de plus de trois semaines, le tribunal ne peut refuser d\u2019ordonner la r\u00e9siliation et d\u2019octroyer un ultimatum en cas du d\u00e9faut de payer le loyer. Cependant, et \u00ab\u00a0[a<\/em>] contrario<\/em>, \u201cquand l\u2019ampleur des arri\u00e9r\u00e9s de loyer le justifie\u201d\u00a0\u00bb[77]<\/a>, le juge peut acc\u00e9l\u00e9rer la proc\u00e9dure en ordonnant l\u2019ex\u00e9cution provisoire de l\u2019expulsion et r\u00e9duire ainsi le d\u00e9lai d\u2019expulsion de trente jours \u00e0 un jour[78]<\/a>, les d\u00e9lais octroy\u00e9s par l\u2019ordonnance \u00e9tant \u00e0 la discr\u00e9tion du magistrat. D\u2019apr\u00e8s nos propres observations[79]<\/a> et analyses de la jurisprudence, entre les mois d\u2019avril\u00a02014 et mars\u00a02015[80]<\/a>, deux mois de loyer dus suffisent pour justifier l\u2019\u00e9mission d\u2019une telle ordonnance, laquelle est accord\u00e9e dans\u00a084\u00a0% des cas (104 jugements sur\u00a0120). Les locataires sont alors g\u00e9n\u00e9ralement tenus de quitter le logement imm\u00e9diatement ou dans des d\u00e9lais variant de cinq, six ou onze jours (le cas le plus fr\u00e9quent) suivant la date du jugement.<\/p>\n

Le caract\u00e8re exp\u00e9ditif de la proc\u00e9dure est \u00e9galement organis\u00e9 par des dispositions administratives. En effet, la conciliation n\u2019est pas offerte en mati\u00e8re de non-paiement de loyer ou de fixation du loyer (deux des principaux contentieux \u00e0 la R\u00e9gie), \u00e0 moins que le propri\u00e9taire en fasse la demande[81]<\/a>. Une telle exclusion peut para\u00eetre a priori<\/em> paradoxale, alors que le recours \u00e0 la justice participative est l\u2019une des priorit\u00e9s du minist\u00e8re de la Justice[82]<\/a> et que la conciliation est consid\u00e9r\u00e9e comme une priorit\u00e9 par l\u2019administration de la R\u00e9gie. Pour justifier cette exclusion, la R\u00e9gie invoque \u00ab\u00a0la nature\u00a0\u00bb et les \u00ab\u00a0d\u00e9lais\u00a0\u00bb propres \u00e0 ces contentieux[83]<\/a>. De fait, les demandes en non-paiement b\u00e9n\u00e9ficient d\u00e9j\u00e0 d\u2019une priorit\u00e9 d\u2019audience et sont entendues en moins d\u2019un mois et demi[84]<\/a>. Le recours \u00e0 la conciliation, dont l\u2019une des principales qualit\u00e9s est de r\u00e9duire les d\u00e9lais, appara\u00eet d\u00e8s lors largement inutile pour l\u2019administration[85]<\/a>.<\/p>\n

Il existe toutefois des situations sp\u00e9cifiques et exceptionnelles, o\u00f9 le juge ne r\u00e9siliera pas le bail. Celles-ci sont importantes, car malgr\u00e9 ce qui pr\u00e9c\u00e8de, ce sont pr\u00e9cis\u00e9ment ces exceptions qui ont conduit le juge Patrick Th\u00e9roux de la Cour du Qu\u00e9bec \u00e0 souligner en appel en\u00a02013 que<\/p>\n

[l]a R\u00e9gie a pleine comp\u00e9tence pour disposer d\u2019une demande de r\u00e9siliation de bail sur le fond. Son r\u00f4le \u00e0 ce niveau ne doit pas \u00eatre limit\u00e9 \u00e0 une simple fonction d\u2019estampillage (\u201crubber stamping\u201d). Il n\u2019est donc pas exact d\u2019affirmer qu\u2019elle est soumise \u00e0 une obligation p\u00e9remptoire de prononcer la r\u00e9siliation du bail lorsque le motif invoqu\u00e9 est le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer[86]<\/a>.<\/p>\n

Parmi ces exceptions, on peut mentionner en premier lieu les cas o\u00f9 le locataire r\u00e9ussit \u00e0 faire la preuve que le propri\u00e9taire a d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment refus\u00e9 d\u2019encaisser les ch\u00e8ques du loyer (comme dans l\u2019affaire port\u00e9e en appel mentionn\u00e9e plus haut)[87]<\/a>, qu\u2019il a perdu les ch\u00e8ques[88]<\/a>\u00a0ou qu\u2019il doit de l\u2019argent aux locataires suite \u00e0 la r\u00e9alisation de travaux[89]<\/a>, par exemple. Ce cas de figure se pr\u00e9sente cependant rarement puisque la preuve (\u00e0 la charge des locataires) est pour le moins difficile \u00e0 \u00e9tablir. Elle n\u00e9cessite un aveu, un re\u00e7u du propri\u00e9taire en question ou encore des t\u00e9moins, toujours difficiles \u00e0 solliciter pour une audience \u00be donc pour une demi-journ\u00e9e \u00be en semaine. En second lieu, les locataires peuvent invoquer l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution[90]<\/a> (art\u00a01591 CcQ) et retenir une partie du loyer \u00ab\u00a0dans une mesure correspondante\u00a0\u00bb au pr\u00e9judice subi quand les propri\u00e9taires n\u2019ex\u00e9cutent pas \u00ab\u00a0substantiellement\u00a0\u00bb leurs obligations[91]<\/a>. Comme le montre Gagnon, \u00ab\u00a0ce moyen est rarement accept\u00e9\u00a0par les d\u00e9cideurs judiciaires\u00a0: il est en effet inaccoutum\u00e9 que l\u2019inex\u00e9cution du locateur soit suffisamment substantielle pour justifier l\u2019occupation gratuite du logement\u00a0\u00bb[92]<\/a>.\u00a0Par exem-ple, si les locataires continuent d\u2019habiter un logement qui conna\u00eet des probl\u00e8mes d\u2019insalubrit\u00e9, il est peu probable que les magistrats acceptent qu\u2019ils ne paient pas un mois de loyer, puisqu\u2019il n\u2019y aura pas \u00ab\u00a0absence totale de jouissance du logement\u00a0\u00bb[93]<\/a>. Par ailleurs, ce moyen de d\u00e9fense est strictement encadr\u00e9 et les magistrats le rejettent le plus souvent si les locataires n\u2019ont \u00ab\u00a0pas introduit de recours en justice\u00a0\u00bb pour faire valoir leurs droits[94]<\/a> ou si la retenue du loyer \u00ab\u00a0vise \u00e0 compenser imm\u00e9diatement le locataire de ses r\u00e9clamations en dommages-int\u00e9r\u00eats\u00a0\u00bb[95]<\/a>. Les r\u00e9gisseurs d\u00e9clarent ainsi, dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas, que les locataires n\u2019ont pas \u00e0 se \u00ab\u00a0faire justice eux-m\u00eames\u00a0\u00bb et rappellent que ceux-ci auraient pu proc\u00e9der \u00e0 une demande d\u2019autorisation de d\u00e9poser le loyer \u00e0 la R\u00e9gie (art\u00a01907 CcQ)[96]<\/a>. Sur les\u00a0123 jugements analys\u00e9s entre mars\u00a02014 et d\u00e9cembre\u00a02015 o\u00f9 les locataires invoquaient l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution, nous n\u2019avons trouv\u00e9 qu\u2019une seule affaire o\u00f9 un r\u00e9gisseur a explicitement retenu ce moyen de d\u00e9fense[97]<\/a>. Certains magistrats acceptent cependant une retenue partielle du loyer[98]<\/a>, et ce, m\u00eame si les locataires n\u2019ont pas exerc\u00e9 de recours pr\u00e9alable et d\u00e9pos\u00e9 le loyer \u00e0 la R\u00e9gie[99]<\/a>. Il s\u2019agit l\u00e0, dans tous les cas, de situations tr\u00e8s exceptionnelles. D\u2019apr\u00e8s nos r\u00e9sultats de recherche, les locataires poursuivis en non-paiement devaient en moyenne environ\u00a01 890\u00a0$ mois de loyers moyens), montant qui suppose un pr\u00e9judice grave pouvant difficilement \u00eatre accept\u00e9 comme une \u00ab\u00a0mesure correspondante\u00a0\u00bb au regard de la jurisprudence actuelle[100]<\/a>.<\/p>\n

\u00c0 noter qu\u2019une fois la r\u00e9siliation et l\u2019expulsion ordonn\u00e9es, le, la ou les locataire(s) ont toujours la possibilit\u00e9, en vertu de l\u2019article\u00a01883 CcQ, de payer le loyer et les int\u00e9r\u00eats dus \u00ab\u00a0avant jugement\u00a0\u00bb. Ils ont donc la possibilit\u00e9 de payer les sommes dues \u00e0 l\u2019audience ou dans le court d\u00e9lai (g\u00e9n\u00e9ralement de quelques jours en mati\u00e8re de non-paiement)[101]<\/a> entre l\u2019audience et la r\u00e9daction du jugement. Comme mentionn\u00e9 plus t\u00f4t, nous ne connaissons pas, \u00e0 ce jour, le nombre de cas o\u00f9 les locataires se pr\u00e9valent de cette disposition. Nous savons, en revanche, que le terme \u00ab\u00a0avant jugement\u00a0\u00bb suscite r\u00e9guli\u00e8rement des controverses entre les locataires et les propri\u00e9taires, tandis que la jurisprudence est partag\u00e9e sur la mani\u00e8re de calculer les d\u00e9lais. Certaines d\u00e9cisions consid\u00e8rent la date de prise de connaissance du jugement par le locataire[102]<\/a>. Dans d\u2019autres cas, la prise de connaissance est r\u00e9put\u00e9e acquise \u00e0 partir de la date de l\u2019exp\u00e9dition de l\u2019avis par la poste[103]<\/a>. Plus rarement, certains r\u00e9gisseurs pr\u00e9cisent que le loyer doit \u00eatre pay\u00e9 dans les sept jours de la signature de la d\u00e9cision[104]<\/a>. Quoi qu\u2019il en soit, \u00e0 l\u2019expiration de ce d\u00e9lai, m\u00eame si le locataire paie tous les montants dus[105]<\/a>, il ne pourra plus s\u2019opposer \u00e0 l\u2019\u00e9mission d\u2019un bref d\u2019ex-pulsion[106]<\/a>, ce qui appara\u00eet pour le r\u00e9gisseur Pierre Gagnon \u00ab\u00a0passablement s\u00e9v\u00e8re […] alors m\u00eame que la dette a \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement liquid\u00e9e\u00a0\u00bb[107]<\/a>.<\/p>\n

B.\u00a0 Le d\u00e9roulement de l\u2019audience en l\u2019absence du locataire<\/h2>\n

Compte tenu du peu de controverse possible sur l\u2019interpr\u00e9tation des dispositions l\u00e9gales et afin d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer la proc\u00e9dure et de la rendre moins co\u00fbteuse, le contentieux de l\u2019expulsion n\u2019est pas uniquement confi\u00e9 \u00e0 des r\u00e9gisseurs[108]<\/a>. Quand la demande en non-paiement n\u2019est \u00ab\u00a0pas contest\u00e9e\u00a0\u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire quand le locataire est absent lors de l\u2019audience, ce sont des greffiers sp\u00e9ciaux qui ont la charge du contentieux[109]<\/a>. Lors de chaque r\u00f4le pour non-paiement, le personnel \u00e0 l\u2019accueil de la R\u00e9gie classe les demandes selon la pr\u00e9sence ou non des locataires \u00e0 l\u2019audience et toutes les causes non contest\u00e9es sont alors confi\u00e9es aux greffiers sp\u00e9ciaux. Les greffiers et les r\u00e9gisseurs re\u00e7oivent ensuite leurs dossiers respectifs, pendant les audiences, au fur et \u00e0 mesure de l\u2019arriv\u00e9e des parties.<\/p>\n

Ainsi, d\u2019apr\u00e8s nos observations, l\u2019immense majorit\u00e9 du contentieux est trait\u00e9 par des greffiers sp\u00e9ciaux. Le Protecteur du Citoyen estime que les locataires sont absents dans \u00ab\u00a0plus de\u00a070\u00a0% des cas\u00a0\u00bb[110]<\/a>. Dans notre \u00e9chantillon, ceux-ci \u00e9taient absents dans plus de\u00a068\u00a0% (82\/120) des cas. L\u2019analyse des r\u00f4les des audiences permet par ailleurs de constater qu\u2019un greffier sp\u00e9cial peut traiter plus de\u00a0100 dossiers non contest\u00e9s en trois heures (soit un r\u00f4le)[111]<\/a>.<\/p>\n

Les audiences que nous avons observ\u00e9es se sont d\u00e9roul\u00e9es de mani\u00e8re analogue[112]<\/a>. Le ou la greffi\u00e8re sp\u00e9ciale appelle trois ou quatre causes en m\u00eame temps, dans la salle d\u2019audience. Les propri\u00e9taires ou leurs repr\u00e9sentants sont ensuite asserment\u00e9s. La plupart du temps, l\u2019audience se limite \u00e0 sept questions et r\u00e9ponses qui sont toujours les m\u00eames\u00a0: on demande au repr\u00e9sentant du propri\u00e9taire s\u2019il a un mandat (1), on demande la preuve de la signification (2), le bail (3), si les locataires sont solidairement responsables (4), le montant du loyer (5), les sommes dues (6) et pour quels mois (7). Lors de nos observations, nous n\u2019avons jamais vu un d\u00e9cideur r\u00e9clamer d\u2019autres documents aux propri\u00e9taires. La Demande relative au non-paiement de loyer<\/em> du propri\u00e9taire \u2014 qui est un formulaire type disponible en ligne[113]<\/a> \u2014 <\/em>est suffisante pour statuer sur les sommes dues. Nous avons par ailleurs pu constater que lorsque le propri\u00e9taire ou son repr\u00e9sentant oublie de demander les frais judiciaires (environ\u00a080 $) ou l\u2019ex\u00e9cution provisoire de l\u2019expulsion, le magistrat peut lui rappeler cette possibilit\u00e9 afin d\u2019amender sa demande. L\u2019audience dure ainsi deux \u00e0 trois minutes au maximum.<\/p>\n

C.\u00a0 Un t\u00e9moignage fr\u00e9quemment inop\u00e9rant<\/h2>\n

Quand les locataires sont pr\u00e9sents, le contentieux est de facto <\/em>\u00ab\u00a0contest\u00e9\u00a0\u00bb et est donc confi\u00e9 \u00e0 des r\u00e9gisseurs. Ces derniers traitent alors entre\u00a015 et\u00a019 dossiers en trois heures, selon nos observations[114]<\/a>. L\u00e0 encore, l\u2019au-dience est extr\u00eamement rapide. G\u00e9n\u00e9ralement, apr\u00e8s avoir asserment\u00e9 les parties, v\u00e9rifi\u00e9 le mandat de l\u2019\u00e9ventuel repr\u00e9sentant et demand\u00e9 les montants dus, le r\u00e9gisseur se tourne vers le ou les locataires pour leur demander s\u2019ils reconnaissent ou non les faits. Dans la quasi-totalit\u00e9 des cas observ\u00e9s, les locataires admettent spontan\u00e9ment ou apr\u00e8s de tr\u00e8s br\u00e8ves h\u00e9sitations qu\u2019ils doivent de l\u2019argent. Il est cependant arriv\u00e9 qu\u2019ils contestent le montant exig\u00e9 par le propri\u00e9taire ou son repr\u00e9sentant[115]<\/a> et dans les deux seuls cas observ\u00e9s (2\/36) o\u00f9 les locataires contestaient l\u2019ensemble du non-paiement, les locataires n\u2019avaient ni re\u00e7u, ni autre preuve \u00e9crite, \u00e0 fournir au r\u00e9gisseur qui la demandait[116]<\/a>. Au-del\u00e0 de nos seules observations, \u00ab\u00a0rarissimes sont les cas o\u00f9 la simple affirmation du locataire pr\u00e9vaudra contre celle du locateur qui all\u00e8gue une dette de loyer\u00a0\u00bb[117]<\/a> selon le r\u00e9gisseur Pierre Gagnon.<\/p>\n

Une fois l\u2019aveu de non-paiement confirm\u00e9 ou en l\u2019absence de re\u00e7u, le r\u00e9gisseur explique qu\u2019en vertu de la loi, il est tenu de r\u00e9silier le bail. Celui-ci demande ensuite aux locataires s\u2019ils ont des questions ou des points \u00e0 ajouter. C\u2019est seulement \u00e0 ce moment que les locataires ont l\u2019occasion d\u2019expliquer les causes du non-paiement et les raisons de leur d\u00e9placement au tribunal. Les locataires qui se repr\u00e9sentent eux-m\u00eames, lors des audiences que nous avons observ\u00e9es (34\/36), avec tout ce que cela implique d\u2019anxi\u00e9t\u00e9[118]<\/a>, ont fait tour \u00e0 tour valoir l\u2019absence d\u2019emploi et de revenu, des difficult\u00e9s financi\u00e8res passag\u00e8res, l\u2019insalubrit\u00e9 de leur logement, la pr\u00e9sence de moisissure, le refus du propri\u00e9taire de r\u00e9aliser les travaux demand\u00e9s ou le refus du propri\u00e9taire ou de son repr\u00e9sentant d\u2019encaisser le loyer[119]<\/a>. Parfois, ils ne disent rien[120]<\/a>.<\/p>\n

Ne disposant pas de pouvoir discr\u00e9tionnaire pour tenir compte des raisons financi\u00e8res du non-paiement et des cons\u00e9quences sociales de l\u2019expulsion et compte tenu des crit\u00e8res particuli\u00e8rement exigeants de la d\u00e9fense d\u2019inex\u00e9cution, les r\u00e9gisseurs sont le plus souvent conduits \u00e0 interrompre les t\u00e9moignages des locataires, plus ou moins rapidement selon les cas observ\u00e9s\u00a0: \u00ab\u00a0je dois vous interrompre mais il s\u2019agit d\u2019un autre recours\u00a0\u00bb; \u00ab\u00a0vous avez d\u2019autres recours pour faire valoir vos droits\u00a0\u00bb; \u00ab\u00a0ce n\u2019est pas la question; en sortant, vous pouvez vous renseigner sur vos droits\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0ce n\u2019est pas l\u2019objet du pr\u00e9sent recours\u00a0\u00bb[121]<\/a>. Dans tous les cas observ\u00e9s, les locataires n\u2019avaient pas exerc\u00e9 de recours, mais ils insistaient parfois pour poursuivre leur t\u00e9moignage (sur les probl\u00e8mes financiers, les moisissures, l\u2019eau, le comportement du locateur ou son repr\u00e9sentant, etc.). Les r\u00e9gisseurs les interrompaient alors de nouveau[122]<\/a>, laissant les locataires dans une incompr\u00e9hension manifeste. Ainsi, nos observations font \u00e9cho \u00e0 celles qui ont pu \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es en France, quant au \u00ab\u00a0d\u00e9senchantement\u00a0\u00bb[123]<\/a> ou au \u00ab\u00a0tr\u00e8s net d\u00e9calage\u00a0\u00bb[124]<\/a> entre les attentes des locataires qui ont choisi de se d\u00e9placer malgr\u00e9 le peu de chance de succ\u00e8s (et qui envisagent le tribunal comme un lieu de d\u00e9bats o\u00f9 ils pourront expliquer au magistrat leur situation) et le caract\u00e8re exp\u00e9ditif de l\u2019audience. L\u2019audience appara\u00eet \u00e0 ce point si exp\u00e9ditive que le r\u00e9gisseur doit souvent se reprendre \u00e0 plusieurs fois pour faire comprendre aux parties que l\u2019audience est termin\u00e9e et qu\u2019elles doivent sortir[125]<\/a>.<\/p>\n

Les jugements rendus viennent confirmer le caract\u00e8re souvent inop\u00e9rant des t\u00e9moignages des locataires. \u00c0 titre d\u2019exemple, on peut lire, \u00ab\u00a0[p]eu importe la raison mentionn\u00e9e par le locataire, la loi ne permet pas d\u2019exemption pour une situation semblable et le Tribunal se doit d\u2019appliquer la loi\u00a0\u00bb[126]<\/a> ou encore, \u00ab\u00a0[l]e tribunal ne peut retenir cette d\u00e9fense. Les difficult\u00e9s financi\u00e8res du locataire sont \u00e9trang\u00e8res au droit du locateur de percevoir le loyer. Le locateur a des obligations financi\u00e8res \u00e0 assumer sur son immeuble\u00a0\u00bb[127]<\/a>. Seuls le retard et les montants dus sont consign\u00e9s dans le jugement qui ordonne l\u2019expulsion avec l\u2019ex\u00e9cution provisoire, dans la majorit\u00e9 des cas. Il n\u2019y a aucun d\u00e9veloppement sur les causes du non-paiement et souvent aucune analyse sur les mois concern\u00e9s par le non-paiement, ce qui est parfois contestable au regard de la jurisprudence de la Cour du Qu\u00e9bec[128]<\/a>.<\/p>\n

D.\u00a0 Un contentieux \u00ab\u00a0sans espoir\u00a0\u00bb?<\/h2>\n

C\u2019est \u00e0 bon droit que les r\u00e9gisseurs r\u00e9pondent aux locataires faisant le d\u00e9placement \u00e0 la R\u00e9gie que leurs difficult\u00e9s financi\u00e8res ou les cons\u00e9quences sociales de leur expulsion ne sont pas des questions d\u2019int\u00e9r\u00eat juridique lors des audiences en non-paiement. Les magistrats ne disposent l\u00e9galement d\u2019aucune marge de man\u0153uvre ou presque[129]<\/a> pour appr\u00e9cier ces arguments et la proportionnalit\u00e9 de la mesure[130]<\/a>; les t\u00e9moignages des locataires semblent \u00ab\u00a0sans espoir\u00a0\u00bb[131]<\/a>. Toutefois, l\u2019affirmation selon laquelle les locataires disposent d\u2019autres recours pour faire valoir leurs droits en mati\u00e8re de salubrit\u00e9, par exemple, est en pratique discutable. En effet, la R\u00e9gie prend en moyenne\u00a021 mois pour statuer sur les causes civiles (causes de salubrit\u00e9, vermines, moisissure, etc.), contre\u00a045 jours pour ordonner l\u2019expulsion pour des arri\u00e9r\u00e9s de loyers[132]<\/a>. \u00c0 moins que la cause soit consid\u00e9r\u00e9e comme urgente par le ma\u00eetre des r\u00f4les[133]<\/a>, le recours des locataires ne sera pas entendu avant la fin de leur bail. Une r\u00e9cente \u00e9tude montre qu\u2019il faut\u00a0790 jours en moyenne \u00e0 la R\u00e9gie pour statuer sur la pr\u00e9sence de moisissures dans un logement, y compris dans des cas jug\u00e9s graves pour la sant\u00e9[134]<\/a>. \u00c0 toutes fins pratiques, si les locataires souhaitent d\u00e9fendre leur cause devant la R\u00e9gie dans des d\u00e9lais raisonnables (qui soient, par exemple, plus courts que la dur\u00e9e de leur bail), ils ont d\u2019une certaine mani\u00e8re tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 \u00eatre poursuivi pour non-paiement et esp\u00e9rer que le r\u00e9gisseur accepte que les deux dossiers soient r\u00e9unis[135]<\/a>. Cependant, la r\u00e9union des demandes est \u00e0 la discr\u00e9tion du magistrat[136]<\/a> et n\u2019est donc pas automatique[137]<\/a>. Pr\u00e9cisons toutefois que la Cour du Qu\u00e9bec a d\u00e9j\u00e0 jug\u00e9 que ce droit devait \u00eatre exerc\u00e9 \u00ab\u00a0de mani\u00e8re \u00e0 maintenir l\u2019\u00e9quilibre entre les droits de chacune des parties\u00a0\u00bb[138]<\/a> et que le refus de r\u00e9unir des demandes constituait, dans certaines circonstances, un d\u00e9ni de justice[139]<\/a>.<\/p>\n

L\u2019un des cas que nous avons observ\u00e9s permet de pr\u00e9ciser les enjeux du probl\u00e8me dont il est ici question[140]<\/a>. La repr\u00e9sentante d\u2019une compagnie immobili\u00e8re demande la r\u00e9siliation du bail et l\u2019expulsion des locataires au motif que les locataires, un couple d\u2019\u00e9tudiant(e)s \u00e9trangers, n\u2019ont pas pay\u00e9 le loyer de juin et qu\u2019ils sont en retard depuis plus de trois semaines. Le locataire pr\u00e9sent confirme spontan\u00e9ment que les sommes sont dues et tente d\u2019expliquer qu\u2019il a toujours pay\u00e9 son loyer le 1er<\/sup> jour du mois. Cette fois-ci, il a d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment d\u00e9cid\u00e9 de retenir le loyer, compte tenu du comportement du locateur. Le r\u00e9gisseur l\u2019interrompt fermement une premi\u00e8re fois\u00a0: \u00ab\u00a0on ne peut se faire justice soi-m\u00eame\u00a0\u00bb. Il lui explique qu\u2019il existe d\u2019autres recours pour engager la responsabilit\u00e9 du locateur. Le locataire poursuit, malgr\u00e9 l\u2019intervention du r\u00e9gisseur, pour pr\u00e9ciser que s\u2019il a d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment retenu le loyer de juin, c\u2019est que le logement \u00e9tait infiltr\u00e9 d\u2019eau. Le r\u00e9gisseur r\u00e9it\u00e8re que ce n\u2019est pas l\u2019objet de la pr\u00e9sente affaire, mais le locataire insiste et parvient \u00e0 pr\u00e9senter des photographies au r\u00e9gisseur. Ce dernier, visiblement choqu\u00e9 par ce qu\u2019il voit, se tourne alors vers la repr\u00e9sentante de la compagnie immobili\u00e8re, qui confirme l\u2019infiltration d\u2019eau, mais rappelle au r\u00e9gisseur qu\u2019\u00ab\u00a0il est bien \u00e9tabli\u00a0\u00bb que les locataires ne peuvent se faire justice eux-m\u00eames. Le r\u00e9gisseur lui pr\u00e9sente alors les photographies. La repr\u00e9sentante explique \u00e0 son tour qu\u2019elle n\u2019a jamais vu le logement, mais que des travaux ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s, que \u00ab\u00a0la politique du d\u00e9partement du recouvrement\u00a0\u00bb de la compagnie immobili\u00e8re est de poursuivre automatiquement les locataires qui n\u2019ont pas pay\u00e9 le loyer depuis plus de trois semaines. Finalement, le jugement a \u00e9t\u00e9 mis en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9, mais l\u00e9galement, les deux \u00e9tudiants \u00e9trangers sont en retard et la r\u00e9siliation du bail s\u2019impose[141]<\/a>\u00a0: les locataires n\u2019avaient pas fait la preuve qu\u2019ils avaient mis en demeure le propri\u00e9taire de faire les travaux, ils n\u2019avaient pas entam\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e0 la R\u00e9gie, ils n\u2019avaient pas quitt\u00e9 le logement et ils n\u2019avaient pas \u00e9tabli que le pr\u00e9judice subi \u00e9quivalait \u00e0 un mois de loyer.<\/p>\n

Que la proc\u00e9dure soit exp\u00e9ditive et que les t\u00e9moignages soient parfois \u00e9court\u00e9s ne constitue donc peut-\u00eatre pas le probl\u00e8me central. Sur ce point, les locataires ont des recours, puisque la Cour du Qu\u00e9bec, en appel, a rappel\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises que les r\u00e9gisseurs ont l\u2019obligation d\u2019entendre les locataires, notamment lorsqu\u2019ils invoquent l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution comme moyen de d\u00e9fense, et ce, m\u00eame quand les locataires n\u2019ont pas entam\u00e9 de recours devant la R\u00e9gie[142]<\/a>. Pour la Cour du Qu\u00e9bec, le refus d\u2019entendre les locataires est en effet une violation des r\u00e8gles de justice naturelle et du principe audi alteram partem<\/em>[143]<\/a>; et sur ce point pr\u00e9cis, dans le cadre de nos observations, les r\u00e9gisseurs ont toujours demand\u00e9 aux locataires s\u2019ils avaient quelque chose \u00e0 dire et ils ont \u00e9cout\u00e9 plus ou moins longuement les arguments plaid\u00e9s.<\/p>\n

Le probl\u00e8me est plut\u00f4t que, sauf exception, le droit en vigueur et la proc\u00e9dure pour arri\u00e9r\u00e9s de loyer ne permettent pas aux r\u00e9gisseurs de prendre en compte les causes financi\u00e8res du non-paiement ou encore les cons\u00e9quences de l\u2019expulsion. Ils ne peuvent ni accorder de d\u00e9lais pour tenir compte du pr\u00e9judice des locataires[144]<\/a>, ni suspendre les expulsions pendant l\u2019hiver[145]<\/a>, ni \u00e9chelonner la dette, ni tenir compte de l\u2019historique de paiement ou de la situation sociale et familiale des locataires. Ce n\u2019est que tr\u00e8s exceptionnellement qu\u2019ils peuvent prendre en compte les enjeux de salubrit\u00e9 pour s\u2019opposer \u00e0 une expulsion[146]<\/a>. Les magistrats n\u2019ont pas l\u2019obligation, comme cela se fait en Europe ou en Afrique du Sud, de s\u2019assurer que la mesure d\u2019expulsion soit proportionnelle, \u00ab\u00a0juste et \u00e9quitable\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0n\u00e9cessaire dans une soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9mocratique\u00a0\u00bb [notre traduction][147]<\/a>. Dans les\u00a0120 jugements que nous avons analys\u00e9s en mati\u00e8re de non-paiement depuis plus de trois semaines, l\u2019expulsion a \u00e9t\u00e9 ordonn\u00e9e (120 cas sur\u00a0120), y compris lorsque les locataires \u00e9taient pr\u00e9sents \u00e0 l\u2019audience (38 cas sur\u00a0120;\u00a031,6\u00a0%).<\/p>\n

III. \u00a0 La r\u00e9siliation pour retards fr\u00e9quents et l\u2019\u00e9valuation du \u00ab\u00a0pr\u00e9judice s\u00e9rieux\u00a0\u00bb des propri\u00e9taires<\/h1>\n

La r\u00e9siliation du bail et l\u2019expulsion des locataires peuvent \u00eatre obtenues alors m\u00eame que les locataires paient leurs loyers, mais \u00ab\u00a0fr\u00e9quemment en retard\u00a0\u00bb (art\u00a01971 CcQ)[148]<\/a>. Il s\u2019agit d\u2019une disposition adopt\u00e9e en\u00a01979 apr\u00e8s que la Cour supr\u00eame ait rejet\u00e9 l\u2019interpr\u00e9tation de la Commission des loyers qui consid\u00e9rait que le paiement en retard pouvait constituer \u00ab\u00a0une source s\u00e9rieuse de tracasseries\u00a0\u00bb[149]<\/a> justifiant la r\u00e9siliation du bail[150]<\/a>. D\u00e9sormais, les propri\u00e9taires doivent faire la preuve non plus de \u00ab\u00a0s\u00e9rieuses tracasseries\u00a0\u00bb mais d\u2019un \u00ab\u00a0pr\u00e9judice s\u00e9rieux\u00a0\u00bb pour obtenir la r\u00e9siliation du bail en cas de \u00ab\u00a0retards fr\u00e9quents\u00a0\u00bb. L\u2019analyse du droit et de la jurisprudence (A) comme les observations d\u2019audiences r\u00e9v\u00e8lent toutefois que la preuve exig\u00e9e est relativement peu contraignante (B). Dans le contentieux pour \u00ab\u00a0retard fr\u00e9quent\u00a0\u00bb, \u00e0 la diff\u00e9rence du contentieux pour non-paiement depuis plus de trois semaines, les magistrats peuvent cependant d\u00e9cider de sursoir \u00e0 l\u2019expulsion, ce qui \u00ab\u00a0conf\u00e8re une discr\u00e9tion consid\u00e9rable\u00a0au d\u00e9cideur\u00a0\u00bb[151]<\/a>. C\u2019est le seul cas o\u00f9 le l\u00e9gislateur autorise les magistrats \u00e0 prendre en compte les causes et les cons\u00e9quences sociales de l\u2019expulsion (C).<\/p>\n

A.\u00a0 Le droit applicable et la notion de \u00ab\u00a0pr\u00e9judice s\u00e9rieux\u00a0\u00bb<\/h2>\n

Pour obtenir la r\u00e9siliation du bail en cas de retards fr\u00e9quents (5\u00a0369 demandes en\u00a02014-2015), le propri\u00e9taire doit d\u2019abord faire la preuve du caract\u00e8re \u00ab\u00a0fr\u00e9quent\u00a0\u00bb du non-paiement. Il n\u2019existe pas de d\u00e9finition arr\u00eat\u00e9e du retard fr\u00e9quent. Selon Gagnon, \u00ab\u00a0un ou deux retards, surtout s\u2019ils sont de courte dur\u00e9e, n\u2019\u00e9quivalent g\u00e9n\u00e9ralement pas \u00e0 un retard fr\u00e9quent\u00a0\u00bb, mais il appartient aux magistrats de statuer selon chaque cas d\u2019esp\u00e8ce[152]<\/a>. Le fait de payer en retard \u00e0 trois reprises dans le courant de l\u2019ann\u00e9e suffit pour remplir le crit\u00e8re de la fr\u00e9quence[153]<\/a>, m\u00eame s\u2019il ne s\u2019agit que de quelques jours de retard[154]<\/a>.<\/p>\n

La r\u00e9siliation pour retards fr\u00e9quents n\u2019est par ailleurs possible que si le propri\u00e9taire fait \u00e9galement la preuve qu\u2019il subit un \u00ab\u00a0pr\u00e9judice s\u00e9rieux\u00a0\u00bb[155]<\/a>. L\u00e0 encore, il n\u2019existe pas de d\u00e9finition l\u00e9gale du caract\u00e8re \u00ab\u00a0s\u00e9rieux\u00a0\u00bb du pr\u00e9judice. L\u2019interpr\u00e9tation est donc laiss\u00e9e \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation des magistrats, selon le cas. La jurisprudence couramment cit\u00e9e en la mati\u00e8re pr\u00e9cise qu\u2019il s\u2019agit d\u2019autre chose que de \u00ab\u00a0simples inconv\u00e9nients\u00a0\u00bb occasionn\u00e9s par tout retard et que la preuve est \u00ab\u00a0exigeante\u00a0\u00bb pour le propri\u00e9taire[156]<\/a>. La Cour sup\u00e9rieure a \u00e9galement statu\u00e9 que pour conclure \u00e0 l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice s\u00e9rieux, le juge devait s\u2019appuyer sur des preuves et motiver sa d\u00e9cision; le simple t\u00e9moignage ne semble donc pas suffisant pour \u00e9tablir la preuve d\u2019un pr\u00e9judice s\u00e9rieux pour ce tribunal[157]<\/a>. A contrario<\/em>, la Cour du Qu\u00e9bec[158]<\/a> a conclu, en\u00a02013, que rien n\u2019oblige<\/p>\n

le r\u00e9gisseur de la R\u00e9gie du logement \u00e0 exiger une preuve documentaire si, par ailleurs, tel le cas en l\u2019esp\u00e8ce, apr\u00e8s appr\u00e9ciation des t\u00e9moignages rendus par les parties, il \u00e9tait en mesure de conclure \u00e0 l\u2019existence des retards fr\u00e9quents dans le paiement du loyer et au pr\u00e9judice s\u00e9rieux subi par la locatrice-intim\u00e9e[159]<\/a>.<\/p>\n

Rappelons simplement ici que l\u2019article\u00a079 de la Loi sur la R\u00e9gie du logement <\/em>exige que toute d\u00e9cision de la R\u00e9gie soit motiv\u00e9e\u00a0: le d\u00e9cideur a l\u2019obligation de \u00ab\u00a0fournir des explications au lecteur qui justifient la d\u00e9cision\u00a0\u00bb[160]<\/a>. Le juge Daniel Dort\u00e9lus de la Cour du Qu\u00e9bec a ainsi annul\u00e9 une d\u00e9cision de la R\u00e9gie au motif qu\u2019elle \u00e9tait \u00ab\u00a0laconique\u00a0\u00bb, ne permettant pas de comprendre le raisonnement de la R\u00e9gie, et \u00ab\u00a0muette quant \u00e0 l\u2019analyse qui m\u00e8ne \u00e0 la conclusion de r\u00e9silier le bail\u00a0\u00bb[161]<\/a>. Reste qu\u2019en l\u2019\u00e9tat actuel du droit sur le \u00ab\u00a0pr\u00e9judice s\u00e9rieux\u00a0\u00bb, l\u2019exigence de motivation pour la Cour du Qu\u00e9bec appara\u00eet limit\u00e9e\u00a0: soutenir qu\u2019on a des obligations financi\u00e8res \u00e0 assumer sur un immeuble peut \u00eatre jug\u00e9 suffisant[162]<\/a>, alors que cela semble discutable au regard des crit\u00e8res fix\u00e9s par la Cour supr\u00eame[163]<\/a>.<\/p>\n

Quoi qu\u2019il en soit, quand les magistrats accordent la r\u00e9siliation pour des retards fr\u00e9quents, ils mentionnent g\u00e9n\u00e9ralement que \u00ab\u00a0le locateur ayant d\u00e9montr\u00e9 le pr\u00e9judice s\u00e9rieux occasionn\u00e9 par les fr\u00e9quents retards du locataire \u00e0 payer son loyer, il est en droit d\u2019obtenir la r\u00e9siliation du bail\u00a0\u00bb, sans trop d\u00e9tailler la preuve pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l\u2019audience. Ils \u00e9voquent alors g\u00e9n\u00e9ralement, et tr\u00e8s bri\u00e8vement, deux \u00e9l\u00e9ments\u00a0: les difficult\u00e9s financi\u00e8res rencontr\u00e9es par les propri\u00e9taires et\/ou la lourdeur des d\u00e9marches administratives[164]<\/a>. Sur le premier argument, les jugements pr\u00e9cisent, le cas \u00e9ch\u00e9ant, que les retards ont imposent au locateur \u00ab\u00a0des frais financiers suppl\u00e9mentaires car son hypoth\u00e8que est difficilement pay\u00e9e\u00a0\u00bb[165]<\/a>, que celui-ci \u00ab\u00a0doit emprunter dans une marge de cr\u00e9dit pour rencontrer ses obligations\u00a0\u00bb[166]<\/a> et que cela \u00ab\u00a0lui occasionne des frais pour se d\u00e9placer et \u00e9crire [au locataire] \u00e0 maintes reprises\u00a0\u00bb[167]<\/a>. Mais il est \u00e9galement admis par la jurisprudence que les inconv\u00e9nients ne sont pas n\u00e9cessairement financiers[168]<\/a>. Il peut s\u2019agir d\u2019inconv\u00e9nients li\u00e9s aux t\u00e2ches administratives[169]<\/a> (\u00e9mettre un avis verbal, r\u00e9diger une mise en demeure, se d\u00e9placer), d\u2019une perte de temps[170]<\/a> ou d\u2019avoir d\u00fb entamer une d\u00e9marche judiciaire[171]<\/a>, ce qui rend la preuve nettement moins exigeante. Le fait d\u2019avoir \u00ab\u00a0beaucoup de logements \u00e0 g\u00e9rer\u00a0\u00bb[172]<\/a>, m\u00eame si le pr\u00e9judice est principalement subi par le gestionnaire et non directement par le propri\u00e9taire, contribue \u00e0 alourdir les d\u00e9marches administratives et participe donc \u00e0 \u00e9tablir, au moins dans certains cas, un pr\u00e9judice s\u00e9rieux[173]<\/a>. L\u2019analyse de la jurisprudence r\u00e9v\u00e8le ainsi que dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas (222 sur\u00a0240), les r\u00e9gisseurs concluent que les retards causent un pr\u00e9judice s\u00e9rieux aux propri\u00e9taires et r\u00e9silient le bail, sans d\u00e9velopper davantage sur la situation sociale et financi\u00e8re du propri\u00e9taire ou sur les d\u00e9marches effectu\u00e9es[174]<\/a>.<\/p>\n

B.\u00a0 L\u2019audience et la preuve des cons\u00e9quences financi\u00e8res et des d\u00e9marches administratives<\/h2>\n

Si le \u00ab\u00a0pr\u00e9judice s\u00e9rieux\u00a0\u00bb du propri\u00e9taire n\u2019est donc pas automatiquement reconnu[175]<\/a>, nous avons pu constater lors des audiences que le niveau de preuve requis pour le faire reconna\u00eetre n\u2019\u00e9tait pas n\u00e9cessairement tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9[176]<\/a>. L\u00e0 encore, quand ce moyen est plaid\u00e9, les audiences sont extr\u00eamement rapides, jug\u00e9es en moins de dix minutes en moyenne, quand les locataires sont pr\u00e9sents. Le d\u00e9roulement est globalement semblable \u00e0 celui du non-paiement. Les parties s\u2019identifient \u00e0 la demande du magistrat qui les assermente et s\u2019assure que la signification a bien eu lieu. Le magistrat se tourne ensuite vers le propri\u00e9taire ou son repr\u00e9sentant[177]<\/a> (pr\u00e9sent dans pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des cas observ\u00e9s) et lui demande s\u2019il y a des loyers dus, la fr\u00e9quence des retards et s\u2019il y a une hypoth\u00e8que. Il demande parfois le montant de l\u2019hypoth\u00e8que et des revenus de location. Dans vingt-deux des vingt-cinq cas observ\u00e9s[178]<\/a>, aucune preuve \u00e9crite n\u2019a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9e aux propri\u00e9taires ou leurs repr\u00e9sentants. Ces derniers r\u00e9pondent aux questions du magistrat sur l\u2019hypoth\u00e8que, en rajoutant parfois qu\u2019ils ont d\u00fb effectuer des d\u00e9marches administratives, sans prendre n\u00e9cessairement la peine de les nommer.<\/p>\n

Apr\u00e8s le t\u00e9moignage du propri\u00e9taire, le r\u00e9gisseur se tourne vers les locataires \u2014 lorsqu\u2019ils ou elles sont pr\u00e9sent(e)s \u2014 \u00e0 qui il demande les raisons de contester les retards. Ces derniers font notamment valoir l\u2019existence d\u2019ententes avec le propri\u00e9taire, le fait que contrairement \u00e0 son habitude, le propri\u00e9taire ne s\u2019est pas pr\u00e9sent\u00e9 le premier du mois pour venir chercher le loyer ou qu\u2019il n\u2019a pas encaiss\u00e9 le ch\u00e8que ou qu\u2019ils ont subi une perte de revenu (s\u00e9paration, ch\u00f4mage, prestations sociales, etc.)[179]<\/a>. Mais, comme en mati\u00e8re de non-paiement, la preuve de l\u2019existence d\u2019une entente est difficile \u00e0 \u00e9tablir pour les locataires[180]<\/a>. Par ailleurs, l\u00e0 encore, aucune disposition l\u00e9gale n\u2019oblige le magistrat \u00e0 tenir compte de la situation sociale du locataire et du pr\u00e9judice subi par celui-ci pour r\u00e9silier le bail et ordonner l\u2019expulsion.<\/p>\n

On peut toutefois mentionner qu\u2019\u00e0 deux reprises lors de nos observations (2\/32), les r\u00e9gisseurs ont refus\u00e9 \u2014 explicitement et au cours de l\u2019audience \u2014 de conclure \u00e0 l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice s\u00e9rieux du propri\u00e9taire. Dans le premier cas observ\u00e9, le magistrat estimait que le repr\u00e9sentant du propri\u00e9taire (l\u2019oncle) ne pouvait \u00e9tablir la preuve du pr\u00e9judice s\u00e9rieux alors qu\u2019il n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 t\u00e9moin des faits en question[181]<\/a>. Dans le second cas, le propri\u00e9taire (de plus de 25 logements) a t\u00e9moign\u00e9 qu\u2019il percevait 12\u00a0000\u00a0$ de revenus de loyers par mois alors que l\u2019hypoth\u00e8que lui coutait 6 000\u00a0$. Le r\u00e9gisseur en a conclu qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9ficitaire et qu\u2019il \u00e9tait difficile de conclure \u00e0 l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice \u00ab\u00a0s\u00e9rieux\u00a0\u00bb; il lui a alors demand\u00e9 s\u2019il avait subi d\u2019autres pr\u00e9judices. Le propri\u00e9taire a r\u00e9pondu que non, pas directement, mais que son concierge rencontrait \u00ab\u00a0d\u2019importants\u00a0\u00bb probl\u00e8mes de gestion. Le r\u00e9gisseur a alors conclu qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019activit\u00e9s normales de gestion\u00a0et qu\u2019il n\u2019y avait pas de pr\u00e9judice s\u00e9rieux[182]<\/a>. Ces deux exemples sont exceptionnels et de plus, dans le dernier cas, le bail a tout de m\u00eame \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 pour non-paiement depuis plus de trois semaines[183]<\/a>. Car de fait, dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas analys\u00e9s, la r\u00e9siliation pour \u00ab\u00a0retards fr\u00e9quents\u00a0\u00bb est demand\u00e9e de mani\u00e8re subsidiaire \u00e0 la r\u00e9siliation pour retard de plus de trois semaines. Ainsi, sur les 240 jugements examin\u00e9s, l\u2019expulsion a \u00e9t\u00e9 ordonn\u00e9e \u2014 pour l\u2019un ou\/et l\u2019autre des deux motifs \u2014 dans 79,5\u00a0% des cas (191\/240), avec une ordonnance d\u2019ex\u00e9cution provisoire dans 69,1\u00a0% des cas (132\/191).<\/p>\n

Quoi qu\u2019il en soit, et pour conclure sur ce point, on peut constater que les pertes de revenus locatifs sont prises bien au \u00ab\u00a0s\u00e9rieux\u00a0\u00bb par les magistrats; trois retards dans le paiement du loyer et le fait d\u2019avoir une hypoth\u00e8que permettent actuellement, au moins dans certains cas, de conclure \u00e0 l\u2019existence d\u2019un \u00ab\u00a0pr\u00e9judice s\u00e9rieux\u00a0\u00bb, ind\u00e9pendamment de la situation sociale et financi\u00e8re du propri\u00e9taire, de l\u2019historique de paiement et des cons\u00e9quences de l\u2019expulsion.<\/p>\n

C.\u00a0 L\u2019ordonnance de la \u00ab\u00a0derni\u00e8re chance\u00a0\u00bb<\/h2>\n

\u00c0 la diff\u00e9rence du non-paiement depuis plus de trois semaines, les locataires poursuivis pour des retards fr\u00e9quents peuvent esp\u00e9rer obtenir un sursis de la part du magistrat, o\u00f9 le tribunal a la possibilit\u00e9 de substituer \u00e0 la r\u00e9siliation du bail une ordonnance visant \u00e0 enjoindre le locataire \u00e0 payer le premier de chaque mois (art\u00a01973 CcQ), pendant une dur\u00e9e qui varie grandement selon les jugements[184]<\/a>, sous peine de voir la r\u00e9siliation ordonn\u00e9e[185]<\/a>. C\u2019est l\u2019\u00ab\u00a0ordonnance de la derni\u00e8re chance\u00a0\u00bb comme le rappellent les r\u00e9gisseurs aux locataires. Celle-ci est accord\u00e9e de mani\u00e8re quasi automatique (117\/120 cas de notre \u00e9chantillon centr\u00e9 sur cette disposition), mais dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas (87\/117) de mani\u00e8re subsidiaire si le locataire paie les loyers dus \u00ab\u00a0avant jugement\u00a0\u00bb conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article\u00a01883 CcQ. Dans le cas contraire, le bail sera r\u00e9sili\u00e9 et l\u2019ordonnance ne s\u2019appliquera pas[186]<\/a>. Celle-ci est beaucoup plus rarement octroy\u00e9e afin de sursoir \u00e0 la r\u00e9siliation et l\u2019expulsion (30\/117 cas).<\/p>\n

Les crit\u00e8res \u00e0 remplir pour obtenir une telle ordonnance ne sont pas pr\u00e9cis\u00e9s dans la loi; il appartient aux magistrats de statuer au cas par cas et de mani\u00e8re discr\u00e9tionnaire. Les raisons invoqu\u00e9es pour accorder ou non cette ordonnance ne sont cependant que tr\u00e8s rarement explicit\u00e9es dans les jugements. Seuls le nombre de retards ou leur fr\u00e9quence sont parfois mentionn\u00e9s. Dans la grande majorit\u00e9 des cas, le r\u00e9gisseur rappelle simplement que \u00ab\u00a0compte tenu de la discr\u00e9tion que lui accorde l\u2019article\u00a01973\u00a0\u00bb, il octroie, ou non, une ordonnance. Sur les\u00a0240 causes analys\u00e9es o\u00f9 les retards fr\u00e9quents \u00e9taient invoqu\u00e9s, nous n\u2019avons trouv\u00e9 que deux d\u00e9cisions mentionnant explicitement, bien que bri\u00e8vement, la situation sociale du locataire et justifiant par l\u00e0 de surseoir \u00e0 la r\u00e9siliation du bail. Dans le premier cas, le jugement pr\u00e9cise que la locataire est \u00ab\u00a0monoparentale et m\u00e8re de quatre enfants\u00a0\u00bb[187]<\/a>; dans le second que \u00ab\u00a0[l]e locataire admet payer en retard son loyer, mais qu\u2019il s\u2019est pris en main depuis un certain temps\u00a0\u00bb[188]<\/a>.<\/p>\n

Il ressort toutefois de l\u2019analyse des cas o\u00f9 l\u2019ordonnance est accord\u00e9e, sans que le bail soit r\u00e9sili\u00e9 (30\/120 cas), qu\u2019elle \u00e9tait le plus souvent accord\u00e9e lorsque les locataires avaient pay\u00e9 les sommes dues avant ou \u00e0 l\u2019audience[189]<\/a> et dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas quand les sommes dues \u00e9taient inf\u00e9rieures au montant du loyer[190]<\/a>. Et dans ces cas, il semble que les t\u00e9moignages des locataires aient une port\u00e9e d\u00e9terminante dans la d\u00e9cision du r\u00e9gisseur d\u2019accorder ou non une ordonnance. Il ressort en effet de notre analyse de la jurisprudence qu\u2019en l\u2019absence des locataires, les magistrats n\u2019accordent qu\u2019exceptionnellement[191]<\/a> une telle ordonnance, encore plus rarement si les locataires doivent de l\u2019argent (2\/30 cas)[192]<\/a>. On peut \u00e9galement mentionner qu\u2019\u00e0 deux reprises lors de nos observations, le magistrat a explicitement signal\u00e9 la situation sociale des locataires, pr\u00e9sents \u00e0 l\u2019audience, pour justifier l\u2019octroi d\u2019une ordonnance de la \u00ab\u00a0derni\u00e8re chance\u00a0\u00bb; le premier locataire avait vu ses prestations de la Commission de la sant\u00e9 et de la s\u00e9curit\u00e9 du travail (CSST) diminuer de\u00a050\u00a0%; le second, \u00ab\u00a0parti en affaires avec un ami\u00a0\u00bb, rencontrait des \u00ab\u00a0difficult\u00e9s passag\u00e8res\u00a0\u00bb, mais il avait le \u00ab\u00a0sens de l\u2019entrepreneuriat\u00a0[…]\u00a0une comp\u00e9tence rare au Qu\u00e9bec\u00a0\u00bb[193]<\/a>.<\/p>\n

IV. L\u2019absence des locataires et des avocats aux audiences<\/h1>\n

La pr\u00e9sence des locataires ou de leurs repr\u00e9sentants semble donc avoir un impact important sur l\u2019issue du diff\u00e9rend, \u00e0 tout le moins dans les rares cas o\u00f9 les magistrats disposent d\u2019un certain pouvoir discr\u00e9tionnaire. Or, nos r\u00e9sultats de recherche r\u00e9v\u00e8lent que les locataires ne sont qu\u2019exceptionnellement pr\u00e9sents et encore plus exceptionnellement repr\u00e9sent\u00e9s. Au regard de l\u2019enjeu du contentieux, soit l\u2019expulsion d\u2019un logement, comment expliquer ce taux extr\u00eamement bas de participation? Notre hypoth\u00e8se est que cet \u00ab\u00a0absent\u00e9isme\u00a0\u00bb trouve une partie de son explication dans les limites juridiques \u2014 r\u00e9elles ou suppos\u00e9es \u2014 de l\u2019impact du t\u00e9moignage \u00e0 l\u2019audience (A) ou de la plaidoirie des avocats \u00e0 l\u2019audience (B) sur l\u2019issue du diff\u00e9rend. L\u2019absence des locataires comme de leurs repr\u00e9sentants \u00e9ventuels r\u00e9v\u00e9lerait ainsi une forme de \u00ab\u00a0non-recours\u00a0\u00bb au tribunal[194]<\/a>, subi ou strat\u00e9gique[195]<\/a>, mais dans tous les cas \u00ab\u00a0une illustration d\u2019un repli command\u00e9 par un d\u00e9ni de confiance\u00a0\u00bb[196]<\/a> dans les occasions offertes par l\u2019action judiciaire.<\/p>\n

A.\u00a0 L\u2019absence des locataires aux audiences<\/h2>\n

Il n\u2019existe, \u00e0 notre connaissance, aucune statistique officielle au Qu\u00e9bec sur la pr\u00e9sence des parties aux audiences[197]<\/a>. \u00c0 l\u2019instar de toutes les \u00e9tudes r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9tranger que nous avons consult\u00e9es, nos r\u00e9sultats de recherche nous portent \u00e0 croire que les locataires ne consid\u00e8rent pas le tribunal comme un moyen utile pour faire valoir leurs droits en cas de non-paiement. Sur les\u00a0240 jugements pour non-paiement et retards fr\u00e9quents analys\u00e9s dans le cadre de cette recherche, les locataires \u00e9taient absents dans pr\u00e8s de\u00a068\u00a0% des cas (163\/240)[198]<\/a>. C\u2019est beaucoup plus que les donn\u00e9es recueillies par Claude Thomasset en\u00a01987 \u2014 mais dont les\u00a0150 observations ne portaient pas exclusivement sur le non-paiement \u2014, qui estimait que les locataires \u00e9taient absents (et non repr\u00e9sent\u00e9s) dans\u00a019,6\u00a0% des cas.<\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Absence des locataires aux audiences<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\nJugements<\/td>\n<\/tr>\n
Non-paiement<\/td>\n82\/120 (68,3\u00a0%)<\/td>\n<\/tr>\n
Retards fr\u00e9quents (E1)<\/td>\n81\/120 (67,5\u00a0%)<\/td>\n<\/tr>\n
Total<\/td>\n163\/240 (67,9\u00a0%)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

240 jugements analys\u00e9s<\/p>\n

Comme nous l\u2019avons vu, nos r\u00e9sultats sont en revanche tr\u00e8s proches des chiffres avanc\u00e9s par le Protecteur du Citoyen. En 2010, celui-ci affirmait que \u00ab\u00a0[e]n pratique, l\u2019une des parties est absente dans plus de 70\u00a0% des cas\u00a0\u00bb[199]<\/a>. Nos donn\u00e9es ne sont pas tr\u00e8s \u00e9loign\u00e9es de celles produites et publi\u00e9es en 2002 par la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL), qui estimait que les locataires \u00e9taient absents dans\u00a080 \u00e0\u00a090\u00a0% des cas[200]<\/a>.<\/p>\n

Le droit, la proc\u00e9dure et le contexte social sont \u00e9videmment distincts, mais les \u00e9tudes disponibles \u00e0 l\u2019\u00e9tranger constatent le m\u00eame ph\u00e9nom\u00e8ne\u00a0: dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas, les locataires poursuivis en non-paiement sont absents lors des audiences[201]<\/a>. \u00c0 titre d\u2019exemple, une r\u00e9cente \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e en France, o\u00f9 le cadre l\u00e9gal semble pourtant plus protecteur et donc davantage sujet \u00e0 controverse, d\u00e9montre que l\u2019absent\u00e9isme \u00e0 l\u2019audience est consid\u00e9rable\u00a0: \u00ab\u00a0[e]n effet, le taux de d\u00e9cisions contradictoires au plan national ne d\u00e9passe pas 37,5\u00a0% en 2012 et a baiss\u00e9 de 1,2 point en six ans, avec de fortes variations selon les territoires, allant de moins de 25\u00a0% \u00e0 plus de 50\u00a0%\u00a0\u00bb[202]<\/a>. Une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e en\u00a02003 en Australie rel\u00e8ve quant \u00e0 elle que les locataires n\u2019\u00e9taient pr\u00e9sents que dans\u00a025\u00a0% des cas[203]<\/a>. Or, malgr\u00e9 les enjeux, notamment d\u2019\u00e9qui-t\u00e9, de respect du principe du contradictoire et de cr\u00e9dibilit\u00e9 du syst\u00e8me judiciaire, les explications concernant ce taux d\u2019absent\u00e9isme et ses effets sont tr\u00e8s rares. C\u2019est notamment, note Matthew Desmond, qu\u2019il est tr\u00e8s difficile d\u2019entrer en contact avec les \u00ab\u00a0absent\u00e9istes\u00a0\u00bb[204]<\/a>.<\/p>\n

En ce qui a trait aux effets, nous avons d\u00e9j\u00e0 relev\u00e9 que l\u2019absence des locataires semble avoir un impact important sur l\u2019issue du diff\u00e9rend, puisque les magistrats n\u2019accordent qu\u2019exceptionnellement des d\u00e9lais (quand ils le peuvent) lorsque les locataires ne se pr\u00e9sentent pas aux audiences. Le m\u00eame ph\u00e9nom\u00e8ne[205]<\/a> est constat\u00e9 en France, m\u00eame si les magistrats ne s\u2019entendent pas sur les conclusions juridiques \u00e0 tirer de la pr\u00e9sence ou l\u2019absence des locataires[206]<\/a>. Conscientes de l\u2019impact de la pr\u00e9sence des locataires sur l\u2019issue du diff\u00e9rend, certaines administrations judiciaires fran\u00e7aises ont toutefois mis en place des politiques proactives afin de favoriser la pr\u00e9sence des locataires[207]<\/a>.<\/p>\n

Parmi les explications avanc\u00e9es pour tenter de comprendre l\u2019absence des locataires, l\u2019\u00e9tude fran\u00e7aise pr\u00e9c\u00e9demment mentionn\u00e9e discute de \u00ab\u00a0proc\u00e9dures subies\u00a0\u00bb\u00a0: les locataires concern\u00e9s seraient \u00ab\u00a0d\u00e9mobilis\u00e9s\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0[c]ette participation limit\u00e9e refl\u00e9terait impuissance et d\u00e9sespoir, \u00e9puisement face aux d\u00e9fis et d\u00e9moralisation face \u00e0 la pauvret\u00e9\u00a0\u00bb[208]<\/a>. Une r\u00e9cente \u00e9tude australienne soutient que dans certains cas, les locataires n\u2019ont pas re\u00e7u la convocation ou ne la comprennent pas, en raison de probl\u00e8mes d\u2019alphab\u00e9tisation ou parce que la lettre n\u2019est pas r\u00e9dig\u00e9e dans leur langue maternelle. Selon cette \u00e9tude, les locataires seraient parfois dispute shy<\/em> en ce sens qu\u2019ils pr\u00e9f\u00e8reraient quitter leur logement plut\u00f4t que d\u2019\u00eatre confront\u00e9s \u00e0 leurs locateurs au tribunal\u00a0: 70\u00a0% des locataires auraient quitt\u00e9 leur logement avant m\u00eame d\u2019avoir re\u00e7u un avis d\u2019expulsion. Elle \u00e9voque enfin l\u2019isolement des locataires qui ne b\u00e9n\u00e9ficient pas ou de peu de services ou d\u2019informations[209]<\/a>. Matthew Desmond nuance quant \u00e0 lui ces diff\u00e9rentes explications\u00a0:<\/p>\n

In legal studies, there is an established tradition of in-court surveys, including those of housing courts. One limitation of these studies, however, is that tenants who do not appear in court are not interviewed. This raises the question, Are tenants who appear in court different from those who default? Somewhat surprisingly, there is little evidence of this. One study has shown that one\u2019s distance from court and the presence of legal counsel for property owners do not explain why tenants default. Additionally, the study produced mixed evidence that neighborhood-level poverty affects the likelihood of defaulting and offered no support for the hypothesis that \u201cpsychological costs\u201d involved in managing stigma discourage tenants from appearing in court. With respect to legal consciousness and competence, another study of housing court \u201cgenerated no clear basis for speculating that the no-shows had a greater or poorer awareness of the law\u2019s provisions than those tenants who did appear.\u201d Although tenants accused of nonpayment appear more likely to default, 92% of tenants interviewed for the Milwaukee Eviction Court Study had missed rent payments. And although tenants with counsel are more likely to appear in court, the vast majority of tenants who show up at court are unrepresented. These considerations notwithstanding, that tenants who did not appear in court eluded the scope of this survey remains an important limitation to bear in mind<\/em> [notes omises][210]<\/a>.<\/p>\n

Ainsi, selon l\u2019auteur, il n\u2019est pas \u00e9tabli que l\u2019absence des locataires aux audiences soit li\u00e9e \u00e0 un manque d\u2019information juridique. Et sur ce point, nous avons consult\u00e9 divers intervenants de comit\u00e9s logement[211]<\/a> qui nous ont expliqu\u00e9 que les locataires poursuivis en non-paiement se d\u00e9pla\u00e7aient relativement peu dans les comit\u00e9s pour se renseigner sur leurs droits[212]<\/a> et souvent tr\u00e8s tardivement[213]<\/a>. Quand ils le font, les intervenants affirment, dans l\u2019immense majorit\u00e9 des cas, n\u2019avoir d\u2019autres solutions que de leur conseiller de payer \u00ab\u00a0avant jugement\u00a0\u00bb ou de commencer \u00e0 chercher un autre logement\u00a0:<\/p>\n

Le grand d\u00e9fi c\u2019est que les gens n\u2019ont g\u00e9n\u00e9ralement pas l\u2019argent en main, mais si on regarde avec eux les montants qu\u2019il faut payer avec les revenus qu\u2019ils attendent, ou l\u2019argent qu\u2019ils pourraient emprunter, on arrive \u00e0 \u00e9viter l\u2019\u00e9viction. Des fois on pr\u00e9pare un document qui indique que la personne aura les montants \u00e0 telle date (le 1, le 20) […] Des fois on sugg\u00e8re aux gens qui n\u2019auront pas le plein montant de tenter de n\u00e9gocier un d\u00e9sistement avec un bon d\u00e9p\u00f4t et un calendrier de paiements qu\u2019on aide \u00e0 r\u00e9diger. On avertit les gens qui n\u2019auront pas le plein montant que le fait de manquer 50 [$] sur une dette de 2000 [$] entra\u00eenera quand m\u00eame l\u2019\u00e9vic-tion[214]<\/a>.<\/p>\n

Nous l\u2019avons vu, les locataires ont tr\u00e8s peu de moyens juridiques pour \u00e9viter l\u2019expulsion ou pour obtenir des d\u00e9lais[215]<\/a>. Si l\u2019on consid\u00e8re que les locataires sont au moins partiellement au courant de leurs droits et obligations[216]<\/a>, que la R\u00e9gie est relativement \u00e9loign\u00e9e de chez eux ou de leurs lieux de travail, qu\u2019ils sont susceptibles de travailler lors de la journ\u00e9e d\u2019audience, qu\u2019ils doivent commencer \u00e0 chercher un autre logement, le d\u00e9placement \u00e0 l\u2019audience peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme secondaire\u00a0: \u00ab\u00a0le jeu n\u2019en [vaudrait] pas la chandelle\u00a0\u00bb pour reprendre la formule de Philippe Warin[217]<\/a>. Le \u00ab\u00a0non-recours\u00a0\u00bb au tribunal serait ainsi, pour partie, d\u00e9lib\u00e9r\u00e9[218]<\/a>. C\u2019est notamment l\u2019hypoth\u00e8se d\u00e9fendue par Barbara Bezdek qui a men\u00e9 une vaste \u00e9tude de terrain dans un housing court <\/em>de Baltimore\u00a0en 1992\u00a0:<\/p>\n

[W<\/em>]e can rationally support a theory of calculated no-showing. This might be analyzed as a form of empowered \u201cspeech\u201d, expressing a consciousness of resistance by overtly rejecting a mythology of rights<\/em>[219]<\/a>.<\/p>\n

Si cette corr\u00e9lation entre la connaissance des chances de succ\u00e8s et la participation aux audiences venait \u00e0 \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e, l\u2019absent\u00e9isme aux audiences ne pourrait plus s\u2019expliquer par la \u00ab\u00a0d\u00e9mobilisation\u00a0\u00bb, la d\u00e9sinformation, la pauvret\u00e9 ou encore par des questions d\u2019ordre psychologique[220]<\/a>. Il conviendrait alors de prendre en compte l\u2019\u00e9ventuel calcul des locataires pour qui le d\u00e9placement au tribunal peut constituer une pure perte de temps et\/ou d\u2019argent. Et dans cette perspective, c\u2019est bien davantage le fonctionnement de la justice locative que l\u2019information, la formation ou le comportement des locataires qu\u2019il conviendrait de questionner.<\/p>\n

B.\u00a0 L\u2019absence de repr\u00e9sentation par avocat<\/h2>\n

La question de la repr\u00e9sentation des locataires en mati\u00e8re d\u2019expulsion a d\u00e9j\u00e0 fait l\u2019objet de nombreuses \u00e9tudes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. Au Qu\u00e9bec, on peut mentionner l\u2019\u00e9tude de Claude Thomasset qui estimait en\u00a01987 que les locataires \u00e9taient repr\u00e9sent\u00e9s dans\u00a016,1\u00a0% des cas par avocat[221]<\/a>. Nos r\u00e9sultats, centr\u00e9s sur les arri\u00e9r\u00e9s de loyers, r\u00e9v\u00e8lent un taux de repr\u00e9sentation beaucoup plus faible. Ils se rapprochent davantage des r\u00e9sultats obtenus aux \u00c9tats-Unis, notamment. Les locataires ne sont presque jamais repr\u00e9sent\u00e9s par avocat (3,2\u00a0% des cas) dans les diff\u00e9rends portant sur des arri\u00e9r\u00e9s de loyer.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Repr\u00e9sentations par avocats des locataires<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\n <\/td>\nAvocats<\/td>\n<\/tr>\n
Non-paiement<\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\nJugements<\/td>\n0\/120<\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\nObservations<\/td>\n2\/36<\/td>\n<\/tr>\n
Retards fr\u00e9quents<\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\nJugements (\u00c91)<\/td>\n6\/120<\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\nJugements (\u00c92)<\/td>\n5\/120<\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\nObservations<\/td>\n1\/32<\/td>\n<\/tr>\n
Total<\/td>\n <\/td>\n14\/428<\/td>\n<\/tr>\n
Pourcentage<\/td>\n <\/td>\n3,2\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

Ces r\u00e9sultats restent \u00e0 expliquer puisqu\u2019au Qu\u00e9bec, les locataires qui font l\u2019objet d\u2019une demande d\u2019expulsion peuvent avoir droit \u00e0 l\u2019aide juridique, et partant, \u00e0 la repr\u00e9sentation. M\u00eame si les causes en non-paiement ne sont pas explicitement couvertes par la Loi sur l\u2019aide juridique<\/em>, la Commission des services juridiques (CSJ) a d\u00e9j\u00e0 admis que les locataires qui font l\u2019objet d\u2019une demande d\u2019expulsion peuvent \u00eatre repr\u00e9sent\u00e9s en vertu de l\u2019article\u00a04.7(9)[222]<\/a>. Cet article donne droit \u00e0 l\u2019aide juridique quand l\u2019affaire met en cause la s\u00e9curit\u00e9 physique, psychologique ou encore les besoins essentiels du demandeur, notamment. <\/em>La CSJ, qui administre l\u2019aide juridique, a ainsi re\u00e7u\u00a07\u00a0462 demandes d\u2019aides juridiques en mati\u00e8re de logement en\u00a02014\u20132015 (soit pour un peu plus de\u00a010\u00a0% des\u00a069\u00a0821 demandes d\u00e9pos\u00e9es \u00e0 la R\u00e9gie pour cette ann\u00e9e) et\u00a02\u00a0060 de ces demandes ont \u00e9t\u00e9 refus\u00e9es (soit\u00a027\u00a0%)[223]<\/a>.<\/p>\n

Compte tenu de ce droit \u00e0 l\u2019aide juridique, comment expliquer que le taux de repr\u00e9sentation soit si faible en mati\u00e8re de non-paiement? Les locataires vis\u00e9s sont-ils trop riches pour b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019aide juridique? Est-ce simplement qu\u2019ils ne consultent pas les services de l\u2019aide juridique ou qu\u2019ils le font trop tard? Est-ce parce que les avocats consid\u00e8rent \u00e9galement ces recours inutiles? Les montants de l\u2019aide juridique sont-ils trop faibles pour assurer une d\u00e9fense pleine et enti\u00e8re compte tenu de la charge de travail que ces dossiers peuvent repr\u00e9senter[224]<\/a>? Est-ce parce que les bureaux d\u2019aide juridique \u00ab\u00a0fragmentent\u00a0\u00bb l\u2019aide offerte, comme dans certains \u00c9tats des \u00c9tats-Unis[225]<\/a>, et qu\u2019ils ne font que donner des conseils juridiques <\/em>sans assurer la repr\u00e9sentation <\/em>\u00e0 l\u2019audience? Nous ne disposons l\u00e0 encore d\u2019aucune information nous permettant de r\u00e9pondre \u00e0 ces questions.<\/p>\n

Parmi les pistes de r\u00e9flexion, on rel\u00e8vera que malgr\u00e9 les dispositions de l\u2019article\u00a04.7(9), la CSJ peut notamment refuser l\u2019aide quand \u00ab\u00a0cette affaire ou ce recours a manifestement tr\u00e8s peu de chance de succ\u00e8s\u00a0\u00bb[226]<\/a>. La jurisprudence du comit\u00e9 de r\u00e9vision charg\u00e9 d\u2019examiner les contestations de refus d\u2019aide juridique permet de confirmer qu\u2019effectivement, en mati\u00e8re d\u2019expulsion, l\u2019aide juridique n\u2019est pas un droit absolu[227]<\/a>. \u00c0 titre d\u2019exemple, dans une affaire en\u00a02013, une locataire qui percevait des prestations d\u2019aide financi\u00e8re de dernier recours s\u2019est vue refuser l\u2019aide juridique dans le cadre d\u2019une demande d\u2019expulsion pour non-paiement, compte tenu du fait que ses moyens de d\u00e9fense avaient tr\u00e8s peu de chances de succ\u00e8s[228]<\/a>. D\u2019un point de vue purement statistique, au regard des \u00ab\u00a0chances de succ\u00e8s\u00a0\u00bb d\u2019un locataire poursuivi pour des arri\u00e9r\u00e9s de loyer, la d\u00e9cision de la CSJ peut para\u00eetre logique m\u00eame si une telle interpr\u00e9tation vide de tout son sens l\u2019article\u00a04.7(9) de la Loi sur l\u2019aide juridique. <\/em><\/p>\n

Si une telle explication venait \u00e0 \u00eatre confirm\u00e9e, la repr\u00e9sentation par avocat ne serait donc pas exclusivement li\u00e9e \u00e0 \u00ab\u00a0la capacit\u00e9 de payer\u00a0\u00bb des justiciables ou aux crit\u00e8res d\u2019admissibilit\u00e9 \u00e9conomique \u00e0 l\u2019aide juridique, comme l\u2019ont montr\u00e9 Emmanuelle Bernheim et Richard-Alexandre Laniel[229]<\/a>. En effet, la repr\u00e9sentation par avocat serait peut-\u00eatre le r\u00e9sultat d\u2019un choix administratif qui \u2014 et peut-\u00eatre davantage en contexte locatif \u2014 vise \u00e0 restreindre l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un service public pour ce contentieux de masse. Concr\u00e8tement, en substituant le droit \u00e0 une d\u00e9fense pleine et enti\u00e8re par les \u00ab\u00a0chances de succ\u00e8s\u00a0\u00bb du recours, l\u2019administration de l\u2019aide juridique exclurait l\u2019un des principaux contentieux au Qu\u00e9bec de son champ de protection. Ce choix administratif permettrait, certes, de faire des \u00e9conomies substantielles sur le budget de l\u2019aide juridique, mais il restreindrait fortement la notion de service public et de droit \u00e0 la repr\u00e9sentation par avocat, tout en excluant du champ de l\u2019analyse comptable les cons\u00e9quences potentiellement tr\u00e8s co\u00fbteuses pour les fonds publics d\u2019une expulsion \u2014 l\u00e9galement justifi\u00e9e ou non \u2014 en termes de soins de sant\u00e9 ou de relogement, par exemple.<\/p>\n

Bien que le droit et les contextes sociaux soient bien diff\u00e9rents[230]<\/a>, les \u00e9tudes r\u00e9alis\u00e9es aux \u00c9tats-Unis peuvent constituer des points d\u2019appui pr\u00e9cieux pour interroger le cas qu\u00e9b\u00e9cois[231]<\/a>. Or, ces \u00e9tudes sont unanimes sur l\u2019existence de liens \u00e9troits entre la repr\u00e9sentation juridique et la r\u00e9alisation du droit au logement[232]<\/a>, notamment parce que ceux qui sont repr\u00e9sent\u00e9s ont nettement plus de chance d\u2019obtenir des d\u00e9lais et moins de chances d\u2019\u00eatre expuls\u00e9s[233]<\/a> (plus de trois fois moins, selon une \u00e9tude[234]<\/a>). Dans le m\u00eame sens, selon une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e r\u00e9cemment \u00e0 Boston, les locataires pleinement repr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 toutes les \u00e9tapes de la proc\u00e9dure \u2014 conseils, assignation, repr\u00e9sentation \u2014 ont deux chances sur trois de ne pas \u00eatre expuls\u00e9s contre une chance sur trois pour ceux qui ne le sont que partiellement[235]<\/a>.<\/p>\n

Conclusion<\/h1>\n

Le contentieux locatif pour arri\u00e9r\u00e9s de loyer se pr\u00e9sente comme un \u00ab\u00a0contentieux\u00a0de masse\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0sans espoir\u00a0\u00bb[236]<\/a> pour les locataires mais aussi, dans certains cas du moins, pour l\u2019administration publique responsable de l\u2019aide juridique. \u00c0 l\u2019exception de l\u2019\u00ab\u00a0ordonnance de la derni\u00e8re chance\u00a0\u00bb en mati\u00e8re de \u00ab\u00a0retards fr\u00e9quents\u00a0\u00bb, le droit et la proc\u00e9dure actuellement en vigueur n\u2019accordent aucun pouvoir aux magistrats pour tenir compte de la situation financi\u00e8re des locataires et des cons\u00e9quences sociales des expulsions. Cette absence de discr\u00e9tion permet d\u2019expliquer le prononc\u00e9 quasi automatique de la r\u00e9siliation et de l\u2019expulsion, dans des d\u00e9lais extr\u00eamement courts, sans qu\u2019il ne soit jamais tenu compte de la proportionnalit\u00e9 de la mesure[237]<\/a>.<\/p>\n

Suivant une logique strictement \u00e9conomiciste, \u00c9tienne Wasmer peut ainsi vanter l\u2019efficacit\u00e9 et la rapidit\u00e9 de la proc\u00e9dure au Qu\u00e9bec, qui permettrait d\u2019\u00e9liminer les interm\u00e9diaires, comme les agences immobili\u00e8res, et donc de r\u00e9duire les co\u00fbts de transaction[238]<\/a>. Dans le m\u00eame sens, l\u2019absen-t\u00e9isme consid\u00e9rable des locataires et le caract\u00e8re exceptionnel de la repr\u00e9sentation par avocat auraient l\u2019avantage de r\u00e9duire les d\u00e9lais accord\u00e9s, les frais des propri\u00e9taires et par voie de cons\u00e9quence, les loyers, selon certains juristes[239]<\/a>. Suivant une tout autre logique, le Directeur de la sant\u00e9 publique de Montr\u00e9al soulignait en\u00a02015 que \u00ab\u00a0les \u00e9carts entre les propri\u00e9taires et les locataires se creusent depuis le milieu des ann\u00e9es\u00a01980\u00a0\u00bb[240]<\/a> et que le prix des loyers augmente plus vite que l\u2019inflation, et ce malgr\u00e9 les indices publi\u00e9s par la R\u00e9gie[241]<\/a>. Or, on peut penser que le contentieux de masse de l\u2019expulsion est pr\u00e9cis\u00e9ment r\u00e9v\u00e9lateur de l\u2019incapacit\u00e9 de dizaines, voire de centaines de milliers de locataires, dont plus du tiers (37\u00a0%) vit sous le seuil de faible revenu[242]<\/a>, \u00e0 s\u2019acquitter de leurs loyers.<\/p>\n

Si un tribunal compos\u00e9 de\u00a040 r\u00e9gisseurs et\u00a08 greffiers sp\u00e9ciaux n\u2019appara\u00eet clairement pas comme le meilleur endroit pour r\u00e9gler la question de la pauvret\u00e9, il est cependant le lieu d\u2019une confrontation sur le logement entre propri\u00e9taires et locataires[243]<\/a>. D\u2019o\u00f9 l\u2019importance d\u2019interroger le peu de discr\u00e9tion accord\u00e9e aux magistrats en mati\u00e8re d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers pour tenir compte tout \u00e0 la fois de la situation financi\u00e8re des locataires, des cons\u00e9quences sociales de l\u2019expulsion ou encore, de la salubrit\u00e9 des logements, afin peut-\u00eatre de restaurer la confiance des citoyens dans le syst\u00e8me judiciaire[244]<\/a>.<\/p>\n

En ce sens, des alternatives existent. Rappelons que la Cour europ\u00e9enne des droits de l\u2019homme impose aux \u00c9tats parties d\u2019adopter des proc\u00e9dures permettant d\u2019\u00e9valuer la proportionnalit\u00e9 de la mesure d\u2019\u00e9viction[245]<\/a>. En France[246]<\/a>, par exemple, un rapport d\u2019enqu\u00eate \u2014 \u00ab\u00a0un diagnostic social et financier\u00a0\u00bb[247]<\/a> r\u00e9alis\u00e9 par un travailleur social \u2014 doit \u00eatre transmis aux magistrats avant l\u2019audience afin qu\u2019ils puissent v\u00e9rifier si le locataire est en situation de r\u00e9gler sa dette locative, et fixer un \u00e9ch\u00e9ancier viable. Lors de l\u2019audience, le magistrat peut, m\u00eame d\u2019office, accorder des d\u00e9lais de paiement pour un d\u00e9lai de\u00a024 mois maximum[248]<\/a>. Environ\u00a040\u00a0% des demandes d\u2019expulsion sont accompagn\u00e9es de tels d\u00e9lais[249]<\/a>. Et si cette proc\u00e9dure ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un mod\u00e8le tant sur le fond[250]<\/a> que sur le plan de sa mise en \u0153uvre[251]<\/a>, elle semble cependant plus conforme aux obligations fix\u00e9es par le Pacte international des droits \u00e9conomiques sociaux et culturels <\/em>ratifi\u00e9 par le Canada et sign\u00e9 par le Qu\u00e9bec[252]<\/a>. Parmi ces obligations se trouve celle d\u2019adopter des mesures pr\u00e9ventives \u00e0 l\u2019expulsion, celle de \u00ab\u00a0donner des renseignements d\u00e9taill\u00e9s sur les groupes qui, dans [la] soci\u00e9t\u00e9, sont vuln\u00e9rables et d\u00e9savantag\u00e9s en ce qui concerne le logement\u00a0\u00bb, celle de respecter le principe \u00ab\u00a0de la capacit\u00e9 de paiement\u00a0\u00bb[253]<\/a> ou encore celle d\u2019adopter des dispositifs d\u2019assistance \u00ab\u00a0afin de corriger le rapport de force d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9 qui est omnipr\u00e9sent dans les conflits fonciers et [qui] entrave l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la justice\u00a0\u00bb[254]<\/a>. Ce sont pr\u00e9cis\u00e9ment ces obligations que le Comit\u00e9 des droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels de l\u2019ONU a souhait\u00e9 rappeler, en mars 2016, alors qu\u2019il se d\u00e9clarait fortement pr\u00e9occup\u00e9 par la \u00ab\u00a0crise du logement\u00a0\u00bb au Canada[255]<\/a>.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/u><\/p>\n

[1]<\/a> \u00a0 \u00a0\u00a0HCDH, Comit\u00e9 des droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels, Observations finales concernant le sixi\u00e8me rapport p\u00e9riodique du Canada<\/em>, Doc NU\u00a0E\/C.12\/CAN\/CO\/6, 4 mars\u00a02016 aux para 40(c)-(d), en ligne\u00a0: <documents-dds-ny.un.org\/doc\/UNDOC\/GEN\/
\nG16\/062\/38\/PDF\/G1606238.pdf?OpenElement> [HCDH, Observations finales<\/em>].<\/p>\n

[2]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 Le non-paiement repr\u00e9sentait 60\u00a0% du contentieux en 2014\u20132015. En 1981 d\u00e9j\u00e0, il y eut 80\u00a0904 demandes. La r\u00e9siliation du bail pour le d\u00e9faut du locataire de payer son loyer ou parce que ce dernier a fait d\u00e9faut d\u2019ex\u00e9cuter une obligation repr\u00e9sentait environ 45\u00a0% des demandes. Voir Louise Thibault-Robert, \u00ab\u00a0La R\u00e9gie qu\u00e9b\u00e9coise du logement\u00a0\u00bb (1982) 13 RGD\u00a0285 aux pp\u00a0291-92.<\/p>\n

[3]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 En Ontario par exemple, o\u00f9 le nombre de m\u00e9nages locataires est approximativement le m\u00eame qu\u2019au Qu\u00e9bec (1.3 million, comparativement \u00e0 1.25 million au Qu\u00e9bec), la Commission de la location immobili\u00e8re a \u00e9t\u00e9 saisie en 2013\u20132014 de 81\u00a0748 demandes. Parmi ces demandes, 64,6\u00a0% portait sur le non-paiement et l\u2019expulsion (environ 52\u00a0800 demandes). Voir Tribunaux de justice sociale Ontario, Rapport annuel\u00a02013-2014<\/em>, Toronto, TJSO, 2014 aux pp\u00a035\u201336, en ligne\u00a0: <www.sjto.gov.on.ca\/documents\/tjso\/Rapport%
\n20annuel%202013-2014.pdf>. \u00c0 titre de comparaison du nombre de m\u00e9nages locataires, voir Statistique Canada, Recensement du Canada de 2006\u00a0: Tableaux th\u00e9matiques<\/em>, no de catalogue\u00a097-554-XCB2006026, Ottawa, 12 septembre 2007, en ligne\u00a0: <www12.
\nstatcan.gc.ca\/census-recensement\/2006\/dp-pd\/tbt\/Rp-fra.cfm?LANG=F&APATH=3&
\nDETAIL=0&DIM=0&FL=A&FREE=0&GC=0&GID=0&GK=0&GRP=1&PID=93624&PRID=0&PTYPE=88971,97154&S=0&SHOWALL=0&SUB=696&Temporal=2006&THEME=69&VID=0&VNAMEE=&VNAMEF=>.<\/p>\n

[4]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 Le nombre de m\u00e9nages locataires est de 1,3 million, contre 2,1 millions de propri\u00e9taires\u00a0: Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019habitation du Qu\u00e9bec (SHQ), L\u2019habitation en bref\u00a02015<\/em>, Gouvernement du Qu\u00e9bec, 2016, en ligne\u00a0: <www.habitation.gouv.qc.ca\/fileadmin\/internet\/publications\/
\n0000024027.pdf> [SHQ, L\u2019habitation en bref<\/em>].<\/p>\n

[5]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, Rapport d\u2019activit\u00e9s\u00a02010-2014\u00a0: une cour au service des citoyens<\/em>, Montr\u00e9al, Bureau du juge en chef de la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec, 2015 \u00e0 la p\u00a010, en ligne\u00a0: <www.tribunaux.qc.ca\/c-superieure\/RapportActivites_juillet_2015.pdf>. Toujours \u00e0 titre de comparaison, la Commission des normes du travail re\u00e7oit environ 30\u00a0000 plaintes\u00a0: Rapport annuel de gestion de la Commission des normes du travail,<\/em> 2014-2015<\/em>, Qu\u00e9bec, Publications du Qu\u00e9bec (DATE) \u00e0 la p\u00a04, en ligne\u00a0: <www.cnt.gouv.
\nqc.ca\/fileadmin\/pdf\/publications\/c_0296.pdf>. En fait, seul le contentieux p\u00e9nal et criminel devant la Cour du Qu\u00e9bec semble sup\u00e9rieur, avec environ 275\u00a0000 dossiers par an\u00a0: Cour du Qu\u00e9bec, \u00ab\u00a0\u00c0 propos de la Cour du Qu\u00e9bec\u00a0: Activit\u00e9s judiciaires\u00a0\u00bb, en ligne\u00a0: <www.tribunaux.qc.ca\/c-quebec\/A_propos_Cour\/fs_activite.html> (consult\u00e9 le 25 ao\u00fbt 2016).<\/p>\n

[6]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 \u00c0 notre connaissance, au Qu\u00e9bec, la seule \u00e9tude disponible portant sp\u00e9cifiquement sur le sujet est celle de la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement, Le non-paiement de loyer et la sant\u00e9 du secteur locatif au Qu\u00e9bec<\/em>, par Fran\u00e7ois Des Rosiers, Ottawa, SHCL, 2003, en ligne\u00a0: <publications.gc.ca\/collections\/collection_2011\/schl-cmhc\/nh18-1-2\/NH18-1-2-40-2003-fra.pdf> [Des Rosiers]. On peut \u00e9galement renvoyer au sixi\u00e8me chapitre de l\u2019ouvrage de Fran\u00e7ois Saillant, La R\u00e9gie du logement apr\u00e8s 25 ans\u00a0: Un chien de garde efficace?<\/em>, Montr\u00e9al, Groupe d\u2019\u00e9tudes et d\u2019actions urbaines, 2006.<\/p>\n

[7]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 Voir Th\u00e9r\u00e8se Rousseau-Houle, Pr\u00e9cis du droit de la vente et du louage<\/em>, Qu\u00e9bec, Presses de l\u2019Universit\u00e9 Laval, 1978; Claude Thomasset, La R\u00e9gie du logement \u00e0 d\u00e9couvert<\/em>, Montr\u00e9al, \u00c9ditions Louise Courteau, 1987; Pierre-Gabriel Jobin, Le louage<\/em>, 2e<\/sup> \u00e9d, Cowansville (Qc), \u00c9ditions Yvon Blais, 1996; Suzanne Gu\u00e9vremont, \u00ab\u00a0Les r\u00e8gles particuli\u00e8res au bail d\u2019un logement\u00a0\u00bb dans Le louage<\/em>, Collection de droit\u00a02014-2015, vol 5, \u00c9cole du Barreau du Qu\u00e9bec, Cowansville (Qc), \u00c9ditions Yvon Blais, 2015; Jennifer Memmi, \u00ab\u00a0R\u00e9gie du logement\u00a0: Comp\u00e9tence, preuve, proc\u00e9dure et sanctions (infractions p\u00e9nales)\u00a0\u00bb dans Pierre Lafond, dir, Contrats nomm\u00e9s I<\/em>, JurisClasseur Qu\u00e9bec, coll \u00ab\u00a0Droit civil\u00a0\u00bb, Montr\u00e9al, LexisNexis, 2014, fasc\u00a032; Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d\u2019entreprise ou de service<\/em>, 2e<\/sup> \u00e9d, Montr\u00e9al, Wilson & Lafleur, 2013; Maroine Bendaoud, \u00ab\u00a0Le droit au logement tel que vu par le Pacte international relatif aux droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels\u00a0: sa mise en \u0153uvre qu\u00e9b\u00e9coise est-elle conforme?\u00a0\u00bb (2010) 23:2 RQDI\u00a0<\/em>51 aux pp\u00a069-70, 79-80, 120; Denis Lamy, L\u2019appel \u00e0 la Cour du Qu\u00e9bec d\u2019une d\u00e9cision de la R\u00e9gie du logement<\/em>, Montr\u00e9al, Wilson & Lafleur, 2010 [Lamy, L\u2019appel<\/em>]; Denis Lamy, Le bail r\u00e9sidentiel, la Charte qu\u00e9b\u00e9coise et les dommages exemplaires<\/em>, Montr\u00e9al, Wilson & Lafleur, 2008; Denis Lamy, Le harc\u00e8lement entre locataires et propri\u00e9taires<\/em>, Montr\u00e9al, Wilson & Lafleur,\u00a02004; Pierre Gagnon, Louer un logement<\/em>, Cowansville (Qc), Yvon Blais, 2009 [Gagnon, Louer<\/em>]. Il convient \u00e9galement de mentionner les pr\u00e9cieux travaux historiques\u00a0de Daniel Massicotte, \u00ab\u00a0Stratification sociale et diff\u00e9renciation spatiale en milieu urbain pr\u00e9-industriel\u00a0: le cas des locataires montr\u00e9alais, 1731-1741\u00a0\u00bb (1990) 44:1 R d\u2019histoire de l\u2019Am\u00e9rique fran\u00e7aise 61; Daniel Massicotte, \u00ab\u00a0Droit des contrats et pratiques contractuelles en droit romain et dans la coutume de Paris\u00a0: aspects juridiques de la location immobili\u00e8re \u00e0 Montr\u00e9al aux XVIIIe<\/sup> et XIXe<\/sup> si\u00e8cles\u00a0\u00bb (1996) 37:4 C de D 1053 aux pp\u00a01065-66.<\/p>\n

[8]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 En Ontario, on peut mentionner deux importantes \u00e9tudes \u2014 davantage sociologiques \u2014, soit celle de Linda Lapointe en 2004 et celle de Lynn McDonald en 2011\u00a0: Ontario, City of Toronto Shelter, Housing and Support Division, Community and Neighbourhood Services Department, Analysis of Evictions Under the Tenant Protection Act in the City of Toronto: Overall Rental Housing Market<\/em>, par Linda Lapointe en collaboration avec Sylvia Novac et Marion Steele, Toronto, 2004, en ligne\u00a0: <www.urbancentre.
\nutoronto.ca\/pdfs\/elibrary\/Toronto_Rental-Housing-Evic.pdf> [Lapointe et al]8ote 78;\u00a0 et al 2004, nisation, ; Lynn McDonald, \u00ab\u00a0Examining Evictions Through a Life-Course Lens\u00a0\u00bb (2011) 37 Analyse de pol\u00a0115. Sinon, c\u2019est davantage la question des sans-abris, suite \u00e0 l\u2019affaire Tanudjadja<\/em> qui semble avoir fait l\u2019objet de recherches juridiques, notamment en droit constitutionnel\u00a0: Tanudjaja v Canada (PG)<\/em>, 2014 ONCA 852, 123 OR (3d) 161. La mort r\u00e9cente d\u2019une personne \u00e2g\u00e9e de quatre-vingt-deux ans et expuls\u00e9e de son logement a \u00e9galement conduit les autorit\u00e9s \u00e0 mener une \u00e9tude sur les m\u00e9canismes pr\u00e9ventifs aux expulsions, dans les logements sociaux\u00a0: Toronto Housing Community Corporation, Report on the Eviction of Al Gosling and the Eviction Prevention Policy of Toronto Community Housing Corporation<\/em>, par l\u2019honorable Patrick J Lesage, Toronto, TCHC, 2010. Pour d\u2019autres discussions du contexte ontarien, voir Elinor Mahoney, \u00ab\u00a0The Ontario Tenant Protection Act: A Trust Betrayed\u00a0\u00bb (2001) 16 JL & Soc Pol\u2019y 261; Katherine Laird, \u00ab\u00a0Re-Constructing the Work of the Ontario Rental Housing Tribunal: First Steps to a Fairer Process\u00a0\u00bb (2002) 17 JL Soc Pol\u2019y 115; Paul Stuart Rapsey, \u00ab\u00a0See No Evil, Hear No Evil, Remedy No Evil: How the Ontario Rental Housing Tribunal<\/em> is Failing to Protect the Most Fundamental Rights of Residential Tenants\u00a0\u00bb (2000) 15 JL Soc Pol\u2019y 163. La loi applicable en Ontario est la suivante\u00a0: Location \u00e0 usage d\u2019habitation (Loi de 2006 sur la)<\/em>, LO 2006, c 17, arts\u00a059\u201360. En Colombie-Britannique le ph\u00e9nom\u00e8ne des \u00ab\u00a0r\u00e9novictions\u00a0\u00bb semble avoir suscit\u00e9 une importante mobilisation lors des grands travaux pour les Jeux olympiques. Voir Sophy Chan, Unveiling the Olympic Kidnapping Act: Examining Public Policy and Homelessness in the 2010 Vancouver Olympic Games<\/em>, m\u00e9moire de MA, University of Western Ontario, 2014 [non publi\u00e9e], en ligne\u00a0: <ir.lib.uwo.
\nca\/etd\/2195\/>. Voir \u00e9galement Residential Tenancy Act<\/em>, SBC\u00a02002, c\u00a078, art\u00a046 (paiement en retard) et 47 (retards fr\u00e9quents). Pour une discussion du contexte canadien, voir Martha Jackman et Bruce Porter, \u00ab\u00a0Rights-Based Strategies to Address Homelessness and Poverty in Canada: The Charter<\/em> Framework\u00a0\u00bb dans Martha Jackman et Bruce Porter, dir, Advancing Social Rights in Canada<\/em>, Toronto, Irwin Law, 2014, 65. Pour une \u00e9tude de terrain transversale, portant notamment sur les enjeux et les cons\u00e9quences des expulsions dans trois villes canadiennes (Vancouver, Ottawa, Halifax), voir Policy Discussion Paper on Eviction and Homelessness: Stakeholder Perspectives on a Role for Human Resources & Social Development Canada<\/em>, par Acacia Consulting & Research, Ottawa, Canada (30 novembre 2006), en ligne\u00a0: <homelesshub.ca\/sites\/default\/files\/
\npolicy_discussion_paper_on_eviction_and_homlessness.pdf>.<\/p>\n

[9]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0 Pour la bibliographie et les travaux r\u00e9cents sur les expulsions, voir en particulier Virginie Donier, \u00ab\u00a0Expulsion locative, droit au logement et r\u00e9f\u00e9r\u00e9-libert\u00e9\u00a0: r\u00e9flexions sur quelques incoh\u00e9rences \u2014 Note sous CE, ordonnance, 5 novembre 2014, Mme C<\/em>, no<\/sup>\u00a0385431\u00a0\u00bb (2015) RD sanitaire et social 170; Pascal Combeau, \u00ab\u00a0L\u2019administration face aux expulsions locatives\u00a0: \u00e0 la recherche d\u2019un nouvel \u00e9quilibre entre r\u00e9pression et pr\u00e9vention\u00a0\u00bb (2012) 35 Actu jur dr admin\u00a01939. On doit \u00e9galement mentionner une importante \u00e9tude de terrain r\u00e9alis\u00e9e par Jean-Gabriel Contamin, \u00ab\u00a0L\u2019exemple du contentieux en mati\u00e8re de logement\u00a0\u00bb dans Jean-Gabriel Contamin et al, dir, Le recours \u00e0 la justice administrative\u00a0: Pratiques des usagers et usages des institutions<\/em>, La Documentation fran\u00e7aise, 2008, 115.<\/p>\n

[10]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Loi no<\/sup>\u00a02007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la coh\u00e9sion sociale<\/em>, JO, 6 mars 2007, 4190. Voir aussi France, S\u00e9nat, Commission s\u00e9natoriale pour le contr\u00f4le de l\u2019application des lois sur l\u2019application de la loi no<\/sup>\u00a02007-290 du 5 mars 2007, Le droit au logement opposable \u00e0 l\u2019\u00e9preuve des faits<\/em>, par Claude Dilain et G\u00e9rard Roche, rapport no<\/sup>\u00a0621 (27 juin 2012); France, CE, Rapport public\u00a02009\u00a0: Droit au logement, droit du logement<\/em>, Paris, La Documentation fran\u00e7aise, 2009, en ligne\u00a0: <www.ladocumentationfrancaise.fr\/var\/storage\/
\nrapports-publics\/094000298.pdf>.<\/p>\n

[11]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir France, Secr\u00e9tariat g\u00e9n\u00e9ral pour la modernisation de l\u2019action publique, \u00c9valuation de la pr\u00e9vention des expulsions locatives<\/em>, Paris, 2014, en ligne\u00a0: <www.modernisation.
\ngouv.fr\/sites\/default\/files\/epp\/epp_prevention-des-expulsions-locatives_rapport.pdf> [Secr\u00e9tariat pour la modernisation]. Il est \u00e0 noter que ce rapport s\u2019inscrit dans une mission interinspection qui regroupe le Conseil g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019environnement du d\u00e9veloppement durable (rapport no<\/sup>\u00a0009381-01), l\u2019Inspection g\u00e9n\u00e9rale des affaires sociales (rapport no<\/sup>\u00a02013-181R), l\u2019Inspection g\u00e9n\u00e9rale des services judiciaires (rapport no<\/sup>\u00a036-14) et l\u2019Inspection g\u00e9n\u00e9rale de l\u2019administration (rapport no<\/sup>\u00a014-059\/13-132b\/01).<\/p>\n

[12]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir par ex Anthony J Fusco Jr, Nancy B Collins et Julian R Birnbaum, \u00ab\u00a0Chicago\u2019s Eviction Court: A Tenants\u2019 Court of No Resort\u00a0\u00bb (1979) 17 Urb L Ann\u00a093; Barbara Bezdek, \u00ab\u00a0Silence in the Court: Participation and Subordination of Poor Tenants\u2019 Voices in Legal Process\u00a0\u00bb (1992) 20:3 Hofstra L Rev 533; Steven Gunn, \u00ab\u00a0Eviction Defense for Poor Tenants: Costly Compassion or Justice Served?\u00a0\u00bb (1995) 13:2 Yale L & Pol\u2019y Rev 385; David L Eldridge, \u00ab\u00a0The Construction of a Courtroom: The Judicial System and Autopoiesis\u00a0\u00bb (2002) 38:3 J Applied Behavioral Science 298; Erik Larson, \u00ab\u00a0Case Characteristics and Defendant Tenant Default in a Housing Court\u00a0\u00bb (2006) 3:1 J Empirical Leg Stud 121. On peut \u00e9galement mentionner une importante recherche en Angleterre\u00a0: Caroline Hunter, Judy Nixon et Sarah Blandy, \u00ab\u00a0Researching the Judiciary: Exploring the Invisible in Judicial Decision Making\u00a0\u00bb (2008) 35 JL & Soc\u2019y 76. Voir aussi\u00a0une \u00e9tude qui date un peu, mais est n\u00e9anmoins tr\u00e8s compl\u00e8te\u00a0: Chester Hartman et David Robinson, \u00ab\u00a0Evictions: The Hidden Housing Problem\u00a0\u00bb (2003) 14:4 Housing Pol\u2019y Debate 461. Voir aussi Boston Bar Association, The Importance of Representation in Eviction Cases and Homelessness Prevention: A Report on the BBA Civil Right to Counsel Housing Pilots<\/em>, Boston, Boston Bar Association Task Force on the Civil Right to Counsel, 2012 \u00e0 la p\u00a03, en ligne\u00a0: <www.bostonbar.org\/docs\/default-document-library\/bba-crtc-final-3-1-12.pdf>.<\/p>\n

[13]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Steven T Hasty, \u00ab\u00a0Protecting Tenants at Foreclosure by Funding Needed Repairs\u00a0\u00bb (2012) 20:2 JL & Pol\u2019y 581; Elan Stavros Nichols, \u00ab\u00a0Unanswered Questions Under the PTFA: Exploring the Extent of Tenant Protections in Foreclosed Properties\u00a0\u00bb (2011) 20:2 J Affordable Housing & Community Dev L 153; Creola Johnson, \u00ab\u00a0Fakers, Breachers, Slackers, and Deceivers: Opportunistic Actors During the Foreclosure Crisis Deserve Criminal Sanctions\u00a0\u00bb (2012) 40:4 Capital UL Rev 853; Eloisa Rodriguez-Dod, \u00ab\u00a0Stop Shutting the Door on Renters: Protecting Tenants from Foreclosure Evictions\u00a0\u00bb (2010) 20:2 Cornell JL & Pub Pol\u2019y 243 \u00e0 la p 247.<\/p>\n

[14]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Matthew Desmond et Monica Bell, \u00ab\u00a0Housing, Poverty, and the Law\u00a0\u00bb (2015) 11 Annual Rev L & Social Science 15 \u00e0 la p 16 ([t<\/em>]hese days, it is rare to see an article on housing in the leading law reviews or legal studies journals. This was not so in the 1960s and 1970s, when top journals regularly published groundbreaking work on landlord-tenant law geared <\/em>toward the \u201cslum dweller\u201d<\/em>).<\/p>\n

[15]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Matthew Desmond, \u00ab\u00a0Eviction and the Reproduction of Urban Poverty\u00a0\u00bb (2012) 18:1 American J Sociology 88 \u00e0 la p 90 [Desmond, \u00ab\u00a0Eviction\u00a0\u00bb]. Pour une analyse approfondie sur les causes et les cons\u00e9quences des expulsions aux \u00c9tats-Unis, nous renvoyons aux diff\u00e9rents travaux de cet auteur, et notamment \u00e0 Matthew Desmond, Evicted: Poverty and Profit in the American City<\/em>, New York, Crown, 2016.<\/p>\n

[16]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir les proc\u00e9dures sp\u00e9ciales de 2006, 2009 et 2016\u00a0: NUCES, Comit\u00e9 des droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels, Examen des rapports pr\u00e9sent\u00e9s par les \u00c9tats parties conform\u00e9ment aux articles\u00a016 et 17 du Pacte\u00a0: Observations finales \u2014 Canada<\/em>, 36e<\/sup> sess, Doc NU\u00a0<\/em>E\/C.12\/CAN\/CO\/4, 22 mai 2006 au para\u00a029 [NUCES, Examen<\/em>]; Miloon Kothari, Rapport du Rapporteur sp\u00e9cial sur le logement convenable en tant qu\u2019\u00e9l\u00e9ment du droit \u00e0 un niveau de vie suffisant ainsi que sur le droit \u00e0 la non-discrimination \u00e0 cet \u00e9gard\u00a0: Mission au Canada<\/em>, Doc off AG NU, 10e<\/sup> sess, add, Doc NU A\/HRC\/10\/7\/Add.3 (17 f\u00e9vrier 2009) \u00e0 la p\u00a020; NUCES, Comit\u00e9 des droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels, Observations finales concernant le sixi\u00e8me rapport p\u00e9riodique du Canada<\/em>, 57e<\/sup> sess, Doc NU\u00a0<\/em>E\/C.12\/CAN\/CO\/6, 23 mars 2016.<\/p>\n

[17]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Raquel\u00a0Rolnik, Rapport de la Rapporteure sp\u00e9ciale sur le logement convenable en tant qu\u2019\u00e9l\u00e9ment du droit \u00e0 un niveau de vie suffisant ainsi que sur le droit \u00e0 la non-discrimination dans ce domaine<\/em>, Doc off AG NU, 25e<\/sup> sess, Doc NU A\/HRC\/25\/54 (30 d\u00e9cembre 2013).<\/p>\n

[18]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Front d\u2019action populaire en r\u00e9am\u00e9nagement urbain, Femmes, logement et pauvret\u00e9<\/em>, Montr\u00e9al, 2015, en ligne\u00a0: <www.frapru.qc.ca\/wp-content\/uploads\/2015\/03\/Femmes-logement-et-pauvrete.pdf> [FRAPRU\u00a02015]; Front d\u2019action populaire en r\u00e9am\u00e9nagement urbain, Femmes, logement et pauvret\u00e9\u00a0: Sortir du priv\u00e9, un enjeu de soci\u00e9t\u00e9!<\/em>, Montr\u00e9al, 2010, en ligne\u00a0: <www.frapru.qc.ca\/wp-content\/uploads\/2013\/11\/FRAPRU_
\nfemmes_2010_v_web.pdf> [FRAPRU\u00a02010].<\/p>\n

[19]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Front d\u2019action populaire en r\u00e9am\u00e9nagement urbain, Immigration et logement au Qu\u00e9bec\u00a0: Mythes et r\u00e9alit\u00e9s<\/em>, Montr\u00e9al, 2012 aux pp\u00a03, 10\u201311, en ligne\u00a0: <www.frapru.qc.
\nca\/wp-content\/uploads\/2013\/11\/Document_Immmigration_et_logement.pdf> [FRAPRU, Immigration<\/em>].<\/p>\n

[20]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir les nombreux rapports du Front d\u2019action populaire en r\u00e9am\u00e9nagement urbain, disponibles en ligne\u00a0: <www.frapru.qc.ca>.<\/p>\n

[21]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Collectif Pro Bono UQAM, L\u2019organisation d\u2019une justice \u00e0 deux vitesses\u00a0: La cat\u00e9gorisation et la hi\u00e9rarchisation des causes mises au r\u00f4le \u00e0 la\u00a0R\u00e9gie du logement<\/em>, Montr\u00e9al, UQAM, 2015,\u00a0en ligne\u00a0: <socialtravail.uqam.ca\/files\/2015\/06\/rapport_regie_
\nOnlineReader_150Dpi.pdf>.<\/p>\n

[22]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir notamment les recherches et les revendications du RCLALQ, en ligne\u00a0: <www.
\nrclalq.qc.ca>.<\/p>\n

[23]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir les revendications de la Corporation des propri\u00e9taires immobiliers du Qu\u00e9bec, (CORPIQ) sur leur site internet\u00a0: <www.corpiq.com\/index_fr.php>. Voir notamment CORPIQ, communiqu\u00e9, \u00ab\u00a0La CORPIQ d\u00e9nonce le recul que constitue le projet de loi\u00a028\u00a0\u00bb (31\u00a0janvier\u00a02014), en ligne\u00a0: <www.corpiq.com\/fr\/nouvelles\/612-la-corpiq-denonce-le-recul-que-constitue-le-projet-de-loi-28.html>.<\/p>\n

[24]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Association des Propri\u00e9taires du Qu\u00e9bec (APQ), \u00ab\u00a0Revendications\u00a02014\u00a0\u00bb, en ligne\u00a0: <www.apq.org\/revendications-2014.aspx>. Voir \u00e9galement CORPIQ, communiqu\u00e9, \u00ab\u00a0Les bas taux d\u2019ajustement de loyer sont le principal frein \u00e0 la r\u00e9novation, selon les propri\u00e9taires\u00a0\u00bb (4 avril 2016), en ligne\u00a0: <www.corpiq.com\/fr\/nouvelles\/408-les-bas-taux-dajustement-de-loyer-sont-le-principal-frein-a-la-renovation-selon-les-proprietaires.
\nhtml?recherche=&page=5&pageRetour=00_100>.<\/p>\n

[25]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 APQ, communiqu\u00e9, \u00ab\u00a0L\u2019association des propri\u00e9taires du Qu\u00e9bec d\u00e9clare la guerre aux mauvais payeurs\u00a0: Avis de recherche sur Facebook\u00a0\u00bb (12 d\u00e9cembre 2014), en ligne\u00a0: <www.apq.org\/lassociation-des-propri%C3%A9taires-du-qu%C3%A9bec-apq-d%C3%
\nA9clare-la-guerre-aux-mauvais-payeurs–avis-de-recherche-sur-facebook.aspx>.<\/p>\n

[26]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir APQ, communiqu\u00e9 (p\u00e9tition), \u00ab\u00a0Il faut une nouvelle Loi\u00a0\u00bb (2015), en ligne\u00a0: <www.
\napq.org\/p%C3%A9tition-en-ligne.aspx>. Voir aussi APQ, communiqu\u00e9, \u00ab\u00a0L\u2019Association des Propri\u00e9taires du Qu\u00e9bec (APQ) se r\u00e9jouit des modifications adopt\u00e9es \u00e0 l\u2019article\u00a0692 du Projet de loi\u00a028 instituant le nouveau Code de proc\u00e9dure civile, le 31 janvier dernier\u00a0\u00bb (4 f\u00e9vrier 2014), en ligne\u00a0: <www.apq.org\/lassociation-des-propri%C3%A9taires-du-qu%C3%A9bec-apq-se-r%C3%A9jouit-des-modifications-adopt%C3%A9es-%C3%A0-larticle-692-du-projet-de-loi-28-instituant-le-nouveau-code-de-proc%C3%A9dure-civile-le-31-janvier-dernier.aspx>; APQ, communiqu\u00e9, \u00ab\u00a0Revendications 2015\u00a0<\/em>: 17 Septembre 2015\u00a0– R\u00e9gie du logement\u00a0: le Protecteur du Citoyen recommande les revendications de l\u2019APQ\u00a0\u00bb, en ligne\u00a0: <www.apq.org\/revendications-2015.aspx>.<\/p>\n

[27]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Martin Galli\u00e9, \u00ab\u00a0Le droit et la proc\u00e9dure de l\u2019expulsion pour des arri\u00e9r\u00e9s de loyers : le contentieux devant la R\u00e9gie du logement\u00a0\u00bb, Regroupement des comit\u00e9s logement et associations de locataires du Qu\u00e9bec et Service aux collectivit\u00e9s de l\u2019UQAM, Montr\u00e9al, avril 2016, en ligne\u00a0: <rclalq.qc.ca\/wp-content\/uploads\/2016\/05\/LE-DROIT-ET-LA-PROC%C3%89DURE_rev.pdf> [Galli\u00e9, \u00ab\u00a0Le droit et la proc\u00e9dure\u00a0\u00bb].<\/p>\n

[28]<\/a> \u00a0\u00a0 Nous avons utilis\u00e9 les mots clefs suivants\u00a0: \u00ab\u00a0expulsion\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a01971\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0retard\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0trois semaines\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0NON fr\u00e9quemment\u00a0\u00bb. Afin d\u2019\u00e9viter de tomber sur des jugements rendus par les m\u00eames r\u00e9gisseurs ou greffiers sp\u00e9ciaux, nous avons s\u00e9lectionn\u00e9 vingt cas au hasard par mois, un mois sur deux, entre avril 2014 \u00e0 mars 2015. Les d\u00e9cisions rectifi\u00e9es n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9es.<\/p>\n

[29]<\/a> \u00a0\u00a0 Nous avons utilis\u00e9 les mots clefs suivants\u00a0: \u00ab\u00a0expulsion\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a01971\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0fr\u00e9quemment\u00a0\u00bb. L\u00e0 encore, pour \u00e9viter de tomber sur des jugements rendus par les m\u00eames r\u00e9gisseurs ou greffiers sp\u00e9ciaux, nous avons s\u00e9lectionn\u00e9 vingt cas au hasard par mois, un mois sur deux entre avril 2014 \u00e0 mars 2015. Les d\u00e9cisions rectifi\u00e9es n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9es.<\/p>\n

[30]<\/a> \u00a0\u00a0 Nous avons utilis\u00e9 les mots clefs suivants\u00a0: \u00ab\u00a01973\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0fr\u00e9quemment\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0retard\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0expulsion\u00a0\u00bb. Pour \u00e9viter de tomber sur des jugements rendus par les m\u00eames r\u00e9gisseurs ou greffiers sp\u00e9ciaux, nous avons s\u00e9lectionn\u00e9 dix cas au hasard par mois, entre avril 2014 et mars 2015. Les d\u00e9cisions rectifi\u00e9es n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9es.<\/p>\n

[31]<\/a> \u00a0\u00a0 Pour identifier les jugements pertinents, nous avons proc\u00e9d\u00e9 par mots clefs sur la base de donn\u00e9es SOQUIJ. Nous avons utilis\u00e9 les mots clefs suivants\u00a0: \u00ab\u00a0exception d\u2019inex\u00e9cution\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0expulsion\u00a0\u00bb.<\/p>\n

[32]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Loi sur l\u2019aide juridique et sur la prestation de certains autres services juridiques<\/em>, RLRQ c\u00a0A-14, art\u00a04.11 [Loi sur l\u2019aide juridique<\/em>].<\/p>\n

[33]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Eloisa C Rodriguez-Dod, \u00ab\u00a0\u201cBut My Lease Isn\u2019t Up Yet!\u201d: Finding Fault with \u201cNo-Fault\u201d Evictions\u00a0\u00bb (2013) 35:4 U Ark Little Rock L Rev 839 \u00e0 la p\u00a0853 (au moins 40 % des expulsions r\u00e9alis\u00e9es en 2009 suite aux saisies immobili\u00e8res ont touch\u00e9es les locataires de ces logements) [Rodriguez-Dod, \u00ab Finding Fault \u00bb].<\/p>\n

[34]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Raquel Rolnik, Rapport de la Rapporteure sp\u00e9ciale sur le logement convenable en tant qu\u2019\u00e9l\u00e9ment du droit \u00e0 un niveau de vie suffisant ainsi que sur le droit \u00e0 la non-discrimination \u00e0 cet \u00e9gard\u00a0: Mission aux \u00c9tats-Unis d\u2019Am\u00e9rique<\/em>, Doc off AG NU, 13e<\/sup> sess, add, Doc NU A\/HRC\/13\/20\/Add.4 (12 f\u00e9vrier 2010) aux para\u00a047\u201348.<\/p>\n

[35]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir F\u00e9d\u00e9ration des Chambres Immobili\u00e8res du Qu\u00e9bec, bulletin, \u00ab\u00a0Mots de l\u2019\u00e9conomiste\u00a0\u00bb (avril 2014), en ligne\u00a0: <fciq.ca\/pdf\/mot_economiste\/me_042014.pdf>.<\/p>\n

[36]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Le rapport de la R\u00e9gie ne pr\u00e9cise pas quels sont ces \u00ab\u00a0autres motifs\u00a0\u00bb. Il est fort probable que les causes d\u2019\u00e9viction soient incluses dans cette cat\u00e9gorie ainsi que toutes celles li\u00e9es au comportement du locataire (troubles, d\u00e9gradation, etc.).<\/p>\n

[37]<\/a> \u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Galli\u00e9, \u00ab\u00a0Le droit et la proc\u00e9dure\u00a0\u00bb, supra <\/em>note 27.<\/p>\n

[38]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Qu\u00e9bec, R\u00e9gie du logement, Rapport annuel de gestion de la R\u00e9gie du logement<\/em>, 2014-2015<\/em>, Montr\u00e9al, Gouvernement du Qu\u00e9bec, 2015 aux pp\u00a071, 77, en ligne\u00a0: <www.rdl.
\ngouv.qc.ca\/fr\/pdf\/Rapport_annuel_2014-2015.pdf> [Rapport\u00a02014-2015 R\u00e9gie<\/em>].<\/p>\n

[39]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Martin Galli\u00e9 et Marie-Claude P B\u00e9lair, \u00ab\u00a0La judiciarisation et le non-recours ou l\u2019usurpation du droit du logement\u00a0: le cas du contentieux locatif des HLM au Nunavik\u00a0\u00bb (2014) 55:3 C de D 685 \u00e0 la p\u00a0702.<\/p>\n

[40]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00ab\u00a0Il est important de mentionner que, dans un nombre important de causes, le locataire quitte par lui-m\u00eame le logement, notamment lorsqu\u2019il re\u00e7oit l\u2019avis d\u2019ex\u00e9cution et que ses recours de r\u00e9tractation sont termin\u00e9s. En d\u2019autres mots, le locataire fautif ne d\u00e9sire pas faire l\u2019objet d\u2019une expulsion forc\u00e9e\u00a0\u00bb (APAGM, \u00ab\u00a0M\u00e9moire pr\u00e9sent\u00e9 aux membres de la Commission des institutions dans le cadre de consultations particuli\u00e8res et d\u2019auditions publiques sur le Projet de Loi\u00a028, Loi instituant le nouveau Code de proc\u00e9dure civile\u00a0<\/em>\u00bb (10 septembre 2013) aux pp\u00a010\u201311, en ligne\u00a0: <www.assnat.qc.ca\/Media\/Process.aspx?
\nMediaId=ANQ.Vigie.Bll.DocumentGenerique_74609&process=Default&token=ZyMoxNwUn8ikQ+TRKYwPCjWrKwg+vIv9rjij7p3xLGTZDmLVSmJLoqe\/vG7\/YWzz>).<\/p>\n

[41]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00c0 noter de surcro\u00eet que les expulsions forc\u00e9es ne concernent pas que les locataires; il peut \u00e9galement s\u2019agir de propri\u00e9taires dont le logement est saisi. Cependant, nous ne disposons d\u2019aucune information sur ce point.<\/p>\n

[42]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Maxime Bergeron, \u00ab\u00a0L\u2019\u00e9viction d\u2019un locataire\u00a0: jour de sortie\u00a0\u00bb, La Presse<\/em> (15\u00a0janvier\u00a02011), en ligne\u00a0: <affaires.lapresse.ca\/economie\/immobilier\/201101\/14\/01-4360262-leviction-dun-locataire-jour-de-sortie.php>.<\/p>\n

[43]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Rodriguez-Dod, \u00ab\u00a0Finding Fault\u00a0\u00bb, supra<\/em> note\u00a033 \u00e0 la p\u00a0848.<\/p>\n

[44]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Matthew Desmond, \u00ab\u00a0Unaffordable America: Poverty, Housing, and Eviction\u00a0\u00bb (2015) 22 Fast Focus 1 \u00e0 la p 4, en ligne\u00a0: <scholar.harvard.edu\/files\/mdesmond\/files\/
\nfastfocus2015.pdf> ([n<\/em>]early half (48 percent) of all recorded forced moves were informal evictions. Formal eviction was less common, constituting 24 percent of forced moves. An additional 23 percent of forced moves were due to landlord foreclosure, and 5 percent were caused by building condemnation<\/em>).<\/p>\n

[45]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Aux \u00c9tats-Unis, les donn\u00e9es sont \u00e9galement rares, mais selon certaines sources \u2014 au sujet desquelles toutes les \u00e9tudes disponibles estiment qu\u2019elles sont largement sous-\u00e9valu\u00e9es \u2014 il est estim\u00e9 qu\u2019il y a \u00e0 Baltimore 5.81 expulsions pour 100 habitants, 1.26 \u00e0 New York, 2.74 \u00e0 Philadelphie, 1.46 \u00e0 Cleveland, 4.94 \u00e0 D\u00e9troit et 5.7 \u00e0 Washington D.C.\u00a0(voir The Abell Foundation, \u00ab\u00a0A System in Collapse: Baltimore City Suffers from an Overwhelmingly High Caseload of Tenant Evictions\u00a0\u00bb (2003) 16:2 Abell Report\u00a0<\/em>1, en ligne\u00a0: <www.abell.org\/pubsitems\/arn303.pdf>).<\/p>\n

[46]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 SHQ, L\u2019habitation en bref<\/em>, supra<\/em> note\u00a04. \u00a0<\/em><\/p>\n

[47]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00c0 titre d\u2019exemple, en Su\u00e8de, o\u00f9 la proc\u00e9dure est diff\u00e9rente, seulement 10\u00a0% des plaintes d\u00e9pos\u00e9es au tribunal se concluent par des jugements d\u2019expulsion\u00a0: \u00ab\u00a0Les chercheurs ne peuvent que constater\u00a0: \u201cAujourd\u2019hui, nous ne savons pas ce qui se passe pour les 90\u00a0% restants. Combien vivent encore dans leurs appartements? Combien ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9plac\u00e9s vers un autre appartement, sont en sous-location ou m\u00eame sans-abri?\u201d\u00a0\u00bb (Sten-\u00c5ke Stenberg et Igor van Laere, \u00ab\u00a0Evictions: A Hidden Social Problem – Comparative Evidence from Modern Welfare States\u00a0\u00bb, conf\u00e9rence FEANTSA \u00ab\u00a0Homelessness and Poverty\u00a0\u00bb, Paris, 2009, extrait traduit dans Secr\u00e9tariat pour la modernisation, supra<\/em> note\u00a011 \u00e0 la p\u00a0199).<\/p>\n

[48]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Qu\u00e9bec, Direction r\u00e9gionale de sant\u00e9 publique, Pour des logements salubres et abordables\u00a0: Rapport du directeur de sant\u00e9 publique de Montr\u00e9al<\/em>, Montr\u00e9al, DRSP, 2015 \u00e0 la p\u00a040, en ligne\u00a0: <www.dsp.santemontreal.qc.ca\/medias_archives\/dossiers_de_presse
\n_archives\/dossiers_de_presse\/rapport_du_directeur_de_sante_publique_de_montreal_2015.html> (\u00ab\u00a0principalement en raison d\u2019une reprise anticip\u00e9e du logement par le propri\u00e9taire (27\u00a0%), d\u2019un changement de propri\u00e9taire (13\u00a0%), d\u2019une m\u00e9sentente avec lui (24\u00a0%) ou, encore, de l\u2019incapacit\u00e9 de payer le loyer (10\u00a0%)\u00a0\u00bb) [DRSP, Rapport<\/em>].<\/p>\n

[49]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Selon l\u2019Observation g\u00e9n\u00e9rale no<\/sup>\u00a04, les \u00c9tats parties doivent fournir \u00ab\u00a0des rensei\u00adgnements d\u00e9taill\u00e9s sur les groupes qui, dans [la] soci\u00e9t\u00e9, sont vuln\u00e9rables et d\u00e9savantag\u00e9s en ce qui concerne le logement\u00a0\u00bb (NUCES, Comit\u00e9 des droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels, Observation g\u00e9n\u00e9rale no<\/sup>\u00a04<\/em>, 6e<\/sup> sess, Doc NU\u00a0E\/1992\/23, 1991 au para\u00a013). Voir aussi NUCES Comit\u00e9 des droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels, Observation g\u00e9n\u00e9rale <\/em>no<\/sup>\u00a07<\/em>, 16e<\/sup> sess, Doc NU\u00a0E\/1998\/22, 20 mai 1997 [NUCES, Observation g\u00e9n\u00e9rale<\/em>]. Sur la composition du Parc locatif au Qu\u00e9bec, on peut toutefois mentionner SHQ, Les logements priv\u00e9s au Qu\u00e9bec\u00a0: la composition du parc de logements, les propri\u00e9taires bailleurs et les r\u00e9sidants<\/em>, par Francine Dansereau et Marc Choko avec la collaboration de G\u00e9rard Divay,\u00a0Qu\u00e9bec, SHQ, 2002, en ligne\u00a0: <www.habitation.gouv.qc.ca\/fileadmin\/
\ninternet\/publications\/M06470.pdf> [SHQ, Logements priv\u00e9s<\/em>].8ote 78;\u00a0 et al 2004, nisation,<\/p>\n

[50]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En Ontario, par exemple, voir Lapointe et al, supra<\/em> note\u00a08; McDonald, supra <\/em>note 8.<\/p>\n

[51]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En ce sens, voir notamment l\u2019\u00e9tude de 2011 r\u00e9alis\u00e9e par McDonald, supra <\/em>note\u00a08 \u00e0 la p\u00a0119\u00a0:<\/p>\n

Generally, the limited number of studies on eviction indicate that tenants facing eviction tend to be younger than the general tenant population; the majority are employed although some rely on government transfer payments; many are families with children; they have lower incomes than the average tenant and lower rent-to-income ratios; they are more likely to be in arrears on their rent; and they are less likely to have social supports or to be satisfied with their housing.<\/em><\/p>\n

[52]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Concernant sp\u00e9cifiquement les expulsions des femmes et des racis\u00e9es nous ne disposons d\u2019aucune donn\u00e9e sur les expulsions au Qu\u00e9bec. Tout au plus peut-on mentionner que toutes les \u00e9tudes disponibles sur les femmes et le logement insistent sur l\u2019extr\u00eame pr\u00e9carit\u00e9 de cette cat\u00e9gorie sociale. Voir Maureen Callaghan, Leilani Farha et Bruce Porter, Les femmes et le logement au Canada\u00a0: Entraves \u00e0 l\u2019\u00e9galit\u00e9<\/em>, Toronto, Centre pour l\u2019\u00e9galit\u00e9 des droits au logement, 2002, en ligne\u00a0: <www.equalityrights.org\/cera\/
\ndocs\/barriers_fr.htm>; FRAPRU\u00a02015, supra<\/em> note\u00a018; FRAPRU\u00a02010, supra<\/em> note\u00a018.<\/p>\n

[53]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Gunn, supra<\/em> note\u00a012 \u00e0 la p\u00a0393 ([s]eventy percent were members of racial or ethnic minorities, a significantly greater percentage than that of racial and ethnic minorities among all tenant households in New Haven<\/em>).<\/em><\/p>\n

[54]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir g\u00e9n\u00e9ralement Galli\u00e9 et B\u00e9lair,\u00a0supra <\/em>note\u00a039.<\/p>\n

[55]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Concernant les immigrants, on peut toutefois relever que ces derniers \u00ab\u00a0d\u00e9m\u00e9nagent\u00a0\u00bb \u2014 ou vivent des expulsions et des d\u00e9placements forc\u00e9s \u2014 beaucoup plus souvent que les non-immigrants. Comme le souligne le FRAPRU\u00a0: \u00ab\u00a0entre 2001 et 2005, pr\u00e8s de 60\u00a0% d\u2019entre eux ont chang\u00e9 d\u2019habitation. L\u00e0 o\u00f9 les chiffres frappent, c\u2019est chez les immigrantes et immigrants r\u00e9cents (apr\u00e8s 2000)\u00a0: on parle de 92\u00a0%!\u00a0\u00bb (FRAPRU, Immigration<\/em>, supra<\/em> note\u00a019 \u00e0 la p\u00a011).<\/p>\n

[56]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Desmond, \u00ab\u00a0Eviction\u00a0\u00bb, supra <\/em>note\u00a015 aux pp\u00a0120\u201321 :<\/p>\n

In poor black neighborhoods, what incarceration is to men, eviction is to women: a typical but severely consequential occurrence contributing to the reproduction of urban poverty. <\/em>[…]<\/p>\n

These twinned processes, eviction and incarceration, work together\u2014black men are <\/em>locked up while black women are <\/em>locked out\u2014to propagate economic disadvantage and social suffering in America\u2019s urban centers\u00a0<\/em>[italiques dans l\u2019original]. <\/em><\/p>\n

Dans le m\u00eame sens, il ressort d\u2019une \u00e9tude de l\u2019Housing Court <\/em>de Baltimore que 71\u00a0% des locataires observ\u00e9s sont des femmes, 87\u00a0% sont noirs et seulement 13\u00a0% sont blancs (voir Bezdek, supra<\/em> note\u00a012 \u00e0 la p\u00a0540, nn\u00a021\u201322).<\/p>\n

[57]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Philippe Apparicio, Xavier Leloup et Philippe Rivet, \u00ab\u00a0La diversit\u00e9 montr\u00e9alaise \u00e0 l\u2019\u00e9preuve de la s\u00e9gr\u00e9gation\u00a0: pluralisme et insertion r\u00e9sidentielle des immigrants\u00a0\u00bb (2007) 8:1 J Intl Migration & Integration\u00a063. \u00c0 noter toutefois qu\u2019on rel\u00e8ve des \u00e9tudes une certaine homologie de situation entre les contextes canadiens (montr\u00e9alais) et am\u00e9ricains (voir Grace-Edward Galabuzi et Cheryl Teelucksingh, Social Cohesion, Social Exclusion, Social Capital<\/em>, Peel (Ont), Region of Peel Human Services,\u00a02010 \u00e0 la p\u00a013, en ligne\u00a0: <www.peelregion.ca\/social-services\/pdfs\/discussion-paper-1.pdf>).<\/p>\n

[58]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir DRSP, Rapport<\/em>, supra<\/em> note\u00a048 aux pp\u00a040\u201341.<\/p>\n

[59]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Sarah A Burgard, Kristin S Seefeldt et Sarah Zelner, \u00ab\u00a0Housing Instability and Health: Findings from the Michigan Recession and Recovery Study\u00a0\u00bb (2012) 75 Social Science & Medicine 2215; Janet Currie et Erdal Tekin, \u00ab\u00a0Is There a Link Between Foreclosure and Health?\u00a0\u00bb (2015) 7:1 American Economic J 63.<\/p>\n

[60]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir g\u00e9n\u00e9ralement Matthew Desmond et Rachel Tolbert Kimbro, \u00ab\u00a0Eviction\u2019s Fallout: Housing, Hardship, and Health\u00a0\u00bb (2015) 94:1 Social Forces\u00a0295.<\/p>\n

[61]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 C\u2019est le cas dans 60\u00a0% des cas selon une vaste \u00e9tude, voir Matthew Desmond et Tracey Shollenberger, \u00ab\u00a0Forced Displacement from Rental Housing: Prevalence and Neighborhood Consequences\u00a0\u00bb (2015) 52:5 Demography 1751 \u00e0 la p 1766.<\/p>\n

[62]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir g\u00e9n\u00e9ralement Matthew Desmond et Carl Gershenson, \u00ab\u00a0Housing and Employment Insecurity Among the Working Poor\u00a0\u00bb (2016) 63 Social Problems 46.<\/p>\n

[63]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Deena Greenberg, Carl Gershenson et Matthew Desmond, \u00ab\u00a0Discrimination in Evictions: Empircal Evidence and Legal Challenges \u00bb (2015) 51:1 Harv CR-CLL Rev 115 \u00e0 la p 118.<\/p>\n

[64]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Galli\u00e9 et B\u00e9lair,\u00a0supra <\/em>note\u00a039; R\u00e8glement sur l\u2019attribution des logements \u00e0 loyer modique<\/em>, RLRQ c S-8, r\u00a01, art\u00a016.<\/p>\n

[65]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 On rel\u00e8vera qu\u2019\u00e0 la diff\u00e9rence de certains \u00e9tats des \u00c9tats-Unis, il n\u2019est pas possible d\u2019expulser les locataires en cas de vente ou de rachat de l\u2019immeuble (voir Rodriguez-Dod, \u00ab\u00a0Finding Fault\u00a0\u00bb, supra<\/em> note\u00a033 \u00e0 la p\u00a0853).<\/p>\n

[66]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Loi pour favoriser la conciliation entre locataires et propri\u00e9taires<\/em>, LRQ c\u00a0C-50, art\u00a025. Cette loi a \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9e par la Loi sur la R\u00e9gie du logement<\/em>, RLRQ c\u00a0R-8.1 en 1980. Voir g\u00e9n\u00e9ralement Anne-Marie Morel, \u00ab\u00a0La nouvelle l\u00e9gislation concernant le logement\u00a0: de quelques innovations et difficult\u00e9s du Projet de Loi\u00a0107\u00a0\u00bb (1981) 15:2 RJT 201.<\/p>\n

[67]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Jobin, supra<\/em> note\u00a07 au para\u00a068.<\/p>\n

[68]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00c0 noter, par exemple, que la Loi sur l\u2019assurance-emploi<\/em>, LC 1996, c\u00a023, art\u00a013 pr\u00e9voit un d\u00e9lai de carence (sans prestation) de deux semaines.<\/p>\n

[69]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Blanco c Commission des loyers<\/em>, [1980] 2 RCS\u00a0827 \u00e0 la p\u00a0831, 1980 CanLII\u00a0230 [Blanco<\/em>].<\/p>\n

[70]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Par\u00e9 c Coop\u00e9rative d\u2019habitation l\u2019Art de vivre<\/em>, 2012 QCRDL\u00a011406, AZ-50846520 (Azimut). Il s\u2019agissait d\u2019un loyer de 462\u00a0$. \u00c0 ce sujet on rappellera que la Loi sur la R\u00e9gie du logement <\/em>exige des r\u00e9gisseurs qu\u2019ils rendent des ordonnances \u00ab\u00a0proportionn\u00e9es \u00e0 la nature et \u00e0 la finalit\u00e9 de la demande et \u00e0 la complexit\u00e9 du litige\u00a0\u00bb (Loi sur la R\u00e9gie du logement<\/em>, supra<\/em> note\u00a066, art\u00a063.1).<\/p>\n

[71]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/em>Voir Tang c Sem<\/em>, 2014 QCRDL 37624, AZ-51123286 (Azimut). Le loyer dans cette affaire \u00e9tait de 610\u00a0$.<\/p>\n

[72]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 On doit toutefois rappeler les propos du juge Georges Massol, en appel d\u2019un jugement de la R\u00e9gie, qui tient \u00e0 rappeler l\u2019adage de minimis non curat lex <\/em>ainsi que l\u2019article\u00a01604 du CcQ selon lesquels lorsque le d\u00e9faut du d\u00e9biteur est de peu d\u2019importance, le tribunal peut exercer sa discr\u00e9tion. Il conclut alors\u00a0: \u00ab\u00a0il serait questionnable qu\u2019on exerce le droit d\u2019expulser quelqu\u2019un apr\u00e8s autant d\u2019ann\u00e9es d\u2019habitation pour le simple fait qu\u2019il n\u2019a pas pay\u00e9 \u00e0 date la somme de\u00a073\u00a0$, qui a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e par la suite\u00a0\u00bb (McCutcheon c Dupont<\/em>, 2013 QCCQ\u00a013022 au para\u00a024 (disponible sur CanLII) [McCutcheon<\/em>]).<\/p>\n

[73]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Suzanne Gu\u00e9vremont, \u00ab\u00a0Commentaire sur la d\u00e9cision Domaine de Parc Cloverdale c. Issa<\/em>\u00a0: Jusqu\u2019o\u00f9 va la discr\u00e9tion judiciaire de la R\u00e9gie du logement lors d\u2019une demande de r\u00e9siliation du bail pour retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer?\u00a0\u00bb (mai 2011) Rep\u00e8res<\/em>, \u00c9ditions Yvon Blais, EYB2011REP1059 (La r\u00e9f\u00e9rence) [Gu\u00e9vremont, \u00ab\u00a0Commentaire\u00a0\u00bb].<\/p>\n

[74]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Loi d\u2019interpr\u00e9tation<\/em>, RLRQ c\u00a0I-16, art\u00a041. Voir aussi M\u00e9lanie Samson, \u00ab\u00a0Interpr\u00e9tation large et lib\u00e9rale et interpr\u00e9tation contextuelle\u00a0: convergence ou divergence?\u00a0\u00bb (2008) 49:2 C de D 297.<\/p>\n

[75]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00c0 titre d\u2019exemple, Gu\u00e9vremont, \u00ab\u00a0Commentaire\u00a0\u00bb, supra <\/em>note 73 rel\u00e8ve que le r\u00e9gisseur ou la r\u00e9gisseuse qui, pour une raison ou autre, ne souhaite pas r\u00e9silier le bail pourrait d\u00e9cider d\u2019ajourner l\u2019audience, ou encore se pr\u00e9valoir des dispositions relatives aux ordonnances de sauvegarde (voir Loi sur la R\u00e9gie du logement<\/em>, supra<\/em> note\u00a066, art\u00a063.1).<\/p>\n

[76]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Michaud c Picotte<\/em>, [2000] RJQ 3073, 2000 CanLII 19169 (CS).<\/p>\n

[77]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Galli\u00e9, \u00ab\u00a0Le droit et la proc\u00e9dure\u00a0\u00bb, supra<\/em> note 27 \u00e0 la p\u00a012, citant Gagnon, Louer<\/em>, supra<\/em> note\u00a07 \u00e0 la p\u00a0112. L\u2019ex\u00e9cution provisoire de la d\u00e9cision d\u2019expulsion est possible en vertu de l\u2019article\u00a082.1 de la Loi sur la R\u00e9gie du logement<\/em>, supra <\/em>note\u00a066 (\u00ab\u00a0[l]e r\u00e9gisseur peut, s\u2019il le juge \u00e0 propos, ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire, nonobstant la r\u00e9vision ou l\u2019appel, de la totalit\u00e9 ou d\u2019une partie de la d\u00e9cision, s\u2019il s\u2019agit\u00a0: 1\u00b0\u00a0de r\u00e9parations majeures;\u00a02\u00b0\u00a0d\u2019expulsion des lieux, lorsque le bail est expir\u00e9, r\u00e9sili\u00e9 ou annul\u00e9;\u00a03\u00b0\u00a0d\u2019un cas d\u2019urgence exceptionnelle\u00a0\u00bb).<\/p>\n

[78]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Normalement, les jugements deviennent ex\u00e9cutoires 30 jours apr\u00e8s la signature, conform\u00e9ment au d\u00e9lai d\u2019appel de 30 jours (voir Loi sur la R\u00e9gie du logement<\/em>, supra <\/em>note 66, art\u00a092).<\/p>\n

[79]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Nous avons observ\u00e9 48 audiences de \u00ab\u00a0non-paiement non contest\u00e9\u00a0\u00bb (10 r\u00f4les diff\u00e9rents).<\/p>\n

[80]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Pr\u00e9cisions m\u00e9thodologiques\u00a0: 120 cas choisis al\u00e9atoirement (20 cas par mois, un mois sur deux entre avril 2014 et mai 2015). Les d\u00e9cisions rectifi\u00e9es n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9es. Mots-cl\u00e9s utilis\u00e9s\u00a0: \u00ab\u00a0expulsion\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a01971\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0retard\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0trois semaines\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0NON fr\u00e9quemment\u00a0\u00bb.<\/p>\n

[81]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Qu\u00e9bec, R\u00e9gie du Logement, communiqu\u00e9, \u00ab\u00a0La conciliation \u00e0 la R\u00e9gie du Logement\u00a0\u00bb (16 janvier 2009), en ligne\u00a0: <www.rdl.gouv.qc.ca\/fr\/outils\/ServConc2009.asp>\u00a0:<\/p>\n

\u00c0 noter. La conciliation ne sera pas offerte pour les demandes urgentes, celles relatives au non-paiement du loyer, \u00e0 la conservation des logements ou celles concernant la fixation du loyer. Le demandeur pourra cependant, s\u2019il le d\u00e9sire, solliciter la tenue d\u2019une s\u00e9ance de conciliation m\u00eame si la demande qu\u2019il a d\u00e9pos\u00e9e porte sur l\u2019un ou l\u2019autre de ces recours.<\/p>\n

[82]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir g\u00e9n\u00e9ralement Sylvette Guillemard, \u00ab\u00a0M\u00e9diation, justice et droit\u00a0: un m\u00e9lange h\u00e9t\u00e9roclite\u00a0\u00bb (2012) 53:2\u00a0C de D\u00a0189.<\/p>\n

[83]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Rapport\u00a02014-2015 R\u00e9gie<\/em>, supra<\/em> note\u00a038 \u00e0 la p\u00a025.<\/p>\n

[84]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Collectif Pro Bono UQAM, supra<\/em> note\u00a021. Voir aussi Rapport\u00a02014-2015 R\u00e9gie<\/em>, supra<\/em> note\u00a038 \u00e0 la p\u00a021 (le d\u00e9lai \u00e9tait en 2014\u20132015 d\u20191.4 mois).<\/p>\n

[85]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 On rel\u00e8vera toutefois qu\u2019une telle proc\u00e9dure existe dans d\u2019autres pays, comme en France. Certes, cette proc\u00e9dure est peu utilis\u00e9e par les magistrats, mais elle semble cependant \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e de ces derniers. Une \u00e9tude a ainsi relev\u00e9 que \u00ab\u00a0les juges qui ont mis en place ces conciliations ont insist\u00e9 sur le fait que l\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9side \u00e0 la fois dans le recours \u00e0 un tiers impartial quand le dialogue est rompu ou n\u2019a pas pu s\u2019\u00e9tablir avec le bailleur, et son caract\u00e8re \u201cofficiel\u201d puisqu\u2019elle est men\u00e9e par le juge ou un conciliateur de justice\u00a0\u00bb (Secr\u00e9tariat pour la modernisation, supra<\/em> note\u00a011 \u00e0 la p\u00a032). Cette m\u00eame \u00e9tude estime par ailleurs que la conciliation permet, \u00ab\u00a0quel que soit le stade de la proc\u00e9dure o\u00f9 elle intervient, au stade de la demande en paiement ou de l\u2019assignation en expulsion, au bailleur et au locataire d\u2019\u00eatre parties prenantes de la solution de leur litige\u00a0\u00bb (ibid<\/em>).<\/em><\/p>\n

[86]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 3104-2583 Qu\u00e9bec inc c Gingras<\/em>, 2013 QCCQ 3888 au para\u00a046 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[87]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ibid<\/em> au para\u00a047.<\/p>\n

[88]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Veilleux c Lebreux<\/em>, [2003] JL\u00a058, AZ-50167376 (Azimut) (RDL Qc), cit\u00e9 dans Gagnon, Louer<\/em>, supra<\/em> note\u00a07 \u00e0 la p\u00a0114.<\/p>\n

[89]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Gagnon rel\u00e8ve qu\u2019\u00ab\u00a0[i]l n\u2019est pas s\u00fbr qu\u2019en toutes circonstances, la R\u00e9gie du logement soit le tribunal comp\u00e9tent pour \u00e9tablir soit la validit\u00e9 d\u2019une telle entente, soit la valeur des travaux accomplis\u00a0\u00bb puisqu\u2019il peut s\u2019agir d\u2019une r\u00e9clamation d\u00e9coulant d\u2019un louage d\u2019ouvrage\u00a0(supra <\/em>note 7 \u00e0 la p\u00a0111).<\/p>\n

[90]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Pour un aper\u00e7u de l\u2019\u00e9tat du droit et de l\u2019origine jurisprudentielle de ce moyen de d\u00e9fense devant la R\u00e9gie du logement, voir Kougemitros c Esterson<\/em>, 2014 QCRDL\u00a023195, AZ-51088172 (Azimut) [Kougemitros<\/em>]; Pierre Gagnon, \u00ab\u00a0La d\u00e9fense d\u2019inex\u00e9cution en droit du logement\u00a0\u00bb (2016) 45 Dr immobilier en bref 2.<\/p>\n

[91]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voir Ren\u00e9 Gauthier, \u00ab\u00a0Le louage\u00a0\u00bb dans \u00c9cole du Barreau, dir, Collection de droit\u00a02015-2016\u00a0: Obligations et contrats<\/em>, vol\u00a05, Cowansville (Qc), Yvon Blais, aux pp\u00a0300 et s; Deslauriers, supra <\/em>note\u00a07 aux para\u00a01658\u201360; Lamy, L\u2019appel<\/em>, supra<\/em> note\u00a07 \u00e0 la p\u00a0218; Jobin, supra<\/em> note\u00a07 aux pp\u00a0460\u201361.<\/p>\n

[92]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Gagnon, Louer<\/em>, supra<\/em> note\u00a07 aux pp\u00a0111-12.<\/p>\n

[93]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 B\u00e9langer c D\u2019Aragon<\/em>, 2015 QCRDL 38489 au para\u00a021, AZ-51236484 (Azimut).<\/p>\n

[94]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Thauvette c Ross<\/em>, 2014 QCRDL 41459 au para\u00a04, AZ-51132464 (Azimut). Voir aussi Nguyen<\/em> c<\/em> Savard<\/em>, [2004] JL\u00a0101 \u00e0 la p\u00a0102, AZ-50261232 (Azimut) (RDL Qc).<\/p>\n

[95]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Kougemitros<\/em>, supra<\/em> note\u00a090 au para\u00a028.<\/p>\n

[96]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ces demandes sont exceptionnelles. En 2014\u20132015, il y eut 128 demandes d\u00e9pos\u00e9es\u00a0(voir Rapport\u00a02014-2015 R\u00e9gie<\/em>, supra<\/em> note\u00a038 \u00e0 la p\u00a072).<\/p>\n

[97]<\/a> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Sur 123 jugements analys\u00e9s entre le 1er<\/sup> mars 2014 et le 31 d\u00e9cembre 2015, nous n\u2019avons trouv\u00e9 qu\u2019une affaire o\u00f9 la d\u00e9fense d\u2019inex\u00e9cution a \u00e9t\u00e9 explicitement reconnue (recherche SOQUIJ; mots clefs\u00a0: \u00ab\u00a0exception d\u2019inex\u00e9cution\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0expulsion\u00a0\u00bb). Dans cette affaire la juge relevait notamment que \u00ab\u00a0les m\u00e9thodes utilis\u00e9es par le gestionnaire en pareilles circonstances sont \u00e9galement discutables\u00a0\u00bb et qu\u2019\u00ab\u00a0[\u00e0] la lumi\u00e8re des all\u00e9gations du locataire sur l\u2019absence d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 dans son logement et l\u2019admission du locateur d\u2019en avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9, mais ne pas avoir daign\u00e9 v\u00e9rifier et corriger la situation s\u2019il y avait lieu, c\u2019est \u00e0 bon droit que la d\u00e9fense d\u2019inex\u00e9cution est soulev\u00e9e en l\u2019instance\u00a0\u00bb (Caisse Desjardins de Rivi\u00e8re-des-Prairies c Tremblay<\/em>, 2015 QCRDL\u00a015153 aux para\u00a062, 69, AZ-51176035 (Azimut)). On peut \u00e9galement mentionner une autre affaire o\u00f9 le d\u00e9cideur n\u2019accepte pas ce moyen de d\u00e9fense, mais rejette tout de m\u00eame la demande en r\u00e9siliation des propri\u00e9taires\u00a0: \u00ab\u00a0le locataire a \u00e9t\u00e9 victime d\u2019un d\u00e9g\u00e2t d\u2019eau, ce dont le locateur \u00e9tait inform\u00e9 et il n\u2019a pas jug\u00e9 bon de r\u00e9gler la question du loyer r\u00e9clam\u00e9 au locataire alors qu\u2019il est \u00e9vident qu\u2019il avait droit \u00e0 une certaine compensation. Le Tribunal est donc d\u2019avis qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de r\u00e9silier le bail\u00a0\u00bb (Sarom c Belley<\/em>, 2015 QCRDL 1158 aux para 9\u201310, AZ-51141868 (Azimut)). Dans une autre affaire, la R\u00e9gie rel\u00e8ve \u00ab\u00a0qu\u2019il y aurait eu un probl\u00e8me de refoulement d\u2019eau par le puisard, un probl\u00e8me de vermine et un probl\u00e8me d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 caus\u00e9e par le fait que l\u2019\u00e9poux de la locatrice avait arrach\u00e9 l\u2019antenne \u00e9lectrique par erreur\u00a0\u00bb et que \u00ab\u00a0[l]a locatrice a renonc\u00e9 \u00e0 r\u00e9clamer ce solde de 300\u00a0$ pour le loyer de novembre 2014 pour compenser le locataire des troubles et inconv\u00e9nients subis\u00a0\u00bb (Leduc c O\u2019Bomsawin<\/em>, 2015 QCRDL\u00a012125 aux para 6\u20137, AZ-51168633 (Azimut)).<\/p>\n

[98]<\/a> \u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Gagnon, Louer<\/em>, supra<\/em> note\u00a07 \u00e0 la p\u00a0112.<\/p>\n

[99]<\/a> \u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Sur ce dernier point, on rel\u00e8vera qu\u2019il semble y avoir un d\u00e9bat entre une partie de la doctrine, dont Jobin, supra<\/em> note\u00a07 au para\u00a0186 qui estime que \u00ab\u00a0[d]ans le louage r\u00e9sidentiel, la retenue de loyer, pour exercer l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution, doit obligatoirement \u00eatre exerc\u00e9e en suivant la proc\u00e9dure sp\u00e9ciale de d\u00e9p\u00f4t du loyer au tribunal\u00a0\u00bb, alors que d\u2019autres auteurs, comme Gauthier, supra<\/em> note\u00a091 \u00e0 la p\u00a0300 consid\u00e8rent que \u00ab\u00a0selon la tendance jurisprudentielle actuelle\u00a0\u00bb, il est possible d\u2019invoquer l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution sans d\u00e9poser son loyer. Dans ce dernier cas toutefois, les locataires prennent le risque de voir leur bail \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 pour non-paiement du loyer.<\/p>\n

[100]<\/a> Simplement \u00e0 titre d\u2019exemple, et pour mettre en perspective l\u2019appr\u00e9ciation de la notion de \u00ab\u00a0mesure correspondante\u00a0\u00bb, le Rapport d\u00e9j\u00e0 cit\u00e9 sur les d\u00e9lais \u00e0 la R\u00e9gie, rapporte une affaire o\u00f9 une locataire a obtenu 50\u00a0$ par mois d\u2019occupation pour un logement o\u00f9 l\u2019inspecteur a constat\u00e9 que<\/p>\n

dans la salle de bains, il y avait des t\u00e2ches qui apparaissaient sur les murs et le plafond (moisissure de surface), une odeur piquante se sentait en ouvrant la porte, la fen\u00eatre ne s\u2019ouvrait pas et le syst\u00e8me de ventilation \u00e9tait d\u00e9fectueux. Dans le salon, la boiserie de la fen\u00eatre \u00e9tait us\u00e9e et la vitre bris\u00e9e […]. \u00c0 l\u2019ext\u00e9rieur, la fa\u00e7ade avant, l\u2019all\u00e9e pour pi\u00e9tons et perron \u00e9taient endommag\u00e9s, Poste-Canada avait envoy\u00e9 un avis aux locataires pour ne plus livrer de courriers \u00e0 cette adresse (Abdelali c Zeffiro<\/em>, 2011 QCRDL 20990 au para\u00a07, AZ-50758080 (Azimut), cit\u00e9 dans Collectif Pro Bono UQAM, supra <\/em>note\u00a021 \u00e0 la p\u00a067).<\/p>\n

[101]<\/a> Le d\u00e9lai \u00e9tait de sept jours en 2014\u20132015\u00a0(voir Rapport\u00a02014-2015 R\u00e9gie<\/em>, supra <\/em>note\u00a038 \u00e0 la p\u00a077).<\/p>\n

[102]<\/a> Voir Lamothe<\/em> c<\/em> Belisle<\/em>, 2008 QCCQ\u00a07108 au para\u00a018 (disponible sur CanLII) pour une discussion de la jurisprudence.<\/p>\n

[103]<\/a> Voir Coop le Fleuve de l\u2019Espoir c Aub\u00e9<\/em>, 2008 QCCQ 3251 au para\u00a018 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[104]<\/a> Voir McCutcheon<\/em>, supra<\/em> note 72. Dans cette affaire, le juge Massol de la Cour du Qu\u00e9bec d\u00e9nonce avec force le caract\u00e8re \u00ab\u00a0injuste\u00a0\u00bb de prendre pour point de d\u00e9part le jour de la signature du jugement; compte tenu du temps pris par l\u2019administration ou la poste par exemple pour envoyer le jugement, les d\u00e9lais (d\u2019appel ou de l\u2019ex\u00e9cution provisoire) octroy\u00e9s dans le jugement n\u2019ont d\u00e8s lors plus aucun sens pour le locataire\u00a0: \u00ab\u00a0Le temps qu\u2019il contacte un avocat, qu\u2019il essaie d\u2019avoir des renseignements pour savoir qu\u2019est-ce qu\u2019il fait avec cette d\u00e9cision-l\u00e0, il n\u2019a pas le temps de se revirer de bord, le d\u00e9lai d\u2019appel est \u00e9chu. \u00c7a serait compl\u00e8tement injuste\u00a0\u00bb (ibid <\/em>au para 14).<\/p>\n

[105]<\/a> Dans Brousseau c Ducharme<\/em>, 2015 QCCQ 3606 (disponisble sur CanLII), lors de l\u2019au-dience (12 janvier), le juge informe le locataire qu\u2019il peut \u00e9viter l\u2019expulsion s\u2019il paie avant la date du jugement. Le locataire envoie par ch\u00e8que les sommes dues le jour de la signature du jugement (le 15 janvier), et avant la r\u00e9ception du jugement par les parties (19 janvier) (ibid <\/em>au para 8\u20139). La Cour du Qu\u00e9bec a quand m\u00eame fait droit \u00e0 la demande d\u2019expulsion, avan\u00e7ant que d\u2019habitude le locataire remettait directement des ch\u00e8ques postdat\u00e9s aux propri\u00e9taires et que \u00ab\u00a0nul n\u2019est cens\u00e9 ignorer la loi\u00a0\u00bb (ibid <\/em>au para 26). Le locataire avan\u00e7ait quant \u00e0 lui des probl\u00e8mes de sant\u00e9 pour expliquer le d\u00e9lai de trois jours entre l\u2019audience et l\u2019envoi en recommand\u00e9 du ch\u00e8que certifi\u00e9 (ibid <\/em>au para 8).<\/p>\n

[106]<\/a> Voir Gestion Clauval c Mohammed<\/em>, [2004] JL\u00a0257, 2004 CanLII 7933.<\/p>\n

[107]<\/a> Pierre Gagnon, \u00ab\u00a0Commentaire sur la d\u00e9cision Lemaire c. D\u2019Aragon\u00a0<\/em>: Une locataire \u00e9vite la mise sur le carreau de ses biens par la conclusion d\u2019une entente apr\u00e8s un jugement de r\u00e9siliation\u00a0\u00bb (juillet 2007) Rep\u00e8res<\/em>, \u00c9ditions Yvon Blais, EYB2007REP614 \u00e0 la p\u00a04 (La r\u00e9f\u00e9rence) [Gagnon, \u00ab\u00a0Commentaire\u00a0\u00bb].<\/p>\n

[108]<\/a> Le \u00ab\u00a0recours \u00e0 des greffiers sp\u00e9ciaux plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 des r\u00e9gisseurs co\u00fbterait environ 33\u00a0%\u00a0de moins\u00a0\u00bb (Protecteur du Citoyen, communiqu\u00e9, \u00ab\u00a0Le projet de loi n\u00b0 131\u00a0: Loi modifiant la Loi sur la R\u00e9gie du logement et diverses lois concernant le domaine municipal\u00a0\u00bb (30 novembre 2010), en ligne\u00a0: <protecteurducitoyen.qc.ca\/fr\/a-propos\/discours\/le-projet-de-loi-n-131—loi-modifiant-la-loi-sur-la-regie-du-logement-et-diverses-lois-concernant-le-domaine-municipal-1>).<\/p>\n

[109]<\/a> Voir Loi sur la R\u00e9gie du logement<\/em>, supra <\/em>note\u00a066, art\u00a030.1\u00a0: \u00ab\u00a0Un membre du personnel de la R\u00e9gie peut \u00eatre nomm\u00e9 greffier sp\u00e9cial par le ministre d\u00e9sign\u00e9, avec l\u2019assentiment du pr\u00e9sident de la R\u00e9gie et pour un terme pr\u00e9cis\u00e9 \u00e0 l\u2019acte de nomination\u00a0\u00bb.<\/p>\n

[110]<\/a> Protecteur du Citoyen, supra<\/em> note\u00a0108.<\/p>\n

[111]<\/a> Sur la charge et l\u2019organisation du travail des r\u00e9gisseurs voir notamment, Farmer c Robins<\/em>, 2014 QCCJA 691, 2015 CanLII 14105. L\u2019affaire s\u2019agissait d\u2019une plainte contre un r\u00e9gisseur de la R\u00e9gie du logement.<\/p>\n

[112]<\/a> 48 audiences observ\u00e9es dans 5 r\u00f4les diff\u00e9rents entre mars 2015 et juin 2015.<\/p>\n

[113]<\/a> Qu\u00e9bec, R\u00e9gie du logement, \u00ab\u00a0Demande relative au non-paiement de loyer (formulaire RDL-065-E)\u00a0\u00bb, en ligne\u00a0: <www.rdl.gouv.qc.ca\/fr\/pdf\/65_0309.pdf>.<\/p>\n

[114]<\/a> Nous avons observ\u00e9 36 audiences de \u00ab\u00a0non-paiement contest\u00e9\u00a0\u00bb (10 r\u00f4les diff\u00e9rents).<\/p>\n

[115]<\/a> Audience\u00a0Bail1 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[116]<\/a> On constate ainsi, \u00e0 la suite de Barbara Bezdek, une inversion dans le m\u00e9canisme d\u2019engagement de la responsabilit\u00e9. Ce n\u2019est plus au demandeur de faire la preuve d\u2019une faute ou d\u2019un pr\u00e9judice, mais au d\u00e9fendeur de tenter de faire valoir ses droits\u00a0:\u00a0The central normative function of the rent court is to ask of the tenant, <\/em>\u201c<\/em>Did you pay the money claimed or not?<\/em>\u201d<\/em> It implies a statement of the individual tenant\u2019s unmitigable fault for the failure to make out her own case of legitimate complaint against the landlord<\/em> (Bezdek, supra<\/em> note\u00a012 \u00e0 la p\u00a0568).<\/p>\n

[117]<\/a> Gagnon, Louer<\/em>, supra<\/em> note\u00a07 \u00e0 la p\u00a0111.<\/p>\n

[118]<\/a> Voir Emmanuelle Bernheim et Richard-Alexandre Laniel, \u00ab\u00a0Un grain de sable dans l\u2019engrenage du syst\u00e8me juridique. Les justiciables non repr\u00e9sent\u00e9s\u00a0: probl\u00e8mes ou sympt\u00f4mes\u00a0\u00bb (2013) 31 Windsor Y<\/em>B<\/em> Access Just\u00a045 \u00e0 la p\u00a062.<\/em><\/p>\n

[119]<\/a> Selon une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 New Haven, aux \u00c9tats-Unis, dans 42\u00a0% la raison invoqu\u00e9e est que le propri\u00e9taire n\u2019a pas fait les travaux. 30 % des locataires expliquent qu\u2019ils ne peuvent pas payer leur loyer (en raison d\u2019une perte d\u2019emploi, de prestations sociales ou d\u2019un colocataire, d\u2019une hospitalisation, du paiement de d\u00e9penses m\u00e9dicales ou de frais fun\u00e9raires non pr\u00e9vus, de vol ou de dettes). Dans 6\u00a0% des cas, les locataires avancent l\u2019argument selon lequel le propri\u00e9taire a augment\u00e9 unilat\u00e9ralement le bail, dans 2\u00a0% il y a un diff\u00e9rend sur le montant, dans 5\u00a0% le propri\u00e9taire de n\u2019est pas identifi\u00e9 au locataire. Dans 5\u00a0% des cas, le propri\u00e9taire a refus\u00e9 le loyer. Dans d\u2019autres cas, les locataires n\u2019ont pas touch\u00e9 leurs prestations (1\u00a0%). Voir Gunn, supra<\/em> note\u00a012 aux pp\u00a0398\u201399. Une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e 16 ans plus t\u00f4t \u00e0 Chicago relevait, grosso modo, les m\u00eames arguments et les m\u00eames statistiques. Voir Fusco, Collins et Birnbaum, supra<\/em> note\u00a012 aux pp\u00a0106\u201308.<\/p>\n

[120]<\/a> Audiences SAC4, SAC5 et SAC7 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[121]<\/a> Audiences SAC4, SAC5 et SAC7 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[122]<\/a> Barbara Bezdek a constat\u00e9 le m\u00eame ph\u00e9nom\u00e8ne \u00e0 Baltimore et l\u2019explique de la mani\u00e8re suivante :<\/p>\n

Judge: \u201cIs there anything you would like to tell me?\u201d In our observations, when invited in this way at this juncture, many tenants offer the court an explanation for their nonpayment. The judge either waits through the story or interrupts it, but at either point, tells the tenant that her remarks are irrelevant, and orders judgment for the landlord. This is the clash between the conventions for talking about troubles in noninstitutional settings and the law\u2019s conventions for speech within legal institutions, which the judge learned through formal education in law school and observation of other legal professionals\u2019 courtroom behavior <\/em>[notes omises] (supra<\/em> note\u00a012 \u00e0 la p\u00a0586).<\/p>\n

[123]<\/a> Alexis Spire et Katia Weidenfeld, \u00ab\u00a0Le tribunal administratif\u00a0: une affaire d\u2019initi\u00e9s? Les in\u00e9galit\u00e9s d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la justice et la distribution du capital proc\u00e9dural\u00a0\u00bb (2011) 79:3\u00a0Dr et soc\u00a0689 aux pp\u00a0707-09.<\/p>\n

[124]<\/a> Pascale Vincent, \u00ab\u00a0Comment en arrive-t-on \u00e0 l\u2019expulsion?\u00a0\u00bb (2014) 184:4\u00a0Informations sociales<\/em>\u00a0<\/em>42 \u00e0 la p\u00a047.<\/p>\n

[125]<\/a> \u00ab\u00a0C\u2019est termin\u00e9\u00a0\u00bb r\u00e9p\u00e8te ainsi et \u00e0 plusieurs reprises, un r\u00e9gisseur \u00e0 une locataire qui lui demande comment prendre une entente de paiement (Audience\u00a0Infologis1 (dossier des auteurs)). Le refus de r\u00e9pondre \u00e0 ces questions, s\u2019il peut se comprendre au regard de la charge de travail des r\u00e9gisseurs, pose cependant un probl\u00e8me au regard, cette fois-ci, du devoir d\u2019assistance et de secours \u00e9quitable aux parties.<\/p>\n

[126]<\/a> Wang c Proulx<\/em>, 2014 QCRDL 33713 au para 4, AZ-51113922 (Azimut).<\/p>\n

[127]<\/a> TD Canada Trust c Cheff<\/em>, 2014 QCRDL\u00a011322 au para 6, AZ-51061834 (Azimut).<\/p>\n

[128]<\/a> Voir Bruy\u00e8re c Coop\u00e9rative Belles-Fleurs<\/em>, 2014 QCCQ 1686 au para\u00a06 (disponible sur CanLII) (un juge de la Cour du Qu\u00e9bec a autoris\u00e9 l\u2019appel d\u2019un locataire, et suspendu l\u2019expulsion, en d\u00e9non\u00e7ant le d\u00e9faut de motivation de la d\u00e9cision de la R\u00e9gie. Pour la Cour, le r\u00e9gisseur ne fait, notamment, \u00ab\u00a0aucune analyse des montants dus par la requ\u00e9rante et ne traite pas du fait que le montant du loyer a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9 durant le bail\u00a0\u00bb); Coop\u00e9rative Belles-fleurs c Bruy\u00e8re<\/em>, 2013 QCRDL\u00a042063 au para 4, AZ-51031593 (Azimut) (la d\u00e9cision qui justifie l\u2019appel est pourtant r\u00e9dig\u00e9e de la m\u00eame mani\u00e8re que beaucoup d\u2019autres en mati\u00e8re de non-paiement. Les r\u00e9gisseurs mentionnent les sommes dues, sans d\u00e9tailler, avant de r\u00e9silier le bail\u00a0: \u00ab\u00a0[l]a preuve d\u00e9montre que la locataire doit 3 666,60\u00a0$ en arri\u00e9r\u00e9s de loyer, plus 8,50\u00a0$ repr\u00e9sentant les frais de signification pr\u00e9vus au R\u00e8glement\u00a0\u00bb).<\/p>\n

[129]<\/a> Voir supra<\/em> note\u00a075.<\/p>\n

[130]<\/a> La Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019homme<\/em>, 4 novembre 1950, 213 RTNU\u00a0221 \u00e0 la p\u00a0223 (entr\u00e9e en vigueur\u00a0: 3 septembre 1953) proclame \u00e0 son article\u00a08 que toute personne a le droit au respect \u00ab\u00a0de sa vie priv\u00e9e et familiale, de son domicile et de sa correspondance\u00a0\u00bb. En vertu de cet article la Cour europ\u00e9enne a d\u00e9j\u00e0 jug\u00e9 que \u00ab\u00a0[l]a perte d\u2019un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile\u00a0\u00bb (McCann c United Kingdom<\/em>, (2008) 47 EHRR 40 au para 50, [2008] ECHR 385). Ainsi,<\/p>\n

[t]oute personne qui risque d\u2019en \u00eatre victime doit en principe pouvoir faire examiner la proportionnalit\u00e9 de cette mesure par un tribunal ind\u00e9pendant \u00e0 la lumi\u00e8re des principes pertinents qui d\u00e9coulent de l\u2019article\u00a08 de la Convention, quand bien m\u00eame son droit d\u2019occuper les lieux aurait \u00e9t\u00e9 \u00e9teint par l\u2019application du droit interne (ibid<\/em>).<\/p>\n

Le principe de proportionnalit\u00e9 implique notamment que la d\u00e9cision doit \u00eatre motiv\u00e9e et que les raisons justifiant l\u2019expulsion doivent \u00eatre appropri\u00e9es et suffisantes (Rousk c Sweden<\/em>, n\u02da\u00a027183\/04 (25 juillet 2013) au para\u00a0136). Sur cette question, voir Michel Vols, Marvin Kiehl et Julian Sidoli del Ceno, \u00ab\u00a0Human Rights and Protection Against Eviction in Anti-Social Behaviour Cases in the Netherlands and Germany\u00a0\u00bb (2015) 2:2 European J Comparative L & Governance 156 aux pp 162\u201364.<\/p>\n

[131]<\/a> On doit toutefois mentionner une affaire de 1998, semble-t-il exceptionnelle, o\u00f9 le r\u00e9gisseur, Me<\/sup> G\u00e9rald Bernard, a refus\u00e9 de r\u00e9silier le bail, malgr\u00e9 le non-paiement et les retards fr\u00e9quents, apr\u00e8s s\u2019\u00eatre assur\u00e9 que le loyer serait pay\u00e9 \u00ab\u00a0suivant l\u2019offre fort raisonnable pr\u00e9sent\u00e9e par la locataire\u00a0\u00bb (monoparentale, d\u00e9pendante de l\u2019aide de dernier recours et qui s\u2019occupait de ses deux enfants, dans l\u2019un gravement malade) (Office municipal d\u2019habitation de Vaudreuil-Dorion c Marie Bourbeau<\/em>, [1998] JL\u00a0349, AZ-98061154 (Azimut)). On peut \u00e9galement rappeler, l\u2019adage de minimis non curat lex <\/em>ainsi que les dispositions de l\u2019article\u00a01604 du CcQ selon lesquelles lorsque le d\u00e9faut du d\u00e9biteur est de peu d\u2019importance, le tribunal a discr\u00e9tion.<\/p>\n

[132]<\/a> Voir Collectif Pro Bono UQAM, supra<\/em> note\u00a021; Rapport\u00a02014-2015 R\u00e9gie<\/em>, supra<\/em> note\u00a038 \u00e0 la p\u00a021 (le d\u00e9lai \u00e9tait en 2014\u20132015 d\u20191.4 mois).<\/p>\n

[133]<\/a> Dans ce cas, il faut attendre 2.2 mois pour une premi\u00e8re audience (Rapport\u00a02014-2015 R\u00e9gie<\/em>, supra<\/em> note\u00a038 \u00e0 la p\u00a018).<\/p>\n

[134]<\/a> Depuis la publication de ce rapport, la R\u00e9gie du logement a pr\u00e9cis\u00e9 que \u00ab\u00a0lors de l\u2019\u00e9valuation d\u2019une demande par les ma\u00eetres des r\u00f4les, si les motifs expos\u00e9s dans la demande font \u00e9tat d\u2019un risque pour la sant\u00e9 ou pour la s\u00e9curit\u00e9 des occupants, la demande est syst\u00e9matiquement plac\u00e9e\u00a0dans la cat\u00e9gorie\u00a0\u00bb des causes civiles urgentes (ibid<\/em> \u00e0 la p\u00a071). Il s\u2019agit d\u2019une mention importante pour le droit \u00e0 la sant\u00e9 des locataires, comme des propri\u00e9taires, et il restera \u00e0 voir comment elle sera mise en \u0153uvre alors que le gouvernement ne semble toujours pas vouloir accroitre les moyens financiers et humains de la R\u00e9gie.<\/p>\n

[135]<\/a> Voir Loi sur la R\u00e9gie du logement<\/em>, supra <\/em>note\u00a066, art\u00a057.<\/p>\n

[136]<\/a> Voir Boucher c Caisse populaire Atwater-Centre<\/em>, 2012 QCCQ\u00a04143 (disponible sur CanLII); Milunovic c Investissement ECSL inc<\/em>. (4379209 Canada inc.)<\/em>, 2010 QCCQ\u00a05777 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[137]<\/a> Voir Lafleur c Desnoyers<\/em>, 2015 QCRDL\u00a011860 au para 20, AZ-51168065 (Azimut) (le magistrat n\u2019a pas souhait\u00e9 r\u00e9unir les demandes, au motif\u00a0: \u00ab\u00a0[a]u surplus, l\u2019encombrement du r\u00f4le le jour de l\u2019audience (dernier dossier \u00e0 la fin de la journ\u00e9e) et le manque de temps d\u2019audience disponible ne permettaient pas d\u2019entendre imm\u00e9diatement tout le dossier des locataires\u00a0\u00bb).<\/p>\n

[138]<\/a> Di Matteo c Mercier<\/em>, [2005] JL\u00a0172 au para 47, 2005 CanLII\u00a09547.<\/p>\n

[139]<\/a> Voir Lamirand c Leclair<\/em>, 2008 QCCQ\u00a06433 (disponible sur CanLII) (permission d\u2019appeler de la d\u00e9cision de la R\u00e9gie accord\u00e9e). La r\u00e9gisseuse avait refus\u00e9 de r\u00e9unir une demande d\u2019expulsion pour non-paiement et une demande en diminution de loyer, d\u00e9pos\u00e9e un mois plus tard par le locataire\u00a0: \u00ab\u00a0la demande de r\u00e9siliation du bail pour des d\u00e9fauts r\u00e9p\u00e9t\u00e9s de payer les loyers dus, \u201c\u00e9tait prioritaire\u201d\u00a0\u00bb (ibid <\/em>au para\u00a012). Statuant sur l\u2019autorisation d\u2019appeler, la juge Monique Fradette de la Cour du Qu\u00e9bec rel\u00e8ve cependant qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une n\u00e9gation du droit au maintien dans les lieux (art\u00a01941 CcQ) et d\u2019un probable \u00ab\u00a0d\u00e9ni de justice\u00a0\u00bb (ibid <\/em>au para\u00a019). Elle autorise donc l\u2019appel. Pour motiver son jugement, elle rappelle alors que \u00ab\u00a0[s]i le loyer est payable \u00e0 chaque mois, le premier du mois, et doit l\u2019\u00eatre, le refus du locateur d\u2019effectuer les travaux demand\u00e9s afin de rendre \u201csalubre\u201d le logement, le cas \u00e9ch\u00e9ant, n\u2019est pas sans cons\u00e9quence n\u00e9gatives pour la locataire\u00a0\u00bb (ibid <\/em>au para 18). Par cons\u00e9quent, \u00ab\u00a0[l]\u2019examen des inex\u00e9cutions respectives par l\u2019une ou l\u2019autre des parties de ses obligations au bail ne devrait-elle faire l\u2019objet d\u2019une m\u00eame audition?\u00a0\u00bb (ibid<\/em>).<\/em> L\u2019appel n\u2019apportera cependant pas de r\u00e9ponse \u00e0 cette question, puisque la locataire ne contestait plus l\u2019expulsion, ayant d\u00e9j\u00e0 quitt\u00e9 les lieux.<\/p>\n

[140]<\/a> Audience\u00a0SAC5 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[141]<\/a> Audience\u00a0SAC7 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[142]<\/a> Voir Sharpe c C\u00f4t\u00e9<\/em>, 2014 QCCQ 814 (disponible sur CanLII); Younes c Bennaoum<\/em>, 2010 QCCQ 7893 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[143]<\/a> Mchanga c Huang<\/em>, [2005] JQ no\u00a0374 (QL) aux para\u00a033-34, 2005 CanLII 2089 (CQ)\u00a0:<\/p>\n

The Court does not believe that Me. Chicoyne could not hear and accept any evidence regarding the condition of the dwelling for the simple reason that the tenant had not filed an application before the Rental Board. <\/em><\/p>\n

In doing so, and with all due respect, the fundamental legal principle of <\/em>audi alteram partem was clearly denied to Mr. Mchanga.\u00a0<\/em><\/p>\n

[144]<\/a> Il semble important de souligner que le Projet de loi\u00a028 instituant le nouveau Code de proc\u00e9dure civile pr\u00e9voyait des dispositions \u00e0 cet effet qui ont \u00e9t\u00e9 finalement abandonn\u00e9es, soit l\u2019article 692,\u00a0al\u00a03 (relatif \u00e0 l\u2019avis d\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e)\u00a0:<\/p>\n

Cependant, si l\u2019avis concerne la r\u00e9sidence familiale du d\u00e9biteur, ce d\u00e9lai doit \u00eatre d\u2019au moins 30 jours; le tribunal peut, \u00e0 la demande du d\u00e9biteur, prolonger ce d\u00e9lai d\u2019au plus trois mois, dans le cas o\u00f9 l\u2019expulsion lui causerait un pr\u00e9judice grave. Aucune prolongation ne peut valoir au-del\u00e0 du terme du bail, le cas \u00e9ch\u00e9ant\u00a0\u00bb (PL 28, Loi instituant le nouveau Code de proc\u00e9dure civile<\/em>, 1re<\/sup> sess, 40e<\/sup> l\u00e9g, Qu\u00e9bec, 2013).<\/p>\n

[145]<\/a> L\u00e0 encore le Projet de loi\u00a028 instituant le nouveau Code de proc\u00e9dure civile pr\u00e9voyait pourtant\u00a0une petite tr\u00eave hivernale\u00a0: \u00ab\u00a0Aucune expulsion n\u2019a lieu pendant la p\u00e9riode du 20 d\u00e9cembre au 10 janvier\u00a0\u00bb (ibid<\/em>). Celle-ci a \u00e9t\u00e9 r\u00e9duite du 24 d\u00e9cembre au 2 janvier\u00a0(art 692 Cpc).<\/p>\n

[146]<\/a> Il s\u2019agit selon nous d\u2019autant plus d\u2019un enjeu qu\u2019un rapport de la Direction de la sant\u00e9 publique relevait que 28.2\u00a0% des locataires ont des probl\u00e8mes de moisissures apparentes ou des traces d\u2019infiltration d\u2019eau (contre 10.9\u00a0% pour les propri\u00e9taires) et que 37.8\u00a0% ont de la vermine ou de l\u2019humidit\u00e9 excessive (contre 17.7\u00a0% pour les propri\u00e9taires), avec tout ce que cela implique en terme de sant\u00e9 publique (voir DRSP, Rapport<\/em>, supra<\/em> note 48 \u00e0 la p 28). Sur les cons\u00e9quences de l\u2019occultation des enjeux de salubrit\u00e9 lors des audiences en non-paiement, on peut rapporter \u00e0 une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e sur les logements sociaux du Nunavik. Celle-ci r\u00e9v\u00e8le que les Inuits sont log\u00e9s depuis des dizaines d\u2019ann\u00e9es dans des logements insalubres et surpeupl\u00e9s. Les locataires ne font presque jamais valoir leurs droits tandis que l\u2019Office d\u2019habitation demande et obtient annuellement des centaines d\u2019expulsions (sur 2 400 baux). Les enjeux de salubrit\u00e9 et la responsabilit\u00e9 du locateur ne sont ainsi jamais abord\u00e9s. Voir Galli\u00e9 et B\u00e9lair,\u00a0supra <\/em>note\u00a039 \u00e0 la p\u00a0704. Dans le m\u00eame sens, et m\u00eame si les contextes sont diff\u00e9rents, une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 New Haven, aux \u00c9tats-Unis qui s\u2019appuie notamment sur des t\u00e9moignages et des rapports d\u2019inspecteurs, et qui rel\u00e8ve que dans les deux tiers des cas, les tribunaux ont accord\u00e9 l\u2019expulsion alors que les locataires avaient des motifs s\u00e9rieux pour s\u2019opposer \u00e0 leur expulsion (absence de chauffage, d\u2019eau chaude ou d\u2019eau froide, vermine, etc.). Voir Gunn, supra<\/em> note\u00a012 aux pp\u00a0404\u201305.<\/p>\n

[147]<\/a> Sarah Fick et Michel Vols, \u00ab\u00a0Best Protection Against Eviction? A Comparative Analysis of Protection Against Evictions in the European Convention on Human Rights and the South African Constitution\u00a0\u00bb (2016) 3:1 European J Comparative L & Governance 40 \u00e0 la p 41.<\/p>\n

[148]<\/a> Loi instituant la R\u00e9gie du logement et modifiant le Code civil et d\u2019autres dispositions l\u00e9gislatives<\/em>, LQ\u00a01979, c 48, art\u00a0111.<\/p>\n

[149]<\/a> La l\u00e9gislation de l\u2019\u00e9poque n\u2019autorisait la r\u00e9siliation du bail que pour deux motifs, soit le paiement en retard depuis plus de trois semaines ou quand il avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9montr\u00e9 \u00ab\u00a0<\/em>que le locataire, un membre de sa famille ou quelque autre personne sous son contr\u00f4le ou habitant avec lui se comporte sur les lieux lou\u00e9s de fa\u00e7on \u00e0 constituer au jugement de l\u2019administrateur, une source s\u00e9rieuse de tracasseries pour le propri\u00e9taire ou pour les voisins\u00a0\u00bb (Loi pour favoriser la conciliation entre locataires et propri\u00e9taires<\/em>, supra<\/em> note\u00a066, art\u00a039).<\/p>\n

[150]<\/a> Voir Blanco<\/em>, supra<\/em> note\u00a069. D\u2019ailleurs, comme le souligne Deslauriers, supra<\/em> note\u00a07 au para\u00a01727, \u00ab\u00a0[l]a Cour avait alors statu\u00e9 que le retard \u00e0 payer le loyer ne pouvait constituer un pr\u00e9judice s\u00e9rieux justifiant la r\u00e9siliation du bail, puisque cela reviendrait \u00e0 priver le locataire de son droit d\u2019\u00e9viter la r\u00e9siliation en acquittant les montants dus avant jugement\u00a0\u00bb.<\/p>\n

[151]<\/a> Gagnon, Louer<\/em>, supra<\/em> note 7 \u00e0 la p\u00a0117.<\/p>\n

[152]<\/a> Ibid <\/em>\u00e0 la p\u00a0112. Voir aussi Neroshan c Saeide<\/em>,\u00a0<\/em>2014 QCRDL\u00a042759, AZ-51135391 (Azimut) (rejet car un seul retard).<\/p>\n

[153]<\/a> Voir Rochon c Parent<\/em>, 2014 QCRDL\u00a09284, AZ-51056534 (Azimut); Groupe immobilier Rioux inc c Leblanc<\/em>, 2014 QCRDL\u00a043010, AZ-51136498 (Azimut).<\/p>\n

[154]<\/a> Sur ce point, le Comit\u00e9 des droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels de l\u2019ONU relevait en 2006\u00a0: \u00ab\u00a0Le Comit\u00e9 note avec une pr\u00e9occupation particuli\u00e8re que de nombreuses expulsions sont effectu\u00e9es en raison de tr\u00e8s faibles retards de paiement de loyer, sans consid\u00e9ration pour les obligations qui incombent \u00e0 l\u2019\u00c9tat partie en vertu du\u00a0Pacte\u00a0\u00bb (NUCES, Examen<\/em>, supra <\/em>note\u00a016 au para\u00a029). \u00c0 titre d\u2019exemple plus r\u00e9cent, lors d\u2019une de nos observations, un locataire explique qu\u2019il a pay\u00e9 le loyer le 2e<\/sup> jour du mois, au lieu du 1er<\/sup> du mois. Le r\u00e9gisseur lui explique alors qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un retard (audience\u00a0SAC4 (dossier des auteurs)). Toujours \u00e0 titre d\u2019exemple, dans une affaire r\u00e9cente, une r\u00e9gisseuse a tenu \u00e0 \u00ab\u00a0rappeler au locataire qu\u2019il lui appartient de prendre les mesures n\u00e9cessaires afin que le loyer parvienne au locateur le 1er<\/sup> jour du mois. Pour ce faire, le locataire aurait d\u00fb pr\u00e9voir que les d\u00e9lais du service postal pendant la p\u00e9riode des f\u00eates sont n\u00e9cessairement plus longs en raison des jours f\u00e9ri\u00e9s et du courrier volumineux \u00e0 traiter\u00a0\u00bb (Coulombe c Lawson-H<\/em>, 2015 QCRDL\u00a010177 au para 12, AZ-51164140 (Azimut)).<\/p>\n

[155]<\/a> Art 1971 CcQ.<\/p>\n

[156]<\/a> Voir Gestion Rochefort et Tessier inc<\/em> c<\/em> Babin<\/em>, 2010 QCRDL 3990 au para 15, AZ-50605216 (Azimut)\u00a0:<\/p>\n

\u00c0 cet \u00e9gard, en employant le terme s\u00e9rieux, le l\u00e9gislateur a impos\u00e9 une preuve exigeante au locateur. Il est vrai que la perception tardive d\u2019un loyer cr\u00e9e en soi un pr\u00e9judice. Cependant, pour justifier la r\u00e9siliation d\u2019un bail, il faut que ce pr\u00e9judice constitue plus que de simples inconv\u00e9nients occasionn\u00e9s par tout retard. Cette preuve ne peut donc uniquement se fonder sur une simple all\u00e9gation de retard. Le pr\u00e9judice peut \u00eatre prouv\u00e9 par une preuve testimoniale ou documentaire et doit \u00eatre fond\u00e9 sur des faits objectifs et pr\u00e9cis.<\/p>\n

[157]<\/a> Elle a ainsi d\u00e9j\u00e0 jug\u00e9\u00a0:<\/p>\n

\u00c0 l\u2019audition du 6 d\u00e9cembre 2010, mis \u00e0 part la preuve de 4 paiements de loyer en retard, aucune preuve de pr\u00e9judice n\u2019a \u00e9t\u00e9 offerte. Or, pour justifier sa d\u00e9cision de r\u00e9silier le bail, le r\u00e9gisseur a invoqu\u00e9 les paiements hypoth\u00e9caires \u00e0 faire par la mise en cause, ses d\u00e9penses courantes, ainsi que les nombreuses d\u00e9marches et inqui\u00e9tudes que cela provoque. Ces motifs ne sont aucunement fond\u00e9s sur la preuve. Le Tribunal consid\u00e8re qu\u2019il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une d\u00e9termination d\u00e9raisonnable et que la d\u00e9cision n\u2019est pas support\u00e9e par des faits suffisants de nature \u00e0 la justifier. Le r\u00e9gisseur a d\u00e9duit, sans preuve, que la d\u00e9fenderesse avait des paiements hypoth\u00e9caires \u00e0 faire et que les paiements en retard de la d\u00e9fenderesse lui occasionnaient un pr\u00e9judice au niveau du paiement de ses d\u00e9penses courantes. Mais qu\u2019en est-il en r\u00e9alit\u00e9? Est-ce que cet organisme est support\u00e9 par des subventions gouvernementales? Y a-t-il vraiment pr\u00e9judice s\u00e9rieux? La preuve pr\u00e9sent\u00e9e ne permettait pas de le d\u00e9terminer (Lavigne c R\u00e9gie du logement<\/em>, 2012 QCCS\u00a06934 aux para\u00a039\u201342 (disponible sur CanLII)).<\/p>\n

[158]<\/a> La Cour du Qu\u00e9bec est le tribunal d\u2019appel pour l\u2019immense majorit\u00e9 des jugements de la R\u00e9gie. On pr\u00e9cisera que les appels sont cependant exceptionnels, notamment depuis la r\u00e9forme de 1997 qui instaure l\u2019obligation d\u2019obtenir la permission pour appeler. <\/em>Denis Lamy, qui a men\u00e9 une vaste \u00e9tude de la jurisprudence de la Cour du Qu\u00e9bec en mati\u00e8re de contentieux locatif, n\u2019a comptabilis\u00e9 que 241 jugements port\u00e9s en appel entre janvier 2000 et septembre 2010, soit moins de 22 par an (Lamy, L\u2019appel<\/em>, supra<\/em> note\u00a07 aux pp\u00a05\u20136).<\/p>\n

[159]<\/a> Parent c Albert<\/em>, 2013 QCCQ\u00a011339 au para\u00a011 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[160]<\/a> Rh\u00e9aume c Picard-Ch\u00e9nard<\/em>, 2012 QCCQ 4875 au para\u00a014 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[161]<\/a> Tir c Dion<\/em>, 2010 QCCQ 1351 au para\u00a043 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[162]<\/a> Voir Tremblay c Madore<\/em>, 2010 QCCQ 4868 (disponible sur CanLII) [Madore<\/em> CQ], en appel de Madore c Tremblay<\/em>,\u00a0<\/em>2010 QCRDL\u00a09212, AZ-50617574 (Azimut) [Madore<\/em> RDL], juge administratif Marc Lavigne. Dans cette affaire, le r\u00e9gisseur avait simplement mentionn\u00e9\u00a0: \u00ab\u00a0Le locateur a t\u00e9moign\u00e9 \u00e0 l\u2019effet que depuis le mois de d\u00e9cembre 2008 la locataire a pay\u00e9 constamment son loyer en retard. Il soutient que le fait de retarder fr\u00e9quemment le paiement du loyer constitue un pr\u00e9judice s\u00e9rieux \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il a des obligations financi\u00e8res \u00e0 assumer sur son immeuble\u00a0\u00bb (Madore<\/em> RDL, supra <\/em>note 162 aux para 5-6). La Cour du Qu\u00e9bec a conclu que \u00ab\u00a0[b]ien que peu motiv\u00e9, cette conclusion du R\u00e9gisseur r\u00e9pond aux prescriptions de l\u2019article\u00a01971 quant \u00e0 la preuve et \u00e0 la d\u00e9monstration des \u201cpr\u00e9judices s\u00e9rieux\u201d\u00a0\u00bb (Madore <\/em>CQ, supra <\/em>note 162 au para\u00a014).<\/p>\n

[163]<\/a> La Cour supr\u00eame a r\u00e9cemment eu l\u2019occasion de pr\u00e9ciser\u00a0:<\/p>\n

Il se peut que les motifs ne fassent pas r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 tous les arguments, dispositions l\u00e9gislatives, pr\u00e9c\u00e9dents ou autres d\u00e9tails que le juge si\u00e9geant en r\u00e9vision aurait voulu y lire, mais […]\u00a0les motifs r\u00e9pondent aux crit\u00e8res \u00e9tablis dans Dunsmuir <\/em>s\u2019ils permettent \u00e0 la cour de r\u00e9vision de comprendre le fondement de la d\u00e9cision du tribunal et de d\u00e9terminer si la conclusion fait partie des issues possibles acceptables (Newfoundland and Labrador Nurses Union c Terre-Neuve-et-Labrador<\/em> (Conseil du Tr\u00e9sor)<\/em>, 2011 CSC\u00a062 au para\u00a016, [2011] 3 RCS\u00a0708).<\/p>\n

Plus r\u00e9cemment, la Cour d\u2019appel du Qu\u00e9bec a toutefois pr\u00e9cis\u00e9\u00a0: \u00ab\u00a0M\u00eame s\u2019il est souhaitable que les d\u00e9cisions des tribunaux et organismes r\u00e9v\u00e8lent toutes les \u00e9tapes du raisonnement menant au dispositif, l\u00e0 n\u2019est pas le crit\u00e8re retenu par la jurisprudence au regard de l\u2019obligation de motivation\u00a0\u00bb (Matchewan c Centre communautaire juridique de l\u2019Outaouais<\/em>,\u00a0<\/em>2012 QCCA\u00a02000 au para 10, [2013] RJQ\u00a02042). Il reste qu\u2019en l\u2019absence de d\u00e9veloppement sur les faits ou les donn\u00e9es \u2014 par exemple concernant les obligations financi\u00e8res permettant de conclure \u00e0 un pr\u00e9judice s\u00e9rieux \u2014 il para\u00eet difficile \u00e0 la Cour en r\u00e9vision de comprendre le fondement de la d\u00e9cision du tribunal \u00e0 moins de consid\u00e9rer qu\u2019une obligation financi\u00e8re est en soi un pr\u00e9judice s\u00e9rieux.<\/p>\n

[164]<\/a> Voir Milot c Loranger<\/em>,\u00a02014 QCRDL\u00a010189, AZ-51058446 (Azimut); Bourgault c Houle<\/em>,\u00a02014 QCRDL\u00a010123, AZ-51058379 (Azimut).<\/p>\n

[165]<\/a> Gamache c Amyot<\/em>, 2014 QCRDL 15584 au para 7, AZ-51070689 (Azimut), juge administratif\u00a0Anne Morin Oude.<\/p>\n

[166]<\/a> Bourgault c Houle<\/em>,\u00a0<\/em>2014 QCRDL\u00a010123 au para\u00a07, AZ-51058378 (Azimut), juge administratif Brigitte Morin.<\/p>\n

[167]<\/a> 9048-5541 Qu\u00e9bec Inc c Gagnon<\/em>,\u00a0<\/em>2014 QCRDL\u00a010532 au para\u00a06, AZ-50159354 (Azimut), juge administratif Lyne Foucault.<\/p>\n

[168]<\/a> Voir Placements Martin Th\u00e9olis inc c Pinheiro<\/em>, 2011 QCCQ\u00a03278 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[169]<\/a> Voir Immeubles de Guyenne inc<\/em> c Roffi<\/em>,\u00a02014 QCRDL\u00a09663 au para\u00a09, AZ-51057273 (Azimut), juge administratif Anne Morin Houde: \u00ab\u00a0Mis \u00e0 part les probl\u00e8mes administratifs occasionn\u00e9s, le locateur n\u2019a pu, par contre, d\u00e9tailler d\u2019autres cons\u00e9quences. La r\u00e9siliation du bail n\u2019est donc pas accueillie pour ce deuxi\u00e8me motif\u00a0\u00bb.<\/p>\n

[170]<\/a> Voir Al-Moussawi c \u00c9mond<\/em>,\u00a0<\/em>2014 QCRDL\u00a08261, AZ-51054190 (Azimut) [\u00c9mond<\/em>].<\/p>\n

[171]<\/a> Voir Office municipal d\u2019habitation de Montr\u00e9al<\/em> c<\/em> Nantel<\/em>, 2006 QCCQ 4923 au para 29 (disponible sur CanLII), cit\u00e9 dans Immeubles de la Cit\u00e9 c Grenier<\/em>,\u00a0<\/em>2015 QCRDL\u00a02144 au para\u00a016, AZ-51144583 (Azimut), juge administratif Louise Fortin\u00a0:<\/p>\n

Nous ne croyons pas que le fardeau de preuve que doit surmonter un locateur dans un cas de retards fr\u00e9quents aille jusqu\u2019\u00e0 d\u00e9montrer qu\u2019un cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire ait entam\u00e9 des proc\u00e9dures contre lui. G\u00e9rer le dossier du d\u00e9fendeur a alourdi la gestion de l\u2019Office et les quatre vacations \u00e0 la R\u00e9gie du logement ne sont qu\u2019une partie du pr\u00e9judice s\u00e9rieux qu\u2019elle subit. Sachant ce qu\u2019un recours judiciaire implique comme pr\u00e9occupation, inqui\u00e9tude, pr\u00e9paration, d\u00e9placements, frais, etc…, on ne peut que conclure qu\u2019une d\u00e9marche judiciaire est un pr\u00e9judice s\u00e9rieux, \u00e0 moins qu\u2019on d\u00e9montre qu\u2019un locateur a abus\u00e9 de ses recours, qu\u2019il a entrepris ses recours avec une rapidit\u00e9 telle qu\u2019il n\u2019a pas tent\u00e9 un r\u00e8glement du probl\u00e8me.<\/p>\n

[172]<\/a> Habitation LL de Rimouski inc c Boudreau<\/em>,\u00a02014 QCRDL\u00a043008 au para\u00a07, AZ-51136396 (Azimut), juge administratif Marc C Forest.<\/p>\n

[173]<\/a> Voir Capital Augusta inc c Cappiello<\/em>,\u00a0<\/em>2014 QCRDL\u00a07742 au para\u00a08, AZ-51053011 (Azimut), juge administratif Robin-Martial Guay; \u00c9mond<\/em>, supra<\/em> note 170.\u00a0<\/em><\/p>\n

[174]<\/a> \u00c9chantillon\u00a01\u00a0: 11\/120 non-pr\u00e9judice s\u00e9rieux; et dans 3 cas ne se prononce pas. \u00c9chantillon\u00a02\u00a0: 4\/120 fois le magistrat ne se prononce pas et sursoit.<\/p>\n

[175]<\/a> \u00c0 titre d\u2019exemple, on peut notamment mentionner une affaire o\u00f9 les locataires r\u00e9ussissent \u00e0 \u00e9tablir \u00ab\u00a0l\u2019absence de pr\u00e9judice s\u00e9rieux du nouveau locateur puisque celui-ci a entrepris d\u2019importantes r\u00e9novations au logement du 2e<\/sup>\u00a0\u00e9tage, supportant ainsi des d\u00e9bours\u00e9s importants, conjugu\u00e9s \u00e0 un manque de revenus locatifs. Cette situation perdure en outre et le locateur admet qu\u2019il ne remettra ce logement sur le march\u00e9 locatif qu\u2019au printemps\u00a0\u00bb (Ciarlo c Iaizzo<\/em>, 2015 QCRDL 4020 au para 19, AZ-51149112 (Azimut)).<\/p>\n

[176]<\/a> Nous avons observ\u00e9 32 audiences de \u00ab\u00a0paiement en retard\u00a0\u00bb (six r\u00f4les diff\u00e9rents).<\/p>\n

[177]<\/a> 50\u00a0% des observations\u00a0(16\/32); 42,5\u00a0% des jugements (51\/120).<\/p>\n

[178]<\/a> Cette question n\u2019a \u00e9t\u00e9 codifi\u00e9e que pour 25 observations (sur 32).<\/p>\n

[179]<\/a> Audience\u00a0SAC4 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[180]<\/a> Le principal moyen est d\u2019obtenir un re\u00e7u, mais l\u2019obtention de celui-ci d\u00e9pend du bon vouloir du locateur. Une seule fois, des locataires sont venus avec des t\u00e9moins.<\/p>\n

[181]<\/a> Audience\u00a0CLB1\u00a0(dossier des auteurs).<\/p>\n

[182]<\/a> Le bail a toutefois \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 pour non-paiement depuis plus de trois semaines (audience\u00a0SAC5 (dossier des auteurs)).<\/p>\n

[183]<\/a> Audience\u00a0SAC5 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[184]<\/a> La question de la dur\u00e9e de l\u2019ordonnance suscite d\u2019importants d\u00e9bats \u00e0 la Cour du Qu\u00e9bec, et au sein de la doctrine (est-elle applicable pour la dur\u00e9e du bail? Pour la dur\u00e9e d\u2019occupation du logement?). La Cour rappelle cependant r\u00e9guli\u00e8rement qu\u2019elle doit \u00eatre \u00ab\u00a0claire, pr\u00e9cise et ne laissez aucun doute ou ambigu\u00eft\u00e9\u00a0\u00bb (Lavigueur c Grenon<\/em>, 2015 QCCQ 14082 au para\u00a032 (disponible sur CanLII) [Lavigueur<\/em>]) et pr\u00e9voir un d\u00e9lai qui soit \u00ab\u00a0circonscrit dans le temps\u00a0\u00bb (Brodeur c Joly<\/em>, 2010 QCCQ 3987 au para\u00a051 (disponible sur CanLII)) puisque dans le cas contraire, il peut r\u00e9sulter \u00ab\u00a0une foule de circonstances (comme une renonciation tacite de la part des cr\u00e9anciers, etc…) pouvant nous faire croire qu\u2019un d\u00e9biteur, malgr\u00e9 tout, s\u2019est conform\u00e9 \u00e0 une ordonnance\u00a0\u00bb (Carrier c Coop la Voie lact\u00e9e<\/em>, 2007 QCCQ 1340 au para\u00a033 (disponible sur CanLII)). Or sur ce point pr\u00e9cis, on rel\u00e8vera que si les jugements analys\u00e9s et qui ordonnent une \u00ab\u00a0derni\u00e8re chance\u00a0\u00bb indiquent bien un d\u00e9lai d\u2019application, ce d\u00e9lai varie fortement selon les cas. Dans certains cas, il s\u2019agit d\u2019un d\u00e9lai strictement limit\u00e9 dans le temps tandis que dans d\u2019autres l\u2019ordonnance s\u2019applique pour toute la dur\u00e9e d\u2019occupation du logement. Voir \u00e9galement sur ce point Maxime Tremblay, \u00ab\u00a0Chronique \u2014 La dur\u00e9e de vie des ordonnances prospectives rendues par la R\u00e9gie du logement en vertu de l\u2019article\u00a01973 du Code civil du Qu\u00e9bec et le caract\u00e8re imp\u00e9ratif de sa sanction lorsque le locataire ne s\u2019y conforme pas\u00a0\u00bb (ao\u00fbt 2011) Rep\u00e8res<\/em>, \u00c9ditions Yvon Blais,\u00a0EYB2011REP1062 (La r\u00e9f\u00e9rence); Gagnon, \u00ab\u00a0Commentaire\u00a0\u00bb, supra<\/em> note\u00a0107; Gu\u00e9vremont, \u00ab\u00a0Commentaire\u00a0\u00bb, supra<\/em> note\u00a073.<\/p>\n

[185]<\/a> En cas de non-respect de cette ordonnance, le propri\u00e9taire doit de nouveau saisir la R\u00e9gie du logement pour obtenir la r\u00e9siliation et l\u2019expulsion du locataire. Dans ce cas, il y a \u00ab\u00a0deux \u00e9coles de pens\u00e9e\u00a0\u00bb, pour reprendre la formule du juge Serge Laurin (Lavigueur<\/em>, supra<\/em> note\u00a0184 au para\u00a016). Selon la premi\u00e8re \u00e9cole, le juge qui entend la demande sur le d\u00e9faut de respecter l\u2019ordonnance de 1973(1) n\u2019a aucune discr\u00e9tion une fois que le locateur a fait la preuve du non-respect de l\u2019ordonnance, peu importe les explications fournies par le locataire (ibid<\/em> au para 17). Selon la deuxi\u00e8me \u00e9cole, qualifi\u00e9e de \u00ab\u00a0discr\u00e9tionnaire\u00a0\u00bb, d\u00e9fendue notamment avec nombre de pr\u00e9cieux arguments par le juge Daniel Dort\u00e9lus (voir Perron c Michaud<\/em>, 2008 QCCQ\u00a0938 aux para\u00a045-46 (disponible sur CanLII)). Voir aussi Lavigeur<\/em>, supra<\/em> note 184 au para 33\u00a0: \u00ab\u00a0Il est tout \u00e0 fait normal qu\u2019une personne, sous le coup d\u2019une telle ordonnance, d\u00e9sire pr\u00e9senter une d\u00e9fense et s\u2019expliquer\u00a0\u00bb, le droit d\u2019\u00eatre entendu est une \u00ab\u00a0r\u00e8gle de justice naturelle commune \u00e0 tous les tribunaux\u00a0\u00bb. En ce sens et \u00e0 titre d\u2019exemple, voir Barbara c Ch\u00e2teauguay (Office municipal d\u2019habitation de)<\/em>, 2016 QCCQ\u00a0116 (disponible sur CanLII); Caruso c Moultala<\/em>,\u00a0<\/em>2015 QCRDL\u00a02080, AZ-51144822 (Azimut).<\/p>\n

[186]<\/a> On peut relever que dans tous ces cas-l\u00e0, l\u2019ordonnance n\u2019est donc pas tant accord\u00e9e pour offrir une derni\u00e8re chance au locataire d\u2019\u00e9viter la r\u00e9siliation que pour offrir l\u2019opportunit\u00e9 au propri\u00e9taire d\u2019obtenir la r\u00e9siliation plus rapidement en cas de nouveau retard du locataire.<\/p>\n

[187]<\/a> Joly c O\u2019Farrell-Cl\u00e9roux<\/em>, 2014 QCRDL\u00a010196 au para 12, AZ-51058453 (Azimut).<\/p>\n

[188]<\/a> Lamontagne c Marchand<\/em>, 2015 QCRDL\u00a010594 au para 5, AZ-51164552 (Azimut).<\/p>\n

[189]<\/a> Voir par ex Fortmann c Huet<\/em>, 2014 QCRDL\u00a024984, AZ-51093463 (Azimut).<\/p>\n

[190]<\/a> Voir par ex Immeubles Focus c Lehoux<\/em>, 2014 QCRDL\u00a028820, AZ-5110327 (Azimut); Immeubles Centraux c<\/em> Routledge<\/em>, 2014 QCRDL\u00a021124, AZ-51082768 (Azimut) mais contra\u00a0Blouin c Gaddou<\/em>, 2014 QCRDL\u00a027789, AZ-51100476 (Azimut)\u00a0 [Blouin<\/em>]. Dans Blouin<\/em>, les locataires devaient\u00a01\u00a0545\u00a0$, soit un mois de loyer (990\u00a0$) et un solde de 555\u00a0$. Le dispositif pr\u00e9voit cependant que l\u2019ordonnance est octroy\u00e9e et que ce n\u2019est qu\u2019en cas de non-respect que le bail sera r\u00e9sili\u00e9.<\/p>\n

[191]<\/a> Cela arrive cependant, comme nous l\u2019avons mentionn\u00e9, quand les locataires ont pay\u00e9 avant l\u2019audience.<\/p>\n

[192]<\/a> Voir Gestion Bluenose inc c El-Haj<\/em>, 2014 QCRDL\u00a028100, AZ-51101856 (Azimut). Voir aussi Blouin<\/em>, supra <\/em>note 190.<\/p>\n

[193]<\/a> Audience\u00a0SAC4 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[194]<\/a> Philippe Warin, \u00ab\u00a0Qu\u2019est-ce que le non-recours aux droits sociaux?\u00a0\u00bb (1er<\/sup>\u00a0juin\u00a02010), La Vie des id\u00e9es,<\/em> en ligne\u00a0: <www.laviedesidees.fr\/Qu-est-ce-que-le-non-recours-aux.html> [Warin, \u00ab\u00a0Non-recours\u00a0\u00bb]; Erhard Blankenburg, \u00ab\u00a0La mobilisation du droit\u00a0: Les conditions du recours et du non-recours \u00e0 la Justice\u00a0\u00bb (1994) 28:3 Dr et soc\u00a0691 aux pp\u00a0696-97.<\/p>\n

[195]<\/a> Voir Isabelle Sayn, \u00ab\u00a0La place des outils proc\u00e9duraux dans l\u2019acc\u00e8s au droit et \u00e0 la justice des plus pauvres\u00a0\u00bb dans Patrick du Cheyron et Didier G\u00e9lot, dir, Droit et pauvret\u00e9<\/em>, Paris, ONPES, 2007, 139 \u00e0 la p\u00a0154, en ligne\u00a0: <www.onpes.gouv.fr\/IMG\/pdf\/droit_et_
\npauvrete_web.pdf>.<\/p>\n

[196]<\/a> Philippe Warin, \u00ab\u00a0Le non-recours par d\u00e9sint\u00e9r\u00eat\u00a0: la possibilit\u00e9 d\u2019un \u201cvivre hors droits\u201d \u00bb (2008)\u00a01 Vie sociale<\/em>\u00a09 \u00e0 la p\u00a014.<\/p>\n

[197]<\/a> La R\u00e9gie ne fournit par exemple aucune information sur la pr\u00e9sence des parties aux audiences dans ses rapports annuels.<\/p>\n

[198]<\/a> Nous avons d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment \u00e9cart\u00e9 le deuxi\u00e8me \u00e9chantillon de l\u2019analyse car celui-ci portait sp\u00e9cifiquement sur l\u2019ordonnance de la derni\u00e8re chance (art 1973 CcQ). Ce crit\u00e8re additionnel semble en effet modifier quelque peu les donn\u00e9es puisque dans cet \u00e9chantillon, les locataires \u00e9taient absents dans 58,9\u00a0%, contre pr\u00e8s de 68\u00a0% des cas quand les magistrats ne se prononcent pas sp\u00e9cifiquement sur l\u2019article\u00a01973.<\/p>\n

[199]<\/a> Protecteur du Citoyen, supra<\/em> note\u00a0108.<\/p>\n

[200]<\/a> Des Rosiers, supra<\/em> note\u00a06 \u00e0 la p\u00a016.<\/p>\n

[201]<\/a> Ce n\u2019est pas l\u2019objet de cet article, mais on rel\u00e8vera que cet absent\u00e9isme et ce type de calcul \u00ab\u00a0co\u00fbt\/avantage\u00a0\u00bb ne semblent pas propres aux locataires. Le d\u00e9placement au tribunal n\u2019est clairement pas une priorit\u00e9 pour les propri\u00e9taires, qui sont pourtant les demandeurs. L\u00e0 encore, nous ne disposons pas de donn\u00e9es officielles, mais ils n\u2019\u00e9taient pr\u00e9sents que dans 59\u00a0% des jugements analys\u00e9s. Dans les autres cas, ce sont des \u00ab\u00a0gestionnaires\u00a0\u00bb au mandat plus ou moins valide et exceptionnellement des avocats qui repr\u00e9sentaient les int\u00e9r\u00eats des propri\u00e9taires. On a ainsi pu constater qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas rare que les propri\u00e9taires d\u00e9l\u00e8guent leur pouvoir \u00e0 leur \u00ab\u00a0concierge\u00a0\u00bb ou encore \u00e0 des mandataires, qui n\u2019\u00e9taient pas l\u00e9galement habilit\u00e9s selon les r\u00e9gisseurs ou les greffiers sp\u00e9ciaux. Voir Loi sur la R\u00e9gie du logement<\/em>, supra <\/em>note\u00a066, arts\u00a071\u201372.<\/p>\n

[202]<\/a> Secr\u00e9tariat pour la modernisation, supra<\/em> note\u00a011 \u00e0 la p\u00a021 [notes omises].<\/p>\n

[203]<\/a> Voir Michele Slatter et Andrew Beer, Housing Evictions in South Australia: A Study of Bailiff-Assisted Evictions<\/em>, Adelaide, Australian Centre for Community Services Research, 2003 \u00e0 la p\u00a023, en ligne\u00a0: <www.sapo.org.au\/binary\/binary181\/Housing.pdf>.<\/p>\n

[204]<\/a> Voir Desmond, \u00ab\u00a0Eviction\u00a0\u00bb, supra <\/em>note\u00a015 \u00e0 la p\u00a0125 pour les difficult\u00e9s d\u2019entrer en contact avec les \u00ab\u00a0absent\u00e9istes\u00a0\u00bb et donc de saisir leurs motivations.<\/p>\n

[205]<\/a> \u00ab\u00a0La pr\u00e9sence du locataire \u00e0 l\u2019audience constitue un crit\u00e8re d\u00e9terminant pour une grande partie des magistrats\u00a0\u00bb (Secr\u00e9tariat pour la modernisation, supra<\/em> note\u00a011 \u00e0 la p\u00a021).<\/p>\n

[206]<\/a> Alors que pour certains \u00ab\u00a0la pr\u00e9sence du locataire traduit un int\u00e9r\u00eat de ce dernier pour sa situation et constitue un gage de mobilisation ult\u00e9rieure quant au respect de la d\u00e9cision\u00a0\u00bb, d\u2019autres magistrats, en revanche, ne tirent \u00ab\u00a0aucune cons\u00e9quence de l\u2019absence du locataire, estimant qu\u2019elle s\u2019explique par sa situation de rupture sociale et par la crainte de l\u2019audience\u00a0\u00bb (ibid<\/em>).<\/p>\n

[207]<\/a> \u00c0 titre d\u2019exemple, dans les tribunaux d\u2019instance d\u2019Arras, Lens et St-Omer, par exemple, \u00ab\u00a0le greffe adresse syst\u00e9matiquement avant l\u2019audience un courrier simple au locataire qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 cit\u00e9 \u00e0 personne pour lui indiquer l\u2019importance de sa pr\u00e9sence \u00e0 l\u2019audience et les pi\u00e8ces justificatives qu\u2019il doit apporter\u00a0\u00bb (ibid<\/em> \u00e0 la p\u00a0123).<\/p>\n

[208]<\/a> Ibid <\/em>\u00e0 la p\u00a0200.<\/p>\n

[209]<\/a> M Slatter, \u00ab\u00a0Eviction\u00a0\u00bb dans Susan\u00a0J\u00a0Smith et\u00a0al, dir, International Encyclopedia of Housing and Home<\/em>, vol\u00a02, Amsterdam, Elsevier, 2012, 129 aux pp\u00a0130-31.<\/p>\n

[210]<\/a> Matthew Desmond, \u00ab\u00a0Eviction\u00a0\u00bb, supra <\/em>note\u00a015 aux pp\u00a0125-26.<\/p>\n

[211]<\/a> Consultations du Comit\u00e9 d\u2019Action Parc-Extension (CAPE), Entraide Logement Hochelaga-Maisonneuve (ELHM), du RLCALQ et de Projet Gen\u00e8se, correspondance du 15 f\u00e9vrier 2016 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[212]<\/a> Selon Entraide Logement Hochelaga-Maisonneuve (ELHM), r\u00e9ponse du 16 f\u00e9vrier 2016 (dossier des auteurs)\u00a0:<\/p>\n

Effectivement, peu de locataires nous consultent par rapport \u00e0 une poursuite en r\u00e9siliation de bail pour non-paiement de loyer au regard du nombre important de cas trait\u00e9s par la R\u00e9gie. Ironiquement, ceux qui nous consultent sont souvent contents d\u2019\u00eatre convoqu\u00e9s par le tribunal y voyant l\u00e0 une occasion inesp\u00e9r\u00e9e de faire valoir leurs probl\u00e8mes de logement. \u00c9videmment, quand je leur explique la game, ils d\u00e9chantent.<\/p>\n

[213]<\/a> Selon Projet Gen\u00e8se, r\u00e9ponse du 17 f\u00e9vrier 2016 (dossier des auteurs)\u00a0:<\/p>\n

Ce qu\u2019on peut dire qu\u2019une proportion importante des locataires consultent lorsque les d\u00e9marches sont d\u00e9j\u00e0 avanc\u00e9es\u00a0: si seulement tout le monde venait d\u00e8s r\u00e9ception de la demande ou de l\u2019avis d\u2019audience! C\u2019est arriv\u00e9 \u00e0 plus d\u2019une reprise qu\u2019une personne (dans nos bureaux pour une autre raison) ne soit pas consciente du fait qu\u2019elle a une audience pour \u00e9viction \u2014 elle sait qu\u2019elle a une audience, mais elle croit que c\u2019est par la demande de r\u00e9parations d\u00e9pos\u00e9e il y a plus d\u2019un an, ou il y a eu des propos oraux que le locataire a pris plus ou moins au s\u00e9rieux. Une grande proportion des personnes viennent nous voir pour la premi\u00e8re fois avec l\u2019avis du huissier en main, d\u2019autres avec la d\u00e9cision.<\/p>\n

[214]<\/a> Projet Gen\u00e8se, r\u00e9ponse du 17 f\u00e9vrier 2016 (dossier des auteurs).<\/p>\n

[215]<\/a> M\u00eame si les contextes et la proc\u00e9dure sont bien distincts, il nous semble int\u00e9ressant de relever que ce constat est \u00e9galement partag\u00e9 par une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e aux \u00c9tats-Unis (\u00e0 Chicago); les locataires ont, selon cette \u00e9tude, peu d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 se d\u00e9placer\u00a0pour ce type de contentieux\u00a0: tenants, regardless of whether they appear or whether they present a defense, almost always lose<\/em> (Fusco, Collins et Birnbaum, supra<\/em> note\u00a012 \u00e0 la p\u00a0101). Voir aussi Bezdek, supra<\/em> note\u00a012 aux pp\u00a0533-41; Carroll Seron et al, \u00ab\u00a0The Impact of Legal Counsel on Outcomes for Poor Tenants in New York City\u2019s Housing Court: Results of a Randomized Experiment\u00a0\u00bb (2001) 35:2 Law & Soc\u2019y Rev 419; Larson, supra<\/em> note 12; Seedco, Housing Help Program: Homelessness Prevention Pilot Final Report<\/em>, New York, 2009 \u00e0 la p 9, en ligne\u00a0: <seedco.org\/wp-content\/uploads\/2011\/11\/Housing-Help-Program.pdf>; D James Greiner, Cassandra Wolos Pattanayak et Jonathan Hennessy, \u00ab\u00a0The Limits of Unbundled Legal Assistance: A Randomized Study in a Massachusetts District Court and Prospects for the Future\u00a0\u00bb (2013) 126:4 Harv L Rev 901.<\/p>\n

[216]<\/a> Une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 Baltimore en mati\u00e8re de contentieux locatif r\u00e9v\u00e8le que les personnes interrog\u00e9es \u2014 celles qui se sont pr\u00e9sent\u00e9es au tribunal \u2014 \u00e9taient bien au courant de leurs droits dans 50 ou 60\u00a0% des cas. On ne peut cependant tirer aucune conclusion sur ceux qui ne se pr\u00e9sentent pas. Voir Bezdek, supra<\/em> note\u00a012 \u00e0 la p\u00a0581.<\/p>\n

[217]<\/a> Warin, \u00ab\u00a0Non-recours\u00a0\u00bb, supra<\/em> note 194.<\/p>\n

[218]<\/a> Voir Pierre Mazet, \u00ab\u00a0La non demande de droits\u00a0: pr\u00eatons l\u2019oreille \u00e0 l\u2019inaudible\u00a0\u00bb (1er<\/sup> juin 2010), La Vie des id\u00e9es<\/em>, en ligne\u00a0: <www.laviedesidees.fr\/La-non-demande-de-droits-pretons-l.html>.<\/p>\n

[219]<\/a> Bezdek, supra<\/em> note\u00a012 \u00e0 la p\u00a0581.<\/p>\n

[220]<\/a> On rel\u00e8vera ici que pour le minist\u00e8re de la Justice, l\u2019information des justiciables reste l\u2019un des principaux enjeux en termes d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la justice, davantage que le fonctionnement m\u00eame des tribunaux ou le droit en vigueur (voir Minist\u00e8re de la Justice, Plan strat\u00e9gique\u00a02010-2015<\/em>, Qu\u00e9bec, Publications du Qu\u00e9bec, 2001 \u00e0 la p\u00a013).<\/p>\n

[221]<\/a> Thomasset, supra<\/em> note\u00a07 \u00e0 la p\u00a051. \u00c0 noter que les causes analys\u00e9es dans cette \u00e9tude ne portaient pas uniquement sur le non-paiement.<\/p>\n

[222]<\/a> \u00ab\u00a0Une demande de r\u00e9siliation de bail en d\u00e9fense pour cause de non-paiement de loyer alors que le requ\u00e9rant pourrait se voir expulser est un service couvert puisqu\u2019elle met en cause les besoins essentiels du requ\u00e9rant\u00a0\u00bb (Comit\u00e9 de r\u00e9vision de la C.S.J.<\/em>, (30 juillet 1997), Montr\u00e9al, CR970209 (CSJ Qc), d\u00e9cision de Mes<\/sup>\u00a0Pinard, Meunier et Labrecque (dossier des auteurs)).<\/p>\n

[223]<\/a> R\u00e9ponses des 15 et 16 f\u00e9vrier (dossier des auteurs).<\/p>\n

[224]<\/a> \u00c0 titre d\u2019information, pour une consultation, un avocat en pratique priv\u00e9e per\u00e7oit 65\u00a0$ d\u2019aide juridique. S\u2019il m\u00e8ne le dossier en proc\u00e9dure judiciaire devant la R\u00e9gie, il percevra 450\u00a0$. Voir Entente entre le ministre de la Justice et le Barreau du Qu\u00e9bec concernant le tarif des honoraires et les d\u00e9bours des avocats dans le cadre du r\u00e9gime d\u2019aide juridique et concernant la proc\u00e9dure de r\u00e8glement des diff\u00e9rends<\/em>, RLRQ c A-14, r 5.1.<\/p>\n

[225]<\/a> Voir Greiner, Pattanayak et Hennessy, supra<\/em> note 215. \u00a0<\/em><\/p>\n

[226]<\/a> Loi sur l\u2019aide juridique<\/em>, supra<\/em> note\u00a032, art\u00a04.11(2).<\/p>\n

[227]<\/a> 1 144 demandes ont \u00e9t\u00e9 refus\u00e9es en mati\u00e8re civile et administrative (dont le contentieux locatif) pour le motif \u00ab\u00a0peu de chance de succ\u00e8s\u00a0\u00bb (demande d\u2019acc\u00e8s \u00e0 l\u2019information du 15 f\u00e9vrier 2016, r\u00e9ponses des 15 et 16 f\u00e9vrier (dossier des auteurs)).<\/p>\n

[228]<\/a> La locataire avait admis qu\u2019elle n\u2019avait pas pay\u00e9 son loyer parce que le locateur ne faisait rien pour r\u00e9gler le probl\u00e8me d\u2019insectes dans son logement. Elle pr\u00e9cisait au soutien de sa demande de r\u00e9vision qu\u2019elle n\u2019avait pas les ressources financi\u00e8res n\u00e9cessaires pour payer les honoraires d\u2019un avocat. Le Comit\u00e9 reconnait alors que \u00ab\u00a0la pr\u00e9sente affaire pourrait mettre en cause les besoins essentiels de la demanderesse puisque la demande du locateur \u00e0 la R\u00e9gie du logement pr\u00e9voit la r\u00e9siliation du bail et son expulsion. Cependant, l\u2019\u00e9tude du dossier r\u00e9v\u00e8le que les moyens de d\u00e9fense envisag\u00e9s par la demanderesse ont manifestement tr\u00e8s peu de chance de succ\u00e8s\u00a0\u00bb (Anonyme\u00a0\u2014 13\u00a0767<\/em>, 2013 QCCSJ 765 (disponible sur CanLII)). Voir aussi Anonyme\u00a0\u2014 15\u00a0923<\/em>, 2015 QCCSJ 923 (disponible sur CanLII).<\/p>\n

[229]<\/a> Bernheim et Laniel, supra <\/em>note 118 \u00e0 la p 64.<\/p>\n

[230]<\/a> Aux \u00c9tats-Unis, comme au Qu\u00e9bec, les locataires menac\u00e9s d\u2019expulsion n\u2019ont pas un \u00ab\u00a0droit \u00e0 l\u2019avocat\u00a0\u00bb en cas d\u2019expulsion. Depuis 1981 et l\u2019arr\u00eat Lassiter v Department of Social Services of Durham County<\/em>, 452 US\u00a018, 101 S Ct 2153 (1981) de la Cour supr\u00eame des \u00c9tats-Unis, le droit \u00e0 la repr\u00e9sentation par avocat est r\u00e9serv\u00e9 au seul cas o\u00f9 la libert\u00e9 physique des \u00ab\u00a0indigents\u00a0\u00bb est en jeu, ce qui exclut l\u2019immense majorit\u00e9 du contentieux civil. Ainsi, et pour reprendre l\u2019expression de\u00a0Desmond et Bell, en ce qui concerne la repr\u00e9sentation dans le contentieux locatif, les riches et les pauvres sont trait\u00e9s de la m\u00eame mani\u00e8re (Desmond et Bell, supra<\/em> note\u00a014 \u00e0 la p\u00a026). Toutefois, pour lutter contre le ph\u00e9nom\u00e8ne grandissant de l\u2019autorepr\u00e9sentation et pour permettre aux avocats de \u00ab\u00a0faire des affaires\u00a0\u00bb (Greiner, Pattanayak et Hennessy, supra<\/em> note\u00a0215 \u00e0 la p\u00a0905 [notre traduction]), la plupart des \u00e9tats am\u00e9ricains autorisent une aide juridique partielle ou fragment\u00e9e (unbundled<\/em>) qui permet aux avocats d\u2019offrir, minimalement des conseils (sans la repr\u00e9sentation au tribunal), \u00e0 certains locataires (voir Desmond et Bell, supra <\/em>note\u00a014 aux pp\u00a026\u201327; Rebecca L Sandefur et Aaron C Smyth, Access Across America: First Report of the Civil Justice Infrastructure Mapping Project<\/em>, Chicago, American Bar Foundation, 2011, en ligne\u00a0: <www.americanbarfoundation.org\/uploads\/cms\/documents\/
\naccess_across_america_first_report_of_the_civil_justice_infrastructure_mapping_
\nproject.pdf>).<\/p>\n

[231]<\/a> Voir par ex Fusco, Collins et Birnbaum, supra <\/em>note\u00a012; Bezdek, supra<\/em> note 12; Seron et al, supra<\/em> note 215; Larson, supra<\/em> note 12; Seedco, supra<\/em> note 215; Greiner, Pattanayak et Hennessy, supra <\/em>note\u00a0215.<\/p>\n

[232]<\/a> Voir Risa E Kaufman, Martha F Davis et Heidi M Wegleitner, \u00ab\u00a0The Interdependence of Rights: Protecting the Human Right to Housing by Promoting the Right to Counsel\u00a0\u00bb (2014) 45:3 Colum HRLR 772 aux pp 784-94.<\/p>\n

[233]<\/a> Voir Seron et al, supra<\/em> note\u00a0215.<\/p>\n

[234]<\/a> Voir Gunn, supra<\/em> note\u00a012 aux pp\u00a0413\u201314.<\/p>\n

[235]<\/a> Voir Boston Bar Association, supra<\/em> note\u00a012 \u00e0 la p\u00a02.<\/p>\n

[236]<\/a> S\u00e9nat, supra<\/em> note\u00a010,<\/strong> arts 4, 41, 74.<\/p>\n

[237]<\/a> Alors m\u00eame que selon l\u2019\u00e9tude d\u2019Antoine Guilmain le principe de proportionnalit\u00e9 s\u2019est hiss\u00e9 en droit priv\u00e9, comme en droit public, \u00ab\u00a0au panth\u00e9on des principes g\u00e9n\u00e9raux du droit\u00a0\u00bb (Antoine Guilmain, \u00ab\u00a0Sur les traces du principe de proportionnalit\u00e9\u00a0: une esquisse g\u00e9n\u00e9alogique\u00a0\u00bb (2015) 61:1 RD McGill\u00a087 \u00e0 la p\u00a0123).<\/p>\n

[238]<\/a> Wasmer estime ainsi que \u00ab\u00a0dans\u00a0les pays \u00e0 proc\u00e9dure de contentieux rapide (les pays anglo-saxons notamment), il n\u2019existe pas d\u2019interm\u00e9diaires comme les agences immobili\u00e8res pour le logement locatif\u00a0: tout se passe de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 entre locataire et propri\u00e9taire, ce qui diminue \u00e9norm\u00e9ment les co\u00fbts de transaction et am\u00e9liore d\u2019autant la fluidit\u00e9 du march\u00e9. C\u2019est par exemple la situation au Qu\u00e9bec\u00a0\u00bb (\u00c9tienne Wasmer, \u00ab\u00a0Analyse \u00e9conomique du march\u00e9 du logement locatif\u00a0\u00bb (2007) 58:6\u00a0R \u00e9conomique\u00a01247 \u00e0 la p\u00a01256).<\/p>\n

[239]<\/a> \u00c0 titre d\u2019exemple voir \u00ab\u00a0Legal Services and Landlord-Tenant Litigation: A Critical Analysis\u00a0\u00bb (1973) 82:7 Yale LJ 1495. Voir la critique de ces analyses par Gunn, supra<\/em> note\u00a012 aux pp\u00a0386\u201387.<\/p>\n

[240]<\/a> DRSP, Rapport<\/em>, supra<\/em> note\u00a048 \u00e0 la p\u00a015. Le rapport pr\u00e9cise par ailleurs que 37\u00a0% des m\u00e9nages locataires vit sous le seuil de faible revenu (SFR) (ibid<\/em>).<\/p>\n

[241]<\/a> Simplement \u00e0 titre d\u2019exemple, \u00e0 Montr\u00e9al, \u00ab\u00a0entre 2001 et 2014, le prix moyen des loyers mensuels a augment\u00e9 de 31\u00a0% pour les logements de deux chambres \u00e0 coucher et de 38\u00a0% pour les logements de trois chambres \u00e0 coucher et plus. La hausse des loyers durant cette p\u00e9riode a \u00e9t\u00e9 sup\u00e9rieure \u00e0 l\u2019inflation qui \u00e9tait de 28\u00a0% pour la p\u00e9riode\u00a02001-2014\u00a0\u00bb (ibid<\/em> [notes omises]).<\/em><\/p>\n

[242]<\/a> Voir ibid<\/em>.<\/p>\n

[243]<\/a> On rel\u00e8vera ici que si les conditions de vie des locataires commencent \u00e0 \u00eatre relativement bien document\u00e9es, la litt\u00e9rature sur l\u2019\u00e9conomie politique du parc locatif et les propri\u00e9taires de logement locatif est largement inexistante au Qu\u00e9bec. On peut toutefois mentionner qu\u2019une recherche r\u00e9alis\u00e9e en 2002 estimait que les 1,3 million de logements lou\u00e9s appartenaient \u00e0 277\u00a0000 propri\u00e9taires de logements. Parmi eux, 34\u00a0100 (soit 12\u00a0%) contr\u00f4laient pr\u00e8s de 60\u00a0% du march\u00e9 (57\u00a0% pour le Qu\u00e9bec et 61\u00a0% pour Montr\u00e9al). Voir SHQ, Logements priv\u00e9s<\/em>, supra<\/em> note\u00a049.<\/p>\n

[244]<\/a> Voir par exemple INFRAS, Enqu\u00eate sur le sentiment d\u2019acc\u00e8s et la perception de la justice au Qu\u00e9bec\u00a0:<\/em> Rapport final<\/em>, Qu\u00e9bec, 15 avril 2016 aux pp\u00a011\u201315, en ligne\u00a0: <www.justice.
\ngouv.qc.ca\/francais\/ministere\/acces\/sondage\/RapportFinal_SondageJustice_MJQ_INFRAS_2016-ob.pdf>. Pour une analyse plus g\u00e9n\u00e9rale de la question de la confiance du public envers les tribunaux, voir Pierre Noreau, \u00ab\u00a0Acc\u00e8s \u00e0 la justice et d\u00e9mocratie en panne\u00a0: constats, analyses et projections\u00a0\u00bb dans Pierre Noreau, dir, R\u00e9volutionner la justice\u00a0: constats, mutations et perspectives. Les Journ\u00e9es Maximilien-Caron\u00a02009<\/em>, Montr\u00e9al, Th\u00e9mis, 2010, 13.<\/p>\n

[245]<\/a> Sur l\u2019application de ce principe et ses implications concr\u00e8tes en Europe voir en particulier Vols, Kiehl et Sidoli del Ceno, supra<\/em> note\u00a0130; M Vols, PG Tassenaar et JPAM Jacobs, \u00ab\u00a0Anti-Social Behaviour and European Protection Against Eviction\u00a0\u00bb (2015) 7:2 Intl J L Built Environment\u00a0148.<\/p>\n

[246]<\/a> Voir Virginie Donier, \u00ab\u00a0Expulsion locative, droit au logement et r\u00e9f\u00e9r\u00e9-libert\u00e9\u00a0: r\u00e9flexions sur quelques incoh\u00e9rences\u00a0\u00bb (2015) RD sanitaire et social 170. Voir aussi, Pascal Combeau, \u00ab\u00a0L\u2019administration face aux expulsions locatives\u00a0: \u00c0 la recherche d\u2019un nouvel \u00e9quilibre entre r\u00e9pression et pr\u00e9vention\u00a0\u00bb (2012) Actu jur dr admin\u00a01939.<\/p>\n

[247]<\/a> Loi <\/em>n\u00b0\u00a02014-366 du 24 mars 2014 pour l\u2019acc\u00e8s au logement et un urbanisme r\u00e9nov\u00e9<\/em>, JO, 26 mars 2014, 5809, art\u00a027.<\/p>\n

[248]<\/a> Voir art 1244 CcF.<\/p>\n

[249]<\/a> \u00ab\u00a0Ces d\u00e9cisions repr\u00e9sentent au plan national en 2012 40,6\u00a0% des 115\u00a0086 d\u00e9cisions d\u2019expulsions locatives prononc\u00e9es pour impay\u00e9 de loyers ou d\u00e9faut d\u2019assurance et 55,7\u00a0% d\u2019entre elles ont \u00e9t\u00e9 rendues alors que le locataire \u00e9tait pr\u00e9sent ou repr\u00e9sent\u00e9\u00a0\u00bb (Secr\u00e9tariat pour la modernisation, supra<\/em> note\u00a011 \u00e0 la p\u00a021 [notes omises]).<\/p>\n

[250]<\/a> Comme le rel\u00e8ve un rapport fran\u00e7ais, une plus grande protection juridique des droits des locataires ne signifie pas n\u00e9cessairement, en pratique, une plus grande r\u00e9alisation du droit au logement\u00a0: \u00ab\u00a0De m\u00eame la tension permanente entre les droits de la propri\u00e9t\u00e9 et le \u201cdroit au logement\u201d peut-elle faire l\u2019objet de lectures diff\u00e9rentes\u00a0: le renforcement des droits au maintien dans le logement est-il in fine<\/em> favorable au locataire? \u201cSi un l\u00e9gislateur bien intentionn\u00e9 rend tr\u00e8s difficile l\u2019expulsion des locataires, les propri\u00e9taires seront probablement conduits \u00e0 compenser en formulant des exigences croissantes vis-\u00e0-vis des locataires potentiels\u201d\u00a0\u00bb (ibid<\/em> \u00e0 la p\u00a0198 [notes omises]).<\/p>\n

[251]<\/a> Voir par exemple, l\u2019analyse critique d\u2019un magistrat fran\u00e7ais, \u00c9tienne Rigal, \u00ab\u00a0Le juge civil instrument de la lutte contre l\u2019exclusion\u00a0\u00bb (2003)\u00a0226 J dr jeunes\u00a017.<\/p>\n

[252]<\/a> Pacte international relatif aux droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels<\/em>, 16\u00a0d\u00e9cembre\u00a01966, 993\u00a0RTNU\u00a03, arts\u00a02,\u00a011.1 (entr\u00e9e en vigueur\u00a0: 3 janvier 1976). Le Pacte a \u00e9t\u00e9 ratifi\u00e9 par le Canada le 19 mai 1976 et sign\u00e9 par le Qu\u00e9bec le 21 avril 1976 (d\u00e9cret\u00a0no <\/sup>1438-76).<\/p>\n

[253]<\/a> NUCES, Observation g\u00e9n\u00e9rale<\/em>, supra<\/em> note\u00a049.<\/p>\n

[254]<\/a> Rolnik, supra<\/em> note\u00a017 au para\u00a080.<\/p>\n

[255]<\/a> HCDH, Observations finales<\/em>, supra<\/em> note\u00a01.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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